法律專家月刊
法務中心出品
法律專家刊物2022年8月刊
03
每日一典?
下半年房地產經紀人考試
? ?——爭做行業正規軍！！
買到“兇宅”，客戶可以要求解除合同嗎？
一房二賣，房子歸誰？
租客對停車位有優先購買權嗎？
七月合集
點擊了解
法律專家認證8月限時特惠
本期《法律專家月刊》電子雜志編委會
主編
版面設計
素材內容
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童星
童星
法務中心
法律專家月刊
（第03期）
法務中心出品
前言
《法律專家月刊》系法務中心出品，旨在幫助法律專家學習更多的法律知識、了解更多與業務相關的真實案例。本月刊內容涉及《民法典》相關法條、每月精選案例等內容，如有其他內容需求，歡迎各位伙伴掃描下方二維碼反饋補充，您的寶貴意見非常重要。
目錄
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每日一典（vol76-vol96）
設每日一典，助力法律專家了解更多的法律知識。
近期精彩瞬間
案例一：一房二賣，房子歸誰？
案例二：租客對停車位有優先購買權嗎？
案例三：買到“兇宅”，客戶可以要求解除合同嗎？
案例四：簽后房屋查封，客戶該怎么辦？
案例五：老公欠債，可以假離婚分割財產嗎？
精選典型案例
法律專家管理規范
詳細了解管理規范內容，有助于法律專家更好的了解自己所享有的權利及應承擔的義務。
2022年下半年經紀人考試
法律專家活動
part1
精彩
瞬間
moment——
8月精彩瞬間
2022年下半年經紀人考試
法律專家月刊
近期熱點
2022年下半年經紀人考試
法律專家月刊
近期熱點
報名時間：2022年8月1日至8月31日。
還沒有報名的小伙伴抓緊時間報名啦~~
法律專家月刊
精彩瞬間
法律專家限定
左圖：8月限定積分活動
上圖：8月法律專家線下茶話會
上半年法律專家積分激勵：貝殼幣、實物
（詳見鏈連學法推文）
part2
精選
案例
CASE——
通過案例學知識，活學活用更專業
法律專家月刊
一房二賣，房子歸誰？
案例一
小剛和業主老王簽訂房屋買賣合同
約定小剛用500萬元買下老王的房子
小剛支付了定金，但一直未辦理房產證
同時，老王又聯系了小美看房
其后，老王又與小美簽訂房屋買賣合同
把同套房子以總價500萬元賣給小美
小美支付完房款后
老王將房屋交付給小美使用
半年后，小剛得知老王和小美間的合同
向法院起訴，請求確認老王與小美的合同無效
并要求老王協助辦理房屋過戶手續
?法院判決駁回小剛的訴請
一房二賣，如何處理？
簽訂B合同付定金但未辦房產證
簽訂A合同支付房款
并交付使用
A和B合同內容均合法
且都是當事人自愿簽訂
兩份合同均為有效合同
最高人民法院第八次全國法院民事商事審判工作會議紀要（民事部分）
? ? ? 審理一房數賣糾紛案件時，如果數份合同均有效且買受人均要求履行合同的，一般應按照已經辦理房屋所有權變更登記、合法占有房屋以及合同履行情況、買賣合同成立先后等順序確定權利保護順位。但惡意辦理登記的買受人，其權利不能優先于已經合法占有該房屋的買受人。對買賣合同的成立時間，應綜合主管機關備案時間、合同載明的簽訂時間以及其他證據確定。
法律專家月刊
案例一
一房二賣中無法取得房屋的買受人如何維權？
在購房合同中
可以適當約定違約金
簽訂合同后
應及時與出賣人
協商辦理房屋所有權轉移登記
避免帶來不必要的法律風險
法律專家月刊
案例一
一房二賣相關問題風險提示
? ? ? ?小明和小紅經過中介公司簽署《房地產買賣合同》，后買家小紅未能及時籌得款項，中介公司將情況告知小明后，小明表示理解并告知可以解除合同且不追究小紅的責任。但是雙方不明確解除合同，買受方小紅仍在想辦法籌款，同時業主小明另行掛牌出售。
法律專家月刊
案例一
法律專家月刊
? ? ? ?秦女士作為小區業主，長期租賃由開發商所有的車位，且在小區更換物業公司后，秦女士延續了此前使用車位并向小區物業管理單位交納管理費的做法，雙方并未簽訂書面合同。 后來，開發商將系爭車位轉讓給了同為小區業主的案外人。秦女士立即與開發商公司聯系，要求在同等條件下優先購買車位。公司拒絕了秦女士的要求。
雙方協商不成，秦女士訴至法院，請求法院確認其在同等條件下對系爭車位有優先購買權，并以同等條件優先購買該車位。
租客對停車位有優先購買權嗎？
案例二
法律專家月刊
案例二
房屋承租人的優先購買權的參照適用
?在《中華人民共和國民法典合同編理解與適用（三）》中，最高法認為法律確立承租人優先購買權，一方面體現了對租賃關系中相對弱勢一方的承租人的保護，另一方面也體現了維護因承租人使用收益租賃房屋而形成穩定的生產生活秩序的必要。因車位在今天對于城市中的家庭已經愈發重要，出于維護因承租人使用租賃車位而形成穩定的生活秩序的必要，在處理車位承租人的優先購買訴請時參照租賃房屋優先購買權存在了其合理性。
需要注意的是，盡管出現了支持車位承租人參照房屋承租人享有優先購買權的案例，但實務中普遍還是認為車位承租人并不享有優先購買權。
?因此，在遇到業主掛牌出賣帶租約的車位時，我們需要：
1.核實清楚租客是否也具有購買車位的資格；?
2.提前15天通知租客車位出賣事宜，如租客不予回復則視為放棄優先購買權；
3.協調租客簽署《放棄優先購買權切結書》并拍照保存。
法律專家月刊
買到“兇宅”，
客戶可以要求解除合同嗎？
案例三
? ? ? ?2020年10月1日，業主孫先生與客戶劉先生簽訂房屋買賣合同。約定同年12月交房，交房后，鄰居偷偷告訴劉先生，這套房子的上一任租客曾經在客廳自殺，且死狀極為凄慘。
? ? ? ?劉先生頓感毛骨悚然，十分害怕，思來想去向孫先生提出解除合同......
