法律專家月刊
法務中心出品
法律專家刊物2023年9月刊
09
精選典型案例
房屋權屬核實不清，合同解除！
——更專業，更合規！
真實客訴案例
占有
普法專欄
·租賃期間房子被賣，租戶加裝的門窗能要回嗎？
·房東可以擅自進入租戶的房間、扣留財物嗎？
本期《法律專家月刊》電子雜志編委會
主編
版面設計
素材內容
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童星、李淑慧
童星、李淑慧
法務中心
法律專家月刊
（第16期）
法務中心出品
前言
《法律專家月刊》系法務中心出品，旨在幫助法律專家學習更多的法律知識、了解更多與業務相關的真實案例。本月刊內容涉及《民法典》相關法條、每月精選案例等內容，如有其他內容需求，歡迎各位伙伴掃描下方二維碼反饋補充，您的寶貴意見非常重要。
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能力指數評定標準如下，獲得5星即可認證成為五星合規官：
（1）職業資格：持經紀人證書，能力指數為2；持協理證書，能力指數為1；
（2）風控水平：認證法律專家，能力指數為2；
（3）簽約能力：取得買賣簽約權限，能力指數為2；取得租賃簽約權限，能力指數為1；綜合崗取得單項簽約權限，能力指數為1。
TUMB
目錄
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03? ?
客訴案例
房屋權屬核實不清，合同解除！
精選典型案例
案例一：租賃期間房子被賣，租戶加裝的門窗能要回嗎？
案例二：房東可以擅自進入租戶的房間、扣留財物嗎？
法律專家管理規范
詳細了解管理規范內容，有助于法律專家更好的了解自己所享有的權利及應承擔的義務。
04? ?
普法專欄
占有
part1
客訴
案例
CASE——
真實客訴，教你合規作業
法律專家月刊
房屋權屬核實不清，合同解除！
客訴案例一
? ? ? 業主劉某某與前妻陳某某協議離婚，雙方簽訂的《離婚協議書》中載明：" XX 房屋一套歸孩子所有，未支付完房貸由男方繼續支付，在孩子成年或需要居住此套住房前，男方有居住權。"
? ? ?2021年2月1日，客業在中介方的協助下簽署買賣合同，合同約定：...業主承諾其房屋沒有產權糾紛，未被限制轉讓，且其配偶和該房屋共有權人均知曉并同意本次房屋交易．…如該房屋權利情況與上述情況不符，導致不能完成本合同交易，客戶有權解除合同...
? ? ?合同簽署時，業主未對離婚協議約定的內容進行披露， 介方也未進行核實，客戶和中介方對《離婚協議書》中載明的內容均不知情。
? ? ?2021年2月2日，客戶依約支付購房定金5萬元。后雙方共同去銀行辦理貸款申請，銀行以被告與前妻的《離婚協議書》對該房屋處分約定不明且其前妻拒絕出具證明為由拒絕辦理貸款。業主前妻拒絕出具同意出售證明，雙方協商后，業主于2021年8月2日向客戶退還5萬元定金，但拒絕承擔其他責任。
? ? ?后客戶提起訴訟，訴訟請求如下：
1、解除買賣合同；
2、被告返還原告雙倍定金；
3、被告承擔訴訟費。
? ? 【判決結果】雙方買賣合同解除，被告返還雙倍定金并承擔訴訟費。
法律專家月刊
房屋權屬核實不清，合同解除！
客訴案例一
【問題探討】
1、被告劉某某（業主）對交易房屋是否具有處分權：
? ? ?被告劉某某與其前妻陳某某協議離婚時簽訂的《離婚協議書》，雙方明確將交易房屋的所有權給予其孩子。該離婚協議經原告與其前妻協商一致，對雙方均有法律效力。被告應當知曉其并不具備處分該房屋的權利，其將交易房屋出售給原告的行為，系無權處分。
2、被告劉某某（業主）應當承擔的責任：
? ? ?因出賣人未取得處分權致使房屋所有權不能轉移的，買受人可以解除合同并請求出賣人承擔違約責任。被告未舉證其出售房屋的行為的到了相關權利人的同意或追認，故雙方簽訂的買賣合同無法繼續履行系因被告方原因導致，雙方簽訂的買賣合同依法應予解除。
? ? ?合同解除后被告應向原告承擔相應違約責任。收受定金的一方不履行債務或履行債務不符合約定，致使不能實現合同目的的，應當雙倍返還定金，故被告應返還原告5萬元定金
? ? ? 本案客戶雖然沒有針對中介方的訴訟請求，但實際上中介方提供的中介服務存在瑕疵：中介方未能核實清楚業主的離異析產情況，未能核實相關的證明材料，導致后續糾紛的產生。
