法律專家月刊
法務中心出品
法律專家刊物2023年3月刊
03
·同居期間買的房，分手后屬于誰？
·房屋質量瑕疵，如何維權？
·房東不履行維修義務，我能拒付租金嗎？
精選典型案例
線上簽約產權人簽字不齊
——更專業，更合規！
真實客訴案例
代理與代理終止?
普法專欄
本期《法律專家月刊》電子雜志編委會
主編
版面設計
素材內容
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童星、李淑慧
童星、李淑慧
法務中心
法律專家月刊
（第10期）
法務中心出品
前言
《法律專家月刊》系法務中心出品，旨在幫助法律專家學習更多的法律知識、了解更多與業務相關的真實案例。本月刊內容涉及《民法典》相關法條、每月精選案例等內容，如有其他內容需求，歡迎各位伙伴掃描下方二維碼反饋補充，您的寶貴意見非常重要。
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（2）風控水平：認證法律專家，能力指數為2；
（3）簽約能力：取得買賣簽約權限，能力指數為2；取得租賃簽約權限，能力指數為1；綜合崗取得單項簽約權限，能力指數為1。
TUMB
目錄
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03? ?
客訴案例
線上簽約產權人簽字不齊，還能追究違約金嗎
精選典型案例
案例一：同居期間買的房，分手后屬于誰？
案例二：房屋質量瑕疵，如何維權？
案例三：房東不履行維修義務，我能拒付租金嗎？
法律專家管理規范
詳細了解管理規范內容，有助于法律專家更好的了解自己所享有的權利及應承擔的義務。
04? ?
普法專欄
代理與代理終止
part1
客訴
案例
CASE——
真實客訴，教你合規作業
法律專家月刊
線上簽約產權人簽字不齊，還能追究違約金嗎
客訴案例一
? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?小芳與其母親秀娟于5年前購入一套坐落于? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?上海市靜安區的房屋，產權人是小芳與秀娟。
? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 一日，小芳前往門店告知經紀人小王，她? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 要出售該房屋且其聲稱其母親也同意出售該房? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 屋。經紀人小王很快便找到了一位客戶購買該房屋，后小王發起在線簽約，產權人小芳與客戶均已完成線上簽，客戶還支付了70萬的定金，但小芳的母親秀娟卻不愿簽字。
? ? ? ? 后來，客戶便要求業主承擔違約責任，?但秀娟認為自己沒有簽合同，經紀人小王陷入了迷茫...? ? ? ? ? ? ? ? ? ?
【建議】?1、簽約未完成，勿付款；
? ? ? ? ? ? ? ? 2、產權人有多個人，線上簽約時全部人均需完成簽字合同才生效。
【中華人民共和國民法典】
第四百九十條 【合同成立時間】當事人采用合同書形式訂立合同的，自當事人均簽名、蓋章或者按指印時合同成立。在簽名、蓋章或者按指印之前，當事人一方已經履行主要義務，對方接受時，該合同成立。
法律、行政法規規定或者當事人約定合同應當采用書面形式訂立，當事人未采用書面形式但是一方已經履行主要義務，對方接受時，該合同成立。
?【問題】
?1、線上簽約線上簽未完成，未生成有效電子合同。產權人簽字不全，合同效力待定。
?2、簽約未完成的情況下客戶支付定金，客戶難以追究違約責任或定金責任且客戶有資金損失的風險。
part2
精選
案例
CASE——
通過案例學知識，活學活用更專業
法律專家月刊
同居期間買的房，分手后屬于誰？
案例一
? ? ? ? 小美與小明經歷了5年的戀愛中長跑，在雙方父母的催促下，兩人開始籌備婚禮，期間還購置了一套婚房。房屋登記在小明一人名下。然而在兩人戀愛的第5個年頭，雙方止步于婚姻殿堂前。
? ? ? ? 由于雙方同居時間較長，經濟上不分彼此，尤其在籌備婚事、購置婚房的過程中，小美多次轉賬給小明。如今既然已經分手，小美希望分割婚房，并要求小明返還存入其賬戶的60余萬元現金。小美便將小明告進法院。
? ? ? ? 小美認為，其在上海沒有購房資格且購房時沒有領證，故將房屋登記在小明一人名下，但實際上雙方是為結婚共同購房，部分費用也由她支付。對此，小明并不認可。他稱，因其父親有一套房屋動遷，而動遷款到賬晚于他購房，才由小美墊付了部分房款，此后他已歸還部分房款。
