法律專家月刊
法務中心出品
法律專家刊物2022年7月刊
02
每日一典?
·說說居住權那些事~
?
普法專欄
無權處分，合同效力如何？
——夫妻共同財產，男方一人簽署《房地產買賣合同》
借名買房可行嗎？
贈與的房產，能否要回？
六月合集
——居住權的設立與注銷
——居住權的適用場景示例
本期《法律專家月刊》電子雜志編委會
主編
版面設計
素材內容
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童星
童星
法務中心
法律專家月刊
（第02期）
法務中心出品
前言
《法律專家月刊》系法務中心出品，旨在幫助法律專家學習更多的法律知識、了解更多與業務相關的真實案例。本月刊內容涉及《民法典》相關法條、每月精選案例等內容，如有其他內容需求，歡迎各位伙伴掃描下方二維碼反饋補充，您的寶貴意見非常重要。
目錄
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每日一典（vol55-vol75）
設每日一典，助力法律專家了解更多的法律知識。
精選典型案例
案例一：借名買房，可行嗎？
案例二：無權處分，合同效力如何？
案例三：贈與的房產，能否要回？
案例四：租房押金退不退？
普法專欄
居住權的設立與注銷
居住權的適用場景示例
法律專家管理規范
詳細了解管理規范內容，有助于法律專家更好的了解自己所享有的權利及應承擔的義務。
part1
精選
案例
CASE——
通過案例學知識，活學活用更專業
part1
精選
案例
CASE——
通過案例學知識，活學活用更專業
法律專家月刊
?法院經審理認為：爭議焦點在于房屋究竟是借名買房還是對周某的贈與。
? ? ? ?從房屋購房款來源看，購房資金全部來源于施某和小王二人；從資金流向看，資金先由小王轉給老王，在老王支付部分房款后剩余資金由老王轉給周某，完成剩余房款的給付，雖然施某、小王與周某對于房屋的實際歸屬事宜并未作出明確的書面約定，但結合資金走向、房款支付等事實，各方當事人提供的證據以及當事人陳述，法院認定施某、小王借名買房事實的存在，根據老王、施某陳述的名下產權房情況，以老王或周某名義購房目的都是為了規避當時的住房限購政策，該行為事實上違反了國家房產宏觀調控政策，不利于房地產市場秩序的穩定，并且施某和小王當時對于可能面臨的無法過戶的風險應當有所預見，故對于老王主張的直接確認房屋產權歸施某和小王共有的訴訟請求法院難以支持，最終判決小王與施某共同獲得房屋目前評估折價388萬元，由周某支付。
? ? ?“借名買房”事實存在，協議一定具有法律效力嗎？
? ? ? ?即便法院認可雙方之間存在“借名買房”行為，不代表借名人可以直接取得房屋權屬。在司法實務中，借名買房協議違反他人合法利益、社會公共利益的無效。? ?如借名購買普通商品房，且不違反限購政策或存在惡意串通損害他人利益的，法院可能會認定合同有效。? ?
借名買房可行嗎？
? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?——借名買房的法律效力
案例一
案例 ：小王與施某于2009年結婚，婚后幾年，因房價上漲迅速，兩人商量購置房產進行投資。受限購政策限制的兩人原定以小王父親老王的名義購買，卻在網簽時發現老王也是限購對象，轉而以施某母親周某的名義購置這處價值220萬元的房產。2017年小王因病去世，生前立有遺囑指定遺產中這處房屋屬于自己的份額由父親繼承。為此老王向法院提出訴請，要求確認房屋實際產權歸女兒小王與女婿施某共有。
法律專家月刊
法院判決：錢某承擔主要責任，賠償大部分損失，李某也應當自行負擔部分損失。
? ? ? ? 法院經審理后認為，出賣人無權處分房屋，不影響房屋買賣合同的效力。因此，本案中錢某與李某簽訂的房屋買賣合同應當認定為有效。但因為房屋的共有人林某拒絕協助辦理過戶手續，應當由出賣人錢某承擔相應的違約責任，但是購房人李某在購房時明知涉案房屋為錢某與林某的夫妻共同財產，未要求錢某出示其配偶及共有人同意售房的文件，因此對合同無法履行也存在一定的過錯，據此法院判決由錢某承擔主要責任，賠償大部分損失，李某也應當自行負擔部分損失。
相關法條：
《中華人民共和國民法典》
第五百九十七條 【無權處分效力】因出賣人未取得處分權致使標的物所有權不能轉移的，買受人可以解除合同并請求出賣人承擔違約責任。
錢某與李某2018年12月簽訂房屋買賣合同一份，約定錢某將與妻子林某共有的房屋出售給李某，但是合同上賣方處僅有錢某一方的簽名，買房人要求錢某與妻子林某共同協助辦理房屋過戶手續，遭到拒絕后，李某起訴到法院要求解除合同，并由錢某來承擔違約責任。
