2024年9月刊
經典案例
· 房子是頂樓，為何隱瞞我？
· 簽約后才告知貸款政策，判決傭金減免！
真實客訴
物業交割清單太潦草，家具遭偷換，責任中介擔！
監護
伏老師講房產風險
普法專欄
本期《法律專家月刊》電子雜志編委會
主編
版面設計
素材內容
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繆玉潔
繆玉潔
法務中心
法律專家月刊
（2024年第09期）
法務中心出品
目錄
CONTENTS
真實客訴
· 物業交割清單太潦草，家具遭偷換，責任中介擔！
05
經典案例
· 房子是頂樓，為何隱瞞我？
· 簽約后才告知貸款政策，判決傭金減免！
08
10
普法專欄
· 監護
· 伏老師講房產風險
13
15
法律專家管理規范
·詳細了解管理規范內容，有助于法律專家更好的了解
?自己所享有的權利及應承擔的義務。
17
part1
真實
客訴
CASE——
真實客訴，識別賠付風險
案情簡介
? ? 客戶通過中介公司看中一套精裝修的房子，當即與業主簽好了房屋買賣合同，中介方在擬寫物業交割清單時只寫了家具名稱和數量，而未標明品牌型號規格，且直接忽略了一些小型家具，客戶交房后才發現燈具等都被換成次品，一些小型家具直接不翼而飛，客戶表示非常不滿，業主表示并未違背物業交割清單，客戶氣憤不已，遂向中介公司討要說法。
解決方案
? ? 由于中介方確實存在服務瑕疵，未能將物業交割清單書寫完整明確，導致交房時的家具并非簽約時客戶看中的家具，而從物業交割清單的字面約定看，業主確實也履行了相應義務，中介公司最終做出了相應賠付。
物業交割清單太潦草，家具遭偷換，責任中介擔！
法律專家月刊
溫馨提示
? ? 物業交割清單填寫務必注意填寫好品牌型號及規格，且需注意，當房屋存在清單模板未列舉出的家具家電時，應當補填完整，切不可貪一時之便，導致后期產生高額賠付。建議中介在填寫完整明確之余，可以另附照片打印下來讓客業簽字確認，小心駛得萬年船。
物業交割清單太潦草，家具遭偷換，責任中介擔！
法律專家月刊
part2
精選
案例
CASE——
通過案例學知識，活學活用更專業
案情簡介
? ? 小美在中介公司介紹下購買了一間復式房，7樓復8樓，產調載明該樓棟總高10層，結果小美裝修時竟發現該房間屬于頂樓？這究竟是怎么回事？原來，該棟房屋總高為10 層，但兩邊部分房屋層高為 8 層，涉訴房屋就正是側邊房屋，且由于不同樓層房間朝向不同，在屋內無法觀察到樓上情況。這下小美真是氣憤不已，這么重要的信息，中介方竟然只字未提？一怒之下將中介公司告上了法庭。
房子是頂樓，為何隱瞞我？
法律專家月刊
案例一
法院說理
? ? 法院認為，房屋樓層位置應屬于與訂立合同有關的重要事實，涉訟房屋《上海市不動產登記簿》載明總層數為 10 層，鑒于樓棟結構特殊，涉訟房屋不同樓層的房間朝向不同，以及在室內無法觀察到樓上情況等因素，若不經提醒、辨別，確難以發現涉訟房屋實為頂樓，中介方在帶看時應及時向客戶披露上述情況，否則中介方未盡到勤勉謹慎注意義務，應返還部分中介費用。
業務提示
? ? 客戶明確不要頂樓的，中介方往往會避開推薦頂樓；房屋明顯是頂樓的，客戶沒有任何異議的，日后一般也不會因此產生糾紛；但是不易發現的頂樓，尤其像本案這種產調顯示總高10層、實際側邊房屋總高8層的，中介方作為專業機構，是非常有必要提示到客戶的，否則沒有盡到勤勉謹慎注意義務。
法律專家月刊
案例一
房子是頂樓，為何隱瞞我？
案情簡介
? ? 小王在中介公司居間下成功出售了名下房屋，交易全部走完后卻拒不支付中介費，這其中究竟發生了什么呢？原來，小王這次出售房屋是為了置換，小王明確告知中介“希望對方能夠全款、兩周內到賬”，結果簽約時約定兩個月后過戶、尾款100萬需銀行貸款，小王做出了讓步。但是沒想到，簽約之后中介方又告訴他貸款可能要很久才能放款，需做好心理準備。小王多方詢問得知，在當時的貸款政策下，大概要等半年，原定和置換房屋業主的交易條件都得做調整，萬般無奈下，小王和置換房屋的業主溝通了加價十多萬。小王認為，由于中介公司的不專業，沒有如實告知貸款需要半年之久，導致自己產生嚴重損失。
簽約后才告知貸款政策，判決傭金減免！
法律專家月刊
案例二
法院說理?? ??