? ? ? 在簽約過程中，經紀人及簽約經理應核實清楚業主的婚姻狀況，若業主的婚姻狀況為離異，應當核實相關材料（離婚協議、離婚證明、離婚判決等）以確定該房屋析產清晰，確定業主對該房屋有完整、獨立的處分權；若交易房屋析產不清，需要前配偶提供同意出售的聲明，避免后續出現履約不能的情況。
part2
精選
案例
CASE——
通過案例學知識，活學活用更專業
法律專家月刊
租賃期間房子被賣，租戶加裝的門窗能要回嗎？
案例一
? ? ?2015年，周某租賃李某的三間商鋪用于經營超市，期間因經營需要并經業主李某同意，周某安裝鋼化玻璃門兩扇、玻璃窗一面。
? ? ?2020年4月1日，李某與張某簽訂《房屋買賣協議書》。約定李某將該商鋪出售給張某并保證轉讓房產不涉及第三方的權利。張某付清全部房款后，李某按約定交付了該房屋后周某繼續租賃該商鋪。2022年12月28日租賃到期后周某不再續租要求帶走其安裝的兩扇玻璃門和一面玻璃窗。
? ? ?張某認為買房時玻璃門窗已存在沒有任何人告知玻璃門窗系周某安裝且周某明知房屋買賣已有2年。租賃期間一直未曾提過或告知過玻璃門窗的事情，遂拒絕返還。周某無奈將張某訴至法院。
法院審理認為：
? ?本案中，李某將案涉房屋出售給張某，但其并未告知張某案涉玻璃門窗系他人所有，且在李某與張某簽訂的《房屋買賣協議書》中明確載明李某保證轉讓房產不涉及第三方的權利否則一切后果由其自行承擔。
? ?現張某實際占有案涉房屋及玻璃門窗并已向李某支付了房屋價款，綜上可知張某在受讓房屋時并不知道玻璃門窗系周某安裝，受讓時系善意人且已支付合理價款并占有案涉房屋玻璃門窗已實際取得案涉玻璃門窗的所有權。故對于周某要求張某返還案涉玻璃門窗的要求法院不予支持。
? 依照《民法典》等相關規定判決駁回周某訴請，判決后法官提醒周某可依法向原業主李某另行主張損失賠償，雙方服判息訴。
法律專家月刊
案例一
《民法典》第三百一十一條? 無處分權人將不動產或者動產轉讓給受讓人的，所有權人有權追回除法律另有規定外，符合下列情形的受讓人取得該不動產或者動產的所有權：
(一)受讓人受讓該不動產或者動產時是善意
(二)以合理的價格轉讓
(三)轉讓的不動產或者動產依照法律規定應當登記的已經登記，不需要登記的已經交付給受讓人。
? 受讓人依據前款規定取得不動產或者動產的所有權的，原所有權人有權向無處分權人請求損害賠償。
租賃期間房子被賣，租戶加裝的門窗能要回嗎？
法律專家月刊
案例二
案例一：租出去的房子，房東還能隨便進入嗎？? ? ? ?
? ? ? 小李通過中介公司租了王老三的房屋，下班后發現房東王老三未經允許私自進了她的房間，小李很生氣，隨即找房東理論。
? ? ? 房屋既然已經出租給了小李，那么房東還能夠隨便進入嗎？
房東可以擅自進入租戶的房間、扣留財物嗎？
? ?解答：房屋租賃是由房屋的所有者或經營者將其所有或經營的房屋交給租客使用，租客通過定期交付一定數額的租金，取得房屋的占有和使用權利的行為。
? ?根據《民法典》的相關規定，在租賃合同有效期內，租客依法取得房屋的用益物權，房東違反合同約定私自進入房間涉嫌非法侵入住宅，可以報警處理，或者起訴房東要求其承擔違約責任。
《中華人民共和國刑法》第二百四十五條 非法搜查他人身體、住宅，或者非法侵入他人住宅的，處三年以下有期徒刑或者拘役。 司法工作人員濫用職權，犯前款罪的，從重處罰。
法律專家月刊
案例二
案例二：租戶不交房租，房東可以扣留租戶的財物嗎？
? ? ? 小明承租老王的房屋，租期為一年，租金按月支付。由于小明未按時繳納房租，房東多次催促無果，便將屋內的物品清理了，并且換了鎖。小明認為，房東未經許可，擅自挪動自己的物品，這種行為已經構成了侵權，房東應該給予自己補償。
房東可以擅自進入租戶的房間、扣留財物嗎？
?解答：租客不交租金房東不可以扣留財物，因為房東對于租客的財物并不享有留置權，所以不能隨意扣留租客的財物。另外，房東如果遇到租客拖欠房租的情況可以向法院提起訴訟要求租客支付房租，并且可以要求與租客解除租賃合同，要求其立即搬離。
《民法典》第四百四十七條 【留置權的定義】債務人不履行到期債務,債權人可以留置已經合法占有的債務人的動產,并有權就該動產優先受償。?
