法律專家月刊
法務中心出品
法律專家刊物2022年10月刊
05
簽約規范?
·開發商崩盤，客戶何去何從？
·產證沒辦，租賃合同有效嗎？
·轉定后房子漲價，賣方能單方解約嗎？
精選典型案例
9月典型客訴案例
——更專業，更合規！
真實客訴案例
九月合集
本期《法律專家月刊》電子雜志編委會
主編
版面設計
素材內容
：
：
：
童星
童星
法務中心
法律專家月刊
（第05期）
法務中心出品
前言
《法律專家月刊》系法務中心出品，旨在幫助法律專家學習更多的法律知識、了解更多與業務相關的真實案例。本月刊內容涉及《民法典》相關法條、每月精選案例等內容，如有其他內容需求，歡迎各位伙伴掃描下方二維碼反饋補充，您的寶貴意見非常重要。
法律專家，精彩不停，期待更好的你～
每周積分活動，每月專屬活動等，
助力各位伙伴學到更多法律知識，充實職業生活！
關注【法律專家學社群】，第一時間獲取更多活動信息吧。
如對法律專家認證、活動及專屬權益等內容有任何疑問，
可聯系童星（29296639）/李淑慧（29392986）咨詢
近期精彩瞬間
法律專家
認證二維碼（右圖）
TUMB
目錄
01? ?
02? ?
03? ?
客訴案例
案例一：未簽約支付定金（租賃）
案例二：《物業交割清單》未列明細
精選典型案例
案例一：開發商崩盤，客戶何去何從？
案例二：產證沒辦，租賃合同有效嗎？
案例三：轉定后房子漲價，賣方能單方解約嗎？
法律專家管理規范
詳細了解管理規范內容，有助于法律專家更好的了解自己所享有的權利及應承擔的義務。
04? ?
簽約寶典
規范解讀，助力合規
part1
客訴
案例
CASE——
真實客訴，教你合規作業
法律專家月刊
處理方案：
?1、因房東不愿退還定金，我司最終賠付租客定金損失。
未簽約支付定金
客訴案例一
租客看房后，非常滿意，于是在未簽署租賃合同的情況下就將定金支付至房東賬戶。
后因承租方不愿繼續承租房屋，主張房東退還定金。
爭議焦點：房東認為是租客的問題導致未能簽約，定金可以不予退還；租客認為沒有簽署租賃合同，雙方未能達成合意，因此定金應當退還。
? 問題：
服務瑕疵：房東與租客未簽署租賃合同的情況下，讓租客支付押金/租金/定金，一旦雙方在實際簽署前發生爭議，租客可能面臨金錢損失。
? 建議：
?法務建議：租賃合同以“租賃雙方完成簽署”為成立要件，因此，在雙方未完成簽署的情況下，建議租客不要先行支付任何款項，以防資金損失風險?
未簽約，不付款！！
問題與建議
《民法典》第五百八十六條 【定金擔保】
? ? ? ?當事人可以約定一方向對方給付定金作為債權的擔保。定金合同自實際交付定金時成立。
? ? ? ?定金的數額由當事人約定；但是，不得超過主合同標的額的百分之二十，超過部分不產生定金的效力。實際交付的定金數額多于或者少于約定數額的，視為變更約定的定金數額。
相關法條
法律專家月刊
情況一：業主不租，合同未簽署?
? ? ? 房東不出租，退還定金。
租客認為業主違約，要求雙倍返款定金，但實務中法院一般不予支持。
因未簽署租賃合同讓租客付款，存在服務瑕疵，我司面臨賠付。
情況二：租客不租，合同未簽署?
? ? ? ?房東認為租客違約，沒收定金。
租客認為未簽署合同，要求返還定金。
實務中若無相關材料證明雙方已就租賃相關事項達成一致，且無證據證明租客不愿承租房屋，法院通常不予支持房東沒收定金。
因未簽署租賃合同讓租客付款，存在服務瑕疵，我司面臨賠付。
未簽約支付定金——以案說法
客訴案例一
? ? ? ?王某看到某房屋招租信息后，與房東劉某聯系并案月租金5600元金額作為定金微信轉帳給劉某。隨后，王某與劉某通過微信就涉案房屋的租期及相應的事宜進一步溝通，但協商無果，最終未實際簽訂租賃合同。
? ? ? ?王某遂起訴至法院，請求判令：劉某退還雙倍租房定金及超出法定定金比例部分金額合計6700元。
情況處理
法律專家月刊
? ? ? ? 客業雙方已簽署買賣合同，在溝通的過程中，業主表示能帶走的東西都要帶走，帶不走的東西可以留給客戶。但雙方未就房屋內物品在《物業交割清單》中列出明細核對。?
? ? ? ?在交房時，客戶發現業主將房屋內的空調拆走，客戶認為空調應是屋內不能帶走的物品，而業主認為可以拆卸就是能帶走的東西。
《物業交割清單》未列明細
處理方案：
1、賠付：最終因《物業交割清單》未列明家具信息，客戶無法主張業主違約，公司可能面臨賠付。
? ? ??
? 建議：
? ? ? ?在交易過程中，對于房屋內的家具家電等物品，在客業雙方協商好后，一定要核對好后在《物業交割清單》中列明，并最好注明型號。?
? ? ? ?如果物品種類過多無法一一登記，可以拍照留存，以便交房時核對
法務建議
客訴案例二
part2
精選
案例
CASE——
通過案例學知識，活學活用更專業
法律專家月刊
開發商崩盤，客戶何去何從？
? ? ? ? ? ? ? ?
