法律專家月刊
法務中心出品
法律專家刊物2022年12月刊
07
普法專欄
·租戶購房可優先，房主通知須提前
·補充約定，未履行會怎樣？
·租客原本承諾不養寵物，但偷養了貓...
·出租房屋，電器卻被偷了？
精選典型案例
11月典型客訴案例
——更專業，更合規！
真實客訴案例
不動產抵押
本期《法律專家月刊》電子雜志編委會
主編
版面設計
素材內容
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童星
童星
法務中心
法律專家月刊
（第07期）
法務中心出品
前言
《法律專家月刊》系法務中心出品，旨在幫助法律專家學習更多的法律知識、了解更多與業務相關的真實案例。本月刊內容涉及《民法典》相關法條、每月精選案例等內容，如有其他內容需求，歡迎各位伙伴掃描下方二維碼反饋補充，您的寶貴意見非常重要。
法律專家，精彩不停，期待更好的你～
每周積分活動，每月專屬活動等，
助力各位伙伴學到更多法律知識，充實職業生活！
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如對法律專家認證、活動及專屬權益等內容有任何疑問，
可聯系童星（29296639）/李淑慧（29392986）咨詢
12月法律專家精彩瞬間
法律專家
認證二維碼（右圖）
人民日報專題報道！
筑牢安全底線并非一句口號，
而是通過安心服務承諾、
【法律專家】
30124客訴響應體系等多重機制
共同為房產交易保駕護航
TUMB
目錄
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03? ?
客訴案例
案例：簽后查封，怎么辦？
精選典型案例
案例一：租戶購房可優先，房主通知須提前
案例二：補充約定，未履行會怎樣？
案例三：租客原本承諾不養寵物，但偷養了貓，且抓壞了家具，怎么辦？
案例四：出租房屋，電器卻被偷了？
法律專家管理規范
詳細了解管理規范內容，有助于法律專家更好的了解自己所享有的權利及應承擔的義務。
04? ?
普法專欄
關于抵押，你了解多少？
part1
客訴
案例
CASE——
真實客訴，教你合規作業
法律專家月刊
簽后查封，怎么辦？
客訴案例一
A房屋原本有抵押，業主需客戶房款解抵押后才能交易，解完抵押沒多久又因被訴導致房屋被查封，業主因自身經營問題被債權人起訴，在訴訟過程中該房屋作為業主的財產被查封了。
【查封原因】一般房屋網簽后被查封是由于業主被訴，房屋作為業主財產在訴訟中被保全導致房屋查封。
?【解決思路】?首先需要與業主確認并溝通房屋被查封的原因，以及了解業主是否可以與債權人及法院協商，自行解決查封問題。
? ? ? ?其次需確認客戶的訴求：
? ? ? ?A.希望繼續交易拿到房屋，可起訴業主繼續履行，但需客戶有能力付全款 ;
? ? ? ?B.希望解約拿回房款，可以書面寄送單方解約告知函，但業主本身涉訴，有缺少資金償還客戶已付定金或者房款的風險。
簽后查封—— 事前預防(有什么途徑可以對業主進行背景調查
)
1、審理階段-即將開庭的公告信息，直接搜索姓名選擇日期即可顯示搜索結果，了解被查詢人是否有涉訴的情況。
?中國法院網公告：【//www.chinacourt.org/announcement/index.shtml】?
上海高院開庭公告：
【//www.hshfy.sh.cn/shfy/gweb2017/ktgg_search.jsp?zd=splc】
2、審理結束，文書生效后-以下網站是最高人民法院的官方站點，用于查詢被執行人的執行信息，也就是已經有生效判決，且被執行人未履行或未全部履行而被申請執行的情況。只需要準備姓名、身份證號即可查詢其名下是否存在被執行的案件以及案件所涉金額。
?綜合查詢被執行人【//zxgk.court.gov.cn/zhzxgk】?
全國法院被執行人信息查詢【//zxgk.court.gov.cn/zhixing】
法律專家月刊
簽后查封—— 處理流程
客訴案例一
一、確認查封情況?
