法律專家月刊
法務中心出品
法律專家刊物2023年5月刊
05
精選典型案例
未到起租日，租賃關系成立嗎？
——更專業，更合規！
真實客訴案例
期間計算
普法專欄
本期《法律專家月刊》電子雜志編委會
主編
版面設計
素材內容
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童星、李淑慧
童星、李淑慧
法務中心
法律專家月刊
（第12期）
法務中心出品
前言
《法律專家月刊》系法務中心出品，旨在幫助法律專家學習更多的法律知識、了解更多與業務相關的真實案例。本月刊內容涉及《民法典》相關法條、每月精選案例等內容，如有其他內容需求，歡迎各位伙伴掃描下方二維碼反饋補充，您的寶貴意見非常重要。
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（2）風控水平：認證法律專家，能力指數為2；
（3）簽約能力：取得買賣簽約權限，能力指數為2；取得租賃簽約權限，能力指數為1；綜合崗取得單項簽約權限，能力指數為1。
TUMB
目錄
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03? ?
客訴案例
未到起租日，租賃關系成立嗎？
精選典型案例
案例一：付了房款，房子卻不能過戶怎么辦？
案例二：丈夫偷偷賣房...
法律專家管理規范
詳細了解管理規范內容，有助于法律專家更好的了解自己所享有的權利及應承擔的義務。
04? ?
普法專欄
期間計算
part1
客訴
案例
CASE——
真實客訴，教你合規作業
法律專家月刊
未到起租日，租賃關系成立嗎？
客訴案例一
? ? ? ? ?小張是一名剛剛畢業的大學生，在經紀人小李的積極居間介紹下成功租到了一套位于上海市松江區的房屋。2023年5月10日，小張與業主孫女士簽訂了《房屋租賃合同》，約定租期為2023年6月1日至2024年5月31日。
? ? ? 不料，在2023年5月21日，業主孫女士稱，房屋目前另有他用，不打算出租，通知小張解除合同。
? ? ? ?小張表示可以解除合同，但需要孫女士按照《房屋租賃合同》承擔違約責任。但孫女士表示，起租日還沒到，此時解除合同并不需要承擔違約責任。
? ? ? ? 這下經紀人小李昏了頭，雙方到底誰是對的，事情應該如何解決？
【中華人民共和國民法典】
第四百九十條 當事人采用合同書形式訂立合同的，自當事人均簽名、蓋章或者按指印時合同成立。在簽名、蓋章或者按指印之前，當事人一方已經履行主要義務，對方接受時，該合同成立。
法律、行政法規規定或者當事人約定合同應當采用書面形式訂立，當事人未采用書面形式但是一方已經履行主要義務，對方接受時，該合同成立。
第五百零二條? 依法成立的合同，自成立時生效，但是法律另有規定或者當事人另有約定的除外。
?【合同何時生效】
? ??經雙方簽訂的書面的《房屋租賃合同》在雙方簽字蓋章之日起即成立，合同的生效并不受租期是否開始，是否到達起租日的影響。只要是依法訂立的合同，且出于當事人的真實意思表示，則《房屋租賃合同》在雙方簽字蓋章之日起就已經生效了。
part2
精選
案例
CASE——
通過案例學知識，活學活用更專業
法律專家月刊
付了房款，房子卻不能過戶怎么辦？
案例一
? ? ? 小張與小李簽訂了一份《房屋買賣合同》，簽約時也反復確認小李是房屋的產權人。簽約后，小李按合同約定將房屋交付給小張，但遲遲未將房屋產權變更登記至小張名下。小張催促多次無果，無奈將小李告上法庭。
? ? ? ?需要依據具體的情況來認定，依法成立的合同，受法律保護。當事人應當按照約定全面履行自己的義務。因此小張可以請求法院判令小李繼續履行合同，將房屋產權變更登記至自己名下，但若存在法律或者事實上的障礙，則在相應的障礙消除前，相應的訴訟請求無法得到法院支持。
問題一：小張可否要求法院判令小李辦理房屋產權變更登記？
法條依據——《中華人民共和國民法典》
第四百六十五條第一款 依法成立的合同，受法律保護。
第五百零九條第一款 當事人應當按照約定全面履行自己的義務。
第五百七十七條 當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。
第五百八十條第一款 當事人一方不履行非金錢債務或者履行非金錢債務不符合約定的，對方可以請求履行，但是有下列情形之一的除外：
（一）法律上或者事實上不能履行；（二）債務的標的不適于強制履行或者履行費用過高；（三）債權人在合理期限內未請求履行。
法律專家月刊
付了房款，房子卻不能過戶怎么辦？
案例一
? ? ? ?出賣人是房屋產權人只是變更登記的前提條件之一。除此之外，還有很多原因導致無法完成變更登記。比如：房屋被設定了抵押、房屋被其他法院查封、房屋上存在異議登記、房屋按政策要求被限制轉讓、買受人不符合限購政策要求等情形，還有房屋已經被拆除、毀損滅失等情形。上述情況屬于房屋在法律上或事實上不能履行，按照法律規定，房屋產權無法變更。
問題二：小李是房屋產權人，為何還可能無法完成變更登記？
問題三：若無法變更登記的情形不能消除，小張該如何保護自己的權益？