案例一
?2021年8月，客戶王女士通過某中介帶看，開心地購入了上海市外環一處新房，開發商承諾2022年1月交房。結果在2021年底，開發商通知客戶延期至2022年3月交房。時至3月，開發商又一次因資金問題延期至5月交房。王女士滿懷期待等到5月，開發商再次通知8月底才能交房。直到今天，開發商也未能如期交房......
一、 開發商延期交房，購房人能否解除商品房預售合同？
? ? ? ?購房人和開發商簽訂了商品房預售合同后，如果商品房預售合同沒有關于延期交付寬限期的約定，根據《商品房買賣合同司法解釋》第十一條的規定，開發商遲延交付房屋，經催告后在合理期限內仍未履行，購房人有權解除合同。
? ? ? ? 關于購房人行使合同解除權的期限，若法律沒有規定或者雙方沒有約定，經對方當事人催告后，解除權行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的，購房人自知道或者應當知道解除事由之日起一年內行使。逾期不行使的，該合同解除權消滅。
? ? ? ?有的開發商會就購房人行使合同解除權的期限約定一個非常短暫的時間，但即使這樣也有可能因為顯失公平被認定為格式條款而歸于無效，購房人仍享有《民法典》第五百六十四條以及《商品房買賣合同司法解釋》第十一條規定的合同解除期限。
①開發商延期交付達到商品房預售合同約定的條件或者符合《民法典》的規定，購房人就有權解除合同。
②關于購房人解除合同的期限，有約定從約定，沒有約定適用《商品房買賣合同司法解釋》第十一條的規定。
③若開發商約定了過短的解除合同期限，即使購房人錯過了約定的解除合同期限，該合同條款也有可能被認定為格式條款（顯失公平）而歸于無效，購房人仍享有法律規定的合同解除期限。
法律專家月刊
開發商崩盤，客戶何去何從？
? ? ? ? ? ? ? ?
案例一
? ? ? ?根據《民法典》的規定，商品房預售合同、貸款合同被解除后，購房人可以根據履行情況和合同性質請求恢復原狀。?
? ? ? ?商品房預售合同、貸款合同被解除后，特別是貸款合同被解除后，依據《民法典》的規定，在購房人沒有過錯的前提下，購房人可以請求恢復原狀，撤銷之前的貸款記錄，此種情況下，購房人應當享有首套房資格。
二、商品房預售合同被解除后，購房人還需要還貸款嗎？
? ? ? ? 根據《商品房買賣合同司法解釋》第二十條的規定，“因商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除，致使商品房擔保貸款合同的目的無法實現，當事人請求解除商品房擔保貸款合同的，應予支持。”
? ? ? ?商品房預售合同和貸款合同兩份合同解除后的房貸承擔問題，最高法院的判例以及上海地區的部分判例都秉承了相同的觀點。最高法院的判決書中明確說明商品房預售合同、貸款合同被解除后，房貸應由開發商承擔，購房人無需承擔還款責任。
三、拓展問題——購房資格
?2021年8月，客戶王女士通過某中介帶看，開心地購入了上海市外環一處新房，開發商承諾2022年1月交房。結果在2021年底，開發商通知客戶延期至2022年3月交房。時至3月，開發商又一次因資金問題延期至5月交房。王女士滿懷期待等到5月，開發商再次通知8月底才能交房。直到今天，開發商也未能如期交房......
法律專家月刊
案例二
? ? ? ? 劉先生與開發商簽訂《商品房買賣合同》，并支付了700萬元購房款，剩余690萬元購房款也在銀行辦理按揭后，由銀行支付給開發商。此后，開發商將房屋交付給劉先生占有并使用。劉先生取得房屋后，經經紀人小李介紹，向小李口頭說明以上情況，在尚未辦理產權證書時即與王先生簽訂了《房屋租賃合同》，約定房屋租期為5年，租金由王先生一次性向劉某付清。
? ? ? ? 此后一段時間，劉先生一直按期向銀行償還按揭貸款，但始終沒有辦理房屋產權過戶登記手續。直到1年后，劉先生因資金困難，無法繼續向銀行償還按揭貸款。后經法院判決，劉先生與商品房開發企業簽訂的《商品房買賣合同》解除，涉案房屋產權仍為開發商所有。開發商認為，劉先生一直未真正獲得房屋產權，其與王某所簽訂的《房屋租賃合同》無效。因此，開發商將王先生訴至法院，要求王先生停止占有房屋，配合劉先生將房屋移交給商品房開發企業占有使用。
? ? ? ??
產證沒辦，租賃合同有效嗎？
一審法院認為：?
? ? ? ?劉先生與王先生簽訂的《房屋租賃合同》有效，王先生在約定的承租期限內合法享有涉案房屋的使用權。
? ? ? ? 此案件適用于《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》（以下簡稱《最高法執行異議和復議規定》）第三十一條第一款規定的，通過買賣將原物權轉移登記至買受人后，買受人不得請求承租人移交占有不動產的情形。
? ? ? ? 因此，一審法院判定，王先生繼續占有涉案房屋，由劉先生將收取的租賃費返還開發商。
法律專家月刊
案例二
產證沒辦，租賃合同有效嗎？
?二審法院認為：?