前款規定的債權人為留置權人,占有的動產為留置財產。
綜上可知留置權行使的前提是債權人需已合法占有債務人動產。
part3
普法
專欄
BOOK——
不動產登記
占有
占有
法律專家月刊
《民法典》關于占有的相關約定
? ? ? ?基于合同關系等產生的占有，有關不動產或者動產的使用、收益、違約責任等，按照合同約定；合同沒有約定或者約定不明確的，依照有關法律規定。
第四百五十九條 占有人因使用占有的不動產或者動產，致使該不動產或者動產受到損害的，惡意占有人應當承擔賠償責任。
第四百六十條 不動產或者動產被占有人占有的，權利人可以請求返還原物及其孳息；但是，應當支付善意占有人因維護該不動產或者動產支出的必要費用。
第四百六十一條 占有的不動產或者動產毀損、滅失，該不動產或者動產的權利人請求賠償的，占有人應當將因毀損、滅失取得的保險金、賠償金或者補償金等返還給權利人；權利人的損害未得到足夠彌補的，惡意占有人還應當賠償損失。
第四百六十二條 占有的不動產或者動產被侵占的，占有人有權請求返還原物；對妨害占有的行為，占有人有權請求排除妨害或者消除危險；因侵占或者妨害造成損害的，占有人有權依法請求損害賠償。
? ? ? ? 占有人返還原物的請求權，自侵占發生之日起一年內未行使的，該請求權消滅。
part4
法律專家
管理規范
CODE——
涉及年度考核內容及積分規則
法律專家月刊
鏈家上海城市公司法律專家認證及管理規范
第一章 總 則
第一條 編制目的
為提高經紀人房產交易法律方面的專業能力，提升職業化形象，促進法律專家不斷學習和成長，實現法律專家的價值，特制定本規范。
第二條 適用范圍
鏈家上海城市公司經紀人、法務中心。
第三條 參考依據
本規定依據國家有關法律、法規、規范及公司規章制定。
第二章 職責
第四條 法務中心
法務中心負責制定法律專家的認證標準、流程，運營及管理方案等。
第五條 經紀人
負責按照此規范申請認證法律專家，踐行法律專家的職責，并配合完成考核等。?
第三章 法律專家的認證
第六條 認證條件
滿足以下 2 項條件的，可自愿報名認證法律專家：
（1）入職上海鏈家 6 個月及以上；
（2）已通過所屬崗位的簽約資質認證（租賃崗已認證租賃簽約資質、買賣崗已認證買賣簽約資質，綜合崗已認證租賃和買賣簽約資質）。
第七條 報名方式
滿足第六條認證條件的，可于“上海鏈家加油站商城”（//www.jiayou321.com/）中購買 “法律專家班培訓課程”產品，按實際需要選擇“線上課程”或“線下課程”，確認收貨后即視為報名成功。?