1、原因：司法查封/行政查封（查詢最新產調）
2、金額：需要業主主動聯系法院?
3、法院：可看產調信息?
4、要求出售方配合提供相關材料：
法院傳票和訴訟材料、裁定書、判決書等?
【如未提供相關材料，可能影響后續處理方向】
二、對出售方進行盡調，并確認是否還有其他糾紛
?提示：若業主可能還面臨其他糾紛，需及時與客戶溝通，商討下一步方案；
?三、確認交易情況
1、已支付的金額，并要求出售方將已付的房款放于第三方進行保管；
2、后續款項應停止支付。
?四、買受方措施
1、想要房屋-繼續交易: 有能力支付全款的客戶可向法院起訴請求繼續履行。
2、想要房款-解約: 合同中有約定甲方根本性違約情形有“該房地產被查封或限制轉讓”，若客戶不愿等待業主處理房屋查封事宜，想要拿回房款另購房屋，可向業主發出書面“單方解約告知函”并要求業主退還已支付房款，承擔根本性違約責任。
part2
精選
案例
CASE——
通過案例學知識，活學活用更專業
法律專家月刊
租戶購房可優先，房主通知須提前
案例一
? ? ? ?2021年1月，陳某將其商鋪出租給王某使用，約定租期為2021年1月至2023年1月。2021年8月，陳某在未告知王某的情況下，將房屋出售給劉某。王某認為陳某侵害其優先購買權，遂起訴請求判令王某對案涉房屋享有優先購買權，陳某賠償房屋市場價差額。
? ? 法院認為，《中華人民共和國民法典》第七百二十六條【承租人優先購買權】規定：“出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利。”綜合考慮房價上漲及租賃合同履行情況，結合合同約定的違約責任，判決陳某賠償王某相應損失。
? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?【典型意義】
? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?承租人對租賃房屋享有的同等條? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?件優先購買權系法定權利。因此，出租? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?人在租賃期內出賣租賃房屋的，應在合? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?理期限內將具體出售條件告知承租人，? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?承租人應在十五日內明確表示是否購買，否則視為其放棄優先購買權。
? ? ? ?出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使優先購買權情形的，承租人可請求出租人承擔賠償責任。
? ? ? ?引申知識點：《中華人民共和國民法典》第七百二十五條【買賣不破租賃】：“租賃物在承租人按照租賃合同占有期限內發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。”
法律專家月刊
補充約定，未履行會怎樣？
案例二
? ? ? 陳某通過中介公司購買王某的房屋，雙方在合同空白處手寫補充約定：陳某同意將車庫由王某的父母居住到老，陳某和王某在該約定下方簽名。后房屋過戶登記至陳某名下，在王某父母居住在車庫期間，雙方發生糾紛，陳某起訴請求判令王某父母騰讓車庫。
法院認為，雙方簽訂的合同合法有效，合同空白處的補充條款為雙方自主商定，陳某在合同上簽字應視為同意該條款。陳某未能舉證證明合同簽訂時存在欺詐、脅迫、重大誤解、顯失公平等可撤銷情形，故判決駁回陳某的訴請。
【典型意義】? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 依法成立的合同，對當事人具有法律約束力，當事人應當按照約定全面履行自己的義務。本案雙方當事人簽訂的房屋買賣合同合法有效，對補充條款的約定明確具體，雙方均應自覺履行。
? ? ? ?當事人在堅守契約精神的同時，也應強化風險防范意識，在簽訂合同時，尤其是通過補充條款設立權利義務時，應認真審核，審慎簽字。
法律專家月刊
案例三
? ? ? 租客小紅看上業主小明坐落于上海市長寧區延安西路某一小區房屋，雙方簽署了為期兩年的租賃合同。因業主小明個人原因，不能接受租客在房屋內養寵物，于是業主小明和租客小紅在合同內約定：租賃期間內租客不得在房屋內養寵物，否則視為根本性違約，業主有權解除合同。
? ? ? ?租期剛過半年，小紅因獨居常常感到孤單，便養了一只橘貓。一日，小明來修繕房屋下水道時，發現房子里有貓且有飼養貓的各種用品，而自己原本放置在客廳的沙發，也被貓抓壞了... ...