若無法變更登記的情形是由于出賣人小李的原因，則小張可解除合同，并要求小李賠償損失。變更登記是房屋買賣合同的主要義務之一，按照法律規定，當事人一方遲延履行債務，經催告后在合理期限內仍未履行；或者有其他違約行為致使不能實現合同目的時，或者符合雙方約定的解除條件時，買受人可以解除合同。
法條依據——《中華人民共和國民法典》
第五百六十二條 當事人協商一致，可以解除合同。當事人可以約定一方解除合同的事由。解除合同的事由發生時，解除權人可以解除合同。
第五百六十三條第一款?有下列情形之一的，當事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能實現合同目的；
（二）在履行期限屆滿前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務；
（三）當事人一方遲延履行主要債務，經催告后在合理期限內仍未履行；
（四）當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的；（五）法律規定的其他情形。
法律專家月刊
付了房款，房子卻不能過戶怎么辦？
案例一
? ? ? ?要求解除合同除了需要具備解除權外，還應當在合理期限內行使。
? ? ? ?合理期間以雙方約定為準，如果雙方沒有約定，則小張應在知道或者應當知道解除事由之日起一年內行使，或者在經過對方催告后的合理期限內行使。行使解除權需要通知對方。
問題四：若小張選擇解除合同，有無期限限制？
法條依據——《中華人民共和國民法典》
第五百六十五條 當事人一方依法主張解除合同的，應當通知對方。合同自通知到達對方時解除；通知載明債務人在一定期限內不履行債務則合同自動解除，債務人在該期限內未履行債務的，合同自通知載明的期限屆滿時解除。對方對解除合同有異議的，任何一方當事人均可以請求人民法院或者仲裁機構確認解除行為的效力。
當事人一方未通知對方，直接以提起訴訟或者申請仲裁的方式依法主張解除合同，人民法院或者仲裁機構確認該主張的，合同自起訴狀副本或者仲裁申請書副本送達對方時解除。
法律專家月刊
付了房款，房子卻不能過戶怎么辦？
案例一
? ? ? ?小張可依照合同要求小李賠償自己的損失。按照法律規定，合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經履行的，可以請求恢復原狀或者采取其他補救措施，并有權請求賠償損失，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失。合同解除不影響合同中關于違約責任約定的效力。故合同因違約解除的，解除權人也可以依照合同請求違約方承擔違約責任。合同解除不影響當事人主張民事賠償的權利。
問題五：小張解除合同后，遭受的損失該怎么辦？
法條依據——《中華人民共和國民法典》
第五百六十六條第一、二款?合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經履行的，根據履行情況和合同性質，當事人可以請求恢復原狀或者采取其他補救措施，并有權請求賠償損失。
合同因違約解除的，解除權人可以請求違約方承擔違約責任，但是當事人另有約定的除外。
第五百六十七條 合同的權利義務關系終止，不影響合同中結算和清理條款的效力。
第五百八十四條 當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，造成對方損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益；但是，不得超過違約一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違約可能造成的損失。
法律專家月刊
丈夫偷偷賣房
案例二
? ? ? 2020年底，秦女士偶然發現丈夫王先生竟然將二人共有的一套房子給賣了。雖然這套房子是動遷安置房且一直由公婆居住，但當初自己也補貼了一部分房款。如今賣房怎么都不和自己商量一下，賣房取得的錢又去哪了？在秦女士的盤問下，王先生交代賣房是為了置換離家更近的房子，方便照顧老人。如今房屋鑰匙已經交給買家，但雙方還沒有辦理過戶手續，尾款也還沒收到。
? ? ? ?秦女士心想，或許事情還有挽回的余地。于是，她和王先生聯系中介公司表明不同意出售房屋，要求解除房屋買賣合同。秦女士認為，購房者明知王先生的婚姻狀態，卻未要求秦女士在合同上簽名，存在過錯。
? ? ?購房者張先生認為，簽訂合同時自己核對過房屋的產證信息，由于房產證上只有王先生一人的名字，因此合同也只有王先生一人簽字。此外，張先生認為，除尾款之外的其余購房款半年前就已經支付到王先生賬戶，秦女士作為妻子不可能毫不知情。
? ? 因此，張先生堅決不同意解除房屋買賣合同且認為自己不存在任何違約行為，反而是王先生違約，應支付違約金。 雙方僵持不下，最終訴諸法院。一審法院判決雙方繼續履行房屋買賣合同。王先生和秦女士不服，上訴到了上海二中院。
法律專家月刊
法院裁判
? ? ?二審中，合議庭認為雖然王先生無權擅自處分夫妻共有房屋，但他和張先生一家簽訂的房屋買賣合同依然有效，考慮到張先生一家已經入住房屋并支付大部分購房款，而且秦女士的公婆確實有置換房屋的需要，因此雙方繼續履行房屋買賣合同或許更為合理。
? ??
