法律專家月刊
法務中心出品
法律專家刊物2023年7月刊
07
精選典型案例
房屋維修責任，到底誰來承擔？
——更專業，更合規！
真實客訴案例
不動產登記
普法專欄
承租人提前退租，法院判決支付免租期內租金
婚前全款購買3套房，婚后都加了配偶名，離婚時如何分割？
本期《法律專家月刊》電子雜志編委會
主編
版面設計
素材內容
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童星、李淑慧
童星、李淑慧
法務中心
法律專家月刊
（第14期）
法務中心出品
前言
《法律專家月刊》系法務中心出品，旨在幫助法律專家學習更多的法律知識、了解更多與業務相關的真實案例。本月刊內容涉及《民法典》相關法條、每月精選案例等內容，如有其他內容需求，歡迎各位伙伴掃描下方二維碼反饋補充，您的寶貴意見非常重要。
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（2）風控水平：認證法律專家，能力指數為2；
（3）簽約能力：取得買賣簽約權限，能力指數為2；取得租賃簽約權限，能力指數為1；綜合崗取得單項簽約權限，能力指數為1。
TUMB
目錄
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客訴案例
房屋維修責任，到底誰來承擔？
精選典型案例
案例一：承租人違約提前退租，法院判決支付免租期內租金
案例二：婚前全款購買3套房，婚后都加了配偶名，離婚時如何分割？
法律專家管理規范
詳細了解管理規范內容，有助于法律專家更好的了解自己所享有的權利及應承擔的義務。
04? ?
普法專欄
不動產登記
part1
客訴
案例
CASE——
真實客訴，教你合規作業
法律專家月刊
房屋維修責任，到底誰來承擔？
客訴案例一
? ? ? ? ?小張是一名剛剛畢業的大學生，在經紀人小李的積極居間介紹下成功租到了一套位于上海市松江區的房屋。2023年5月10日，小張與業主孫女士簽訂了《房屋租賃合同》，約定租期為2023年6月1日至2024年5月31日。
? ? ? ?可就在小張搬進房屋后，發現房屋內的空調過于老舊已經無法正常使用。小張聯系業主孫女士要求其負責維修空調，但業主孫女士聲稱該房屋已經交付，后續屋內設施維修其也不應當再負責處理，拒絕與小張溝通。
? ? ? 屋內損壞設施的維修到底應該由誰來負責？經紀人小李昏了頭，雙方到底誰是對的，事情應該如何解決？
? ? ? 因此，業主應確保房屋內附屬設施安全并且能夠正常使用，如遇損壞的，業主應當在約定期限內及時維修，若業主拒不維修的，承租人可以自行維修并要求業主承擔維修費用。
? ? ?承租人也應當合理、正當使用屋內設施，若設施損壞是因承租人的不當使用造成的，此時應當由承租人承擔該等維修責任。
? ? 案例中小張屋內的空調是因為老化失修問題導致無法正常使用，根據合同約定，應當由業主孫女士承擔維修責任。因孫女士拒不維修，小張可以選擇自行維修后向孫女士主張維修費用。
? ? ? ?在我司《房屋租賃合同》第五條第一款及第二款中，對房屋使用以及維修責任進行了相應約定。
part2
精選
案例
CASE——
通過案例學知識，活學活用更專業
法律專家月刊
承租人提前退租，法院判決支付免租期內租金
案例一
? ? ? ?2020年7月，林女士與中恒公司簽訂房屋租賃合同，約定林女士將房屋出租給中恒公司使用，租賃期限6年，租金標準為38769元/月。
? ? ? 合同約定中恒公司按季度向林女士支付租金，中恒公司于2022年3月支付2022年1月28日至2022年2月27日租金后不再支付任何租金。后中恒公司于2022年11月返還案涉房屋，故其拖欠2022年2月28日至2022年10月31日共計8個月的租金310152元。同時根據合同約定，林女士有權要求中恒公司支付相當于2個月房租的違約金77538元。
? ? ? 租賃合同約定租賃期限為6年，租賃合同約定免租期為6個月，中恒公司正常支付房租期間為27個月，未經過的租賃期間為45個月，故中恒公司應支付相當于3.75個月（45/72*6=3.75）免租期所對應的房屋占用費。現林女士訴至法院，請求法院判令解除雙方的租賃合同、中海支付拖欠房屋租金310152元、賠償違約金77538元及房屋占用費145383.75元。
? ? ? ?中恒公司辯稱，同意解除租賃合同及欠付租金數額310152元；雙方系合作關系，我方沒有違約行為，且林女士主張違約金過高，不予認可；免租期不同意支付租金。
法律專家月刊
案例一
承租人提前退租，法院判決支付免租期內租金
? ? ?法院經審理認為：林女士主張中恒公司未按約定日期支付房租超過7個工作日，則有權主張解除合同，且中恒公司已返還804號房屋，故現要求確認案涉租賃合同解除，中恒公司對于合同解除及解除期限、欠付房屋租金金額均予以認可，法院亦不持異議。
? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?