租客承諾不養寵物，
但偷養了貓且抓壞了家具，怎么辦？
? ? ? ?如果雙方合同約定，明確禁止不得養寵物且業主有權解除合同，承租人就可能存在違約行為，房主有解除權，可以要求解除合同。同時，如果存在損失的問題，房主可以要求賠償損失，或者主張合同約定的違約金。
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案例四
出租房屋，電器卻被偷了？
? ? ? ?王先生有一套老房子，2021年租給了李女士。雙方合同約定，房屋租金每月2700元，房租三個月一交，押金2700元。某日，樓上鄰居給業主王先生發信息，說這套房子的鑰匙掛在了門鎖上。感到奇怪的王先生趕緊給李女士打電話，但已經聯系不上李女士。到了出租屋后，王先生發現自己的洗衣機、冰箱、電視、空調等所有電器均不見了，總價值約10000元，而押金只押了2700元。不僅如此，李女士連水電氣費也沒有結清。
相關法律依據
法律依據
? ?《中華人民共和國民法典》第704條規定：“租賃合同的內容一般包括租賃物的名稱、數量、用途、租賃期限、租金及其支付期限和方式、租賃維修等條款。”
? ? ? ?這種情況可建議房主立即報案，看是否構成刑事犯罪。
? ? ? ?若不構成刑事犯罪，可以依據雙方的租賃合同到法院提起訴訟，要求租客返還原物。在原物不可返還的情況下，例如原物已經丟失，或者已經滅失，房主可以要求租客賠償損失。
? ? ? 為避免上述情況，一方面，房東可以選擇出租空房屋，另一方面，房東可以把電器等設備設施發票收據保存好，且合同中要注明房屋內的所有物件，例如電表卡、燃氣卡等，以免日后發生相關糾紛。
part3
普法
專欄
BOOK——
不動產抵押，你知道多少？
關于抵押
抵押權
法律專家月刊
相關法條
《民法典》第395條?債務人或者第三人有權處分的下列財產可以抵押：(一)建筑物和其他土地附著物；(二)建設用地使用權；(三)海域使用權；(四)生產設備、原材料、半成品、產品；(五)正在建造的建筑物、船舶、航空器；(六)交通運輸工具；(七)法律、行政法規未禁止抵押的其他財產。抵押人可以將前款所列財產一并抵押。
《民法典》第400條 設立抵押權，當事人應當采用書面形式訂立抵押合同。抵押合同一般包括下列條款：（一）被擔保債權的種類和數額；（二）債務人履行債務的期限；（三）抵押財產的名稱、數量等情況；（四）擔保的范圍。
《民法典》第406條?抵押期間，抵押人可以轉讓抵押財產。當事人另有約定的，按照其約定。抵押財產轉讓的，抵押權不受影響。”
? ? ? ?抵押是指抵押人和債權人（也叫“抵押權人”）以書面形式訂立約定，不轉移抵押財產的占有，將該財產作為債權的擔保。當債務人不履行債務時，債權人有權依法以該財產折價或者以拍賣、變賣該財產的價款優先受償。抵押人可以是債務人，也可以是第三方。
? ? ? ?通常情況下雙方達成合意抵押權即設立，但不動產抵押采取“登記主義”，需進行合法有效的登記手續抵押權才有效設立。? ??? ?