? ?承辦法官會同雙方開展了多次調解。最終，雙方達成案外和解協議，由張先生補償5萬元，雙方繼續履行房屋買賣合同。王先生和秦女士撤訴。
相關建議：夫妻關系存續期間，夫妻的共同財產由雙方共同支配，夫妻雙方對夫妻共同財產具有平等的權利。若是購置生活用品等基礎日常支出，夫妻一方可以單獨作出決定。但對于買賣房屋、投資等涉及夫妻共同財產數額較大的事宜，則應由雙方平等協商。
part3
普法
專欄
BOOK——
期間計算
期間計算
期間計算單位
法律專家月刊
《民法典》關于期間相關約定
《民法典》
第二百條 民法所稱的期間按照公歷年、月、日、小時計算。
第二百零一條 【期間起算】按照年、月、日計算期間的，開始的當日不計入，自下一日開始計算。按照小時計算期間的，自法律規定或者當事人約定的時間開始計算。
第二百零二條 【期間結束】按照年、月計算期間的，到期月的對應日為期間的最后一日;沒有對應日的，月末日為期間的最后一日。
第二百零三條 【期間結束日順延和末日結束點】期間的最后一日是法定休假日的，以法定休假日結束的次日為期間的最后一日。期間的最后一日的截止時間為二十四時;有業務時間的，停止業務活動的時間為截止時間。
第二百零四條 【期間的法定或約定】期間的計算方法依照本法的規定，但是法律另有規定或者當事人另有約定的除外。
part4
法律專家
管理規范
CODE——
涉及年度考核內容及積分規則
法律專家月刊
鏈家上海城市公司法律專家認證及管理規范
第一章 總 則
第一條 編制目的
為提高經紀人房產交易法律方面的專業能力，提升職業化形象，促進法律專家不斷學習和成長，實現法律專家的價值，特制定本規范。
第二條 適用范圍
鏈家上海城市公司經紀人、法務中心。
第三條 參考依據
本規定依據國家有關法律、法規、規范及公司規章制定。
第二章 職責
第四條 法務中心
法務中心負責制定法律專家的認證標準、流程，運營及管理方案等。
第五條 經紀人
負責按照此規范申請認證法律專家，踐行法律專家的職責，并配合完成考核等。?
第三章 法律專家的認證
第六條 認證條件
滿足以下 2 項條件的，可自愿報名認證法律專家：
（1）入職上海鏈家 6 個月及以上；
（2）已通過所屬崗位的簽約資質認證（租賃崗已認證租賃簽約資質、買賣崗已認證買賣簽約資質，綜合崗已認證租賃和買賣簽約資質）。
第七條 報名方式
滿足第六條認證條件的，可于“上海鏈家加油站商城”（//www.jiayou321.com/）中購買 “法律專家班培訓課程”產品，按實際需要選擇“線上課程”或“線下課程”，確認收貨后即視為報名成功。?