什么是兇宅？
? ? ? “兇宅”是指曾發生枉死、他殺、含冤或恨而自殺
等非自然死亡事件，客觀上對房屋的市場價值產生
一定不利影響，并進而左右買家的購房意向，成為
購房時需要考慮的重要因素，在法律上歸于善良風俗。
? ? ? ?“兇宅”本身是一種文化現象，并沒有明確的標準。需要結合事件的惡性程度、發生的事件及社區影響等因素，綜合認定是否對房屋居家和市場價值造成影響。
?
業主是否應當告知“兇宅”信息？客戶有權要求解除嗎？
? ? ? ?“兇宅”屬于直接影響案涉房屋交易的重大信息，不管按照合同約定的告知義務還是根據誠實信用原則，出售人在出售案涉房屋時均應向購買者告知上述信息。
如出售方【明知卻故意隱瞞真實情況】，從而影響購買方的正確判斷，最終做出違背自己真實意思的表示，其行為構成欺詐。購買者可以向法院請求撤銷買賣合同。
另外，在司法實踐中，亦有【出賣方對“兇宅”信息不知情】，買受人以訂立的買賣合同存在重大誤解為由，要求撤銷合同并獲得法院支持的案例存在。合同撤銷后，應當全額單倍返還已經收取的定金。
法律專家月刊
簽后房屋查封，客戶該怎么辦？
案例四
? ? ? ? 2021年8月，業主賈女士欲出售位于上海市
浦東新區的一套房屋，價值2000萬。
業主稱，房屋設立最高額抵押1000萬，實際
已借款200萬，且已被司法查封。
? ? ? ?客戶小劉看后十分滿意，覺得這就是
“夢中情房”，遂簽訂立即草簽合同，后支付定金
500萬用于償還業主欠款。解封后，雙方2021年9月網簽，客戶小劉支付200萬償還銀行最高額抵押。
但是，之后的一周客戶小劉發現業主并未償還銀行欠款，現在也無法聯系到業主賈女士。且發現銀行的實際借款是900萬，而非業主所說的200萬。現在為止，該套房產新增了10個查封。?
法律專家月刊
案例四
1
查詢產權人情況
成交方需在轉定前查詢產權人及其配偶是否存在司法執行記錄
（中國執行信息公開網//zxgk.court.gov.cn/zhzxgk/） ；
2
核實產調中的抵押狀況信息頁：
確認是否存在抵押、抵押類型以及抵押登記金額。
①若提供手機銀行、網上銀行等出借方平臺的截圖，顯示剩余還款金額的，可以此金額作為實際欠款金額；
②若無法提供相關憑證的，則需以抵押登記金額作為實際欠款金額。
簽前工作
交易中注意
1.定金約定不得超過合同價的20%， 網簽前可直接支付出售方的定金及購房款金額需小于等于房屋總價的5%，或小于等于100萬元，二者取低。 超出部分需嚴格約定定金保管；
?2.禁止提前支付或超額支付購房款,存在多個抵押的，應當逐個付款并即時還款。
老公欠債，
可以假離婚分割財產嗎？
法律專家月刊
案例五
? ? ? ?業主張先生與妻子王女士結婚多年，共同擁有一套位于湯臣一品的房屋（王女士占比90%，張先生占比10%），市場價值4000萬。
? ? ? ?王女士告訴經紀人小李，張先生因涉嫌經濟糾紛，可能要賠2000萬，且兩人已無其他財產，王女士擔心房產會被拍賣抵債，想要和老公辦理假離婚，并約定房產歸屬于王女士一人，再由中介進行掛牌出售。
風險提示
?1、房屋在交易各個環節都有極高的概率因訴訟而被查封，導致交易無法進行；
?2、債務到期前，債務人通過假離婚的方式，將自己的財產轉移給配偶，從而造成自己無財產償還債務假象，惡意逃避債務的，就可認定惡意轉移財產。債權人主張損害了債權人利益可以主張予以撤銷。
?3、如需掛牌，應讓業主變更完畢產證再進行，并且要書面告知客戶以上風險，客戶同意并能接受風險再進行推進。同時應當進行全額資金監管，以保證交易的安全。
法條依據：《中華人民共和國民法典》
第五百三十八條 【無償處分時的債權人撤銷權行使】債務人以放棄其債權、放棄債權擔保、無償轉讓財產等方式無償處分財產權益，或者惡意延長其到期債權的履行期限，影響債權人的債權實現的，債權人可以請求人民法院撤銷債務人的行為。
第五百三十九條 【不合理價格交易時的債權人撤銷權行使】債務人以明顯不合理的低價轉讓財產、以明顯不合理的高價受讓他人財產或者為他人的債務提供擔保，影響債權人的債權實現，債務人的相對人知道或者應當知道該情形的，債權人可以請求人民法院撤銷債務人的行為。
part3
每日
一典
LAW——
學習每日一典，每天進步一點點
邁向專業，不止一點點
法律專家月刊
第九百六十一條? 中介合同是中介人向委托人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務，委托人支付報酬的合同。
第九百六十二條??中介人應當就有關訂立合同的事項向委托人如實報告。中介人故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實或者提供虛假情況，損害委托人利益的，不得請求支付報酬并應當承擔賠償責任。
第九百六十三條??中介人促成合同成立的，委托人應當按照約定支付報酬。對中介人的報酬沒有約定或者約定不明確，依據本法第五百一十條的規定仍不能確定的，根據中介人的勞務合理確定。因中介人提供訂立合同的媒介服務而促成合同成立的，由該合同的當事人平均負擔中介人的報酬。中介人促成合同成立的，中介活動的費用，由中介人負擔。
第九百六十五條? 委托人在接受中介人的服務后，利用中介人提供的交易機會或者媒介服務，繞開中介人直接訂立合同的，應當向中介人支付報酬。
每日一典
Vol76【中介合同】
【法務解讀】
? ? ? ? 中介人應當就有關訂立合同的事項向委托人如實報告。中介人促成合同成立的，委托人應當按照約定支付報酬。但故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實或者提供虛假情況，損害委托人利益的，不得請求支付報酬并應當承擔賠償責任。
法律專家月刊