? ? ? ? 抵押權的特征
（1）抵押權的標的物是主要是債務人或
第三人提供擔保的不動產。
（2）抵押權不移轉標的物占有。
標的物仍然由抵押人占有、使用、受益。
什么是最高額抵押
? ? ? 第四百二十條 【最高額抵押權的定義】為擔保債務的履行，債務人或者第三人對一定期間內將要連續發生的債權提供擔保財產的，債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形，抵押權人有權在最高債權額限度內就該擔保財產優先受償。 最高額抵押權設立前已經存在的債權，經當事人同意，可以轉入最高額抵押擔保的債權范圍。
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法律專家月刊
最高額抵押權
最高額抵押的特征
最高額抵押權有4個特征：
第一，最高額抵押權是限額抵押權。
第二，最高額抵押權是為將來發生的債權提供擔保。
第三，最高額抵押權所擔保的最高債權額是確定的。
第四，最高額抵押權是對一定期間內連續發生的債權提供擔保。
法律專家月刊
不動產抵押
2、抵押權的實現方式
我國《民法典》第四百一十條 【抵押權的實現】債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形，抵押權人可以與抵押人協議以抵押財產折價或者以拍賣、變賣該抵押財產所得的價款優先受償。協議損害其他債權人利益的，其他債權人可以請求人民法院撤銷該協議。 抵押權人與抵押人未就抵押權實現方式達成協議的，抵押權人可以請求人民法院拍賣、變賣抵押財產。 抵押財產折價或者變賣的，應當參照市場價格。
1、不動產抵押應登記
? ? ? ?依照我國《民法典》第四百零二條 【不動產抵押登記】以本法第三百九十五條第一款第一項至第三項規定的財產或者第五項規定的正在建造的建筑物抵押的，應當辦理抵押登記。抵押權自登記時設立。
? ? ? ?不動產的抵押應當辦理抵押登記。經過不動產抵押登記的，抵押權才會發生法律效力。不動產抵押未辦理抵押登記時，抵押權不設立，但不影響抵押合同的效力。
part4
法律專家
管理規范
CODE——
涉及年度考核內容及積分規則
法律專家月刊
鏈家上海城市公司法律專家認證及管理規范
第一章 總 則
第一條 編制目的
為提高經紀人房產交易法律方面的專業能力，提升職業化形象，促進法律專家不斷學習和成長，實現法律專家的價值，特制定本規范。
第二條 適用范圍
鏈家上海城市公司經紀人、法務中心。
第三條 參考依據
本規定依據國家有關法律、法規、規范及公司規章制定。
第二章 職責
第四條 法務中心
法務中心負責制定法律專家的認證標準、流程，運營及管理方案等。
第五條 經紀人
負責按照此規范申請認證法律專家，踐行法律專家的職責，并配合完成考核等。?
第三章 法律專家的認證
第六條 認證條件
滿足以下 2 項條件的，可自愿報名認證法律專家：
（1）入職上海鏈家 6 個月及以上；
（2）已通過所屬崗位的簽約資質認證（租賃崗已認證租賃簽約資質、買賣崗已認證買賣簽約資質，綜合崗已認證租賃和買賣簽約資質）。
第七條 報名方式
滿足第六條認證條件的，可于“上海鏈家加油站商城”（//www.jiayou321.com/）中購買 “法律專家班培訓課程”產品，按實際需要選擇“線上課程”或“線下課程”，確認收貨后即視為報名成功。?
法律專家月刊
第八條 認證流程
（一）線上課程的認證流程
1、法務中心于經紀人確認收貨后 7 日內通過“鏈識界”為經紀人開放“線上課程”的學習權限；
2、學員需于報名的次月最后一日前完成學習；
3、法務中心將于每月 10 日（可視報名情況調整）安排客觀題考試。客觀題采用線上考試的方式，推送至已 100%完成學習但尚未完成認證的經紀人。客觀題設單選題 10 題，5 分/題，共 50 分；多選題 5 題，10 分/題，共 50 分。客觀題總分 100 分，答題時間限 60 分鐘，成績≥60 分視為客觀題合格；
4、法務中心將于每月最后一周的周二（可視報名情況調整）安排主觀題考試，主觀題采用線下考試的方式，客觀題合格的方可參加主觀題考試。主觀題設問答題 3 題，20 分 /題，共 60 分；案例分析題 1 題，共 40 分。主觀題總分 100分，答題時間限 60 分鐘，成績≥60 分視為主觀題合格。
5、客觀題不合格，或者主觀題不合格的，均視為認證未通過；經紀人可結合自身情況決定是否重新下單認證。
（二）線下課程的認證流程
1、法務中心將每月視報名情況安排線下培訓，滿 30 人即可開班。因故無法參加線下培訓的，提前報備后可享一次延期培訓的機會；
2、線下課程的授課時長為 180 分鐘，培訓結束后當場開展考試，考試內容包括客觀題和主觀題，題型設置等與前述規則一致，答題時間限 120 分鐘。
3、參加線下培訓的經紀人，客觀題不合格，或者主觀題不合格的，享有一次重新認證的機會，認證流程參照“線 上課程的認證流程”。?
