法律專家月刊
法務中心出品
法律專家刊物2023年11月刊
11
精選典型案例
租房后燃氣泄露引發火災，
誰擔責？
實用案例
贈與合同
普法專欄
·分不清“定金”和“訂金”？小心吃大虧!
·離婚時約定把房子給孩子，這位父親卻擅自賣掉了…
本期《法律專家月刊》電子雜志編委會
主編
版面設計
素材內容
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童星、李淑慧
童星、李淑慧
法務中心
法律專家月刊
（第18期）
法務中心出品
前言
《法律專家月刊》系法務中心出品，旨在幫助法律專家學習更多的法律知識、了解更多與業務相關的真實案例。本月刊內容涉及《民法典》相關法條、每月精選案例等內容，如有其他內容需求，歡迎各位伙伴掃描下方二維碼反饋補充，您的寶貴意見非常重要。
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能力指數評定標準如下，獲得5星即可認證成為五星合規官：
（1）職業資格：持經紀人證書，能力指數為2；持協理證書，能力指數為1；
（2）風控水平：認證法律專家，能力指數為2；
（3）簽約能力：取得買賣簽約權限，能力指數為2；取得租賃簽約權限，能力指數為1；綜合崗取得單項簽約權限，能力指數為1。
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目錄
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實用案例
租房后燃氣泄露引發火災，誰擔責？
精選典型案例
案例一：分不清“定金”和“訂金”？小心吃大虧!
案例二：離婚時約定把房子給孩子，這位父親卻擅自賣掉了…
法律專家管理規范
詳細了解管理規范內容，有助于法律專家更好的了解自己所享有的權利及應承擔的義務。
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普法專欄
贈與合同
part1
實用
案例
CASE——
實用客訴，掌握實用知識
法律專家月刊
租房后燃氣泄露引發火災，誰擔責？
實用案例一
? ? ? 石某下班回到租住房屋后發現家中燃氣停氣，換卡購氣之后，其將燃氣卡插入燃氣表，隨即聽到燃氣表運轉聲并聞到異味。于是石某打電話向燃氣公司詢問原因，燃氣公司答復稱此情況為燃氣表在上氣，應當開窗進行通風并檢查燃氣表電池是否需要更換。
? ? ? ?隨后，石某購買電池并完成安裝，但是在打開燃氣灶時發生爆炸并引起火災，最終導致石某中度燒傷。事后消防救援支隊出具的《火災事故認定書》中載明，火災發生的原因系廚房燃氣軟管破損導致燃氣泄露。石某提起訴訟，請求房東李某和燃氣公司賠償其醫療費、護理費、誤工費等損失。
? ? 【判決結果】法院經審理后認為，李某作為涉案房屋的房主，其對涉案房屋中的設備設施負有維修及維護義務。李某對于廚房燃氣軟管破損未能及時更換，應當承擔30%的賠償責任。由于破損的燃氣軟管系石某此前購得后更換，石某對于事故發生亦負有過錯。此外，石某在插卡充氣后已經聞到明顯異味，在此種情況下，其應當知道在煤氣泄露時不能使用明火，故石某對于在煤氣已經泄露后仍然用燃氣灶打火負有重大過錯，其自身應當承擔60%責任。因燃氣使用、設備設施保護和維修等事項具有高度專業性和技術性，燃氣公司在接到石某的電話后未派遣專業人員進行查看，其對事故的發生亦負有10%責任。
法律專家月刊
租房后燃氣泄露引發火災，誰擔責？
實用案例一
【法律依據】
? ? ?《中華人民共和國民法典》第一千一百六十五條規定，行為人因過錯侵害他人民事權益造成損害的，應當承擔侵權責任。第一千一百七十三條規定，被侵權人對同一損害的發生或者擴大有過錯的，可以減輕侵權人的責任。
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? ? ? 租賃房屋的責任主體一般包括房主、承租人、燃氣公司。
? ? ? 房主負有維護和維修房屋設備設施的責任，燃氣公司負有定期檢修和及時派遣人員查看的責任，承租人負有發現風險及時采取措施防止損失擴大的責任。此外，在一些火災事故案件中，燃氣管本身存在質量問題時，燃氣管的生產廠商也是事故的責任主體。
? ? ? ?本案中，石某在明顯聞到異味的情況下仍然打開煤氣灶導致爆炸，沒有盡到合理的注意義務。在燃氣泄露時不得使用明火，這是理性自然人應當知曉的安全常識。石某違反基本安全常識，對于事故的發生負有重大過錯，其應當承擔主要責任。房主李某應對其未盡到維護、維修設備設施承擔一定責任。燃氣公司也應對未定期進行檢修、未盡到及時勘察義務承擔一定賠償責任。
part2
精選
案例
CASE——
通過案例學知識，活學活用更專業
法律專家月刊
案例一
分不清“定金”和“訂金”？小心吃大虧!