合同效力如何？
無權處分
案例二
法律專家月刊
贈與的房產，
能否要回？
案例三
年屆八旬的王女士與已故丈夫育有兩子
一女。2014年，因老房子動遷，王女士和兒子張某獲得了嘉定區某處88平方的兩室一廳房屋一套，產權登記張某占該房屋90%份額，王某占該房屋10%份額。2017年，王某覺得與兒子張某生活得較為開心，遂至房地產交易中心將上述房屋中的10%份額贈與張某，并辦理了產權變更登記。2018年，張某經檢查確診患有癌癥，為治病支出了大量的醫療費用。2021年初張某欲將上述房屋出售用于治病，王某未同意。同年4月張某帶人至家中看房，遭到母親拒絕，張某不滿母親的阻撓用拳頭擊打了母親頭部又將其趕出家門。王某無奈只得訴至法院，要求撤銷對張某房屋份額。
承辦法官認為：王某對張某的房屋份額應予撤銷。
? ? ? ?尊老愛幼、孝敬父母是中華民族的傳統美德，無論出于何種原因張某都不應打傷自己母親，更不應該將八旬老母趕出家門。王某雖然已將房屋份額及存款贈與張某，但張某的上述行為顯然嚴重侵害了贈與人的合法權益，屬于贈與的法定撤銷情形，故王某對張某的房屋份額及存款贈與應予撤銷。
? ? ? ?張某打傷母親王某并將王某趕出家門，屬于嚴重侵害贈與人或者贈與人近親屬的合法權益的情形，故王某可行使法定撤銷權，并要求張某返還贈與的財產。
法律專家月刊
案例三
相關法條：
第六百五十七條??贈與合同是贈與人將自己的財產無償給予受贈人，受贈人表示接受贈與的合同。
第六百五十八條??贈與人在贈與財產的權利轉移之前可以撤銷贈與。
經過公證的贈與合同或者依法不得撤銷的具有救災、扶貧、助殘等公益、道德義務性質的贈與合同，不適用前款規定。
第六百五十九條??贈與的財產依法需要辦理登記或者其他手續的，應當辦理有關手續。
第六百六十條??經過公證的贈與合同或者依法不得撤銷的具有救災、扶貧、助殘等公益、道德義務性質的贈與合同，贈與人不交付贈與財產的，受贈人可以請求交付。
依據前款規定應當交付的贈與財產因贈與人故意或者重大過失致使毀損、滅失的，贈與人應當承擔賠償責任。
第六百六十一條??贈與可以附義務。
贈與附義務的，受贈人應當按照約定履行義務。
第六百六十三條??受贈人有下列情形之一的，贈與人可以撤銷贈與：
（一）嚴重侵害贈與人或者贈與人近親屬的合法權益；
（二）對贈與人有扶養義務而不履行；
（三）不履行贈與合同約定的義務。
贈與人的撤銷權，自知道或者應當知道撤銷事由之日起一年內行使。
第六百六十五條??撤銷權人撤銷贈與的，可以向受贈人請求返還贈與的財產。
第六百六十六條??贈與人的經濟狀況顯著惡化，嚴重影響其生產經營或者家庭生活的，可以不再履行贈與義務。
法律專家月刊
租房押金退不退？
案例四
? ? ? 一年前，來滬打拼的張某與楊某簽訂與業主
李某了一份租期為一年的房屋租賃合同，合同簽訂
后，張某依約支付了押金，并足額支付了租金以及
水電燃氣費。雙方還約定，房屋及附屬設施若非李
某的過失或錯誤使用而導致受損時，李某有修繕的
責任并承擔相關的費用。合同臨近到期，張某告知
李某將不再續租，于是在剩余近一個月租期內，
李某頻頻帶人用備用鑰匙開門進入房屋實地看房，以期張某搬走后能與新的租客“無縫銜接”，減少房屋空置損失，張某不堪其擾，但多次反對未果。
? ? ?租賃期間內，因房屋內空調、熱水器等電器功能失靈，張某、楊某為了維修電器，均支付過維修費。合同到期退房時，李某前來接收房屋，在查看完房屋及電器后，未提出異議。沒過幾天，李某又反口稱，房屋墻體脫落、家具臟污嚴重、電器均無法運轉，更換、維修都將產生費用，要求張某負擔維修費用、沒收押金，還提出由于張某后期不配合李某帶人進入房屋實地看房，導致其無法與新租客盡早簽約，產生了房屋空置損失，要求張某賠償，張某不同意，遂起訴至法院。
房東是否可以沒收押金？
可以，但要符合兩項條件：
01承租方具有合同中明確約定的違約行為或情形；
02合同明確約定承租方違約出租方有權沒收押金。
法院判決：張某并未有合同約定的違約行為，一直按時足額支付租金，合同到期便立馬返還房屋，故李某無權沒收押金。
? ? ? ?
part2
普法
專欄
Column——
關于“居住權”，你知道多少？
居住權
? ? ? ?仍記得電視劇《安家》中老嚴夫婦買房的故事。以賣早餐為生計老嚴夫婦掏空畢生積蓄為兒子買房，還好心加了兒媳的名字，卻被兒子、兒媳和親家母拒之門外。
? ? ? ?
? ? ? ? 現實生活中有不少老人面臨與劇中
老嚴夫婦類似的場景，他們本想以房養老
但最終卻落入了無房可住的尷尬境地，
“居住權”這一重要制度，將對我們濟生活
產生重大的影響。
? ?