法律專家月刊
第四章 法律專家的權益
第九條 法律專家的權益
認證成為法律專家的經紀人，可獲得以下權益：
（1）免費定制的法律專家徽章 1 枚；
（2）免費定制的法律專家頭像 1 張；
（3）免費定制的法律專家名片 1 套；
（4）法律沙龍、律師座談會等專屬席位；
（5）社區法律講座、普法教育等助教機會。
以上權益僅限法律專家享有，任何人不得借用、冒用、冒領，否則按照《鏈家上海城市公司信用管理規則》處理； 法律專家徽章遺失的，一年內僅可補購一次，如經調查 發現存在借用的，則立即取消法律專家資格，并按照《鏈家上海城市公司信用管理規則》處理。
第五章 法律專家的職責
第十條 法律專家的職責
經法務中心認證，成為法律專家后應當履行以下職責：
（1）遵守公司各項規章制度；
（2）團結合作，為其他人提供法律咨詢；
（3）積極參加全國經紀人/協理考試，持證上崗；
（4）積極配合完成法律專家年度專業能力考核；
（5）積極參與法律活動。?
第六章 法律專家的年度考核
第十一條 考核對象
法務中心將于每年 7 月對認證時間超過一年的法律專家開展專業能力考核，考核形式為線上考核。?
法律專家月刊
第十二條 考核內容
專業能力考核涉及以下四個方面的內容，分別為：
（1）歷史客訴數據考核，即考核法律專家的行為；
（2）持證上崗情況考核，即鼓勵法律專家持證上崗；
（3）基礎簽約能力考核，即考核法律專家的簽約能力；
（4）專業法律知識考核，即考核法律專家的法律功底；
第十三條 考核流程
1、法務中心向考核對象發布考核任務，被考核人需在規定的時間內完成線上考試（包括簽約能力和法律知識兩部分）；
2、若在規定時間內完成線上考試且成績合格的，考核結果即為“通過”，可繼續享有法律專家稱號及各項權益；
3、若未在規定時間內完成考試，或者考試成績不合格，或者上一年度存在有責賠付記錄，或者未持協理/經紀人證的，考核結果即為“不通過”，由法務中心取消法律專家稱號及各項權益。
第七章 法律專家的激勵規則
法律專家積極履行崗位職責，可獲得一定的崗位積分， 并享受相應的積分激勵。?
第十四條 積分規則
法律專家的崗位積分由專業素質類、活動參與類、組織貢獻類、合作共贏類、積極創新類共 5 類積分構成，具體規則如下：
| 類別 | 釋義 | 常規積分/次 |
| 專業素質 | 專業能力考核合格 | 30分 |
| 活動參與 | 參與法務中心組織的講座、公開課、競賽等活動 | 10分 |
| 組織貢獻 | 持全國房地產經紀人/協理職業資格證書 | 30分 |
| 合作共贏 | 對事業部/大區/門店進行賦能，且有交付物 | 10分 |
| 積極創新 | 使用法務中心發布的產品，提供有效建議 | 10分 |
法律專家月刊
第十五條 積分排名激勵
法務中心將于每半年開展一次法律專家積分排名，設置上海鏈家 TOP10、事業部 TOP10 獎項，并給予一定的貝殼幣或實物激勵。
第八章 附則
第十六條 本管理規范由法務中心負責解釋和修訂。
第十七條 本管理規范自 2021 年 11 月 1 日起施行。
法律專家月刊
學法、懂法，才能更好地享受權利、履行義務。
增值電信業務經營許可證：陜B2-20210327 |