第六百七十四條? 借款人應當按照約定的期限支付利息。對支付利息的期限沒有約定或者約定不明確，依據本法第五百一十條的規定仍不能確定，借款期間不滿一年的，應當在返還借款時一并支付；借款期間一年以上的，應當在每屆滿一年時支付，剩余期間不滿一年的，應當在返還借款時一并支付。
第六百七十五條? 借款人應當按照約定的期限返還借款。對借款期限沒有約定或者約定不明確，依據本法第五百一十條的規定仍不能確定的，借款人可以隨時返還；貸款人可以催告借款人在合理期限內返還。
第六百七十六條? ?借款人未按照約定的期限返還借款的，應當按照約定或者國家有關規定支付逾期利息。
每日一典
Vol77【借款合同】
【法務解讀】
? ? ? ? ?此條為借款合同中借款人支付利息期限的約定。因為借款合同實際屬于有償合同，支付利息也是對于出借人的回報。
| 序號 | 借款人還款期限的規定 |
| 1 | 有約定按約定 |
| 2 | 無約定按交易習慣簽訂補充協議 |
| 3 | 補充協議仍無法確定的，若借款期間不滿一年的，應當在返還借款時一并支付；若借款期間一年以上的，應當在每屆滿一年時支付，剩余期間不滿一年的，應當在返還借款時一并支付 |
法律專家月刊
第一千零四十九條? 要求結婚的男女雙方應當親自到婚姻登記機關申請結婚登記。符合本法規定的，予以登記，發給結婚證。完成結婚登記，即確立婚姻關系。未辦理結婚登記的，應當補辦登記。
第一千零五十條? 登記結婚后，按照男女雙方約定，女方可以成為男方家庭的成員，男方可以成為女方家庭的成員。
第一千零五十一條? 有下列情形之一的，婚姻無效：
（一）重婚；
（二）有禁止結婚的親屬關系；
（三）未到法定婚齡。
第一千零五十二條? 因脅迫結婚的，受脅迫的一方可以向人民法院請求撤銷婚姻。
請求撤銷婚姻的，應當自脅迫行為終止之日起一年內提出。
每日一典
Vol78【婚姻登記】
【法務解讀】
?婚姻登記的程序：
1、申請：到婚姻登記機關、攜帶需要的材料辦理結婚登記。
2、審查：婚姻機關應當對結婚登記當事人出具的證件、證明材料進行審查并詢問相關情況。
3、登記
(1）予以登記：婚姻登記機關對符合結婚條件的，應當即時予以登記，發放結婚證。
(2）不予登記。申請人有下列情形之一的，婚姻登記機關不予登記：
①未到法定結婚年齡的；
②有重婚情形的；
③屬于直系血親或者三代以內旁系血親的。
法律專家月刊
第一千零六十二條 夫妻在婚姻關系存續期間所得的下列財產，為夫妻的共同財產，歸夫妻共同所有：
（一）工資、獎金、勞務報酬；
（二）生產、經營、投資的收益；
（三）知識產權的收益；
（四）繼承或者受贈的財產，但是本法第一干零六十三條第三項規定的除外；
（五）其他應當歸共同所有的財產。
夫妻對共同財產，有平等的處理權。
每日一典
Vol79【婚姻關系】
【法務解讀】
? ? ? ?此條為民法典中對于夫妻共同財產的約定，若夫妻雙方在婚姻關系存續過程中購買房屋，則該房屋就屬于夫妻共同財產。夫妻雙方對于所購買的房屋所有權性質為共同共有，此種所有權情況下，若一方想要處分房屋，必須得到另一方的同意，不可單獨處分房屋。
民法典第1063條明確約定屬于一方婚前財產的有五種情況：
（一）一方的婚前財產；（二）一方因受到人身損害獲得的賠償或者補償；（三）遺囑或者贈與合同中確定只歸一方的財產；（四）一方專用的生活用品；（五）其他應當歸一方的財產。
? ? ? 此外，若房屋產權登記在一方名下，但實際為夫妻雙方共同共有，則應該由配偶出具同意出售聲明書。伙伴們在實際作業過程中，一定要盡到審慎核查義務，在交易前謹慎核實房屋權屬狀況及業主婚姻狀況，如遇業主婚內出售房屋且產證上只有業主一人的，如確認為夫妻共同財產的，一定要取得其配偶《出售方配偶同意出售聲明》
法律專家月刊
第一干零六十三條 下列財產為夫妻一方的個人財產：
（一）一方的婚前財產；
（二）一方因受到人身損害獲得的賠償或者補償；
（三）遺囑或者贈與合同中確定只歸一方的財產；
（四）一方專用的生活用品；
（五）其他應當歸一方的財產。
每日一典
Vol80【夫妻個人財產】
【法務解讀】
? ? ? 除本條規定外，結合《最高人民法院關于適用（中華人民共和國民法典》婚姻家庭編的解釋（一）》規定，以下財產均屬夫妻一方的個人財產：
1．夫妻一方的婚前財產；
2．夫妻一方因受到人身損害獲得的賠償或者補償；
3．遺囑或者贈與合同中確定只歸一方的財產；
4．夫妻一方專用的生活用品；
5．軍人的傷亡保險金、傷殘補助金、醫藥生活補助費。
對于夫妻雙方一方的婚前財產以及在婚內取得的共同財產是否屬于個人財產也可以另行約定。
法律專家月刊
第一千零七十六條 夫妻雙方自愿離婚的，應當簽訂書面離婚協議，并親自到婚姻登記機關申請離婚登記。
離婚協議應當載明雙方自愿離婚的意思表示和對子女撫養、財產以及債務處理等事項協商一致的意見。
第一千零七十九條 夫妻一方要求離婚的，可以由有關組織進行調解或者直接向人民法院提起離婚訴訟。
第一千零八十條 完成離婚登記，或者離婚判決書、調解書生效，即解除婚姻關系。
第一干零八十七條 離婚時，夫妻的共同財產由雙方協議處理；協議不成的，由人民法院根據財產的具體情況，按照照顧子女、女方和無過錯方權益的原則判決。
對夫或者妻在家庭土地承包經營中享有的權益等，應當依法予以保護。
每日一典
Vol81【離婚財產分割】
【法務解讀】
? ? ? ?此條是民法典中關于離婚財產分割的約定。實操中婚姻財產分割首先遵循的原則是雙方協商，協商不成可由法院判決。
? ? ? ?現實中多見婚前父母出資為子女買婚房的情形，具體分為兩種情形：婚前由一方父母婚前出資購買的，若產權登記在出資人子女名下的，視為只對自己子女一方的贈與，離婚后該不動產應認定為夫妻一方的個人財產，產權方可以自行處分該房屋；婚前由雙方父母出資購買的，產權登記在一方子女名下的，離婚后該不動產可認定為雙方按照各自父母的出資份額按份共有，但當事人另有約定的除外。若要處分房屋，要先進行財產分割。