居住權是用于保障權利人的生活居住需求，是居住權人對特定的房屋部位享有獨立的不動產用益物權。
前言
法律專家月刊
什么是居住權？
? 《民法典》第366條 居住權人有權按照合同約定，對他人的住宅享有占有、使用的用益物權，以滿足生活居住的需要。
1、權利主體：首先，應當將居住權主體理解為自然人。其次，居住權人應當與所有權人存在一定的關系，這種關系應當符合居住權制度的設立目的，如親屬關系或養老服務關系。
2、權利限制：居住權不得轉讓、繼承。設立居住權的住宅不得出租，但是當事人另有約定的除外。
法律專家月刊
如何設立居住權
2、遺囑、遺贈+登記 設立居住權
《民法典》第371條?以遺囑方式設立居住權的，參照適用本章的有關規定。
·首先，該條款中遺囑設立居住權包含遺囑繼承和遺贈
·其次，遺囑設立居住權的，應當以遺囑有效為前提。遺贈設立居住權，受遺贈人應當及時作出接受的意思表示。
·再次，如遺囑設立居住權負有相應義務的，繼承人或受遺贈人應當履行相應義務。繼承人或受遺贈人不得有違反法律強制規定的行為。
1、書面合同+登記 設立居住權
《民法典》第367條 設立居住權，當事人應當采用書面形式訂立居住權合同。居住權合同一般包括下列條款：（一）當事人的姓名或者名稱和住所；（二）住宅的位置；（三）居住的條件和要求；（四）居住權期限；（五）解決爭議的方法。
居住權的設立規則
? ? ? 《民法典》第368條??居住權無償設立，但是當事人另有約定的除外。設立居住權的，應當向登記機構申請居住權登記。居住權自登記時設立。
? ? ? ?因居住權制度主要用于處理家庭成員之間的贍養、撫養和扶養關系，居住權人在獲得居住權時往往是基于所有權人的幫扶或饋贈。因此居住權無償設立，但是當事人另有約定除外。
? ? ? 其次，居住權經登記設立，至登記機構申請居住權登記是居住權的生效要件。
? ? ? 民法典首次將居住權作為法定物權予以保護，居住權人對居住權進行登記后則具有對外公示效力，可以實現對抗第三人的效力。
法律專家月刊
居住權的設立與消滅
居住權的消滅
《民法典》第370條 居住權期限屆滿或者居住權人死亡的，居住權消滅。居住權消滅的，應當及時辦理注銷登記。
“居住權”對實操業務的影響
《民法典》生效后，我們在實際業務過程中還需查詢房屋有無設定居住權。因為經登記公示的居住權具有對抗任何第三人的法律效力。
法律專家月刊
——情侶之間
居住權的適用場景示例
法律專家月刊
——父母與子女之間
居住權的適用場景示例
法律專家月刊
——夫妻之間
居住權的適用場景示例
part3
每日
一典
LAW——
學習每日一典，每天進步一點點
邁向專業，不止一點點
法律專家月刊
第五百九十五條??買賣合同是出賣人轉移標的物的所有權于買受人，買受人支付價款的合同。
第五百九十六條??買賣合同的內容一般包括標的物的名稱、數量、質量、價款、履行期限、履行地點和方式、包裝方式、檢驗標準和方法、結算方式、合同使用的文字及其效力等條款。
第五百九十七條??因出賣人未取得處分權致使標的物所有權不能轉移的，買受人可以解除合同并請求出賣人承擔違約責任。
法律、行政法規禁止或者限制轉讓的標的物，依照其規定。
每日一典
Vol55【無權處分】
【法務解讀】
? ? ? ? 無權處分是指行為人沒有處分權，卻以自己的名義實施的對他人財產的法律上的處分行為。無權處分很容易和無權代理混淆，無權代理是指行為人不具有代理權，表現為沒有代理權或者是超越代理權，兩者并不相同。
| 類型 | 表現? | ?法律后果 |
| 無權代理 | 未經權利人同意，以權利人名義處分其財產 | ? 未經權利人追認的，對權利人不發生效力 |
| 無權處分? | 未經權利人同意，以自己名義處分其財產 | 無權代理 ?無權處分致使標的物所有權不能轉移的，買受人可以解除合同，出賣人需承擔違約責任。 |
法律專家月刊
第五百九十五條 買賣合同是出賣人轉移標的物的所有權于買受人，買受人支付價款的合同。
第五百九十六條 買賣合同的內容一般包括標的物的名稱、數量、質量、價款、履行期限、履行地點和方式、包裝方式、檢驗標準和方法、結算方式、合同使用的文字及其效力等條款。
第五百九十七條 因出賣人未取得處分權致使標的物所有權不能轉移的，買受人可以解除合同并請求出賣人承擔違約責任。
法律、行政法規禁止或者限制轉讓的標的物，依照其規定。
第五百九十八條 出賣人應當履行向買受人交付標的物或者交付提取標的物的單證，并轉移標的物所有權的義務。
每日一典
Vol56【出賣人的基本義務】
【法務解讀】
? ? ? ? ?在買賣關系，出賣人與買受人均負有一定的義務。出賣人應當依照合同約定向買受人履行義務。
| 出賣人基本義務 | 具體內容 |
| 交付單證及相關資料 | 向買受人交付標的物或交付標的物的單證 |
| 按照約定或者交易習慣向買受人交付提取標的物以外的有關單證和資料 | |
| 交付標的物 | 按照約定的時間、地點交付標的物 |
| 按照約定的質量要求交付標的物 | |
| 其他 | 保證第三人對標的物不享有任何權利 |
| 轉移標的物所有權 |
法律專家月刊
第六百零四條 標的物毀損、滅失的風險，在標的物交付之前由出賣人承擔，交付之后由買受人承擔，但是法律另有規定或者當事人另有約定的除外。
第六百零五條 因買受人的原因致使標的物未按照約定的期限交付的，買受人應當自違反約定時起承擔標的物毀損、滅失的風險。
第六百零八條 出賣人按照約定或者依據本法第六百零三條第二款第二項的規定將標的物置于交付地點，買受人違反約定沒有收取的，標的物毀損、滅失的風險自違反約定時起由買受人承擔。
第六百一十條 因標的物不符合質量要求，致使不能實現合同目的的，買受人可以拒絕接受標的物或者解除合同。買受人拒絕接受標的物或者解除合同的，標的物毀損、滅失的風險由出賣人承擔。
第六百一十一條 標的物毀損、滅失的風險由買受人承擔的，不影響因出賣人履行義務不符合約定，買受人請求其承擔違約責任的權利。
每日一典
Vol57【標的物的風險轉移】
【法務解讀】
? ? ? ? 原則上，標的物毀損、滅失風險自交付時轉移給買受人，但也存在例外，我們根據民法典規定進行了總結：
| 標的物 | 出賣人承擔 | 買受人承擔 |
| 交付給買受人之前 | √ | |
| 交付給買受人之后? | √ | |