【問題探討】
? ? ?杜某工作后一直租房居住，但這始終不是長久之計，她認為還是有必要買套房子。恰巧單位附近的一個小區開盤，樓盤的戶型、環境、交通都令她很滿意，于是決定買一套。后來售樓人員告訴杜某，她看中的這類戶型只剩10套了，如果誠心想要不如交一個定金，免得到時候售罄。杜某想著萬一自己變卦不買了，開發商也會將定金退給她，自己不會有什么損失，于是交了定金。
? ? ? 天有不測風云，正當杜某準備付首付款的時候，她的父親中風住院了，只能取消了購房的計劃。但當她向房產商要求退回定金時卻遭到了拒絕。
? ? ? 杜某認為自己交的是“訂金”，房產商無理由不退回。
? ? ?那么，“定金”與“訂金”到底有何區別呢？
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? ? ? 定金和訂金有很大的區別。
? ? ? 定金是法律概念，是合同當事人為確保合同的履行而自愿約定的一種擔保形式；而訂金不是法律概念，其就是一種預付款，一種支付方式，是可以要求退還的。
? ? ? 可見“定金”是一種合同的保證金，如果買方違約，買方不能申請退回，賣方不能履行的話則要雙倍返還。
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法律專家月刊
案例一
【相關法條援引】
《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》
第四條?出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規定處理；因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。
《中華人民共和國民法典》
第五百八十七條?債務人履行債務的，定金應當抵作價款或者收回。給付定金的一方不履行債務或者履行債務不符合約定，致使不能實現合同目的的，無權請求返還定金；收受定金的一方不履行債務或者履行債務不符合約定，致使不能實現合同目的的，應當雙倍返還定金。
法律專家月刊
案例二
? ? ?2014年，小唐父母經法院調解離婚，約定婚姻關系存續期間購置的一套商品房（原登記在唐父名下）歸10歲的小唐所有。雙方還約定離婚后小唐的撫養權歸唐父所有，小唐隨父親共同生活。但離婚后不久，唐父再婚，小唐便長期和奶奶在鄉下生活。
? ? ?22年剛高中畢業的小唐開始出現精神異常情況并領取了精神叁級殘疾人證。小唐母親作為利害關系人提出申請并委托司法鑒定，經法院判決宣告小唐為限制民事行為能力人，并確定小唐父母為其共同的監護人。
? ? 然而離婚時約定歸屬于小唐的房屋卻一直未辦理產權過戶登記手續，唐母多次催促唐父協助辦理過戶登記，唐父均以忙于生意為由拒絕。
? ?小唐住院治療期間，唐父擅自將該套商品房出售且與買家簽訂了《房屋買賣合同》，獲取了相應的購房款，并將購房款用于其與現任妻子的生意周轉，并未用于小唐的治療。作為小唐的監護人，唐母提起訴訟，請求法院撤銷唐父的監護權并返還案涉房屋的購房款。
離婚時約定把房子給孩子，父親卻擅自賣掉了…
法律專家月刊
案例二
法院審理認為：
? ? ? 離婚協議約定將特定財產贈與第三人，離婚后夫妻一方不履行給付義務，夫妻另一方可以起訴主張其履行。本案中，唐父、唐母經法院調解離婚并明確約定“婚姻關系存續期間的共同財產商品房一套歸小唐所有”，此贈與系雙方真實意思表示，對二人均具有法律約束力。