? ? 現林女士與中恒公司對中恒公司是否存在違約行為各執一詞。林女士認為雙方系房屋租賃合同關系，中恒公司未按約支付房屋租金構成違約，中恒公司則認為雙方系合作關系，己方代收代付房租并不存在違約行為。對此，法院認為，依據租賃合同關于租期、租金、權利義務之具體約定，足以認定雙方系房屋租賃合同關系，中恒公司未按約支付房屋租賃構成違約，應當承擔相應違約責任。故林女士主張中恒公司支付違約金77538元符合合同約定，于法有據，并無不當，法院予以支持。
法條依據——《中華人民共和國民法典》
第五百六十六條第一、二款?合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經履行的，根據履行情況和合同性質，當事人可以請求恢復原狀或者采取其他補救措施，并有權請求賠償損失。
合同因違約解除的，解除權人可以請求違約方承擔違約責任，但是當事人另有約定的除外。
第五百六十七條 合同的權利義務關系終止，不影響合同中結算和清理條款的效力。
第五百八十四條 當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，造成對方損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益；但是，不得超過違約一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違約可能造成的損失。
法律專家月刊
案例一
法官釋法
? ? ? ?若租賃合同中就免租期損失賠償進行了約定，法院一般會尊重雙方當事人的意愿，適用合同中針對免租期租金、違約金等條款進行裁判。但若合同中對免租期租金的承擔沒有明確約定，因承租人提前解除合同，出租人主張免租期賠償時，司法實踐中則存在不同的觀點和認定。
? ? ? ?為了最大限度減少發生爭議時租賃雙方的扯皮，出租人與承租人協商確定免租期條款或者類似的裝修期優惠條款時，應當謹慎注意如下內容：合同中對于免租期的期限應明確至具體日期，避免雙方對于免租期的期限發生爭議；對免租期所免的費用明細作出明確約定，比如是只免租金，還是包括物業費、水費、電費等，上述事項應細致入微進行規定；最為關鍵重要的是，在簽訂租賃合同過程中，最好是將因承租人違約導致合同提前終止時，出租人有權要求承租人支付免租期的租金或者賠償免租期的房屋占用費這一條款明確寫到合同內容中，為日后實際發生爭議時主張免租期租金奠定基礎。
承租人提前退租，法院判決支付免租期內租金
法律專家月刊
婚前全款購買3套房，婚后都加了配偶名，
離婚時如何分割？
案例一
? ? ? ? 喬女士、王先生經人介紹相識，結婚并育有女兒小王。王先生在婚前支付全款買下3套房，一套自住，兩套出租。結婚時，王先生將妻子的名字都加在了3套房的房本上。
? ? ? ?但雙方婚前缺乏深入了解，婚后因性格脾氣差異、交流不夠，逐漸因家庭事務產生矛盾。2020年時，喬女士來法院起訴離婚。兩人對離婚這件事件沒有異議，但在房產分割、女兒撫養權上各有各的想法。
? ? ? ?喬女士認為，三套房屬于夫妻共同財產，理應對半分，根據照顧女方和小孩的原則，應依法予以多分，即她應取得其中的60%。同時，她請求判令女兒歸她撫養。
? ? ? ?王先生說，買房時他與妻子還不認識，后辦理房產證時，因為政策原因，不能登記在他一人名下，才不得已登記在雙方名下，因此認為房產實際上屬于他的婚前財產，不同意分割。女兒一直跟著他生活，因此認為法院將女兒撫養權判給他更有利孩子成長。
法律專家月刊
案例二
法院：婚后房本上加名，并不意味著一律對半分