? ? ? ? ?案件的關鍵問題是王先生能否依據其與劉先生簽訂的《房屋租賃合同》阻止在租賃期內向商品房開發企業移交占有涉案房屋。
首先審查了王先生與劉先生簽訂的《房屋租賃合同》的真實性與合法性問題。二審法院經審查發現，此前已有法院生效判決認定王某與劉某形成了租賃合同法律關系。從當事人簽訂《房屋租賃合同》的時間落款來看，當時劉先生尚未出現因資金困難逾期向銀行償還按揭貸款的情況；從合同簽訂的背景來看，考慮租賃市場價格上漲因素，雙方簽訂長期租賃合同具有合理性；從租金給付情況來看，王先生有充分證據證明已經分多次將租金全額支付給劉先生。因此，二審法院認定，現有證據無法認定《房屋租賃合同》存在無效或可撤銷的情形，《房屋租賃合同》應視為合法有效。
? ? ? ??
? ? ??
? ?最終，二審法院認定一審判決認定的基本事實清楚、適用法律無誤，駁回商品房開發企業的請求。
法律專家月刊
案例三
? ? ?在途置換單是我們需要特別注意的一種情況。?
? ? ?如出現在前單已經網簽，在后單已經轉定未網簽，但是業主不愿出售的情況：如在交易過程中已經網簽的單子，一方并未出現根本性違約情形，也未出現法定可解除合同的情形，而另一方又想要解除合同的情況下，就需要雙方協商一致后解除合同。如在交易過程中已經轉定的單子，一方要根本性違約，另一方則可以解除合同并要求賠償違約金。因此如遇到置換單，應特別注意客戶的上下家履約情況。
轉定后房子漲價，
賣方可以單方解約嗎？
? ? ? ? 業主樸先生是韓國人，在上海市青浦區擁有一套房產，2019年9月，王先生經經紀人小李介紹與樸先生掃描簽署草簽合同，樸先生說自己在馬來西亞，無法異地辦理第三國公證委托書。雙方約定2020年3月辦理過戶。簽署草簽合同后一直到2020年2月，業主樸先生因為疫情無法回到韓國或上海，于是表示自己愿意退還王先生30萬定金解除合同。
事實上，在草簽后的幾個月里，案涉房產已經上漲200萬，且王先生在購入此房前，已經在第三方中介公司掛牌出賣自己的房產，并已網簽，且房子也已上漲200萬。王先生與其買家訴訟，但是結果是敗訴并且承擔了違約金。現在王先生陷入了兩難的境地......
《鏈家上海城市公司二手買賣業務簽約管理規范》?
? ?第十二條 交易方信息核驗
簽約前，應當全面了解交易方的基本情況， 如出售方及買受方的婚姻狀況， 個人及家庭名下住房情況，買受方征信及社保繳納情況， 交易房屋原始買受價格、買入年限、貸款余額， 有無在途置換單情況等， 制作《交易方信息留存表》 ，并對出售方的處分權、買受方的購房、貸款資質、雙方的民事行為能力等進行嚴格審查。
經紀人小李的操作有哪些可以優化的地方呢？
part3
簽約
寶典
BOOK——
規范解讀，助力合規
——租賃業務簽約管理規范
簽約寶典
租賃前備件審査（一）
第三章·第四節 租賃案源錄入
第十三條 錄入租賃信息并提供備件
法務解讀
? ? ? ?伙伴們在操作過程中會遇到這樣一種情況，雖然公司可以提供租賃合同的范本供租賃雙方當事人去簽署使用，但租賃當事人一方中可能出于某些原因不愿意使用我司所提供的這份制式模板，而是選擇另外提供一份租賃合同讓租賃當事人簽署。
? ? ? ?在這樣的情況下，伙伴們要注意讓租賃雙方同步簽署相關附件，如家具家電清單、居間服務合同、網簽備案告知書等，也需以書面的形式確認下來。此外若該租賃合同中涉及到了我司的權利義務，伙伴們要注意提前和公司法務溝通審核確認有無風險點。
（二）完整的租賃合同。若使用公司制式文書版本的，需要錄入文書編號；
若使用非公司制式文本的，僅需要上傳生效的租賃合同完整頁。
——租賃業務簽約管理規范
簽約寶典
租賃合同文本的修改
第三章·第二節 租賃合同的填寫規范
第十條 簽約主體
法務解讀
? ? ? ?伙伴們在電子簽約／線下簽約的時候經常會遇到一種情況，租賃一方或雙方當事人可能會對租賃合同文本中的某些內容存有異議，想要對其進行修改，或者是有一些簡單的內容伙伴們建合同的時候沒有對其進行約定租賃當事人想要進行補充約定，在這種情況下，可以線下讓租賃當事人進行修改。
? ? ? 如果是電子簽約的線上合同，伙伴們在租賃當事人簽署完畢之后可以打印出來，讓租賃當事人在紙質合同上進行修改，也可以直接采用線下簽署的方式。在這種情況下伙伴們要注意，每一處修改，都需要租賃雙方當事人在該處進行簽字確認。合同上未經雙方簽字確認的文字修改部分，不對租賃雙方當事人發生效力。
(5）協議任何修改處需經雙方當事人簽字確認，并需注明簽署日期，需詳細至年月日。
——租賃業務簽約管理規范
簽約寶典
不同類型租賃當事人的身份備件要求
第三章·第四節 租賃案源錄入
第十三條錄入租賃信息并提供備件
法務解讀
? ? ? ?伙伴們在實操中經常會遇到租賃一方當事人為公司或者是港澳臺同胞／外籍友人的情況，這類租賃主體并不像大陸人一樣都持有居民身份證，他們的簽約證件會有一點不一樣。
? ? ? ?如果租賃一方當事人為公司，伙伴們要獲取的身份備件是公司的營業執照。對于自然人來說，他的身份證明是居民身份證，而對于法人組織來說，營業執照就是他的“身份證”。簽約的時候需在簽署頁加蓋公章方可有效。如果租賃一方當事人為港澳臺同胞，伙伴們可獲取的身份備件是港澳通行證、臺胞證作為身份證明；如果是外籍友人，可使用護照作為簽約身份證明。
（三）出租方身份證件（如身份證、護照、港澳通行證、臺胞證、營業執照等）;
（四）承租方身份證件（如身份證、護照、港澳通行證、臺胞證、營業執照等）.