法律專家月刊
第一千一百二十一條? 繼承從被繼承人死亡時開始。
第一千一百二十二條? 遺產是自然人死亡時遺留的個人合法財產。
依照法律規定或者根據其性質不得繼承的遺產，不得繼承。
第一千一百二十三條? 繼承開始后，按照法定繼承辦理；有遺囑的，按照遺囑繼承或者遺贈辦理；有遺贈扶養協議的，按照協議辦理。
第一干一百二十五條? 繼承人有下列行為之一的，喪失繼承權：
（一）故意殺害被繼承人；
（二）為爭奪遺產而殺害其他繼承人；
（三）遺棄被繼承人，或者虐待被繼承人情節嚴重；
（四）偽造、篡改、隱匿或者銷毀遺囑，情節嚴重；
（五）以欺詐、脅迫手段迫使或者妨礙被繼承人設立、變更或者撤回遺囑，情節嚴重。
繼承人有前款第三項至第五項行為，確有悔改表現，被繼承人表示寬恕或者事后在遺囑中將其列為繼承人的，該繼承人不喪失繼承權。
受遺贈人有本條第一款規定行為的，喪失受遺贈權。
每日一典
Vol82【財產繼承】
【法務解讀】
? ? ? ?房地產繼承，同其它遺產繼承一樣，是指依照法定程序把被繼承人遺留房屋所有權及其土地使用權轉移歸繼承人所有的法律行為。
? ? ? ?法律明確規定繼承必須在被繼承人死亡后開始，因此繼承權只是繼承人享有的一種期待權，如果被繼承人沒有死亡，繼承關系就不會發生，只有在被繼承人死亡以后，繼承權才會成為既得權。
? ? ? ?可繼承的財產范圍必須是被繼承人生前個人所有的合法財產或者是依法可以繼承的其它合法財產權益。不能把家庭共有財產、夫妻共有財產以及合伙財產不加分割作為遺產來繼承。一切非法所得的財產不屬于遺產，不得繼承。
? ? ? ?繼承順序為：遺贈扶養協＞遺囑＞法定繼承。
法律專家月刊
第一千一百二十六條 【男女平等享有繼承權】繼承權男女平等。
第一千一百二十七條【法定繼承人的范圍及繼承順序】遺產按照下列順序繼承：
（一）第一順序：配偶、子女、父母；
（二）第二順序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。
繼承開始后，由第一順序繼承人繼承，第二順序繼承人不繼承；沒有第一順序繼承人繼承的，由第二順序繼承人繼承。本編所稱子女，包括婚生子女、非婚生子女、養子女和有扶養關系的繼子女。
本編所稱父母，包括生父母、養父母和有扶養關系的繼父母。
本編所稱兄弟姐妹，包括同父母的兄弟姐妹、同父異母或者同母異父的兄弟姐妹、養兄弟姐妹、有扶養關系的繼兄弟姐妹。
每日一典
Vol83【法定繼承】
【法務解讀】
? ? ? ?法定繼承，指繼承人范圍、繼承順序、繼承條件、繼承份額、遺產分配原則及繼承程序均有法律直接規定的繼承方式。
? ? ? ?法定繼承有強烈的身份性、法定性、強行性等特征。
? ? ? 在繼承開始后，只有在沒有遺贈扶養協議又沒有遺囑的情況下，被繼承人的遺產才按照法定繼承處理，法理上成為“遺囑在先原則”
法律專家月刊
第一千一百二十八條??被繼承人的子女先于被繼承人死亡的，由被繼承人的子女的直系晚輩血親代位繼承。
被繼承人的兄弟姐妹先于被繼承人死亡的，由被繼承人的兄弟姐妹的子女代位繼承。
代位繼承人一般只能繼承被代位繼承人有權繼承的遺產份額。
第一千一百二十九條??喪偶兒媳對公婆，喪偶女婿對岳父母，盡了主要贍養義務的，作為第一順序繼承人。
第一千一百三十條? 同一順序繼承人繼承遺產的份額，一般應當均等。
對生活有特殊困難又缺乏勞動能力的繼承人，分配遺產時，應當予以照顧。對被繼承人盡了主要扶養義務或者與被繼承人共同生活的繼承人，分配遺產時，可以多分。有扶養能力和有扶養條件的繼人，不盡扶養義務的，分配遺產時，應當不分或者少分。繼承人協商同意的，也可以不均等。
第一千一百三十一條??對繼承人以外的依靠被繼承人扶養的人，或者繼承人以外的對被繼承人扶養較多的人，可以分給適當的遺產。
每日一典
Vol84【法定繼承】
【法務解讀】
? ? ? ?代位繼承在實踐中時有發生，適用要點如下：
第一，被代位人必須先于被繼承人死亡。
第二，先死亡的被代位人，必須是被繼承人的子女，其他繼承人如被繼承人的配偶、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母等先于被繼承人死亡不發生代位繼承。
第三，代位繼承人必須是被代位人的晚輩直系血親。
第四，被代位人生前必須享有繼承權，如被代位繼承人基于法定事由喪失繼承權，則連帶引起代位繼承權的消滅。
第五，代位繼承只適用于法定繼承，在遺囑繼承中不適用。
第六，代位繼承人無論人數多少，原則上只能繼承被代位繼承人有權繼承的份額。
法律專家月刊
第一千一百三十三條? 自然人可以依照本法規定立遺囑處分個人財產，并可以指定遺囑執行人。
自然人可以立遺囑將個人財產指定由法定繼承人中的一人或者數人繼承。
自然人可以立遺囑將個人財產贈與國家、集體或者法定繼承人以外的組織、個人。
自然人可以依法設立遺囑信托。
第一干一百三十四條??自書遺囑由遺囑人親筆書寫，簽名，注明年、月、日。
第一千一百三十五條??代書遺囑應當有兩個以上見證人在場見證，由其中一人代書，并由遺囑人，代書人和其他見證人簽名，注明年、月、日。
第一干一百三十六條??打印遺囑應當有兩個以上見證人在場見證。遺囑人和見證人應當在遺囑每一頁簽名，注明年、月、日。
第一千一百三十七條??以錄音錄像形式立的遺囑，應當有兩個以上見證人在場見證。遺囑人和見證人應當在錄音錄像中記錄其姓名或者肖像，以及年、月、日。
第一千一百三十八條? 遺囑人在危急情況下，可以立ロ頭遺囑。ロ頭遺囑應當有兩個以上見證人在場見證。危急情況消除后，遺囑人能夠以書面或者錄音錄像形式立遺囑的，所立的ロ頭遺囑無效。
第一千一百三十九條 公證遺囑由遺囑人經公證機構辦理。