? ? ? ?法院認為，關于雙方爭議的三套房產，現登記為雙方共有，因此應作為夫妻共同財產依法分割；在具體分割時，需考慮三套房屋的合同簽訂情況、購房款支付情況、稅費支付情況等案件事實，比較原、被告雙方對三套房產來源的貢獻大小，結合“照顧女方權益的原則”等因素。
? ? ? 一審對房產分割部分是這樣判的：法院酌情確定喬女士可分得約25%的份額，王先生可分得約75%的份額。
? ? ? ?喬女士不服一審判決，提起上訴。
? ? ? ?喬女士上訴時認為，即便是一方個人全額出資買房，婚后加名以及婚后取得房產登記，也是對另一方的贈與。由于夫妻對財產共有的特性，在雙方沒有約定共同共有份額的情況下，在分割時理應一人一半。
? ? ? ?二審法院認為，雖該三套房產在雙方婚后登記為共同共有，但這不當然意味著各半共同，也無證據證明王先生有將房屋一半份額贈與喬女士的明確意思表示。一審法院判決時，已充分考慮雙方對案涉三套房產的貢獻大小，并兼顧照顧女方權益的原則，尚屬合理范疇，遂二審法院予以維持。
婚前全款購買3套房，婚后都加了配偶名，
離婚時如何分割？
法律專家月刊
法官提醒
? ?不少人認為，既然登記在雙方名下或是加上了配偶的名字，房子理應有一半屬于自己。
? ?根據《民法典》第一千零八十七條的規定，離婚時，夫妻的共同財產由雙方協議處理；協議不成的，由人民法院根據財產的具體情況，按照照顧子女、女方和無過錯方權益的原則判決。
? ? 即在司法實踐中，雖然案涉房屋屬于夫妻共同共有，但并非一律平均分割，法院會根據房屋出資來源、雙方在婚姻中是否存在過錯、是否共同生活等具體情況進行分割。
part3
普法
專欄
BOOK——
不動產登記
不動產登記
不動產物權
法律專家月刊
《民法典》關于不動產登記相關約定
不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但是法律另有規定的除外。依法屬于國家所有的自然資源，所有權可以不登記。
第二百一十條 不動產登記，由不動產所在地的登記機構辦理。國家對不動產實行統一登記制度。統一登記的范圍、登記機構和登記辦法，由法律、行政法規規定。
第二百一十一條 當事人申請登記，應當根據不同登記事項提供權屬證明和不動產界址、面積等必要材料。
第二百一十四條 不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規定應當登記的，自記載于不動產登記簿時發生效力。
第二百一十五條 當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者當事人另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。
第二百一十六條 不動產登記簿是物權歸屬和內容的根據。不動產登記簿由登記機構管理。
第二百一十七條 不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明。不動產權屬證書記載的事項，應當與不動產登記簿一致；記載不一致的，除有證據證明不動產登記簿確有錯誤外，以不動產登記簿為準。
不動產登記
法律專家月刊
《民法典》關于不動產登記相關約定
第二百一十八條 權利人、利害關系人可以申請查詢、復制不動產登記資料，登記機構應當提供。
第二百一十九條 利害關系人不得公開、非法使用權利人的不動產登記資料。