法律專家月刊
第八條 認證流程
（一）線上課程的認證流程
1、法務中心于經紀人確認收貨后 7 日內通過“鏈識界”為經紀人開放“線上課程”的學習權限；
2、學員需于報名的次月最后一日前完成學習；
3、法務中心將于每月 10 日（可視報名情況調整）安排客觀題考試。客觀題采用線上考試的方式，推送至已 100%完成學習但尚未完成認證的經紀人。客觀題設單選題 10 題，5 分/題，共 50 分；多選題 5 題，10 分/題，共 50 分。客觀題總分 100 分，答題時間限 60 分鐘，成績≥60 分視為客觀題合格；
4、法務中心將于每月最后一周的周二（可視報名情況調整）安排主觀題考試，主觀題采用線下考試的方式，客觀題合格的方可參加主觀題考試。主觀題設問答題 3 題，20 分 /題，共 60 分；案例分析題 1 題，共 40 分。主觀題總分 100分，答題時間限 60 分鐘，成績≥60 分視為主觀題合格。
5、客觀題不合格，或者主觀題不合格的，均視為認證未通過；經紀人可結合自身情況決定是否重新下單認證。
（二）線下課程的認證流程
1、法務中心將每月視報名情況安排線下培訓，滿 30 人即可開班。因故無法參加線下培訓的，提前報備后可享一次延期培訓的機會；
2、線下課程的授課時長為 180 分鐘，培訓結束后當場開展考試，考試內容包括客觀題和主觀題，題型設置等與前述規則一致，答題時間限 120 分鐘。
3、參加線下培訓的經紀人，客觀題不合格，或者主觀題不合格的，享有一次重新認證的機會，認證流程參照“線 上課程的認證流程”。?
法律專家月刊
第四章 法律專家的權益
第九條 法律專家的權益
認證成為法律專家的經紀人，可獲得以下權益：
（1）免費定制的法律專家徽章 1 枚；
（2）免費定制的法律專家頭像 1 張；
（3）免費定制的法律專家名片 1 套；
（4）法律沙龍、律師座談會等專屬席位；
（5）社區法律講座、普法教育等助教機會。
以上權益僅限法律專家享有，任何人不得借用、冒用、冒領，否則按照《鏈家上海城市公司信用管理規則》處理； 法律專家徽章遺失的，一年內僅可補購一次，如經調查 發現存在借用的，則立即取消法律專家資格，并按照《鏈家上海城市公司信用管理規則》處理。
第五章 法律專家的職責
第十條 法律專家的職責
經法務中心認證，成為法律專家后應當履行以下職責：
（1）遵守公司各項規章制度；
（2）團結合作，為其他人提供法律咨詢；
（3）積極參加全國經紀人/協理考試，持證上崗；
（4）積極配合完成法律專家年度專業能力考核；
（5）積極參與法律活動。?
第六章 法律專家的年度考核
第十一條 考核對象
法務中心將于每年 7 月對認證時間超過一年的法律專家開展專業能力考核，考核形式為線上考核。?
法律專家月刊
第十二條 考核內容
專業能力考核涉及以下四個方面的內容，分別為：
（1）歷史客訴數據考核，即考核法律專家的行為；
（2）持證上崗情況考核，即鼓勵法律專家持證上崗；
（3）基礎簽約能力考核，即考核法律專家的簽約能力；
（4）專業法律知識考核，即考核法律專家的法律功底；
第十三條 考核流程
1、法務中心向考核對象發布考核任務，被考核人需在規定的時間內完成線上考試（包括簽約能力和法律知識兩部分）；
2、若在規定時間內完成線上考試且成績合格的，考核結果即為“通過”，可繼續享有法律專家稱號及各項權益；
3、若未在規定時間內完成考試，或者考試成績不合格，或者上一年度存在有責賠付記錄，或者未持協理/經紀人證的，考核結果即為“不通過”，由法務中心取消法律專家稱號及各項權益。
第七章 法律專家的激勵規則
法律專家積極履行崗位職責，可獲得一定的崗位積分， 并享受相應的積分激勵。?
第十四條 積分規則
法律專家的崗位積分由專業素質類、活動參與類、組織貢獻類、合作共贏類、積極創新類共 5 類積分構成，具體規則如下：
| 類別 | 釋義 | 常規積分/次 |
| 專業素質 | 專業能力考核合格 | 30分 |
| 活動參與 | 參與法務中心組織的講座、公開課、競賽等活動 | 10分 |
| 組織貢獻 | 持全國房地產經紀人/協理職業資格證書 | 30分 |
| 合作共贏 | 對事業部/大區/門店進行賦能，且有交付物 | 10分 |
| 積極創新 | 使用法務中心發布的產品，提供有效建議 | 10分 |
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第十五條 積分排名激勵
法務中心將于每半年開展一次法律專家積分排名，設置上海鏈家 TOP10、事業部 TOP10 獎項，并給予一定的貝殼幣或實物激勵。
第八章 附則
第十六條 本管理規范由法務中心負責解釋和修訂。
第十七條 本管理規范自 2021 年 11 月 1 日起施行。
法律專家月刊
學法、懂法，才能更好地享受權利、履行義務。
增值電信業務經營許可證：陜B2-20210327 |