每日一典
Vol85【遺囑繼承】
【法務解讀】
? ? ? 遺囑繼承是指按被繼承人生前所立遺囑中指定的繼承人繼承其遺產所進行的繼承。關于遺囑繼承，大家首先要注意的依據民法典第1123條規定遺囑繼承優先于法定繼承。遺囑的形式大致可以分類五類：自書遺囑、代書遺囑、打印遺囑、錄音錄像遺囑、ロ頭遺囑、公證遺囑。
法律專家月刊
第一千一百四十四條 遺囑繼承或者遺贈附有義務的，繼承人或者受遺贈人應當履行義務。沒有正當理由不履行義務的，經利害關系人或者有關組織請求，人民法院可以取消其接受附義務部分遺產的權利。
第一千一百六十一條 繼承人以所得遺產實際價值為限清償被繼承人依法應當繳納的稅款和債務。超過遺產實際價值部分，繼承人自愿償還的不在此限。
繼承人放棄繼承的，對被繼承人依法應當繳納的稅款和債務可以不負清償責任。
第一千一百六十二條 執行遺贈不得妨礙清償遺贈人依法應當繳納的稅款和債務。
每日一典
Vol86【遺贈】
【法務解讀】
? ? ?法條中同時提到了遺囑繼承和遺贈，那遺囑繼承和遺贈的區別是什么呢？
首先，二者的受讓主體不同。遺贈的受讓人必須是法定繼承人以外的自然人或國家及其他社會組織。而遺囑繼承中的受讓人即繼承人必須在法定繼承人范圍內，且必須是自然人。
? ? ? 其次，二者所指向的客體范圍不同。遺贈的客體只包括財產權利，不包括消極的財產義務，但應當依法繳納稅款。而繼承的客體范圍不僅包括財產權利還包括財產義務。繼承遺產應當清償被繼承人依法應當繳納的稅款和債務。繳納的稅款和債務以被繼承人的實際遺產價值為限，超過遺產實際價值的部分，繼承人可不予清償，但自愿償還的不在此限；但繼承人放棄繼承的，對被繼承人依法應當繳納的稅款和債務可以不負償還責任。
? ? ? 再次，權利的接受、行使方式不同。受遺贈人應當在知道受遺贈后六十日內，作出接受或者放棄受遺贈的表示；到期沒有表示的，視為放棄受遺贈。而遺囑繼承人放棄繼承的，應當在遺產處理前，以書面形式作出放棄繼承的表示；沒有表示的，視為接受繼承。
? ? ? 最后，在遺囑繼承中，遺囑人可在遺囑中指定候補繼承人，而在遺贈中則不能指定候補繼承人。
法律專家月刊
第一千一百五十八條? 自然人可以與繼承人以外的組織或者個人簽訂遺贈扶養協議。按照協議，該組織或者個人承擔該自然人生養死葬的義務，享有受遺贈的權利。
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Vol87【遺贈扶養協議】
【法務解讀】
? ? ? ? 遺贈扶養協議是指受扶養人（即遺贈）與扶養人簽訂的關于扶養人承擔受扶養人生養死葬的義務，受扶養人將自己的財產于死后贈與扶養人的協議。根據簽訂主體的不同，可以將遺贈扶養協議分為兩種：一種是自然人和繼承人以外的組織簽訂的協議；另一種是自然人和繼承人以外的個人簽訂的遺贈扶養協議。
那簽訂遺贈扶養協議有哪些注意事項呢，具體如下：
●遺贈人必須是具有完全民事行為能力、有一定的可遺贈的財產并需要他人扶養的自然人。
●扶養人必須是遺贈人法定繼承人以外的個人或組織，并具有完全民事行為能力、能履行扶養義務。
●遺贈扶養協議為雙方法律行為，須有雙方的意思表示一致才能成立。
●遺贈扶養協議為諾成法律行為，自雙方意思表示達成一
致時起即發生效力。
●為避免履行過程中發生不必要的爭議，遺贈扶養協議一般應采用書面形式。
●遺贈扶養協議為雙務有償法律行為，扶養人需對遺贈人承擔生養死葬的義務，遺贈人也有將自己的財產遺贈給扶養人的義務。
●遺贈扶養協議具有效力優先性，遺贈扶養協議與遺贈、遺囑繼承并存時，則應當優先執行遺贈扶養協議。
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第十六條??涉及遺產繼承、接受贈與等胎兒利益保護的，胎兒視為具有民事權利能力。但是，胎兒娩出時為死體的，其民事權利能力自始不存在。
第一千一百五十五條? 遺產分割時，應當保留胎兒的繼承份額。胎兒娩出時是死體的，保留的份額按照法定繼承辦理。
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Vol88【胎兒權利保護】
【法務解讀】
? ? ? ? 《民法典》從法律上賦予了胎兒繼承權，對胎兒的特殊權益作出了保護：在涉及遺產繼承、接受贈與等特殊利益時，胎兒雖未出生，但視為具有相應民事權利能力，也就當然享有繼承權或者受遺贈權。
在分割遺產時，應當為胎兒保留遺產份額，如果繼承人在分割遺產時沒有為胎兒保留應繼份額，或者為胎兒保留的遺產數額過少，則應從繼承人所繼承的遺產數額中，按比例扣回適當的遺產數額，必要時可以由胎兒的監護人訴諸法律，以切實保護胎兒的合法權益。且關于胎兒保留份額的處理原則有三：
1、如果胎兒出生時是活體的，則該保留份額為該嬰兒所有，可由其母親代為保管。
2、如果胎兒出生后不久即死亡，則該保留份額為該嬰兒所有，但應由該死嬰的法定繼承人按法定繼承處理。
3、如果胎兒出生時即為死胎，則該保留的份額由被繼承人的繼承人再分割。
在司法實踐當中，如果涉及到胎兒繼承權的保護，在胎兒出生前，由其法定代理人（一般是父母）以自己的名義代胎兒行使權利。在胎兒出生后，胎兒就可以作為獨立的民事權利主體，這時候，其法定代理人應以嬰兒的名義參與訴訟。
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第一干一百五十九條? 分割遺產，應當清償被繼承人依法應當繳納的稅款和債務；但是，應當為缺乏勞動能力又沒有生活來源的繼承人保留必要的遺產。
第一千一百六十一條? 繼承人以所得遺產實際價值為限清償被繼承人依法應當繳納的稅款和債務。超過遺產實際價值部分，繼承人自愿償還的不在此限。
繼承人放棄承的，對被繼承人依法應當繳納的稅款和債務可以不負清償責任。