| 無委托書，但被代理人明確追認 | √ | |
| 標的物不符合質量要求致使不能實現合同目的，買受人拒絕接受標的物或者解除合同。 | √ | |
| 買受人的原因致使標的物未按照約定的期限交付的，自買受人違反約定時? | √ |
法律專家月刊
第六百一十二條??出賣人就交付的標的物，負有保證第三人對該標的物不享有任何權利的義務，但是法律另有規定的除外。
第六百一十三條??買受人訂立合同時知道或者應當知道第三人對買賣的標的物享有權利的，出賣人不承擔前條規定的義務。
第六百一十七條??出賣人交付的標的物不符合質量要求的，買受人可以依據本法第五百ハ十二條至第五百ハ十四條的規定請求承擔違約責任。
第六百一十八條? 當事人約定減輕或者免除出賣人對標的物瑕疵承擔的責任，因出賣人故意或者重大過失不告知買受人標的物瑕疵的，出賣人無權主張減輕或者免除責任。
每日一典
Vol58【瑕疵擔保責任】
【法務解讀】
? ? ? ?保證交付的標的物所有權的完整性是出賣人的重要義務之一，比如房屋交易中，出售方應當確保對房屋具有完整的所有權，如交易過程中，有第三人主張權利導致交易受到影響的，則出售方需要承擔違約責任。
? ? ? ?此外，出賣人還應保證將標的物的權利完全地移轉給買受人，如果第三人對標的物享有抵押權、租賃權等權利，出賣人應于訂立合同時向買受人說明。
法律專家月刊
第六百二十條 買受人收到標的物時應當在約定的檢驗期限內檢驗。沒有約定檢驗期限的，應當及時檢驗。
第六百二十一條 當事人約定檢驗期限的，買受人應當在檢驗期限內將標的物的數量或者質量不符合約定的情形通知出賣人。買受人怠于通知的，視為標的物的數量或者質量符合約定。當事人沒有約定檢驗期限的，買受人應當在發現或者應當發現標的物的數量或者質量不符合約定的合理期限內通知出賣人。買受人在合理期限內未通知或者自收到標的物之日起二年內未通知出賣人的，視為標的物的數量或者質量符合約定；但是，對標的物有質量保證期的，適用質量保證期，不適用該二年的規定。
出賣人知道或者應當知道提供的標的物不符合約定的，買受人不受前兩款規定的通知時間的限制。
第六百二十六條 買受人應當按照約定的數額和支付方式支付價款。對價款的數額和支付方式沒有約定或者約定不明確的，適用本法第510條、第511條第二項和第五項的規定。
每日一典
Vol59【買受人基本義務】
【法務解讀】
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| 義務 | 具體內容 |
| 及時驗收 | 收到標的物時應當在約定檢驗期限內檢驗／及時檢驗 |
| 及時通知? | 在檢驗期限內／合理期限內 將標的物的數量或者質量不符合約定的情形通知出賣人 |
| 及時付款 | 按照約定的數額和支付方式支付價款 |
法律專家月刊
第六百五十七條??贈與合同是贈與人將自己的財產無償給予受贈人，受贈人表示接受贈與的合同。
第六百五十八條??贈與人在贈與財產的權利轉移之前可以撤銷贈與。
經過公證的贈與合同或者依法不得撤銷的具有救災、扶貧、助殘等公益、道德義務性質的贈與合同，不適用前款規定。
第六百六十三條? 受贈人有下列情形之一的，贈與人可以撤銷贈與：
（一）嚴重侵害贈與人或者贈與人近親屬的合法權益；
（二）對贈與人有扶養義務而不履行；
（三）不履行贈與合同約定的義務。
贈與人的撤銷權，自知道或者應當道撤銷事由之日起一年內行使。
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Vol60【贈與合同】
【法務解讀】
? ? ? ?贈與合同是贈與人將財產無償給予受贈人。除經過公證或依法不得撤銷的贈與合同以外，以下情形可以撤銷贈與：
| 情形 | 可撤銷 | 不可撤銷 |
| 贈與財產的權利轉移之前 | √ | |
| 經過公證的 | √ | |
| 具有救災、扶貧、助殘等公益、道德義務性質的 | √ | |
| 受贈人嚴重侵害贈與人或者贈與人近親屬的合法權益 | √ | |
| 受贈人對贈與人有扶養義務而不履行 | √ | |
| 受贈人不履行贈與合同約定的義務 | √ |
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六百六十七條??借款合同是借款人向貸款人借款，到期返還借款井支付利息的合同。
第六百六十八條??借款合同應當采用書面形式，但是自然人之間借款另有約定的除外。
借款合同的內容一般包括借款種類，幣種、用途，數額、利率、期限和還款方式等條款。
第六百六十九條? 訂立借款合同，借款人應當按照貸款人的要求提供與借款有關的業務活動和財務狀況的真實情況。
第六百七十二條? 貸款人按照約定可以檢查、監督借款的使用情況。借款人應當按照約定向貸款人定期提供有關財務會計報表或者其他資料。
第六百七十三條? 借款人按照約定的借款用途使用借款的，貸款人可以停止發放借款、提前收回借款或者解除合同。
每日一典
Vol61【借款合同】
【法務解讀】
? ? ? ? 借款合同是借款人向貸款人借款，到期返還借款井支付利息的合同。借款人主要有以下義務：
? ? ? ?1.到期返還借款井支付利息
? ? ? ?2.按照貸款人的要求提供與借款業務有關的業務活動和財務狀況的真實情況
? ? ? ?3.按照約定向貸款人定期提供有關財務會計報表或其他資料
? ? ? ?4.按照約定的借款用途使用借款
法律專家月刊
第六百八十一條??保證合同是為保障債權的實現，保證人和債權人約定，當債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的情形時，保證人履行債務或者承擔責任的合同。
第六百八十六條? 保證的方式包括一般保證和連帶責任保證。當事人在保證合同中對保證方式沒有約定或者約定不明確的，按照一般保證承擔保證責任。
第六百九十條??保證人與債權人可以協商訂立最高額保證的合同，約定在最高債權額限度內就一定期間連續發生的債權提供保證。最高額保證除適用本章規定外，參照適用本法第二編最高額抵押權的有關規定。
每日一典
Vol62【最高額保證合同】
【法務解讀】
? ? ? ?保證合同由保證人和債權人約定，是為保障債權的實現。保證人與債權人可訂立最高額保證合同，最高額保證合同與一般保證合同主要有以下區別：