——租賃業務簽約管理規范
簽約寶典
房屋交接書需確認后簽署
第三章·第四節 租賃案源錄入
第十三條錄入租賃信息并提供備件
法務解讀
? ? ? ?伙伴們時有咨詢的一個問題就是承租人入住后發現家具家電有損壞責任承擔問題該如何處理，關于這個問題伙伴們應當注意房屋交接書的簽署。
? ? ? ?交房時租貨雙方當事人都有義務確認房屋中家具家電是否可以正常使用，若雙方未進行檢查即簽署房屋交接書，可能后期會產生糾紛。所以伙伴們注意提醒租賃雙方當事人確認好家具家電狀態后再簽署房屋交接書，如有問題及時溝通協商解決。一般來說，家具家電的維修責任一般有分兩種不同情況，因房屋自身原因損毀的，由出租人負責維修；如果是由于承租人的不適當使用造成損毀的，由承租人負責維修。所以若出承租人剛入住就發現家電有損壞，即使房屋交接書中已對房屋的使用狀態進行過確認，也可以要求房東進行維修。
（八）房屋交接類文件，如房屋交接書等。
——租賃業務簽約管理規范
簽約寶典
條款填寫檢査（一）
第三章·第二節? 租賃合同的填寫規范
第九條條款填寫
法務解讀
? ? ? 伙伴們在合同系統創建租賃合同時，需填寫房源描述條款及房屋基本信息條款，大家在這類條款上也時有出錯。首先填寫該類條款時關于房屋地址大家一定要詳細到樓棟號、室號，不可模糊、籠統。其次若房屋之前有對承重墻、下水管道等房屋結構進行過改造的，一定要如實披露給承租方。如果是之前有改造過承重墻，會存在安全隱患，可能并不適宜居住，且后期會被相關部門要求恢復原狀并處以罰款。若是下水管道被改造過，承租人入住后，大概率會發生下水道漏水情況，導致鄰里之間的侵權糾紛。此外關于房屋面積，如 loft 等房型，房屋面積應按照一層面積填寫，一層之上的樓層面積不屬于產權面積。
(1）如實填寫房源描述條款、及房屋基本信息條款，如房屋地址、性質、面積、租賃用途、裝修情況、重大疵狀況等內容；
——租賃業務簽約管理規范
簽約寶典
條款填寫檢査（二）
第三章·第二節 租賃合同的填寫規范
第九條條款填寫
法務解讀
? ? ? ?關于房屋性質，大家一定要注意，商業性質的房屋是不可作為住宅進行掛牌的，住宅性質的房屋也不可用于商業用途。
? ? ? ? 二者不同的房屋性質也決定它們之間的區別。
? ? ? ? 首先，只有住宅性質的房屋可以正常辦理居住證。商業性質的房屋土地性質因為本身是商業并非是用于居住的，不屬于可以辦理居住證的范圍，能夠辦理居住證的房屋僅限于合法住宅的房屋。
? ? ? ? ?其次，商業性質的房屋水電的價格是商用價格，住宅性質的房屋水電是民用價格，如果承租人承租商業房屋用于居住，所承擔的水電成本會比較高。
(1）如實填寫房源描述條款、及房屋基本信息條款，如房屋地址、性質、面積、租賃用途、裝修情況、重大疵狀況等內容；
——租賃業務簽約管理規范
簽約寶典
條款填寫檢査（三）
第三章·第二節 租賃合同的填寫規范
第九條條款填寫
法務解讀
? ? ? ?租賃合同中的金額填寫，也是大家經常會出錯的一個點。大家要注意，租賃合同中所有需要填寫金額的地方，必須同時使用阿拉伯數字和漢字。
? ? ? ?租賃合同文本里的金額，在填寫阿拉伯數字時，應同時備注大寫金額，大寫應按照漢語語言規律、金額數字構成和防止涂改的要求進行書寫，保證數額相同。大寫金額數字應用正楷或行書填寫，如“壹、貳、叁、肆、伍、陸、柒、捌、玖、、佰、仟、萬、億、元、角、分、零、整”等字樣，切記不得用“、二、三、四、五、六、七、八、九、十、毛、0”填寫。中文大寫金額數字到“元”為止的，在“元”之后應寫“整”字；在“角”、“分”之后，可以不寫“整”字。
(3）租賃合同中所有款項填寫須保證阿拉伯數字和漢字寫法數額相同；
——租賃業務簽約管理規范
簽約寶典
禁止操作的二手交易類型之査封（一）
第三章·第一節? 禁止操作的租賃案源情形
第八條禁止操作的租賃案源類型
（八）以任何形式操作單間出租（自如房源除外）
法務解讀
一、操作風險：
? ? ? ?單間出租是指房屋承租人將其所承租房屋的一部分再出租給他人居住使用，即分租。分租是轉租的一種，就是說是部分轉租。
? ? ? ?此種涉及分租情況的，風險點主要是房屋所有權人將房屋出租給分租人的同時一般會在租賃合同中注明限制分租的條款，例如：“未經出租人（書面）允許不得轉租、分租，否則出租人有權解除合同并要求承租人承擔違約責任”。出租人在得知分租情況后有權行使解除權，解除其與分租人之間的租賃合同，而租賃合同解除后，分租人失去分租權利，實際承租人亦不能依據與分租人簽訂的租賃合同對抗出租人繼續占有使用房屋，實際承租人只能依照租賃合同向分租人主張違約／賠償責任。
——買賣業務簽約管理規范