第二百二十條 權利人、利害關系人認為不動產登記簿記載的事項錯誤的，可以申請更正登記。不動產登記簿記載的權利人書面同意更正或者有證據證明登記確有錯誤的，登記機構應當予以更正。不動產登記簿記載的權利人不同意更正的，利害關系人可以申請異議登記。登記機構予以異議登記，申請人自異議登記之日起十五日內不提起訴訟的，異議登記失效。異議登記不當，造成權利人損害的，權利人可以向申請人請求損害賠償。
第二百二十一條 當事人簽訂買賣房屋的協議或者簽訂其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起九十日內未申請登記的，預告登記失效。
第二百二十二條 當事人提供虛假材料申請登記，造成他人損害的，應當承擔賠償責任。因登記錯誤，造成他人損害的，登記機構應當承擔賠償責任。登記機構賠償后，可以向造成登記錯誤的人追償。
第二百二十三條 不動產登記費按件收取，不得按照不動產的面積、體積或者價款的比例收取。
part4
法律專家
管理規范
CODE——
涉及年度考核內容及積分規則
法律專家月刊
鏈家上海城市公司法律專家認證及管理規范
第一章 總 則
第一條 編制目的
為提高經紀人房產交易法律方面的專業能力，提升職業化形象，促進法律專家不斷學習和成長，實現法律專家的價值，特制定本規范。
第二條 適用范圍
鏈家上海城市公司經紀人、法務中心。
第三條 參考依據
本規定依據國家有關法律、法規、規范及公司規章制定。
第二章 職責
第四條 法務中心
法務中心負責制定法律專家的認證標準、流程，運營及管理方案等。
第五條 經紀人
負責按照此規范申請認證法律專家，踐行法律專家的職責，并配合完成考核等。?
第三章 法律專家的認證
第六條 認證條件
滿足以下 2 項條件的，可自愿報名認證法律專家：
（1）入職上海鏈家 6 個月及以上；
（2）已通過所屬崗位的簽約資質認證（租賃崗已認證租賃簽約資質、買賣崗已認證買賣簽約資質，綜合崗已認證租賃和買賣簽約資質）。
第七條 報名方式
滿足第六條認證條件的，可于“上海鏈家加油站商城”（//www.jiayou321.com/）中購買 “法律專家班培訓課程”產品，按實際需要選擇“線上課程”或“線下課程”，確認收貨后即視為報名成功。?
法律專家月刊
第八條 認證流程
（一）線上課程的認證流程
1、法務中心于經紀人確認收貨后 7 日內通過“鏈識界”為經紀人開放“線上課程”的學習權限；
2、學員需于報名的次月最后一日前完成學習；
3、法務中心將于每月 10 日（可視報名情況調整）安排客觀題考試。客觀題采用線上考試的方式，推送至已 100%完成學習但尚未完成認證的經紀人。客觀題設單選題 10 題，5 分/題，共 50 分；多選題 5 題，10 分/題，共 50 分。客觀題總分 100 分，答題時間限 60 分鐘，成績≥60 分視為客觀題合格；
4、法務中心將于每月最后一周的周二（可視報名情況調整）安排主觀題考試，主觀題采用線下考試的方式，客觀題合格的方可參加主觀題考試。主觀題設問答題 3 題，20 分 /題，共 60 分；案例分析題 1 題，共 40 分。主觀題總分 100分，答題時間限 60 分鐘，成績≥60 分視為主觀題合格。
5、客觀題不合格，或者主觀題不合格的，均視為認證未通過；經紀人可結合自身情況決定是否重新下單認證。
（二）線下課程的認證流程
1、法務中心將每月視報名情況安排線下培訓，滿 30 人即可開班。因故無法參加線下培訓的，提前報備后可享一次延期培訓的機會；
2、線下課程的授課時長為 180 分鐘，培訓結束后當場開展考試，考試內容包括客觀題和主觀題，題型設置等與前述規則一致，答題時間限 120 分鐘。
3、參加線下培訓的經紀人，客觀題不合格，或者主觀題不合格的，享有一次重新認證的機會，認證流程參照“線 上課程的認證流程”。?