? ? ?雙方的爭議焦點在于能否認定二人是同居期間共同購房，這需要結合證據從購房目的、資金來源、購房過程等方面對共同性進行判斷。
? ? ?法院開展在線調解，從在案證據、雙方利益等各方面進行釋法說理，最終雙方達成一致，由小明給付小美30萬元，雙方再無任何爭議。
【相關提示】?我國《民法典》僅對被確認無效、被撤銷婚姻當事人雙方同居期間的財產分割作了規定。一般而言，同居期間一方的工資、獎金、生產經營收益以及因繼承、贈與等途徑所得的合法收入，原則上歸本人所有。雙方在同居期間有共同購置的財產或者共同經營所得的收入，有協議則按協議處理；沒有約定的，如果能夠查明出資比例則按照各自的出資額比例分享權利；如果已經產生混同難以區分貢獻大小，則根據案件的具體情況進行判斷。
法律專家月刊
房屋質量瑕疵，如何維權？
案例二
? ? ? 小剛與某房地產公司簽訂了一份《商品房買賣合同》，購買了該司開發的商鋪，總價款500萬余元，小剛已經全部支付完畢。
? ? ?次年2月，房地產公司將商鋪交付給了小剛。小剛收房后進行了簡單的裝修，很快將房屋出租了出去。但沒過幾個月，小剛便接到租客的消息，說房屋地面突然塌陷，墻體也有斷裂，還因這塌陷斷裂嚴重損壞了小剛鋪設的地暖。
這樣的情況下，房屋已然不能正常使用，小剛主動與租客解除租賃協議，隨即聯系房地產公司，要求對房屋予以維修。房地產公司的銷售人員告知小剛聯系建筑方。后小剛多次聯系，房地產公司和樓房的建筑方相互推諉，遲遲不予維修，一直拖了一年多時間。小剛無奈只能自己出錢維修，共計花費了五萬元。
修理完畢后，小剛訴至法院，要求房地產公司向其支付維修費用、地暖損失和維修期間的租金損失等共計二十萬余元。
? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?【法院裁判】?
? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?小剛與房地產公司簽訂的《商品房買賣? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 房合同》系雙方真實意思表示， 且不違? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 反法律法規禁止性規定，合法有效，雙方? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 均應依約履行義務。該司作為出賣人，應? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 對房屋及附屬設施的質量負責。
? ? ? ?小剛提供了相關證據，并經過鑒定機構鑒定，證明房屋地面塌陷、墻體斷裂發生的原因，確系房屋本身存在質量問題導致。而該公司雖辯稱房屋損壞是小剛單方面裝修不當導致的，卻未能提供相應證據，故應承擔舉證不利的后果。
? ? ? ?最終法院判決房地產公司向小剛支付其因房屋質量問題產生的租金損失、地暖損失和房屋維修費等共計二十一萬元。??
《中華人民共和國民法典》
【第五百零九條】當事人應當按照約定全面履行自己的義務。
當事人應當遵循誠信原則，根據合同的性質、目的和交易習慣履行通知、協助、保密等義務。
當事人在履行合同過程中，應當避免浪費資源、污染環境和破壞生態依法屬于國家所有的自然資源，所有權可以不登記。
【第五百七十七條】當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。
【第五百八十四條】當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，造成對方損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益；但是，不得超過違約一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違約可能造成的損失。
《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋(2020修正)》
【第十條】因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。
交付使用的房屋存在質量問題，在保修期內，出賣人應當承擔修復責任；出賣人拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的，買受人可以自行或者委托他人修復。修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔。
法律專家月刊
法律依據
法律專家月刊
案例三
? ? ? 業主王某與租客張某簽訂租賃合同，租賃期限自2020年8月至2023年8月。