| 區別 | 一般保證 | 最高額保證 |
| 債權 | 已發生 | 不以實際發生為前提 |
| 債務 | 不具有連續性 | 具有連續性 |
| 擔保貸款 | 一筆 | 一筆／多筆 |
| 數額 | 確定 | 不確定，以最高額度為限 |
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第七百零五條? 租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。
租賃期限屆滿，當事人可以續訂租賃合同；但是，約定的租賃期限自續訂之日起不得超過二十年。
第七百零七條? 租賃期限六個月以上的，應當采用書面形式。當事人未采用書面形式，無法確定租賃期限的，視為不定期租賃。
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Vol63【租賃合同基本內容】
【法務解讀】
? 租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益的合同，承租人需支付租金。
| 租賃合同 | 詳解 |
| 合同內容 | 租賃物的名稱：如房屋 |
| 租賃物用途：如居住、辦公 | |
| 租賃期限：如2022/1/1-2022/12/31（不得超過二十年） | |
| 租金及其支付期限和方式 如 xxx 元，3個月為一期，每期開始前3日支付 | |
| 訂立形式 | 應采用書面形式：租賃期限六個月以上的 未采用書面形式：視為不定期租賃 |
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第七百零三條?? 租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第七百零六條? ?當事人未依照法律、行政法規規定辦理租賃合同登記備案手續的，不影響合同的效力。
每日一典
Vol64【租賃合同登記備案】
【法務解讀】
? ? ? ?當事人簽署租賃合同后，應到該房屋所在地的社區事務受理服務中心辦理房屋租賃合同登記備案。合同登記備案后，凡登記備案內容發生變化、續租或者租賃關系終止的，雙方應按規定向原受理機構辦理變更、延續或注銷手續。
如當事人未辦理租賃合同登記備案手續的，不影響合同效力。
| 步驟 | 租賃合同網簽備案辦理流程 |
| 1 | 在“一網通辦”總門戶搜索框內搜索“住房租賃合同網簽備案”點擊立即辦理 |
| 2 | 進入申請頁面，輸入產權證上條形碼下的登記編號，系統將對主申請人本人名下的房屋信息進行校驗 |
| 3 | 核驗通過后進入到信息填報頁面，填寫相關租賃信息，填寫完成后由系統自動生成申請書，確認無誤后進行電子簽名 |
| 4 | 提交成功后可在次日登錄查看辦理結果 |
法律專家月刊
第七百零九條? 承租人應當按照約定的方法使用租賃物。對租賃物的使用方法沒有約定或者約定不明確，依據本法第五百一十條的規定仍不能確定的，應當根據租賃物的性質使用。
第七百一十條? 承租人按照約定的方法或者根據租賃物的性質使用租賃物，致使租賃物受到損耗的，不承擔賠償責任。
第七百一十三條? 承租人在租賃物需要維修時可以請求出租人在合理期限內維修。出租人未履行維修義務的，承租人可以自行維修，維修費用由出租人負擔。因維修租賃物影響承租人使用的，應當相應減少租金或者延長租期。
因承租人的過錯致使租賃物需要維修的，出租人不承擔前款規定的維修義務。
第七百一十四條? 承租人應當妥善保管租賃物，因保管不善造成租賃物毀損、滅失的，應當承擔賠償責任。
第七百一十五條? 承租人經出租人同意，可以對租賃物進行改善或者增設他物。承租人未經出租人同意，對租賃物進行改善或者增設他物的，出租人可以請求承租人恢復原狀或者賠償損失。
每日一典
Vol65【承租人權利義務】
【法務解讀】
? ? ? ?承租人應當依照法律規定及租賃合同約定享有權利、履行義務。
| 序號 | 權利義務 | 具體內容 |
| 1 | 使用 | 應當按照約定的方法／根據租賃物的性質使用租賃物 |
| 2 | 維修 | 可以請求出租人在合理期限內維修租賃物；出租人未履行維修義務的，承租人可以自行維修，維修費用由出租人負擔 |
| 3 | 保管 | 應當妥善保管租賃物，因保管不善造成租賃物毀損，滅失的，應當承擔賠償責任 |
| 4 | 增設他物 | 經出租人同意，可以對租賃物進行改善或者增設他物 |
| 5 | 賠償 | 按照約定的方法或者根據租賃物的性質使用租賃物， |
法律專家月刊
第七百零八條 出租人應當按照約定將租賃物交付承租人，并在租賃期限內保持租賃物符合約定的用途。
第七百一十一條 承租人未按照約定的方法或者未根據租賃物的性質使用租賃物，致使租賃物受到損失的，出租人可以以解除合同井請求賠償損失。
第七百一十二條 出租人應當履行租賃物的維修義務，但是當事人另有約定的除外。
第七百一十三條 承租人在租賃物需要維修時可以請求出租人在合理期限內維修。出租人未履行維修義務的，承租人可以自行維修，維修費用由出租人負擔。因維修租賃物影響承租人使用的，應當相應減少租金或者延長租期。
第七百一十五條 承租人經出租人同意，可以對租賃物進行改善或者增設他物。
承租人未經出租人同意，對租賃物進行改善或者增設他物的，出租人可以請求承租人恢復原狀或者賠償損失。
每日一典
Vol66【出租人權利義務】
【法務解讀】
? ? ? ? 出租人應當依照法律規定及租賃合同約定享有權利、履行義務。
| 序號 | 權利義務 | 具體內容 |
| 1 | 使用 | 應當按照約定將租賃物交付承租人，并在租賃期限內保持租賃物符合約定的用途 |
| 2 | 維修 | 應當履行租賃物的維修義務；租賃物需要維修時，維修費用由出租人負擔。因維修租賃物影響承租人使用的，應當相應減少租金或者延長租期。 |
| 3 | 增設他物 | 承租人未經出租人同意，對租賃物進行改善或者增設他物的，出租人可以請求承租人恢復原狀或者賠償損失 |
| 4 | 賠償 | 承租人未按照約定方法或者未根據租賃物性質使用租賃物，致使租賃物受到損失，出租人可以解除合同并請求賠償損失 |
法律專家月刊