簽約寶典
禁止操作的二手交易類型之査封（一）
第三章·第一節 禁止操作的二手交易類型
法務解讀
? ? ? ?根據《城市房地產管理法》第三十八條：“司法機關和行政機關依法裁定，決定查封或者以其他形式限制房地產權利的房屋不得轉讓。”伙伴們在隨申辦 app 可以查詢房屋簡易產調，在產調中的11個類別中有一類查詢結果頁叫做“房地產權利限制狀況信息”頁，如果有查封會顯示在這一頁中。
? ? ? ?房屋被查封之后，買賣雙方是無法辦理所有權轉移登記手續的。交易房屋處于被限制轉讓的狀態，即便房屋出售人積極配合，也無法辦理所有權轉移登記手續，因而房屋購買人只能按照合同約定的違約條款追究房屋出售人的違約責任。
? ? ? ?此外，購房款可能無法追回。一般房屋被查封，那么大概率是因為房屋出售人有債務糾紛，所以這筆款項很可能無法追回。
第八條 禁止操作的二手交易類型
1．現有查封的房屋，包括司法查封、行政查封
——買賣業務簽約管理規范
簽約寶典
禁止操作的二手交易類型之不符合上市交易條件（一）
第三章·第一節? 禁止操作的二手交易類型
法務解讀
? ? ? ? 二手房交易中房屋上存有抵押的情況實際上比較普遍，所以帶抵押的房屋并非全部不能操作，而是要嚴格遵循公司對風險案源的處理規則，但是對于抵押登記總額超過成交價的房屋，是不能操作的。
? ? ? ?對于抵押登記總額超過成交價的房屋，交易風險極大，具體表現在即使購買方支付了全部購房款也不一定能夠解除抵押，抵押無法解除就無法正常過戶交易。且一般抵押額較高的房屋都代表著出售方的財務狀況并不樂觀，此種情況下即使購買方支付了全部款項，仍然需要出售方支付剩余抵押金額オ能解除抵押。但實操中購買方先前支付的購房款出售方實際并未用于償還銀行貸款而是挪作他用的情形就不少見，購買方如果想繼續履行合同，就可能需要承擔額外的資金成本方能繼續交易。雖然可以向出售方追索，但對于本就財務狀況不客觀的出售方，存在無法追索成功的風險。
第八條禁止操作的二手交易類型
3．不符合上市交易條件的房屋（如未滿足上市條件的動遷房、經濟適用房、公司產權房等）
——買賣業務簽約管理規范
簽約寶典
禁止操作的二手交易類型之不符合上市交易條件（一）
第三章·第一節? 禁止操作的二手交易類型
法務解讀
? ? ? ?根據《上海市住房保障房屋管理局關于動遷安置房提前上市交易有關問題通知》規定第一條：被動遷居民家庭取得房地產權證（小產證）滿3年的動遷安置房可以轉讓、出租；第二條：未取得房地產權證（小產證）或取得房地產權證（小產證）未滿3年的，但該動遷安置房的房地產開發企業取得房地產權證（大產證）滿3年，且被動遷居民家庭簽訂拆遷補償安置協議滿3年的，在辦理房地產權證（小產證）后可以轉讓出租。
? ? ? 如果交易房屋不滿足交易條件而不能順利過戶，那這份買賣合同是否有效呢？小伙伴們要注意，動遷安置房雖然根據市場準入規定，有一定的交易限制條件，但是購買動遷安置房的合同并不絕對因為其不符合上市交易條件而無效，最終無法順利交易的購買方可以向出售方主張違約責任。
第八條禁止操作的二手交易類型
3．不符合上市交易條件的房屋（如未滿足上市條件的動遷房、經濟適用房、公司產權房等）
——買賣業務簽約管理規范
簽約寶典
禁止操作的二手交易類型之不符合上市交易條件（二）
第三章·第一節 禁止操作的二手交易類型
法務解讀
? ? ? ?我們作為專業的房地產中介機構，對于交易房屋是否滿足上市條件負有先前審核義務。根據《上海市共有產權保障住房管理辦法》相關規定，本市城鎮戶籍家庭或者個人購買共有產權保障住房，取得不動產權證滿5年后，共有產權保障住房方可以上市轉讓或者由購房人、同住人購買政府產權份額，除非有特殊情形。
? ? ? 上述“取得不動產權證滿5年”的判斷，以購房家庭取得契稅完稅憑證的時間或經濟適用住房房屋所有權證的發證時間為準。此外伙伴們一定要注意，在滿足取得產證5年的前提下還需購買政府產權份額轉成完全產權，才能作為普通商品房正常交易。所以伙伴們實際操作中注意確認交易房屋是否滿足上市條件，避免日后出現糾紛。
第八條禁止操作的二手交易類型
2、不符合上市交易條件的房屋（如未滿足上市條件的動遷房、經濟適用房、公司產權房等）。
——買賣業務簽約管理規范
簽約寶典
禁止操作的二手交易類型之不符合上市交易條件（三）
第三章·第一節? 禁止操作的二手交易類型
法務解讀
? ? ? ?根據上海市住房城鄉建設管理委、上海市房屋管理局出臺的《關于規范企業購買商品住房的暫行規定》,公司購買的商品住房再次上市交易年限從“滿3年”提高至“滿5年”。政府的目的是為了“防止以企業名義投機炒房”。