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Vol89【繼承】
【法務解讀】
? ? ?所謂限定繼承，是指繼承人在清償被繼承人的遺產債務時只以遺產的實際價值為限，超過遺產實際價值的部分，繼承人不負清償責任。這也是公平原則在繼承關系中的具體體現。
? ? ?由于生活中往往存在被繼承人死亡后很長一段時間不進行遺產分割的情形，此時第一千一百六十一條所述“遺產實際價值”應當是指遺產在被承人死亡時的實際價值，而非遺產分割時的實際價值。例如，父母一方去世后，遺產未進行分割，而是在另一方去世后再一并進行分割。這時就可能存在繼承人在遺產分割前已實際占有全部或部分遺產，并由于對遺產的使用而導致其價值的減少，即分割遺產時遺產的實際價值與繼承開始時遺產的實際價值已發生變化。在這種情況下，在清償債務時，繼承人應承擔的債務或債務份額仍應按繼承開始時遺產的實際價值確定，并且該承人不得以放棄繼承為理由拒絕對債務的承擔。即在繼承人放棄繼承時，如果遺產因在分割前已被該繼承人實際占有并消耗掉部分價值而不足以清償債務，則應由該繼承人補償其消耗的部分價值。
法律專家月刊
第一千一百二十五條 繼承人有下列行為之一的，喪失繼承權：
（1）故意殺害被繼承人
（2）為爭奪遺產而殺害其他繼承人
（3）遺棄被繼承人，或者虐待被繼承人情節嚴重的
（4）偽造、篡改、隱匿或者銷毀遺囑、情節嚴重
（5）以欺詐、脅迫手段迫使或者妨礙被繼承人設立、變更或者撤回遺囑，情節嚴重。
? ?繼承人有前款第三項至第五項行為，確有悔改表現，被繼承人表示寬恕或者事后在遺囑中將其列為繼承人的，該繼承人不喪失繼承權。
? ?受遺贈人有本條第一款規定行為的，喪失受遺贈權。
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Vol91【繼承權的喪失】
【法務解讀】
? ? ? ?《民法典》第1125條主要有三部分內容，第一部分主要規定了喪失繼承權的情形，第二部分主要規定了寬宥制度，第三部分主要規定了喪失受遺贈權的情形。
? ? ? ? 喪失繼承權也分為絕對喪失和相對喪失。所謂絕對喪失，是指繼承權一旦喪失，絕無再次恢復的情形，多為導致繼承權喪失的嚴重犯罪行為，第一款1-2項即是如此；而所謂相對喪失，是指繼承權喪失后仍有可能恢復的情形，也就是第一款第3-5項情形。只有在相對喪失的情況下，才具有恢復繼承僅的可能性。
法律專家月刊
第一千零九十八條? 收養人應當同時具備下列條件：（一）無子女或者只有一名子女；（二）有撫養、教育和保護被收養人的能力；(?三?）未患有在醫學上認為不應當收養子女的疾病；（四）無不利于被收養人健康成長的違法犯罪記錄；（五）年滿三十周歲。
第一干零九十九條? 收養三代以內旁系同輩血親的子女，可以不受本法第一千零九十三條第三項、第一千零九十四條第三項和第一千一百零二條規定的限制。
第一千一百條? 無子女的收養人可以收養兩名子女；有子女的收養人只能收養一名子女。收養孤兒，殘疾未成年人或者兒童福利機構撫養的查找不到生父母的未成年人，可以不受前款和本法第一千零九十ハ條第一項規定的限制。
第一千一百零一條? 有配偶者收養子女，應當夫妻共同收養。
第一千一百零五條? 收養應當向縣級以上人民政府民政部門登記。收養關系自登記之日起成立。
第一干一百一十四條? 收養人在被收養人成年以前，不得解除收養關系，但是收養人，送養人雙方協議解除的除外。養子女八周歲以上的，應當征得本人同意。收養人不履行撫養義務，有虐待、遺棄等侵害未成年養子女合法權益行為的，送養人有權要求解除養父母與養子女間的收養關系。送養人，收養人不能達成解除收養關系協議的，可以向人民法院提起訴訟。
第一千一百一十五條? 養父母與成年養子女關系惡化、無法共同生活的，可以協議解除收養關系。不能達成協議的，可以向人民法院提起訴訟。第一千一百一十一條約定自收養關系成立之日起，養父母與養子女間的權利義務關系，適用本法關于父母子女關系的規定；養子女與養父母的近親屬間的權利義務關系，適用本法關于子女與父母的近親屬關系的規定。
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Vol92【收養】
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第一千一百五十二條??繼承開始后，繼承人于遺產分割前死亡，并沒有放棄繼承的，該繼承人應當繼承的遺產轉給其繼承人，但是遺囑另有安排的除外。
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Vol93【轉繼承】
【法務解讀】
? ? ? ?民法典第1152條約定的就是轉繼承，是指繼承人在繼承開始后、遺產分割前死亡，其所應繼承的遺產份額轉由其繼承人繼承的一種繼承制度。該死亡繼承人稱被轉繼承人，其繼承人稱轉繼承人。轉繼承是對遺產份額的再繼承，而非繼承權利的移轉。這種繼承方式的適用有三個要點：
第一是須在被繼承人死后、遺產分割前繼承人死亡，這是轉繼承發生的時間要件；
第二是須繼承人未喪失或放棄繼承權，這是轉繼承發生的客觀要件
第三是須由死亡繼承人的繼承人繼承其應繼承的遺產份額，這是轉繼承結果要件。
至于具體的應繼份，根據具體的法定繼承與遺囑繼承情形進行判定。代位繼承與轉繼承，都是由原享有繼承權之繼承人的繼承人取得被繼承人的遺產，原享有繼承權之繼承人均在遺產分割前死亡。
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第一千一百二十二條? 遺產是自然人死亡時遺留的個人合法財產。