合同約定：租賃期內，業主應保障該房屋及其附屬設施處于適用和安全的狀態，租客發現有損壞或故障時應及時通知業主維修。業主應在接到租客通知后的7日內進行維修，逾期不維修的，租客可代為維修，費用由業主承擔。
關于合同解除合同約定：租客不支付或者不按照約定支付租金達10日的，業主有權單方解除合同，收回該房屋，并對屋內物品有處置的權力。合同簽訂后，張某向王某支付了押金并將租金交納至2021年5月。
? ? ?2021年4月，張某向王某提出，租賃房屋室內大型中央空調壓縮機已經報廢，要求王某更換新空調。王某表示之后準備將房屋出售，故不同意更換新空調，張某即以此為由拒絕交納后續租金，雙方因此產生爭議，訴至法院。王某要求解除合同，并由張某支付拖欠的租金與違約金，張某則反訴要求繼續履行合同以及由張某更換空調并免除空調更換之前的租金。
房東不履行維修義務，我能拒付租金嗎？
法律專家月刊
法院審理
? ? ? ? 二審法院認為，根據合同約定，在租賃期內，房主王某確對租賃房屋及附屬設施具有維修義務，而王某在本案中存在怠于履行維修義務的情況，且空調損壞亦確會在一定程度上影響張某的生活居住環境，但張某以此為由拒絕支付后續租金亦依據不足。
? ? ? ? 考慮到雙方此前在合同履行過程中并不存在爭議，合同履行狀況良好，而合同剩余租賃期限較長，解除合同對雙方都有損失，并非最具有經濟利益的選擇，故二審法院通過向雙方明法析理，最終促成雙方達成了調解協議，雙方繼續履行合同，由張某自行購買立式空調使用過渡，王某同意在合同到期后給予張某一定數額的空調補償款，并對張某后續租金進行了一定程度的減免，雙方爭議圓滿解決。
? ? ? ? 一審法院認為，房屋及其附屬設備有損壞或故障時，承租人應及時通知出租人維修。出租人逾期不維修的，承租人可代為維修，費用由出租人承擔，空調損壞不能構成承租人拒不支付租金的理由，承租人以此為由拒不支付后續租金構成根本違約，故判決解除了合同，并要求張某騰房并支付租金及房屋占有使用費。一審判決后，張某不服提出上訴。
part3
普法
專欄
BOOK——
民事權利能力與民事行為能力
代理與代理終止
代理
法律專家月刊
代理終止的情形
【第一百六十一條】 民事主體可以通過代理人實施民事法律行為。 依照法律規定、當事人約定或者民事法律行為的性質，應當由本人親自實施的民事法律行為，不得代理。
【第一百六十二條】代理人在代理權限內，以被代理人名義實施的民事法律行為，對被代理人發生效力。
?【第一百六十三條】 代理包括委托代理和法定代理。
委托代理人按照被代理人的委托行使代理權。
法定代理人依照法律的規定行使代理權。?
【第一百七十一條】行為人沒有代理權、超越代理權或者代理權終止后，仍然實施代理行為，未經被代理人追認的，對被代理人不發生效力。?
【第一百七十三條】有下列情形之一的，委托代理終止：（一）代理期限屆滿或者代理事務完成；（二）被代理人取消委托或者代理人辭去委托；（三）代理人喪失民事行為能力；（四）代理人或者被代理人死亡；（五）作為代理人或者被代理人的法人、非法人組織終止。
【第一百七十四條】被代理人死亡后，有下列情形之一的，委托代理人實施的代理行為有效：（一）代理人不知道且不應當知道被代理人死亡；（二）被代理人的繼承人予以承認；（三）授權中明確代理權在代理事務完成時終止；（四）被代理人死亡前已經實施，為了被代理人的繼承人的利益繼續代理。作為被代理人的法人、非法人組織終止的，參照適用前款規定。
【第一百七十五條】有下列情形之一的，法定代理終止：（一）被代理人取得或者恢復完全民事行為能力；（二）代理人喪失民事行為能力；（三）代理人或者被代理人死亡；（四）法律規定的其他情形。
part4
法律專家
管理規范
CODE——
涉及年度考核內容及積分規則
法律專家月刊
鏈家上海城市公司法律專家認證及管理規范
第一章 總 則
第一條 編制目的
為提高經紀人房產交易法律方面的專業能力，提升職業化形象，促進法律專家不斷學習和成長，實現法律專家的價值，特制定本規范。
第二條 適用范圍
鏈家上海城市公司經紀人、法務中心。
第三條 參考依據
本規定依據國家有關法律、法規、規范及公司規章制定。
第二章 職責
第四條 法務中心
法務中心負責制定法律專家的認證標準、流程，運營及管理方案等。
第五條 經紀人
負責按照此規范申請認證法律專家，踐行法律專家的職責，并配合完成考核等。?
第三章 法律專家的認證
第六條 認證條件
滿足以下 2 項條件的，可自愿報名認證法律專家：
（1）入職上海鏈家 6 個月及以上；
（2）已通過所屬崗位的簽約資質認證（租賃崗已認證租賃簽約資質、買賣崗已認證買賣簽約資質，綜合崗已認證租賃和買賣簽約資質）。
第七條 報名方式
滿足第六條認證條件的，可于“上海鏈家加油站商城”（//www.jiayou321.com/）中購買 “法律專家班培訓課程”產品，按實際需要選擇“線上課程”或“線下課程”，確認收貨后即視為報名成功。?