? ? ? ?相較于個人而言，公司只要滿足一定的條件就可以擁有購房資格，以企業的資金實力、融資渠道來說購買房屋比較容易。如果對于公司產權房的上市交易不加以限制，公司炒房行為則會愈演愈烈，房地產市場的供需也會平衡，普通居民想要購買商品住房則要付出更高的成本，無疑更不利于提高居民的生活水平與幸福指數。所以伙伴們在操作公司產權房時，一定要注意企業的購房年限，避免違規。
第八條 禁止操作的二手交易類型
2、不符合上市交易條件的房屋（如未滿足上市條件的動遷房、經濟適用房、公司產權房等）;
——買賣業務簽約管理規范
簽約寶典
禁止操作的二手交易類型之產權不清晰（一）
第三章·第一節? 禁止操作的二手交易類型
法務解讀
? ? ? ?通常，產權不清晰會導致房產交易過程中出現糾紛。實操中多發的以下情況可能引起產權不清晰：第一種是產權人之一去世，繼承人未辦理繼承公證辦理新產證；第二種是夫妻共同共有的房屋但雙方離婚未變更產證。
? ? ? ?關于繼承問題，如果尚未辦理繼承公證或者未經法院確認繼承人的，屬于產權不清晰房屋。伙伴們實操中遇到的話要注意按照公司的簽約規則是不可直接在公司直接掛牌交易的，需告知業主需先行辦理繼承公證或者通過法院確認繼承人。在繼承人持有繼承公證文書或者法院生效文書后可在我司掛牌，但伙伴們注意要提醒交易雙方同步簽署《補充協議（產證變更中）》，約定繼承人辦理出新產證的最晚時間，后續的網簽、過戶等交易節點也可按照此節點進行攜算合理安排。
第八條 禁止操作的二手交易類型
4．產權不清晰的房屋；
——買賣業務簽約管理規范
簽約寶典
禁止操作的二手交易類型之產權不清晰（二）
第三章·第一節? 禁止操作的二手交易類型
法務解讀
? ? ? ?產權不清晰的第二種常見情況就是夫妻共同共有的房屋但雙方離婚未變更產證。伙伴們要注意如果雙方未按照離婚協議或法院生效文書去辦理產權變更的話，屬于產權不清晰房屋，按照公司簽約規范是不可以直接在我司操作掛牌交易的。應明確告知業主若夫妻雙方已對共有房屋產權問題達成一致，應盡快到房產權屬登記部門辦理新產證；若雙方無法達成一致的應當先行訴至法院離婚分割財產，待法院出具生效確權文書后至房產權屬登記部門辦理新產證。
? ? ? ?房屋產權清晰是房屋順利交易的前提條件，為了避免房屋在交易過程中出現問題，伙伴們一定要盡到注意義務。如果因上述原因導致房屋交易失敗，房屋無法辦理過戶手續的，購買方可能還需通過訴訟主張損失。
第八條 禁止操作的二手交易類型
4．產權不清晰的房屋；
——買賣業務簽約管理規范
簽約寶典
禁止操作的二手交易類型之訂單轉讓
第三章·第一節? 禁止操作的二手交易類型
法務解讀
? ? ? ? “訂單轉讓”即一手房房地產買賣合同更名問題，根據《住房城鄉建設部關于進一步規范房地產開發企業經營行為維護房地產市場秩序通知》第二條第八款：依法查處房地產開發企業不正當經營行為，其中包括：（八）將已作為商品房銷售合同標的物的商品房再銷售給他人。
? ? ? 可以看出，對于開發商來說，此種行為屬于不正當經營行為，將受到房地產主管部門及其他部門的嚴肅查處，涉嫌犯罪的，將會被司法機關依法追究刑事責任。
? ? ? 與開發商簽訂購房合同的購房人再將該房屋轉賣他人一般可能產生成交價上漲情況，事實上擾亂了房地產市場的正常交易秩序。因此該情形屬于公司規定禁止操作的情形。
第八條 禁止操作的二手交易類型
5．訂單轉讓；
——買賣業務簽約管理規范
簽約寶典
禁止操作的二手交易類型之做高房價
第三章·第一節? 禁止操作的二手交易類型
法務解讀
做高房價可能涉及以下風險：
? ? ? 第一，該條款無效。因為做高房價的行為是雙方惡意串通騙取銀行貸款的行為，按照民法典第一百五十三條，違反法律、行政法規的強制性規定的民事法律行為無效；第一百五十四條，行為人與相對人惡意串通，損害他人合法權益的民事法律行為無效。這種惡意串通的行為很明顯就損害了銀行的合法利益，即使簽訂了買賣合同，涉及做高房價的相關條款也均無效，不對交易雙方發生效力。
? ? ? 第二，可能涉及刑事犯罪。根據《中華人民共和國刑法》第一百七十五條之一規定，騙取貸款罪，是指以欺騙手段取得銀行或者其他金融機構貸款，給銀行造成重大損失的行為，按照法律規定，情節嚴重的話要承擔刑事責任。
第八條 禁止操作的二手交易類型
6．以任何形式提供或參與做高房價；
——買賣業務簽約管理規范
簽約寶典
禁止操作的二手交易類型之產證信息核實
第三章·第三節 買賣合同的簽約規范
法務解讀
? ? ? ?伙伴們注意，業主方如想在我司掛牌銷售房屋，需提供該套房屋的權屬證明，證明其有權處分該房屋。在業主將原件交由我司查閱時，伙伴們注意應當確認產證內所記載的以下關鍵信息是否與房屋一致：