依照法律規定或者根據其性質不得繼承的遺產，不得繼承。第一千一百五十三條夫妻共同所有的財產，除有約定的外，遺產分割時，應當先將共同所有的財產的一半分出為配偶所有，其余的為被繼承人的遺產。
遺產在家庭共有財產之中的，遺產分割時，應當先分出他人的財產。
? ? ? ?最高人民法院關于適用《中華人民共和國民法典》》繼承編的解釋（一）（以下簡稱《民法典繼承編解釋（一）》）第39條規定：“由國家或者集體組織供給生活費用的烈屬和享受社會救濟的自然人，其遺產仍應準許合法繼承人繼承。”
每日一典
Vol94【遺產】
【法務解讀】
? ? ? ? ? ?構成遺產必須滿足下列條件：
（一）遺產必須是財產。遺產不能是人身權及身份等權利。
（二）遺產必須是死者生前所有的合法財產。這里的所有是廣義上的所有，既包括作為物權的所有權和其他物權，又包括死者生前享有的債權，還包括知識產權、股權等各種復合權中的財產權利部分。
（三）遺產必須是非專屬于死者自身的財產。有些財產依其人身專屬性不具有可繼承性，因此不得繼承。如養老保險金請求權，被保險人死亡后則該種權利歸于消滅。
（四）遺產的形態不以死者死亡時遺留下的狀態為限，從死者遺留下的財產衍生出的財產或替代財產均為遺產。
? ?除此之外，下述范圍的財產屬于不能繼承的財產：（一）家庭共有財產中其他家庭成員的財產；（二）生前贈與他人的財產；（三）只有使用權沒有所有權的財產；（四）應歸國家所有的文物，但國家所給予的報酬則列入遺產范圍；（五）某些人身權利，比比如生前所獲得之撫恤金，著作權中署名權等等不得作為遺產繼承。
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《民法典》第一千一百三十九條??公證遺囑由遺囑人經公證機構辦理。
《遺囑公證細則》第三條? 遺囑公證是公證處按法定程序證明遺囑人設立遺囑行為真實、合法的活動。經公證證明的遺囑為公證遺囑。
《遺囑公證細則》》第四條? 遺囑公證由遺囑人住所地或者遺囑行為發生地公證處管轄。
《遺囑公證細則》》第五條? 遺囑人申辦遺囑公證應當親自到公證處提出申請。遺囑人親自到公證處有困難的，可以書面或者ロ頭形式請求有管轄權的公證處指派公證人員到其住所或者臨時處所辦理。
《公證法》第六條? 公證機構是依法設立，不以營利為目的，依法獨立行使公證職能、承擔民事責任的證明機構。
《公證法》第十一條? 根據自然人，法人或者其他組織的申請，公證機構辦理下列公證事項：(一）合同；（二）繼承；（三）委托、聲明、贈與、遺囑；（四）財產分割；
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Vol95【公證遺囑】
【法務解讀】
? ? ? ? ? 本條是關于公證遺囑的規定。公證遺囑需要通過公證機構辦理，在我國辦理公證的機構只能是公證處。公證遺囑的有效需要具備以下要件：
(1）遺囑人親自到場；(2）公證機構及公證員具備相應資質；(3）兩名公證員共同辦理；(4）公證員應當制作談話筆錄，遇到遺囑人是年老體弱、危重傷病人，間歇性精神病患者、盲人等情形的，還應制作錄像或錄音。
? ? ? ? 為了保證遺囑是遺囑人的真實意思表示，公證遺囑需要由遺囑人本人向公證機構提出申請井親自到場辦理，在申請后由公證機構進行審查?審查符合規定后出具公證書。《民法典》取消了公證遺囑的優先性，以當事人最后所立的遺囑為準，也是基于對當事人意思自治的保護。
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每日一典
Vol96【遺囑信托】
《民法典》》第一千一百三十三條??自然人可以依法設立遺囑信托。
《信托法》第七條??設立信托，必須有確定的信托財產，并且該信托財產必須是委托人合法所有的財產。本法所稱財產包括合法的財產權利。
《信托法》第八條? 設立信托，應當采取書面形式。書面形式包括信托合同、遺囑或者法律、行政法規規定的其他書面文件等。采取信托合同形式設立信托的，信托合同簽訂時，信托成立。
《信托法》第九條? 設立信托，其書面文件應當載明下列事項：
（一）信托目的；（二）委托人，受托人的姓名或者名稱、住所；（三）受益人或者受益人范圍；（四）信托財產的范圍，種類及狀況；（五）受益人取得信托利益的形式、方法。
? ? ? ?除前款所列事項外，可以載明信托期期限、信托財產的管理方法，受托人的報酬、新受托人的選任方式、信托終止事由等事項。
《信托法》第十一條??有下列情形之一的，信托無效：
（一）信托目的違反法律、行政法規或者損害社會公共利益；（二）信托財產不能確定；（三）委托人以非法財產或者本法規定不得設立信托的財產設立信托；（四）專以訴訟或者討債為目的設立信托；（五）受益人或者受益人范圍不能確定；（六）法律、行政法規規定的其他情形。
《信托法》第十三條??設立遺囑信托，應當遵守繼承法關于遺囑的規定。
【法務解讀】
? ? ? ? ?信托是指委托人基于對受托人的信任，將其財產權委托給受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或者特定目的，進行管理或者處分的行為。
part4
法律專家
管理規范
CODE——
涉及年度考核內容及積分規則
法律專家月刊
鏈家上海城市公司法律專家認證及管理規范
第一章 總 則
第一條 編制目的
為提高經紀人房產交易法律方面的專業能力，提升職業化形象，促進法律專家不斷學習和成長，實現法律專家的價值，特制定本規范。
第二條 適用范圍
鏈家上海城市公司經紀人、法務中心。
第三條 參考依據
本規定依據國家有關法律、法規、規范及公司規章制定。
第二章 職責
第四條 法務中心
法務中心負責制定法律專家的認證標準、流程，運營及管理方案等。
第五條 經紀人
負責按照此規范申請認證法律專家，踐行法律專家的職責，并配合完成考核等。?
