2024年1月刊
經典案例
· 承租人搬離房屋后，出租人一直拒絕收房？
· 明知業主一房二賣仍促成交易，要承擔什么后果？
實用案例
——兇宅是什么？！
莫砸
房屋承重墻
普法專欄
本期《法律專家月刊》電子雜志編委會
主編
版面設計
素材內容
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童星
童星
法務中心
法律專家月刊
（2024年第01期）
法務中心出品
目錄
CONTENTS
實用案例
·?兇宅是什么？中介又應當如何履行相關義務？
05
經典案例
· 承租人搬離房屋后，出租人能以雙方對違約責任
? 未達成一致為由拒絕收房嗎？
· 明知業主一房二賣仍促成交易，要承擔什么后果？
10
12
普法專欄
· 莫砸房屋承重墻
14
法律專家管理規范
·詳細了解管理規范內容，有助于法律專家更好的了解
?自己所享有的權利及應承擔的義務。
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part1
實用
案例
CASE——
實用案例，掌握實用知識
一、兇宅是什么？
? ?"兇宅"，并非為法律上的概念，而是日常生活中人們追求喜慶吉祥、忌諱死亡和趨利避害心理而演化的產物。
? ? 但這一民俗文化已形成普通大眾對自然和社會的認識評判，進而影響公民的行為判斷。雖然房屋內發生非正常死亡事件客觀上未影響到房屋的實際使用價值，但是該情形因影響到客戶包括忌諱、恐懼、焦慮等的心理感受，而可能造成房屋交易價值降低，與當事人在簽約真實意思表示不符，無法滿足客戶對于房屋實際價值的期待，屬于房屋的重大瑕疵，是影響買賣合同訂立及履行的重大事項，業主和中介方應當如實進行披露。
?兇宅是什么？中介又應當如何履行相關義務？
法律專家月刊
?二、相關案例(非自然死亡)
?? 小王購置一房屋，在裝修房屋期間，物業管理處曾通知小王有救護車到房屋內進行施救，裝修的包工頭告知小王其雇傭的小工施工時意外身故，但包工頭已自行善后。
? ? 2021年，小王委托XX中介公司出售該房屋。且小王簽訂了《售前信息核實表》時在"房屋內是否發生非自然死亡情況"處勾選了"否"。
? ? 而后，客戶小美與業主小王簽訂買賣合同；
? ??合同約定：
? ? ①業主確認，該房屋在其持有期間，在本體結構內未發生過非正常死亡事件；如果業主在簽約前就前述事項隱瞞真實情況的，客戶有權要求撤銷合同；業主另應承擔如下責任：1．返還買受人全部房款；2．賠償買受人因此所受的損失；
? ? ②在合同履行過程中，因任何一方違約，守約方以訴訟形式向違約方主張權利的，違約方須承擔守約方所支出的相關費用（包括訴訟費、律師費等）。
? ?交房后，小美在裝修期間聽聞該房屋此前裝修時發生了裝修工人的死亡事件便立即聯系業主要求解釋。業主這才想起其入住前房屋內發生的死亡事件，但表示其當時趕到房屋時沒有看到任何人在現場，也未見任何員工家屬到來維權，由于時間久遠，已經將此事淡忘。但小美非常忌諱死亡事件，因此向法院提起房屋買賣合同糾紛之訴，起訴業主要求撤銷合同，業主返還購房款、恢復產權登記至業主名下、承擔稅費和律師費損失。
?兇宅是什么？中介又應當如何履行相關義務？
法律專家月刊
三、法院判決：
1、撤銷買賣合同；
2、小王需協助小美將房屋的產權恢復登記
至小王名下，并由小王承擔相關費用；
3、小王需要返還小美購房款448萬元；
4、小王需向小美賠償稅費損失及律師費損失。
四、裁判理由
? ? 法院認為：業主在合同中承諾其持有交易房屋期間沒有發生過非正常死亡事件。按照公序良俗以及交易習慣，房屋內發生非正常死亡事件足以影響當事人的交易意思表示。業主有義務向客戶披露足以影響房屋交易的房屋信息，未如實披露有違誠信原則構成欺詐。