第七百一十六條?? 承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人，承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效；第三人造成租賃物損失的，承租人應當賠償損失。承相人未經出相人同意轉租的，出相人可以解除合同。
第七百一十七條? 承租人經出租人同意將租賃物轉租給第三人，轉阻期限超過承租人剩余阻賃期限的，超過部分的約定對出租人不具有法律約束力，但是出租人與承租人另有約定的除外。
第七百一十八條? 出租人知道或者應當知道承租人轉租，但是在六個月內未提出異議的，視為出租人同意轉租。
每日一典
Vol67【轉租】
【法務解讀】
? ? ? ? 承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。
| 條件與限制 | 具體內容 |
| 經出租人授權 | 經出租人同意，出租人知道或者應當知道承租人轉租，但是六個月內未提出異議的，視為出租人同意轉租。承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。 |
| 租賃期限 | 轉租期限超過承租人剩余租賃期限的，超過部分的約定對出租人不具有法律約束力，但是出租人與承租人另有約定的除外。 |
| 租賃物損失 | 第三人造成租賃物損失的，承租人應當賠償損失。 |
法律專家月刊
第七百一十九條? 承租人拖欠租金的，次承租人可以代承租人支付其欠付的租金和違約金，但是轉租合同對出租人不具有法律約束力的除外。
次承租人代為支付的租金和違約金，可以充抵次承租人應當向承租人支付的租金；超出其應付的租金數額的，可以向承租人追償。
第七百二十二條? 承租人無正當理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以請求承租人在合理期限內支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
每日一典
Vol68【承租人違反付款義務】
【法務解讀】
? ? ?承租人應當依據法律規定及合同約定支付租金。
? ? ?次承租人代承租人支付其欠付租金和違約金的，可以沖抵應付租金，超出應付部分可向承租人追償。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
? ? ?承租無正當理由未支付或遲延支付租金承租人逾期不支付
| 權力類型 | 承租人無正當理由未支付或遲延支付租金 | ?承租人逾期不支付 |
| 出租人權利 | 可以請求承租人在合理期限內支付 | 可以解除合同 |
| 次承租人權利 | 可以代承租人支付其欠付的租金和違約金；代為支付的租金和違約金，可以充抵次承租人應當向承租人支付的租金；超出其應付的租金數額的，可以向承租人追償 | |
法律專家月刊
第七百二十三條 因第三人主張權利，致使承租人不能對租賃物使用、收益的，承租人可以請求減少租金或者不支付租金。
第三人主張權利的，承租人應當及時通知出租人。
第七百二十四條 有下列情形之一，非因承租人原因致使租賃物無法使用的，承租人可以解除合同：
（一）租賃物被司法機關或者行政機關依法查封、扣押；
（二）租賃物權屬有爭議；
（三）租賃物具有違反法律、行政法規關于使用條件的強制性規定情形。
每日一典
Vol69【承租人違反付款義務】
【法務解讀】
? ? ? ? 因第三人主張權利，致使承租人不能對租賃物使用、收益的，承租人可以請求減少租金或者不支付租金。非因承租人原因致使租賃物無法使用的，承租人可以解除合同。具體內容如下：
| 情形 | 具體內容 | 救濟措施 |
| 查封、扣押 | 租賃物被司法機關或者行政機關依法查封、扣押 | 承租人解除合同 |
| 權屬爭議 | 租賃物權屬有爭議 | |
| 違反強制性規定 | 租賃物具有違反法律、行政法規關于使用條違反強制性規定 | |
| 第三人主張權利 | 因第三人主張權利，致使承租人不能對租賃物使用、收益 | 承租人請求減少租金或者不支付租金 |
法律專家月刊
第七百零三條??租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第七百零八條??出租人應當按照約定將租賃物交付承租人，并在租賃期限內保持租賃物符合約定的用途。
第七百二十五條? 租賃物在承租人按照租賃合同占有期限內發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。
每日一典
Vol70【買賣不破租賃】
【法務解讀】
? ? ? ?在租賃關系存續期間，租賃物所有權的變動不影響租賃合同的效力；雖然房屋所有權已經轉讓給新業主，但是租賃合同依舊對新業主具有法律效力。
例外情形
? ? ? ?在簽署租賃合同時房屋未設立抵押，起租后房屋設立抵押的，則抵押權并不會影響租賃合同效力；但如果在簽署租賃合同時房屋已經設立了抵押，則將來實現抵押權時，租賃合同對受讓人不具有約束力。建議在承租房屋時通過“一網通辦”系統查詢房屋登記情況，確認是否存在抵押。
| 情形 | 可否適用“買賣不破租賃”原則 |
| 先租賃后買賣 | 可 |
| 先租賃后抵押 | 可 |
| 先抵押后租賃 | 不可以 |
法律專家月刊
第七百二十六條? 出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利；但是，房屋按份共有人行使優先購頭權或者出相人將房屋出賣給近親屬的除外。
出租人履行通知義務后，承租人在十五日內未明確表示購買的，視為承租人放棄優先購買權。
第七百二十七條??出租人委托拍賣人拍賣租賃房屋的，應當在拍賣五日前通知承租人。承租人未參加拍賣的，視為放棄優先購買權。
第七百二十八條? 出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使優先購買權情形的，承租人可以請求出租人承擔賠償責任。但是，出租人與第三人訂立的房屋買賣合同的效力不受影響。
每日一典
Vol71【優先購買權】
【法務解讀】
? ? ? ?出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利。