? ? 作為專業中介，應當在訂立合同前提供準確的房產信息、購房貸款政策規定等，這直接影響到房屋買賣合同能否順利履行等。簽訂涉案房屋買賣合同之前，中介公司未向小王具體說明當時上海市的房屋貸款政策，但在簽訂合同后卻立即告知其相關政策，由此說明中介方認為小王需知曉當時上海市的房屋貸款政策，但其卻未在簽約前告知，導致小王在簽約時未充分考慮貸款放款時間的因素，中介服務存在瑕疵，中介費酌情予以扣減。
業務提示
? ? 中介方應全面了解客業的需求，應當在雙方簽約前提供準確的房產信息、購房貸款政策規定等，應當制定合理的交易節點及付款方案，這將直接影響交易后續能否順利履行，切勿先簽約后告知！
簽約后才告知貸款政策，判決傭金減免！
法律專家月刊
案例二
part3
普法
專欄
BOOK——
監護
法律專家月刊
知識概覽
? ? 監護是指對無民事行為能力人/限制民事行為能力人的人身、財產及其他合法權益進行監督和保護的一種民事法律制度。無民事行為能力人、限制民事行為能力人的監護人是其法定代理人。
? ? 根據《中華人民共和國民法典》規定：父母是未成年子女的監護人。
? ? 無民事行為能力或者限制民事行為能力的成年人，由下列有監護能力的人按順序擔任監護人：
（一）配偶；
（二）父母、子女；
（三）其他近親屬；
（四）其他愿意擔任監護人的個人或者組織，但是須經被監護人住所地的居民委員會、村民委員會或者民政部門同意。
? ? 對監護人的確定有爭議的，由被監護人住所地的居民委員會、村民委員會或者民政部門指定監護人，有關當事人對指定不服的，可以向人民法院申請指定監護人；有關當事人也可以直接向人民法院申請指定監護人。
監護
法律專家月刊
實操建議
? ? 在實操中，如果遇到當事人需要由其監護人代為簽署合同的，我們應當讓其提供相應的證明材料來確認其監護人身份。
? ? 如遇當事人是未成年人的，其監護人為其親生父母。必須由其親生父母共同到場代為簽署合同，并提供該未成年人的出生證明。
? ? 而遇到當事人屬于不能辨認或不能完全辨認自己行為的成年人的，為確保交易安全，確認監護人簽署合同的效力，則需要其監護人辦理指定監護人手續，取得并提供已經生效的指定監護人的法院文書。
監護
法律專家月刊
? 鏈識界
【伏老師講房產風險】
伏晶晶老師
法務中心
累計學習量已破21萬+
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part4
法律專家
管理規范
CODE——
涉及年度考核內容及積分規則
鏈家上海城市公司法律專家認證及管理規范
第一章 總 則
第一條 編制目的
為提高經紀人房產交易法律方面的專業能力，提升職業化形象，促進法律專家不斷學習和成長，實現法律專家的價值，特制定本規范。
第二條 適用范圍
鏈家上海城市公司經紀人、法務中心。
第三條 參考依據
本規定依據國家有關法律、法規、規范及公司規章制定。
第二章 職責
第四條 法務中心
法務中心負責制定法律專家的認證標準、流程，運營及管理方案等。
第五條 經紀人
負責按照此規范申請認證法律專家，踐行法律專家的職責，并配合完成考核等。?
第三章 法律專家的認證
第六條 認證條件
滿足以下條件的，可自愿報名認證法律專家：
（1）已通過所屬崗位的簽約資質認證（租賃崗已認證租賃簽約資質、買賣崗已認證買賣簽約資質，綜合崗已認證租賃和買賣簽約資質）。
第七條 報名方式
滿足第六條認證條件的，可于“上海鏈家加油站商城”（//www.jiayou321.com/）中購買 “法律專家班培訓課程”產品，按實際需要選擇“線上課程”或“線下課程”，確認收貨后即視為報名成功。?