? ? ? 然而，唐父卻置小唐的病情于不顧，擅自出售房產，嚴重損害了小唐的合法權益，有違監護人的監護職責。故法院判決撤銷了唐父的監護人資格并判令其返還小唐購房款80余萬元。判決已發生法律效力。
【提示】實操中如遇未成年人簽約，需要其全部監護人代理簽約。
【法條鏈接】《民法典》
第35條 第1款??監護人應當按照最有利于被監護人的原則履行監護職責，監護人除為維護被監護人的利益外，不得處分被監護人財產。
第36條 第1款??監護人有下列情形之一的，人民法院根據有關個人或者組織的申請，撤銷其監護人資格，安排必要的臨時監護措施，并按照最有利于被監護人的原則依法指定監護人：
（一）實施嚴重損害被監護人身心健康的行為；
（二）怠于履行監護職責，或者無法履行監護職責且拒絕將監護職責部分或者全部委托給他人，導致被監護人處于危困狀態；
（三）實施嚴重侵害被監護人合法權益的其他行為。
離婚時約定把房子給孩子，父親卻擅自賣掉了…
part3
普法
專欄
BOOK——
贈與合同
贈與合同
法律專家月刊
《民法典》關于贈與的相關約定
? ? ? ? 贈與合同是贈與人將自己的財產無償給予受贈人，受贈人表示接受贈與的合同。
第六百五十七條 贈與合同是贈與人將自己的財產無償給予受贈人，受贈人表示接受贈與的合同。
第六百五十八條 贈與人在贈與財產的權利轉移之前可以撤銷贈與。
經過公證的贈與合同或者依法不得撤銷的具有救災、扶貧、助殘等公益、道德義務性質的贈與合同，不適用前款規定。
第六百五十九條 贈與的財產依法需要辦理登記或者其他手續的，應當辦理有關手續。
第六百六十條 經過公證的贈與合同或者依法不得撤銷的具有救災、扶貧、助殘等公益、道德義務性質的贈與合同，贈與人不交付贈與財產的，受贈人可以請求交付。
依據前款規定應當交付的贈與財產因贈與人故意或者重大過失致使毀損、滅失的，贈與人應當承擔賠償責任。
贈與合同
法律專家月刊
《民法典》關于贈與的相關約定
第六百六十一條 贈與可以附義務。
贈與附義務的，受贈人應當按照約定履行義務。
第六百六十二條 贈與的財產有瑕疵的，贈與人不承擔責任。附義務的贈與，贈與的財產有瑕疵的，贈與人在附義務的限度內承擔與出賣人相同的責任。
贈與人故意不告知瑕疵或者保證無瑕疵，造成受贈人損失的，應當承擔賠償責任。
第六百六十三條 受贈人有下列情形之一的，贈與人可以撤銷贈與：
（一）嚴重侵害贈與人或者贈與人近親屬的合法權益；
（二）對贈與人有扶養義務而不履行；
（三）不履行贈與合同約定的義務。
贈與人的撤銷權，自知道或者應當知道撤銷事由之日起一年內行使。
第六百六十四條 因受贈人的違法行為致使贈與人死亡或者喪失民事行為能力的，贈與人的繼承人或者法定代理人可以撤銷贈與。
贈與人的繼承人或者法定代理人的撤銷權，自知道或者應當知道撤銷事由之日起六個月內行使。
第六百六十五條 撤銷權人撤銷贈與的，可以向受贈人請求返還贈與的財產。
第六百六十六條 贈與人的經濟狀況顯著惡化，嚴重影響其生產經營或者家庭生活的，可以不再履行贈與義務。
part4
法律專家
管理規范
CODE——
涉及年度考核內容及積分規則
法律專家月刊
鏈家上海城市公司法律專家認證及管理規范
第一章 總 則
第一條 編制目的
為提高經紀人房產交易法律方面的專業能力，提升職業化形象，促進法律專家不斷學習和成長，實現法律專家的價值，特制定本規范。
第二條 適用范圍
鏈家上海城市公司經紀人、法務中心。
第三條 參考依據
本規定依據國家有關法律、法規、規范及公司規章制定。
第二章 職責
第四條 法務中心
法務中心負責制定法律專家的認證標準、流程，運營及管理方案等。
第五條 經紀人
負責按照此規范申請認證法律專家，踐行法律專家的職責，并配合完成考核等。?