第三章 法律專家的認證
第六條 認證條件
滿足以下 2 項條件的，可自愿報名認證法律專家：
（1）入職上海鏈家 6 個月及以上；
（2）已通過所屬崗位的簽約資質認證（租賃崗已認證租賃簽約資質、買賣崗已認證買賣簽約資質，綜合崗已認證租賃和買賣簽約資質）。
第七條 報名方式
滿足第六條認證條件的，可于“上海鏈家加油站商城”（//www.jiayou321.com/）中購買 “法律專家班培訓課程”產品，按實際需要選擇“線上課程”或“線下課程”，確認收貨后即視為報名成功。?
法律專家月刊
第八條 認證流程
（一）線上課程的認證流程
1、法務中心于經紀人確認收貨后 7 日內通過“鏈識界”為經紀人開放“線上課程”的學習權限；
2、學員需于報名的次月最后一日前完成學習；
3、法務中心將于每月 10 日（可視報名情況調整）安排客觀題考試。客觀題采用線上考試的方式，推送至已 100%完成學習但尚未完成認證的經紀人。客觀題設單選題 10 題，5 分/題，共 50 分；多選題 5 題，10 分/題，共 50 分。客觀題總分 100 分，答題時間限 60 分鐘，成績≥60 分視為客觀題合格；
4、法務中心將于每月最后一周的周二（可視報名情況調整）安排主觀題考試，主觀題采用線下考試的方式，客觀題合格的方可參加主觀題考試。主觀題設問答題 3 題，20 分 /題，共 60 分；案例分析題 1 題，共 40 分。主觀題總分 100分，答題時間限 60 分鐘，成績≥60 分視為主觀題合格。
5、客觀題不合格，或者主觀題不合格的，均視為認證未通過；經紀人可結合自身情況決定是否重新下單認證。
（二）線下課程的認證流程
1、法務中心將每月視報名情況安排線下培訓，滿 30 人即可開班。因故無法參加線下培訓的，提前報備后可享一次延期培訓的機會；
2、線下課程的授課時長為 180 分鐘，培訓結束后當場開展考試，考試內容包括客觀題和主觀題，題型設置等與前述規則一致，答題時間限 120 分鐘。
3、參加線下培訓的經紀人，客觀題不合格，或者主觀題不合格的，享有一次重新認證的機會，認證流程參照“線 上課程的認證流程”。?
法律專家月刊
第四章 法律專家的權益
第九條 法律專家的權益
認證成為法律專家的經紀人，可獲得以下權益：
（1）免費定制的法律專家徽章 1 枚；
（2）免費定制的法律專家頭像 1 張；
（3）免費定制的法律專家名片 1 套；
（4）法律沙龍、律師座談會等專屬席位；
（5）社區法律講座、普法教育等助教機會。
以上權益僅限法律專家享有，任何人不得借用、冒用、冒領，否則按照《鏈家上海城市公司信用管理規則》處理； 法律專家徽章遺失的，一年內僅可補購一次，如經調查 發現存在借用的，則立即取消法律專家資格，并按照《鏈家上海城市公司信用管理規則》處理。
第五章 法律專家的職責
第十條 法律專家的職責
經法務中心認證，成為法律專家后應當履行以下職責：
（1）遵守公司各項規章制度；
（2）團結合作，為其他人提供法律咨詢；
（3）積極參加全國經紀人/協理考試，持證上崗；
（4）積極配合完成法律專家年度專業能力考核；
（5）積極參與法律活動。?
第六章 法律專家的年度考核
第十一條 考核對象
法務中心將于每年 7 月對認證時間超過一年的法律專家開展專業能力考核，考核形式為線上考核。?
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第十二條 考核內容
專業能力考核涉及以下四個方面的內容，分別為：
（1）歷史客訴數據考核，即考核法律專家的行為；
（2）持證上崗情況考核，即鼓勵法律專家持證上崗；
（3）基礎簽約能力考核，即考核法律專家的簽約能力；
（4）專業法律知識考核，即考核法律專家的法律功底；
第十三條 考核流程
1、法務中心向考核對象發布考核任務，被考核人需在規定的時間內完成線上考試（包括簽約能力和法律知識兩部分）；
2、若在規定時間內完成線上考試且成績合格的，考核結果即為“通過”，可繼續享有法律專家稱號及各項權益；
3、若未在規定時間內完成考試，或者考試成績不合格，或者上一年度存在有責賠付記錄，或者未持協理/經紀人證的，考核結果即為“不通過”，由法務中心取消法律專家稱號及各項權益。
第七章 法律專家的激勵規則
法律專家積極履行崗位職責，可獲得一定的崗位積分， 并享受相應的積分激勵。?
第十四條 積分規則
法律專家的崗位積分由專業素質類、活動參與類、組織貢獻類、合作共贏類、積極創新類共 5 類積分構成，具體規則如下：
| 類別 | 釋義 | 常規積分/次 |
| 專業素質 | 專業能力考核合格 | 30分 |
| 活動參與 | 參與法務中心組織的講座、公開課、競賽等活動 | 10分 |
| 組織貢獻 | 持全國房地產經紀人/協理職業資格證書 | 30分 |
| 合作共贏 | 對事業部/大區/門店進行賦能，且有交付物 | 10分 |
| 積極創新 | 使用法務中心發布的產品，提供有效建議 | 10分 |
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第十五條 積分排名激勵
法務中心將于每半年開展一次法律專家積分排名，設置上海鏈家 TOP10、事業部 TOP10 獎項，并給予一定的貝殼幣或實物激勵。
第八章 附則
第十六條 本管理規范由法務中心負責解釋和修訂。
第十七條 本管理規范自 2021 年 11 月 1 日起施行。
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學法、懂法，才能更好地享受權利、履行義務。
增值電信業務經營許可證：陜B2-20210327 |