法律專家月刊
第八條 認證流程
（一）線上課程的認證流程
1、法務中心于經紀人確認收貨后 7 日內通過“鏈識界”為經紀人開放“線上課程”的學習權限；
2、學員需于報名后三個月內完成學習；
3、法務中心將于每月20日左右（可視報名情況調整）安排考試，考試采用線下考試的方式，學習進度100%的可參加線下考試。考試設單選8題（4分/題），多選4題（5分/題），一道問答（18分）；一道案例分析（30分）；總分 100分，答題時間限 60 分鐘，成績≥60 分視為合格。
5、線下考試不合格的，視為認證未通過；經紀人可結合自身情況決定是否重新下單認證。
（二）線下課程的認證流程
1、法務中心將每月視報名情況安排線下培訓，滿 30 人即可開班。因故無法參加線下培訓的，提前報備后可享一次延期培訓的機會；
2、線下課程的授課時長為 180 分鐘，培訓結束后當場開展考試，題型設置等與前述規則一致，答題時間限60分鐘。
3、參加線下培訓的經紀人，考試不合格的，享有一次重新認證的機會，認證流程參照“線 上課程的認證流程”。?
法律專家月刊
第四章 法律專家的權益
第九條 法律專家的權益
認證成為法律專家的經紀人，可獲得以下權益：
（1）免費定制的法律專家徽章 1 枚；
（2）免費定制的法律專家頭像 1 張；
（3）免費定制的法律專家名片 1 套；
（4）法律沙龍、律師座談會等專屬席位；
（5）社區法律講座、普法教育等助教機會。
以上權益僅限法律專家享有，任何人不得借用、冒用、冒領，否則按照《鏈家上海城市公司信用管理規則》處理； 法律專家徽章遺失的，一年內僅可補購一次，如經調查 發現存在借用的，則立即取消法律專家資格，并按照《鏈家上海城市公司信用管理規則》處理。
第五章 法律專家的職責
第十條 法律專家的職責
經法務中心認證，成為法律專家后應當履行以下職責：
（1）遵守公司各項規章制度；
（2）團結合作，為其他人提供法律咨詢；
（3）積極參加全國經紀人/協理考試，持證上崗；
（4）積極配合完成法律專家年度專業能力考核；
（5）積極參與法律活動。
第六章 法律專家的年度考核
第十一條 考核對象
法務中心將于每年 7 月對認證時間超過一年的法律專家開展專業能力考核，考核形式為線上考核。?
法律專家月刊
第十二條 考核內容
專業能力考核涉及以下三個方面的內容，分別為：
（1）歷史客訴數據考核，即考核法律專家的行為；
（2）基礎簽約能力考核，即考核法律專家的簽約能力；
（3）專業法律知識考核，即考核法律專家的法律功底；
第十三條 考核流程
1、法務中心向考核對象發布考核任務，被考核人需在規定的時間內完成線上考試（包括簽約能力和法律知識兩部分）；
2、若在規定時間內完成線上考試且成績合格的，考核結果即為“通過”，可繼續享有法律專家稱號及各項權益；
3、若未在規定時間內完成考試，或者考試成績不合格，或者上一年度存在有責賠付記錄，或者未持協理/經紀人證的，考核結果即為“不通過”，由法務中心取消法律專家稱號及各項權益。
第七章 法律專家的激勵規則
法律專家積極履行崗位職責，可獲得一定的崗位積分， 并享受相應的積分激勵。?
第十四條 積分規則
法律專家的崗位積分由專業素質類、活動參與類、組織貢獻類、合作共贏類、積極創新類共 5 類積分構成，具體規則如下：
| 類別 | 釋義 | 常規積分/次 |
| 專業素質 | 專業能力考核合格 | 30分 |
| 活動參與 | 參與法務中心組織的講座、公開課、競賽等活動 | 10分 |
| 組織貢獻 | 持全國房地產經紀人/協理職業資格證書 | 30分 |
| 合作共贏 | 對事業部/大區/門店進行賦能，且有交付物 | 10分 |
| 積極創新 | 使用法務中心發布的產品，提供有效建議 | 10分 |
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第十五條 積分排名激勵
法務中心將于每半年開展一次法律專家積分排名，設置上海鏈家 TOP10、事業部 TOP10 獎項，并給予一定的貝殼幣或實物激勵。
第八章 附則
第十六條 本管理規范由法務中心負責解釋和修訂。
第十七條 本管理規范自 2021 年 11 月 1 日起施行。
法律專家月刊
法律專家月刊
學法、懂法，才能更好地享受權利、履行義務。
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