法律專家月刊
第八條 認證流程
（一）線上課程的認證流程
1、法務中心于經紀人確認收貨后 7 日內通過“鏈識界”為經紀人開放“線上課程”的學習權限；
2、學員需于報名的次月最后一日前完成學習；
3、法務中心將于每月 10 日（可視報名情況調整）安排客觀題考試。客觀題采用線上考試的方式，推送至已 100%完成學習但尚未完成認證的經紀人。客觀題設單選題 10 題，5 分/題，共 50 分；多選題 5 題，10 分/題，共 50 分。客觀題總分 100 分，答題時間限 60 分鐘，成績≥60 分視為客觀題合格；
4、法務中心將于每月最后一周的周二（可視報名情況調整）安排主觀題考試，主觀題采用線下考試的方式，客觀題合格的方可參加主觀題考試。主觀題設問答題 3 題，20 分 /題，共 60 分；案例分析題 1 題，共 40 分。主觀題總分 100分，答題時間限 60 分鐘，成績≥60 分視為主觀題合格。
5、客觀題不合格，或者主觀題不合格的，均視為認證未通過；經紀人可結合自身情況決定是否重新下單認證。
（二）線下課程的認證流程
1、法務中心將每月視報名情況安排線下培訓，滿 30 人即可開班。因故無法參加線下培訓的，提前報備后可享一次延期培訓的機會；
2、線下課程的授課時長為 180 分鐘，培訓結束后當場開展考試，考試內容包括客觀題和主觀題，題型設置等與前述規則一致，答題時間限 120 分鐘。
3、參加線下培訓的經紀人，客觀題不合格，或者主觀題不合格的，享有一次重新認證的機會，認證流程參照“線 上課程的認證流程”。?
法律專家月刊
第四章 法律專家的權益
第九條 法律專家的權益
認證成為法律專家的經紀人，可獲得以下權益：
（1）免費定制的法律專家徽章 1 枚；
（2）免費定制的法律專家頭像 1 張；
（3）免費定制的法律專家名片 1 套；
（4）法律沙龍、律師座談會等專屬席位；
（5）社區法律講座、普法教育等助教機會。
以上權益僅限法律專家享有，任何人不得借用、冒用、冒領，否則按照《鏈家上海城市公司信用管理規則》處理； 法律專家徽章遺失的，一年內僅可補購一次，如經調查 發現存在借用的，則立即取消法律專家資格，并按照《鏈家上海城市公司信用管理規則》處理。
第五章 法律專家的職責
第十條 法律專家的職責
經法務中心認證，成為法律專家后應當履行以下職責：
（1）遵守公司各項規章制度；
（2）團結合作，為其他人提供法律咨詢；
（3）積極參加全國經紀人/協理考試，持證上崗；
（4）積極配合完成法律專家年度專業能力考核；
（5）積極參與法律活動。?
第六章 法律專家的年度考核
第十一條 考核對象
法務中心將于每年 7 月對認證時間超過一年的法律專家開展專業能力考核，考核形式為線上考核。?
法律專家月刊
第十二條 考核內容
專業能力考核涉及以下四個方面的內容，分別為：
（1）歷史客訴數據考核，即考核法律專家的行為；
（2）持證上崗情況考核，即鼓勵法律專家持證上崗；
（3）基礎簽約能力考核，即考核法律專家的簽約能力；
（4）專業法律知識考核，即考核法律專家的法律功底；
第十三條 考核流程
1、法務中心向考核對象發布考核任務，被考核人需在規定的時間內完成線上考試（包括簽約能力和法律知識兩部分）；
2、若在規定時間內完成線上考試且成績合格的，考核結果即為“通過”，可繼續享有法律專家稱號及各項權益；
3、若未在規定時間內完成考試，或者考試成績不合格，或者上一年度存在有責賠付記錄，或者未持協理/經紀人證的，考核結果即為“不通過”，由法務中心取消法律專家稱號及各項權益。
第七章 法律專家的激勵規則
法律專家積極履行崗位職責，可獲得一定的崗位積分， 并享受相應的積分激勵。?
第十四條 積分規則
法律專家的崗位積分由專業素質類、活動參與類、組織貢獻類、合作共贏類、積極創新類共 5 類積分構成，具體規則如下：
| 類別 | 釋義 | 常規積分/次 |
| 專業素質 | 專業能力考核合格 | 30分 |
| 活動參與 | 參與法務中心組織的講座、公開課、競賽等活動 | 10分 |
| 組織貢獻 | 持全國房地產經紀人/協理職業資格證書 | 30分 |
| 合作共贏 | 對事業部/大區/門店進行賦能，且有交付物 | 10分 |
| 積極創新 | 使用法務中心發布的產品，提供有效建議 | 10分 |
法律專家月刊
第十五條 積分排名激勵
法務中心將于每半年開展一次法律專家積分排名，設置上海鏈家 TOP10、事業部 TOP10 獎項，并給予一定的貝殼幣或實物激勵。
第八章 附則
第十六條 本管理規范由法務中心負責解釋和修訂。
第十七條 本管理規范自 2021 年 11 月 1 日起施行。
法律專家月刊
學法、懂法，才能更好地享受權利、履行義務。
增值電信業務經營許可證：陜B2-20210327 |