| 情形 | 具體內容 | |
| 行使優先購買權 | 同等條件 | 出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利 |
| 視為放棄 優先購買權 | 未明確表示 | 出租人履行通知義務后，承租人在十五日內未明確表示購買的 |
| 未參加拍賣 | 出租人委托拍賣人拍賣租賃房屋的，應當在拍賣五日前通知承租人。承租人未參加拍賣的 |
法律專家月刊
第七百零七條??租賃期限六個月以上的，應采用書面形式當事人未采用書面形式，無法確定租賃期限的，視為不定期租賃。
第七百三十條? 當事人對租賃期限沒有約定或者約定不明確，依據本法第五百一十條的規定仍不能確定的，視為不定期租賃；當事人可以隨時解除合同，但是應當在合理期限之前通知對方。
第七百三十四條??租賃期限屆滿，承租人繼續使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續有效，但是租賃期限為不定期。租賃期限屆滿，房屋承租人享有以同等條件優先承租的權利。
每日一典
Vol72【不定期租賃】
【法務解讀】
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| 不定期租賃 | 具體內容 |
| 情形 | 租賃期限六個月以上的，未采用書面形式，無法確定租賃期限的 |
| 當事人對租賃期限沒有約定或者約定不明確，依法不能確定 | |
| 租賃期限屆滿，承租人繼續使用租賃物，出租人沒有提出異議的 | |
| 解除合同 | 可隨時解除合同，應在合理期限之前通知對方。 |
| 優先承租權? | 租賃期限屆滿，房屋承租人享有以同等條件優先承租的權利 |
法律專家月刊
第七百三十三條??租賃期限屆滿，承租人應當返還租賃物。返還的租賃物應當符合按照約定或者根據租賃物的性質使用后的狀態。
第七百三十四條? 租賃期限屆滿，承租人繼續使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續有效，但是租賃期限為不定期。租賃期限屆滿，房屋承租人享有以同等條件優先承租的權利。
每日一典
Vol73【優先承租權】
【法務解讀】
? ?租賃期限屆滿，房屋承租人享有以同等條件優先承租的權利。
| 優先承租權要件 | 具體內容 |
| 同等條件 | 應綜合考量租金，租賃期限，支付萬式、保證金、房屋用途以及基于一般社會觀念的基本人身信賴感等多種因素 |
| 提前表達續租意向 | 租賃合同通常會對租期屆滿后的續租進行明確約定，如果未按合同約定履行通知義務，可能喪失優先續租的權利 |
法律專家月刊
每日一典
Vol74【保管合同】
第八百八十八條??保管合同是保管人保管寄存人交付的保管物，并返還該物的合同。寄存人到保管人處從事購物、就餐，住宿等活動，將物品存放在指定場所的，視為保管，但是當事人另有約定或者另有交易習慣的除外。
第八百八十九條??寄存人應當按照約定向保管人支付保管費。當事人對保管費沒有約定或者約定不明確，依據本法第五百一十條的規定仍不能確定的，視為無償保管。
第八百九十二條??保管人應當妥善保管保管物。當事人可以約定保管場所或者方法。除緊急情況或者為維護寄存人利益外，不得擅自改變保管場所或者方法。
第八百九十三條 寄存人交付的保管物有瑕疵或者根據保管物的性質需要采取特殊保管措施的，寄存人應當將有關情況告知保管人。寄存人未告知，致使保管物受損失的，保管人不承擔賠償責任；保管人因此受損失的，除保管人知道或者應當知道且未采取補救措施外，寄存人應當承擔賠償責任。
第八百九十七條? 保管期內，因保管人保管不善造成保管物毀損、滅失的，保管人應當承擔賠償責任。但是，無償保管人證明自己沒有故意或者重大過失的，不承擔賠償責任。
【法務解讀】
? ? ? ? ? 保管合同是保管人保管寄存人交付的保管物，并返還該物的合同。寄存人及保管人需依據合同約定及法律規定履行義務、承擔責任。當事人對保管費沒有約定或者約定不明確，視為無償保管。
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每日一典
Vol75【委托合同】
第九百一十九條? 委托合同是委托人和受托人約定，由受托人處理委托人事務的合同。
第九百二十二條? 受托人應當按照委托人的指示處理委托事務。需要變更委托人指示的，應當經委托人同意；因情況緊急，難以和委托人取得聯系的，受托人應當妥善處理委托事務，但是事后應當將該情況及時報告委托人。
第九百二十八條? 受托人完成委托事務的，委托人應當按照約定向其支付報酬。因不可歸責于受托人的事由，委托合同解除或者委托事務不能完成的，委托人應當向受托人支付相應的報酬。當事人另有約定的，按照其約定。
第九百二十九條? 有償的委托合同，因受托人的過錯造成委托人損失的，委托人可以請求賠償損失。無償的委托合同，因受托人的故意或者重大過失造成委托人損失的，委托人可以請求賠償損失。受托人超越權限造成委托人損失的，應當賠
嘗損失。
第九百三十三條? 委托人或者受托人可以隨時解除委托合同。因解除合同造成對方損失的，除不可歸責于該當事人的事由外，無償委托合同的解除方應當賠償因解除時間不當造成的直接損失，有償委托合同的解除方應當賠償對方的直接損失和合同履行后可以獲得的利益。
【法務解讀】
? ? ? ? ? 特別注意受托人超越權限造成委托人損失的，應當賠償損失。
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part4
法律專家
管理規范
CODE——
涉及年度考核內容及積分規則
法律專家月刊
鏈家上海城市公司法律專家認證及管理規范
第一章 總 則
第一條 編制目的
為提高經紀人房產交易法律方面的專業能力，提升職業化形象，促進法律專家不斷學習和成長，實現法律專家的價值，特制定本規范。
第二條 適用范圍
鏈家上海城市公司經紀人、法務中心。
第三條 參考依據
本規定依據國家有關法律、法規、規范及公司規章制定。
第二章 職責
第四條 法務中心
法務中心負責制定法律專家的認證標準、流程，運營及管理方案等。
第五條 經紀人
負責按照此規范申請認證法律專家，踐行法律專家的職責，并配合完成考核等。?