法律專家月刊
第八條 認證流程
（一）線上課程的認證流程
1、法務中心于經紀人確認收貨后 7 日內通過“鏈識界”為經紀人開放“線上課程”的學習權限；
2、學員需于報名的次月最后一日前完成學習；
3、法務中心將于每月 10 日（可視報名情況調整）安排客觀題考試。客觀題采用線上考試的方式，推送至已 100%完成學習但尚未完成認證的經紀人。客觀題設單選題 10 題，5 分/題，共 50 分；多選題 5 題，10 分/題，共 50 分。客觀題總分 100 分，答題時間限 60 分鐘，成績≥60 分視為客觀題合格；
4、法務中心將于每月最后一周的周二（可視報名情況調整）安排主觀題考試，主觀題采用線下考試的方式，客觀題合格的方可參加主觀題考試。主觀題設問答題 3 題，20 分 /題，共 60 分；案例分析題 1 題，共 40 分。主觀題總分 100分，答題時間限 60 分鐘，成績≥60 分視為主觀題合格。
5、客觀題不合格，或者主觀題不合格的，均視為認證未通過；經紀人可結合自身情況決定是否重新下單認證。
（二）線下課程的認證流程
1、法務中心將每月視報名情況安排線下培訓，滿 30 人即可開班。因故無法參加線下培訓的，提前報備后可享一次延期培訓的機會；
2、線下課程的授課時長為 180 分鐘，培訓結束后當場開展考試，考試內容包括客觀題和主觀題，題型設置等與前述規則一致，答題時間限 120 分鐘。
3、參加線下培訓的經紀人，客觀題不合格，或者主觀題不合格的，享有一次重新認證的機會，認證流程參照“線 上課程的認證流程”。?
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第四章 法律專家的權益
第九條 法律專家的權益
認證成為法律專家的經紀人，可獲得以下權益：
（1）免費定制的法律專家徽章 1 枚；
（2）免費定制的法律專家頭像 1 張；
（3）免費定制的法律專家名片 1 套；
（4）法律沙龍、律師座談會等專屬席位；
（5）社區法律講座、普法教育等助教機會。
以上權益僅限法律專家享有，任何人不得借用、冒用、冒領，否則按照《鏈家上海城市公司信用管理規則》處理； 法律專家徽章遺失的，一年內僅可補購一次，如經調查 發現存在借用的，則立即取消法律專家資格，并按照《鏈家上海城市公司信用管理規則》處理。
第五章 法律專家的職責
第十條 法律專家的職責
經法務中心認證，成為法律專家后應當履行以下職責：
（1）遵守公司各項規章制度；
（2）團結合作，為其他人提供法律咨詢；
（3）積極參加全國經紀人/協理考試，持證上崗；
（4）積極配合完成法律專家年度專業能力考核；
（5）積極參與法律活動。?
第六章 法律專家的年度考核
第十一條 考核對象
法務中心將于每年 7 月對認證時間超過一年的法律專家開展專業能力考核，考核形式為線上考核。?
法律專家月刊
第十二條 考核內容
專業能力考核涉及以下四個方面的內容，分別為：
（1）歷史客訴數據考核，即考核法律專家的行為；
（2）持證上崗情況考核，即鼓勵法律專家持證上崗；
（3）基礎簽約能力考核，即考核法律專家的簽約能力；
（4）專業法律知識考核，即考核法律專家的法律功底；
第十三條 考核流程
1、法務中心向考核對象發布考核任務，被考核人需在規定的時間內完成線上考試（包括簽約能力和法律知識兩部分）；
2、若在規定時間內完成線上考試且成績合格的，考核結果即為“通過”，可繼續享有法律專家稱號及各項權益；
3、若未在規定時間內完成考試，或者考試成績不合格，或者上一年度存在有責賠付記錄，或者未持協理/經紀人證的，考核結果即為“不通過”，由法務中心取消法律專家稱號及各項權益。
第七章 法律專家的激勵規則
法律專家積極履行崗位職責，可獲得一定的崗位積分， 并享受相應的積分激勵。?
第十四條 積分規則
法律專家的崗位積分由專業素質類、活動參與類、組織貢獻類、合作共贏類、積極創新類共 5 類積分構成，具體規則如下：
| 類別 | 釋義 | 常規積分/次 |
| 專業素質 | 專業能力考核合格 | 30分 |
| 活動參與 | 參與法務中心組織的講座、公開課、競賽等活動 | 10分 |
| 組織貢獻 | 持全國房地產經紀人/協理職業資格證書 | 30分 |
| 合作共贏 | 對事業部/大區/門店進行賦能，且有交付物 | 10分 |
| 積極創新 | 使用法務中心發布的產品，提供有效建議 | 10分 |
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第十五條 積分排名激勵
法務中心將于每半年開展一次法律專家積分排名，設置上海鏈家 TOP10、事業部 TOP10 獎項，并給予一定的貝殼幣或實物激勵。
第八章 附則
第十六條 本管理規范由法務中心負責解釋和修訂。
第十七條 本管理規范自 2021 年 11 月 1 日起施行。
法律專家月刊
學法、懂法，才能更好地享受權利、履行義務。
增值電信業務經營許可證：陜B2-20210327 |