? ?據此，法院認定業主的行為構成欺詐，因業主存在欺詐行為致使客戶作出錯誤的交易意思表示，雙方之間的買賣合同屬可撤銷合同。故支持客戶要求撤銷合同的訴請，業主應承擔相應的責任，需配合客戶將房屋產權恢復登記至業主名下，并承擔產權恢復登記所產生的費用、返還購房款及賠償稅費、律師費損失。
?兇宅是什么？中介又應當如何履行相關義務？
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五、實操注意事項:
1、房屋簽前核驗且留證中介方有核實房屋基礎信息及狀態的義務，故經紀人應核實房屋是否發生過非正常死亡事件（特別是業主急于出售或低價出售的），包括向業主詢問、通過走訪鄰居及物業核實等，并保留核實的證據。2、如實披露房屋情況經紀人應在簽約前多方了解并如實向買方披露獲知的房屋實情，不論是非正常死亡事件還是自然死亡事件，死亡事件是發生于房屋主體結構內還是非主體結構內，均應約定于合同中，以免后期產生糾紛。3、重視合同講解并填寫交易信息留存表及交易聲明書（兇宅）經紀人應向客業雙方完整、全面的講解合同和提示風險；另需要在交易信息留存表內進行填寫，還需簽署交易聲明書（兇宅）。
4、重視客戶需求與情感
經紀人應充分了解并重視客戶對于房屋的需求，充分傾聽客戶的關注和疑慮，并提供真實、明確的信息，以滿足客戶對房屋實際價值的期待，確保房屋交易的透明，充分保障客戶的知情權。
?兇宅是什么？中介又應當如何履行相關義務？
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part2
精選
案例
CASE——
通過案例學知識，活學活用更專業
? ? 2018年12月4日，業主陳某與甲餐廳簽訂《房屋（攤位）租賃合同》，約定將房屋出租給甲餐廳用于經營餐飲。
? ? 合同簽訂后，陳某向甲餐廳交付了房屋，甲餐廳向陳某支付了2019年1月1日至2019年12月31日的租金。后因陳某明確表示無法協助甲餐廳辦理經營所需要的相關證照，導致甲餐廳無法經營。雙方確認2019年甲餐廳實際經營時間1個月左右，甲餐廳實際占用涉案房屋至2021年3月。
? ? 現甲餐廳提起訴訟，要求陳某返還2019年的全部租金。
承租人搬離房屋后，
出租人能以雙方對違約責任未達成一致為由拒絕收房嗎？
法律專家月刊
? ? 由于陳某無法配合甲餐廳在重新辦理營業執照以及食品經營許可證，導致甲餐廳2019年實際僅使用涉案房屋1個月左右。因出租方原因導致承租方無法使用租賃物的期間，出租方應當將相應的租金退還給承租方。但是另一方面，承租人如果認為因出租人的原因無法使用租賃房屋，導致其合同目的不能實現的，其作為守約方，亦需及時采取措施，防止損失擴大。在陳某無法協助甲餐廳辦理相關證照的情況下，甲餐廳仍一直占用涉案房屋，亦需支付基本的房屋占用費用。
? ? 綜合考慮上述情形，法院酌情確定陳某應當退還甲餐廳2019年度的部分租金。
案例一
基本案情：
? ? 2016年2月，王某與劉某簽訂房屋買賣合同，王某將房屋出售給劉某。后因劉某信息登記錯誤，致使網簽未通過并于同年4月被撤銷。2016年5月，劉某將王某作為被告提起訴訟，要求其繼續履行合同并賠償損失。訴訟中劉某申請財產保全，法院依法保全查封了該房屋。而后法院判令王某協助將房屋過戶至劉某名下并支付違約金。
? ? 2016年6月，王某在案涉房屋存在訴訟的情況下咨詢中介公司，中介公司稱房屋可以繼續買賣，后王某與李某在中介公司的居間服務下簽訂買賣合同。2016年7月，王某與李某就案涉房屋辦理網簽。? ? ? ? 2017年7月，李某發現無法取得房屋所有權，故李某以王某為被告、中介公司為第三人訴至法院，要求解除買賣合同、賠償損失。? ? ? 2021年，王某將中介公司訴至法院，要求其承擔王某應向李某承擔的賠償責任。