第三章 法律專家的認證
第六條 認證條件
滿足以下 2 項條件的，可自愿報名認證法律專家：
（1）入職上海鏈家 6 個月及以上；
（2）已通過所屬崗位的簽約資質認證（租賃崗已認證租賃簽約資質、買賣崗已認證買賣簽約資質，綜合崗已認證租賃和買賣簽約資質）。
第七條 報名方式
滿足第六條認證條件的，可于“上海鏈家加油站商城”（//www.jiayou321.com/）中購買 “法律專家班培訓課程”產品，按實際需要選擇“線上課程”或“線下課程”，確認收貨后即視為報名成功。?
法律專家月刊
第八條 認證流程
（一）線上課程的認證流程
1、法務中心于經紀人確認收貨后 7 日內通過“鏈識界”為經紀人開放“線上課程”的學習權限；
2、學員需于報名的次月最后一日前完成學習；
3、法務中心將于每月 10 日（可視報名情況調整）安排客觀題考試。客觀題采用線上考試的方式，推送至已 100%完成學習但尚未完成認證的經紀人。客觀題設單選題 10 題，5 分/題，共 50 分；多選題 5 題，10 分/題，共 50 分。客觀題總分 100 分，答題時間限 60 分鐘，成績≥60 分視為客觀題合格；
4、法務中心將于每月最后一周的周二（可視報名情況調整）安排主觀題考試，主觀題采用線下考試的方式，客觀題合格的方可參加主觀題考試。主觀題設問答題 3 題，20 分 /題，共 60 分；案例分析題 1 題，共 40 分。主觀題總分 100分，答題時間限 60 分鐘，成績≥60 分視為主觀題合格。
5、客觀題不合格，或者主觀題不合格的，均視為認證未通過；經紀人可結合自身情況決定是否重新下單認證。
（二）線下課程的認證流程
1、法務中心將每月視報名情況安排線下培訓，滿 30 人即可開班。因故無法參加線下培訓的，提前報備后可享一次延期培訓的機會；
2、線下課程的授課時長為 180 分鐘，培訓結束后當場開展考試，考試內容包括客觀題和主觀題，題型設置等與前述規則一致，答題時間限 120 分鐘。
3、參加線下培訓的經紀人，客觀題不合格，或者主觀題不合格的，享有一次重新認證的機會，認證流程參照“線 上課程的認證流程”。?
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第四章 法律專家的權益
第九條 法律專家的權益
認證成為法律專家的經紀人，可獲得以下權益：
（1）免費定制的法律專家徽章 1 枚；
（2）免費定制的法律專家頭像 1 張；
（3）免費定制的法律專家名片 1 套；
（4）法律沙龍、律師座談會等專屬席位；
（5）社區法律講座、普法教育等助教機會。
以上權益僅限法律專家享有，任何人不得借用、冒用、冒領，否則按照《鏈家上海城市公司信用管理規則》處理； 法律專家徽章遺失的，一年內僅可補購一次，如經調查 發現存在借用的，則立即取消法律專家資格，并按照《鏈家上海城市公司信用管理規則》處理。
第五章 法律專家的職責
第十條 法律專家的職責
經法務中心認證，成為法律專家后應當履行以下職責：
（1）遵守公司各項規章制度；
（2）團結合作，為其他人提供法律咨詢；
（3）積極參加全國經紀人/協理考試，持證上崗；
（4）積極配合完成法律專家年度專業能力考核；
（5）積極參與法律活動。?
第六章 法律專家的年度考核
第十一條 考核對象
法務中心將于每年 7 月對認證時間超過一年的法律專家開展專業能力考核，考核形式為線上考核。?
法律專家月刊
第十二條 考核內容
專業能力考核涉及以下四個方面的內容，分別為：
（1）歷史客訴數據考核，即考核法律專家的行為；
（2）持證上崗情況考核，即鼓勵法律專家持證上崗；
（3）基礎簽約能力考核，即考核法律專家的簽約能力；
（4）專業法律知識考核，即考核法律專家的法律功底；
第十三條 考核流程
1、法務中心向考核對象發布考核任務，被考核人需在規定的時間內完成線上考試（包括簽約能力和法律知識兩部分）；
2、若在規定時間內完成線上考試且成績合格的，考核結果即為“通過”，可繼續享有法律專家稱號及各項權益；
3、若未在規定時間內完成考試，或者考試成績不合格，或者上一年度存在有責賠付記錄，或者未持協理/經紀人證的，考核結果即為“不通過”，由法務中心取消法律專家稱號及各項權益。
第七章 法律專家的激勵規則
法律專家積極履行崗位職責，可獲得一定的崗位積分， 并享受相應的積分激勵。?
第十四條 積分規則
法律專家的崗位積分由專業素質類、活動參與類、組織貢獻類、合作共贏類、積極創新類共 5 類積分構成，具體規則如下：
| 類別 | 釋義 | 常規積分/次 |
| 專業素質 | 專業能力考核合格 | 30分 |
| 活動參與 | 參與法務中心組織的講座、公開課、競賽等活動 | 10分 |
| 組織貢獻 | 持全國房地產經紀人/協理職業資格證書 | 30分 |
| 合作共贏 | 對事業部/大區/門店進行賦能，且有交付物 | 10分 |
| 積極創新 | 使用法務中心發布的產品，提供有效建議 | 10分 |
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第十五條 積分排名激勵
法務中心將于每半年開展一次法律專家積分排名，設置上海鏈家 TOP10、事業部 TOP10 獎項，并給予一定的貝殼幣或實物激勵。
第八章 附則
第十六條 本管理規范由法務中心負責解釋和修訂。
第十七條 本管理規范自 2021 年 11 月 1 日起施行。
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學法、懂法，才能更好地享受權利、履行義務。
增值電信業務經營許可證：陜B2-20210327 |