第三章 法律專家的認證
第六條 認證條件
滿足以下 2 項條件的，可自愿報名認證法律專家：
（1）入職上海鏈家 6 個月及以上；
（2）已通過所屬崗位的簽約資質認證（租賃崗已認證租賃簽約資質、買賣崗已認證買賣簽約資質，綜合崗已認證租賃和買賣簽約資質）。
第七條 報名方式
滿足第六條認證條件的，可于“上海鏈家加油站商城”（//www.jiayou321.com/）中購買 “法律專家班培訓課程”產品，按實際需要選擇“線上課程”或“線下課程”，確認收貨后即視為報名成功。?
法律專家月刊
第八條 認證流程
（一）線上課程的認證流程
1、法務中心于經紀人確認收貨后 7 日內通過“鏈識界”為經紀人開放“線上課程”的學習權限；
2、學員需于報名的次月最后一日前完成學習；
3、法務中心將于每月 10 日（可視報名情況調整）安排客觀題考試。客觀題采用線上考試的方式，推送至已 100%完成學習但尚未完成認證的經紀人。客觀題設單選題 10 題，5 分/題，共 50 分；多選題 5 題，10 分/題，共 50 分。客觀題總分 100 分，答題時間限 60 分鐘，成績≥60 分視為客觀題合格；
4、法務中心將于每月最后一周的周二（可視報名情況調整）安排主觀題考試，主觀題采用線下考試的方式，客觀題合格的方可參加主觀題考試。主觀題設問答題 3 題，20 分 /題，共 60 分；案例分析題 1 題，共 40 分。主觀題總分 100分，答題時間限 60 分鐘，成績≥60 分視為主觀題合格。
5、客觀題不合格，或者主觀題不合格的，均視為認證未通過；經紀人可結合自身情況決定是否重新下單認證。
（二）線下課程的認證流程
1、法務中心將每月視報名情況安排線下培訓，滿 30 人即可開班。因故無法參加線下培訓的，提前報備后可享一次延期培訓的機會；
2、線下課程的授課時長為 180 分鐘，培訓結束后當場開展考試，考試內容包括客觀題和主觀題，題型設置等與前述規則一致，答題時間限 120 分鐘。
3、參加線下培訓的經紀人，客觀題不合格，或者主觀題不合格的，享有一次重新認證的機會，認證流程參照“線 上課程的認證流程”。?
法律專家月刊
第四章 法律專家的權益
第九條 法律專家的權益
認證成為法律專家的經紀人，可獲得以下權益：
（1）免費定制的法律專家徽章 1 枚；
（2）免費定制的法律專家頭像 1 張；
（3）免費定制的法律專家名片 1 套；
（4）法律沙龍、律師座談會等專屬席位；
（5）社區法律講座、普法教育等助教機會。
以上權益僅限法律專家享有，任何人不得借用、冒用、冒領，否則按照《鏈家上海城市公司信用管理規則》處理； 法律專家徽章遺失的，一年內僅可補購一次，如經調查 發現存在借用的，則立即取消法律專家資格，并按照《鏈家上海城市公司信用管理規則》處理。
第五章 法律專家的職責
第十條 法律專家的職責
經法務中心認證，成為法律專家后應當履行以下職責：
（1）遵守公司各項規章制度；
（2）團結合作，為其他人提供法律咨詢；
（3）積極參加全國經紀人/協理考試，持證上崗；
（4）積極配合完成法律專家年度專業能力考核；
（5）積極參與法律活動。?
第六章 法律專家的年度考核
第十一條 考核對象
法務中心將于每年 7 月對認證時間超過一年的法律專家開展專業能力考核，考核形式為線上考核。?