法律專家月刊
第四章 法律專家的權益
第九條 法律專家的權益
認證成為法律專家的經紀人，可獲得以下權益：
（1）免費定制的法律專家徽章 1 枚；
（2）免費定制的法律專家頭像 1 張；
（3）免費定制的法律專家名片 1 套；
（4）法律沙龍、律師座談會等專屬席位；
（5）社區法律講座、普法教育等助教機會。
以上權益僅限法律專家享有，任何人不得借用、冒用、冒領，否則按照《鏈家上海城市公司信用管理規則》處理； 法律專家徽章遺失的，一年內僅可補購一次，如經調查 發現存在借用的，則立即取消法律專家資格，并按照《鏈家上海城市公司信用管理規則》處理。
第五章 法律專家的職責
第十條 法律專家的職責
經法務中心認證，成為法律專家后應當履行以下職責：
（1）遵守公司各項規章制度；
（2）團結合作，為其他人提供法律咨詢；
（3）積極參加全國經紀人/協理考試，持證上崗；
（4）積極配合完成法律專家年度專業能力考核；
（5）積極參與法律活動。?
第六章 法律專家的年度考核
第十一條 考核對象
法務中心將于每年 7 月對認證時間超過一年的法律專家開展專業能力考核，考核形式為線上考核。?
法律專家月刊
第十二條 考核內容
專業能力考核涉及以下四個方面的內容，分別為：
（1）歷史客訴數據考核，即考核法律專家的行為；
（2）持證上崗情況考核，即鼓勵法律專家持證上崗；
（3）基礎簽約能力考核，即考核法律專家的簽約能力；
（4）專業法律知識考核，即考核法律專家的法律功底；
第十三條 考核流程
1、法務中心向考核對象發布考核任務，被考核人需在規定的時間內完成線上考試（包括簽約能力和法律知識兩部分）；
2、若在規定時間內完成線上考試且成績合格的，考核結果即為“通過”，可繼續享有法律專家稱號及各項權益；
3、若未在規定時間內完成考試，或者考試成績不合格，或者上一年度存在有責賠付記錄，或者未持協理/經紀人證的，考核結果即為“不通過”，由法務中心取消法律專家稱號及各項權益。
第七章 法律專家的激勵規則
法律專家積極履行崗位職責，可獲得一定的崗位積分， 并享受相應的積分激勵。?
第十四條 積分規則
法律專家的崗位積分由專業素質類、活動參與類、組織貢獻類、合作共贏類、積極創新類共 5 類積分構成，具體規則如下：
| 類別 | 釋義 | 常規積分/次 |
| 專業素質 | 專業能力考核合格 | 30分 |
| 活動參與 | 參與法務中心組織的講座、公開課、競賽等活動 | 10分 |
| 組織貢獻 | 持全國房地產經紀人/協理職業資格證書 | 30分 |
| 合作共贏 | 對事業部/大區/門店進行賦能，且有交付物 | 10分 |
| 積極創新 | 使用法務中心發布的產品，提供有效建議 | 10分 |
法律專家月刊
第十五條 積分排名激勵
法務中心將于每半年開展一次法律專家積分排名，設置上海鏈家 TOP10、事業部 TOP10 獎項，并給予一定的貝殼幣或實物激勵。
第八章 附則
第十六條 本管理規范由法務中心負責解釋和修訂。
第十七條 本管理規范自 2021 年 11 月 1 日起施行。
法律專家月刊
學法、懂法，才能更好地享受權利、履行義務。
增值電信業務經營許可證：陜B2-20210327 |