第一，核對交易房屋權利人姓名與否與業主姓名一致，若不一致，不可操作；
第二，核對交易房屋共有情況，如權利人不止一人的，需全部產權人簽字；
第三，核對交易房屋地址是否與產證一致，如為早期產證無門牌號／經歷過門牌號變更，伙伴們需注意跟產權人確認有無文件材料可證明為同一地址；
第四，產證上載有車位，核對車位的權屬性質為使用權還是產權，使用權不可轉讓；
第五，核對交易房屋的房屋性質；
第六，核對交易房屋的面積是否與產證一致。
?第十一條 房屋信息核驗及披露
1、核驗產證信息，即查閱產證原件。
——買賣業務簽約管理規范
簽約寶典
禁止操作的二手交易類型之產證產調信息核實
第三章·第三節 買賣合同的簽約規范
法務解讀
? ? ? ?伙伴們在操作交易房源時，需提醒業主及時拉取房屋的全套產調（共11項）。房地產買賣合同內填寫的產權、抵押權等重要信息均與產調保持一致。要求業主提供產調的主要原因是因為房屋可能新產生違章搭建、設立抵押、設立居住權等新變更，這些變更雖然無法體現在產證上，但是可以在產調中查詢到。因此伙伴們要及時督促業主提供產調，確認房屋上存在哪些可能會影響交易的情形，也是最大限度的保障客戶的知情權。
? ? ? ?同時伙伴們需注意，簡易產調無法代替全套產調，業主應最遲不得晚于簽署買賣合同后三個工作日內配合調取并提供全套產調。
?第十一條 房屋信息核驗及披露
2．核驗產調信息，即調取房屋全套產調。根據產調信息，將買賣合同中所涉房屋基本信息填寫完整。
——買賣業務簽約管理規范
簽約寶典
居住權
第三章·第三節 買賣合同的簽約規范
法務解讀
? ? ? ?居住權采用登記設立主義，可以在完整版產調中顯示。如果交易房屋上存在合法的居住權，必須等到居住權期限屆滿或者居住權人死亡，居住權消滅后，購房人オ能真正使用房屋。在居住權存續期間，居住權人對于房屋所享有的居住權可以對抗產權人的房屋所有權，即使產權人將該房屋另行出售，因為該居住權已經登記，居住權人對于房屋所享有的居住權亦可以對抗新的房屋買受人。
? ? ? ?伙伴們在實操中如遇到產調中顯示交易房屋登記了居住權的情況，需及時向業主核實情況，確認注銷時間，并同步讓買賣雙方在買賣合同的《特別告知（二）》中披露后簽署。
?第十一條 房屋信息核驗及披露
2．核驗產調信息，即調取房屋全套產調。根據產調信息，將買賣合同中所涉房屋基本信息填寫完整。
——買賣業務簽約管理規范
簽約寶典
優先購買權（一）
第三章·第三節 買賣合同的簽約規范
法務解讀
? ? ? ?根據《中華人民共和國民法典》第726條：出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利；但是，房屋按份共有人行使優先購買權或者出租人將房屋出賣給近親屬的除外。
? ? ? ?伙伴們可以發現，承租人行使權利的前提必須是在“同等條件下”。“同等條件”旨在平衡業主與承租人之間的權益。那么，在業主想要出售房屋時，就必須要將房屋價格、付款方式、房屋交付方式、履行期限等影響房屋出售的因素如實告知承租人。如承租人選擇放棄優先購買權的，伙伴們需注意讓其簽署《放棄優先購買權切結書》
第十二條 交易方信息核驗
5、審查承租方（若有）的優先購買權，即承租方“是否已明確放棄優先購買權”，出售方需提供承租方簽署的《放棄優先購買權切結書》。
part5
法律專家
管理規范
CODE——
涉及年度考核內容及積分規則
法律專家月刊
鏈家上海城市公司法律專家認證及管理規范
第一章 總 則
第一條 編制目的
為提高經紀人房產交易法律方面的專業能力，提升職業化形象，促進法律專家不斷學習和成長，實現法律專家的價值，特制定本規范。
第二條 適用范圍
鏈家上海城市公司經紀人、法務中心。
第三條 參考依據
本規定依據國家有關法律、法規、規范及公司規章制定。
第二章 職責
第四條 法務中心
法務中心負責制定法律專家的認證標準、流程，運營及管理方案等。
第五條 經紀人
負責按照此規范申請認證法律專家，踐行法律專家的職責，并配合完成考核等。?
第三章 法律專家的認證
第六條 認證條件
滿足以下 2 項條件的，可自愿報名認證法律專家：
（1）入職上海鏈家 6 個月及以上；
（2）已通過所屬崗位的簽約資質認證（租賃崗已認證租賃簽約資質、買賣崗已認證買賣簽約資質，綜合崗已認證租賃和買賣簽約資質）。
第七條 報名方式
滿足第六條認證條件的，可于“上海鏈家加油站商城”（//www.jiayou321.com/）中購買 “法律專家班培訓課程”產品，按實際需要選擇“線上課程”或“線下課程”，確認收貨后即視為報名成功。?