法律專家月刊
第十二條 考核內容
專業能力考核涉及以下四個方面的內容，分別為：
（1）歷史客訴數據考核，即考核法律專家的行為；
（2）持證上崗情況考核，即鼓勵法律專家持證上崗；
（3）基礎簽約能力考核，即考核法律專家的簽約能力；
（4）專業法律知識考核，即考核法律專家的法律功底；
第十三條 考核流程
1、法務中心向考核對象發布考核任務，被考核人需在規定的時間內完成線上考試（包括簽約能力和法律知識兩部分）；
2、若在規定時間內完成線上考試且成績合格的，考核結果即為“通過”，可繼續享有法律專家稱號及各項權益；
3、若未在規定時間內完成考試，或者考試成績不合格，或者上一年度存在有責賠付記錄，或者未持協理/經紀人證的，考核結果即為“不通過”，由法務中心取消法律專家稱號及各項權益。
第七章 法律專家的激勵規則
法律專家積極履行崗位職責，可獲得一定的崗位積分， 并享受相應的積分激勵。?
第十四條 積分規則
法律專家的崗位積分由專業素質類、活動參與類、組織貢獻類、合作共贏類、積極創新類共 5 類積分構成，具體規則如下：
| 類別 | 釋義 | 常規積分/次 |
| 專業素質 | 專業能力考核合格 | 30分 |
| 活動參與 | 參與法務中心組織的講座、公開課、競賽等活動 | 10分 |
| 組織貢獻 | 持全國房地產經紀人/協理職業資格證書 | 30分 |
| 合作共贏 | 對事業部/大區/門店進行賦能，且有交付物 | 10分 |
| 積極創新 | 使用法務中心發布的產品，提供有效建議 | 10分 |
法律專家月刊
第十二條 考核內容
專業能力考核涉及以下四個方面的內容，分別為：
（1）歷史客訴數據考核，即考核法律專家的行為；
（2）持證上崗情況考核，即鼓勵法律專家持證上崗；
（3）基礎簽約能力考核，即考核法律專家的簽約能力；
（4）專業法律知識考核，即考核法律專家的法律功底；
第十三條 考核流程
1、法務中心向考核對象發布考核任務，被考核人需在規定的時間內完成線上考試（包括簽約能力和法律知識兩部分）；
2、若在規定時間內完成線上考試且成績合格的，考核結果即為“通過”，可繼續享有法律專家稱號及各項權益；
3、若未在規定時間內完成考試，或者考試成績不合格，或者上一年度存在有責賠付記錄，或者未持協理/經紀人證的，考核結果即為“不通過”，由法務中心取消法律專家稱號及各項權益。
第七章 法律專家的激勵規則
法律專家積極履行崗位職責，可獲得一定的崗位積分， 并享受相應的積分激勵。?
第十四條 積分規則
法律專家的崗位積分由專業素質類、活動參與類、組織貢獻類、合作共贏類、積極創新類共 5 類積分構成，具體規則如下：
| 類別 | 釋義 | 常規積分/次 |
| 專業素質 | 專業能力考核合格 | 30分 |
| 活動參與 | 參與法務中心組織的講座、公開課、競賽等活動 | 10分 |
| 組織貢獻 | 持全國房地產經紀人/協理職業資格證書 | 30分 |
| 合作共贏 | 對事業部/大區/門店進行賦能，且有交付物 | 10分 |
| 積極創新 | 使用法務中心發布的產品，提供有效建議 | 10分 |
法律專家月刊
第十五條 積分排名激勵
法務中心將于每半年開展一次法律專家積分排名，設置上海鏈家 TOP10、事業部 TOP10 獎項，并給予一定的貝殼幣或實物激勵。
第八章 附則
第十六條 本管理規范由法務中心負責解釋和修訂。
第十七條 本管理規范自 2021 年 11 月 1 日起施行。
法律專家月刊
學法、懂法，才能更好地享受權利、履行義務。
增值電信業務經營許可證：陜B2-20210327 |