明知業主一房二賣仍促成交易，要承擔什么后果？
法律專家月刊
案例二
法律專家月刊
法院判決：
? ?法院經審理認為，現有證據可以認定，中介公司在促成王某與李某交易時對王某已將房屋出售他人系明知，應當知曉在先的網簽失效并不意味房屋買賣合同無效或無法繼續履行，亦應知曉在先合同未確定解除的情況下，如王某再行簽訂新的房屋買賣合同，極大程度上存在新合同無法繼續履行，王某據此承擔違約責任的風險。而在此種情況下，中介公司仍促成王某和李某簽訂合同，且在明知王某與劉某的案件已進入訴訟程序、案涉房屋已被查封的情況下，仍未充分向雙方報告合同履行風險，最終王某與李某的合同以解除告終，王某也因此向李某承擔了違約賠償責任。中介機構在居間服務中未盡到誠信審慎的風險評估和善良報告義務，存在明顯過錯，嚴重損害委托人利益，造成委托人損失，應當承擔相應的損害賠償責任。
? ? 同時，王某應對一房二賣可能產生的風險具備一定認知和判斷，自身亦存在過錯。故法院綜合雙方的過錯程度、中介公司可獲利益等因素，判令中介公司在過錯范圍內對王某的合理損失承擔賠償責任。
《民法典》第962條規定了中介人的忠實報告義務，即中介人應當就有關訂立合同的事項向委托人如實報告，中介人故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實或者提供虛假情況，損害委托人利益的，應當承擔賠償責任。因此，在“一房二賣”行為中，若中介機構如未能盡到忠實報告義務，其應在過錯范圍內對委托人承擔賠償責任。
明知業主一房二賣仍促成交易，要承擔什么后果？
part3
普法
專欄
BOOK——
違章搭建
法律專家月刊
? ? ? ? 我國《建設工程質量管理條例》第十五條規定：涉及建筑主體和承重結構變動的裝修工程，建設單位應當在施工前委托原設計單位或者具有相應資質等級的設計單位提出設計方案；沒有設計方案的，不得施工。房屋建筑使用者在裝修過程中，不得擅自變動房屋建筑主體和承重結構。
? ? ?《建設工程質量管理條例》第六十九條設置相應罰則，明確涉及建筑主體或者承重結構變動的裝修工程，沒有設計方案擅自施工的，責令改正，處50萬元以上100萬元以下的罰款；房屋建筑使用者在裝修過程中擅自變動房屋建筑主體和承重結構的，責令改正，處5萬元以上10萬元以下的罰款。
? ? ? 在上海市，市房屋管理部門亦發文要求物業服務企業加強對裝修活動的日常巡查，重點對業主、使用人及裝修施工單位存在損壞房屋承重結構等違規裝修行為加強檢查與管理。
莫砸房屋承重墻
part4
法律專家
管理規范
CODE——
涉及年度考核內容及積分規則
鏈家上海城市公司法律專家認證及管理規范
第一章 總 則
第一條 編制目的
為提高經紀人房產交易法律方面的專業能力，提升職業化形象，促進法律專家不斷學習和成長，實現法律專家的價值，特制定本規范。
第二條 適用范圍
鏈家上海城市公司經紀人、法務中心。
第三條 參考依據
本規定依據國家有關法律、法規、規范及公司規章制定。
第二章 職責
第四條 法務中心
法務中心負責制定法律專家的認證標準、流程，運營及管理方案等。
第五條 經紀人
負責按照此規范申請認證法律專家，踐行法律專家的職責，并配合完成考核等。?
第三章 法律專家的認證
第六條 認證條件
滿足以下條件的，可自愿報名認證法律專家：
（1）已通過所屬崗位的簽約資質認證（租賃崗已認證租賃簽約資質、買賣崗已認證買賣簽約資質，綜合崗已認證租賃和買賣簽約資質）。
第七條 報名方式
滿足第六條認證條件的，可于“上海鏈家加油站商城”（//www.jiayou321.com/）中購買 “法律專家班培訓課程”產品，按實際需要選擇“線上課程”或“線下課程”，確認收貨后即視為報名成功。?