法律專家月刊
第八條 認證流程
（一）線上課程的認證流程
1、法務中心于經紀人確認收貨后 7 日內通過“鏈識界”為經紀人開放“線上課程”的學習權限；
2、學員需于報名的次月最后一日前完成學習；
3、法務中心將于每月 10 日（可視報名情況調整）安排客觀題考試。客觀題采用線上考試的方式，推送至已 100%完成學習但尚未完成認證的經紀人。客觀題設單選題 10 題，5 分/題，共 50 分；多選題 5 題，10 分/題，共 50 分。客觀題總分 100 分，答題時間限 60 分鐘，成績≥60 分視為客觀題合格；
4、法務中心將于每月最后一周的周二（可視報名情況調整）安排主觀題考試，主觀題采用線下考試的方式，客觀題合格的方可參加主觀題考試。主觀題設問答題 3 題，20 分 /題，共 60 分；案例分析題 1 題，共 40 分。主觀題總分 100分，答題時間限 60 分鐘，成績≥60 分視為主觀題合格。
5、客觀題不合格，或者主觀題不合格的，均視為認證未通過；經紀人可結合自身情況決定是否重新下單認證。
（二）線下課程的認證流程
1、法務中心將每月視報名情況安排線下培訓，滿 30 人即可開班。因故無法參加線下培訓的，提前報備后可享一次延期培訓的機會；
2、線下課程的授課時長為 180 分鐘，培訓結束后當場開展考試，考試內容包括客觀題和主觀題，題型設置等與前述規則一致，答題時間限 120 分鐘。
3、參加線下培訓的經紀人，客觀題不合格，或者主觀題不合格的，享有一次重新認證的機會，認證流程參照“線 上課程的認證流程”。?
法律專家月刊
第四章 法律專家的權益
第九條 法律專家的權益
認證成為法律專家的經紀人，可獲得以下權益：
（1）免費定制的法律專家徽章 1 枚；
（2）免費定制的法律專家頭像 1 張；
（3）免費定制的法律專家名片 1 套；
（4）法律沙龍、律師座談會等專屬席位；
（5）社區法律講座、普法教育等助教機會。
以上權益僅限法律專家享有，任何人不得借用、冒用、冒領，否則按照《鏈家上海城市公司信用管理規則》處理； 法律專家徽章遺失的，一年內僅可補購一次，如經調查 發現存在借用的，則立即取消法律專家資格，并按照《鏈家上海城市公司信用管理規則》處理。
第五章 法律專家的職責
第十條 法律專家的職責
經法務中心認證，成為法律專家后應當履行以下職責：
（1）遵守公司各項規章制度；
（2）團結合作，為其他人提供法律咨詢；
（3）積極參加全國經紀人/協理考試，持證上崗；
（4）積極配合完成法律專家年度專業能力考核；
（5）積極參與法律活動。?
第六章 法律專家的年度考核
第十一條 考核對象
法務中心將于每年 7 月對認證時間超過一年的法律專家開展專業能力考核，考核形式為線上考核。?
法律專家月刊
第十二條 考核內容
專業能力考核涉及以下四個方面的內容，分別為：
（1）歷史客訴數據考核，即考核法律專家的行為；
（2）持證上崗情況考核，即鼓勵法律專家持證上崗；
（3）基礎簽約能力考核，即考核法律專家的簽約能力；
（4）專業法律知識考核，即考核法律專家的法律功底；
第十三條 考核流程
1、法務中心向考核對象發布考核任務，被考核人需在規定的時間內完成線上考試（包括簽約能力和法律知識兩部分）；
2、若在規定時間內完成線上考試且成績合格的，考核結果即為“通過”，可繼續享有法律專家稱號及各項權益；
3、若未在規定時間內完成考試，或者考試成績不合格，或者上一年度存在有責賠付記錄，或者未持協理/經紀人證的，考核結果即為“不通過”，由法務中心取消法律專家稱號及各項權益。
第七章 法律專家的激勵規則
法律專家積極履行崗位職責，可獲得一定的崗位積分， 并享受相應的積分激勵。?
第十四條 積分規則
法律專家的崗位積分由專業素質類、活動參與類、組織貢獻類、合作共贏類、積極創新類共 5 類積分構成，具體規則如下：
| 類別 | 釋義 | 常規積分/次 |
| 專業素質 | 專業能力考核合格 | 30分 |
| 活動參與 | 參與法務中心組織的講座、公開課、競賽等活動 | 10分 |
| 組織貢獻 | 持全國房地產經紀人/協理職業資格證書 | 30分 |
| 合作共贏 | 對事業部/大區/門店進行賦能，且有交付物 | 10分 |
| 積極創新 | 使用法務中心發布的產品，提供有效建議 | 10分 |
法律專家月刊
第十五條 積分排名激勵
法務中心將于每半年開展一次法律專家積分排名，設置上海鏈家 TOP10、事業部 TOP10 獎項，并給予一定的貝殼幣或實物激勵。
第八章 附則
第十六條 本管理規范由法務中心負責解釋和修訂。
第十七條 本管理規范自 2021 年 11 月 1 日起施行。
法律專家月刊
學法、懂法，才能更好地享受權利、履行義務。
增值電信業務經營許可證：陜B2-20210327 |