法律專家月刊
第八條 認證流程
（一）線上課程的認證流程
1、法務中心于經紀人確認收貨后 7 日內通過“鏈識界”為經紀人開放“線上課程”的學習權限；
2、學員需于報名后三個月內完成學習；
3、法務中心將于每月20日左右（可視報名情況調整）安排考試，考試采用線下考試的方式，學習進度100%的可參加線下考試。考試設單選8題（4分/題），多選4題（5分/題），一道問答（18分）；一道案例分析（30分）；總分 100分，答題時間限 60 分鐘，成績≥60 分視為合格。
5、線下考試不合格的，視為認證未通過；經紀人可結合自身情況決定是否重新下單認證。
（二）線下課程的認證流程
1、法務中心將每月視報名情況安排線下培訓，滿 30 人即可開班。因故無法參加線下培訓的，提前報備后可享一次延期培訓的機會；
2、線下課程的授課時長為 180 分鐘，培訓結束后當場開展考試，題型設置等與前述規則一致，答題時間限60分鐘。
3、參加線下培訓的經紀人，考試不合格的，享有一次重新認證的機會，認證流程參照“線 上課程的認證流程”。?
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第四章 法律專家的權益
第九條 法律專家的權益
認證成為法律專家的經紀人，可獲得以下權益：
（1）免費定制的法律專家徽章 1 枚；
（2）免費定制的法律專家頭像 1 張；
（3）免費定制的法律專家名片 1 套；
（4）法律沙龍、律師座談會等專屬席位；
（5）社區法律講座、普法教育等助教機會。
以上權益僅限法律專家享有，任何人不得借用、冒用、冒領，否則按照《鏈家上海城市公司信用管理規則》處理； 法律專家徽章遺失的，一年內僅可補購一次，如經調查 發現存在借用的，則立即取消法律專家資格，并按照《鏈家上海城市公司信用管理規則》處理。
第五章 法律專家的職責
第十條 法律專家的職責
經法務中心認證，成為法律專家后應當履行以下職責：
（1）遵守公司各項規章制度；
（2）團結合作，為其他人提供法律咨詢；
（3）積極參加全國經紀人/協理考試，持證上崗；
（4）積極配合完成法律專家年度專業能力考核；
（5）積極參與法律活動。
第六章 法律專家的年度考核
第十一條 考核對象
法務中心將于每年 7 月對認證時間超過一年的法律專家開展專業能力考核，考核形式為線上考核。?
法律專家月刊
第十二條 考核內容
專業能力考核涉及以下三個方面的內容，分別為：
（1）歷史客訴數據考核，即考核法律專家的行為；
（2）基礎簽約能力考核，即考核法律專家的簽約能力；
（3）專業法律知識考核，即考核法律專家的法律功底；
第十三條 考核流程
1、法務中心向考核對象發布考核任務，被考核人需在規定的時間內完成線上考試（包括簽約能力和法律知識兩部分）；
2、若在規定時間內完成線上考試且成績合格的，考核結果即為“通過”，可繼續享有法律專家稱號及各項權益；
3、若未在規定時間內完成考試，或者考試成績不合格，或者上一年度存在有責賠付記錄，或者未持協理/經紀人證的，考核結果即為“不通過”，由法務中心取消法律專家稱號及各項權益。
第七章 法律專家的激勵規則
法律專家積極履行崗位職責，可獲得一定的崗位積分， 并享受相應的積分激勵。?
第十四條 積分規則
法律專家的崗位積分由專業素質類、活動參與類、組織貢獻類、合作共贏類、積極創新類共 5 類積分構成，具體規則如下：
| 類別 | 釋義 | 常規積分/次 |
| 專業素質 | 專業能力考核合格 | 30分 |
| 活動參與 | 參與法務中心組織的講座、公開課、競賽等活動 | 10分 |
| 組織貢獻 | 持全國房地產經紀人/協理職業資格證書 | 30分 |
| 合作共贏 | 對事業部/大區/門店進行賦能，且有交付物 | 10分 |
| 積極創新 | 使用法務中心發布的產品，提供有效建議 | 10分 |
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第十五條 積分排名激勵
法務中心將于每半年開展一次法律專家積分排名，設置上海鏈家 TOP10、事業部 TOP10 獎項，并給予一定的貝殼幣或實物激勵。
第八章 附則
第十六條 本管理規范由法務中心負責解釋和修訂。
第十七條 本管理規范自 2021 年 11 月 1 日起施行。
法律專家月刊
法律專家月刊
學法、懂法，才能更好地享受權利、履行義務。
增值電信業務經營許可證：陜B2-20210327 |