看物業
洞悉行業當下趨勢 探索未來發展方向
2024年第4期
（一）國家商務部:聯合多部門推廣首批便民生活圈試點經驗，助力構建3946個便民生活圈?
日前，商務部聯合其他11個部門印發通知，宣布將全國首批城市一刻鐘便民生活圈試點經驗向全國推廣。自2021年10月確定的30個試點地區已取得顯著成效，形成了5方面22項可復制的典型經驗做法。這些試點地區在高標準推進建設、加強政策保障的基礎上，按照“兩年試點、三年推廣”的計劃，持續擴大便民生活圈的覆蓋范圍，加快經驗的復制與推廣，確保更多人民群眾受益。
（二）湖南省物協:發布《關于物業企業加強暑假期間車庫安全工作的提示》，要求物業企業加強暑假期間車庫安全管理?
湖南省物業管理行業協會發布提示，針對暑假期間孩童可能在車庫玩耍帶來的安全問題，提醒物業企業采取相應措施。提示中提到了車庫存在的安全風險，如空氣污染、視野盲區等，并建議物業企業加強安全巡查，設置標識標牌，提醒車主注意觀察、減速慢行。同時，也提醒家長教育孩子不要在車庫玩耍，并強調了物業企業在安全管理中的責任。文章還提供了駕駛員在地下車庫的安全事項，包括使用大燈、減速慢行、集中精力觀察等，并呼吁業主相互提醒，共同維護小區安全。
政策資訊
（三）廣東省物協:發布關于進一步做好全省物業管理區域高溫天氣、電動自行車消防和防風安全防范工作的通知
7月21日，廣東省物業管理行業協會發布了關于加強物業管理區域在高溫天氣、電動自行車消防安全和防風安全防范工作的通知。該通知意在提升物業管理的應急響應能力，確保居民的生命財產安全。通知內容包括：一、牢固樹立安全底線思維；二、壓實電動自行車管理職責；三、落實暢通消防“生命通道”；四、加強公共用電用水管理；五、加強值班值守，及時報送信息；六、全面普及高溫防范知識；七、精準落實防汛備汛舉措。
（四）長沙市:創新實施物業維修資金“閉環”管理，全面提升資金使用監管效率
長沙市住建局近期推出一系列文件，包括“1+4文件、2合同范本”，旨在創新推進物業維修資金的“閉環”管理。這一舉措覆蓋了物業維修工程的全流程，從方案審定、工程造價審核到施工監督及竣工驗收和結算，確保了資金使用的合理性、真實性和合規性。新規定要求申請人通過信息管理系統隨機選取工程造價咨詢機構，并對高誤差率或違規機構進行處罰。同時，竣工驗收后的資金撥付由分次調整為一次性，簡化了流程。長沙市物業維修資金管理中心還利用信息化手段，如電子簽章和電子模板，提高申請效率。
? ? ? ?物業服務，從四十年前那個不起眼的小角色，到現在成為老百姓生活中不可或缺的一部分，目前已經成為了社會的中堅力量。但隨著人們對美好生活的向往，物業服務的價格也逐漸成為了大家關注的爭議焦點。隨著人工成本的上升和人們對服務水平要求的提高，物業服務的價格是否應該上漲，已成為社會熱議的話題。如何在服務價格、服務質量和業主的滿意度之間找到一個平衡點？這不僅僅是物業服務企業要思考的問題，更是行業和監管部門需要共同努力的方向。
物業服務就像是餐廳里的菜單，有前菜也有主菜。你分得清“前菜”和“主菜”嗎？物企就像是大廚，按照合同上的菜譜，給小區做維修、養護、管理這些“菜肴”，保證小區的環境、安全和設備運轉都正常。要了解物業服務首先得搞清楚“菜式”：前期物業服務和正式物業服務。前期物業服務，就像是餐廳里的開胃菜，通常采用包辦制，簡單直接，一口價。而正式物業服務，就是主菜了，根據業主委員會的成立情況，商品房一般采用酬金制，就像是點菜時的“推薦菜”，而舊小區、動遷房這些，往往由政府下屬服務機構繼續提供包辦制服務，就像是餐廳里的“預制菜”。
物業成本“節節攀升”
背后是和服務質量的平衡游戲
從“政府定價”到“市場說了算”
根據《物業管理條例》，無論是“前菜”還是“主菜”，業主都得按照合同約定來買單。物業服務的價格，就像是菜單上的價格，通常采用成本加成法來計算。這個成本，包括了提供服務時的各種支出、稅費，還有企業要賺的利潤。一般物業服務的成本，就像是做菜的原材料，占了大頭，大約85%。稅費，就像是餐廳的水電煤氣費，占了7%。剩下8%，就是物企“辛苦費”。
所以，物業服務的收費，就像是餐廳的菜單定價，既要考慮到原材料成本，也要考慮到稅費和利潤。但是，這個價格到底合不合理，能不能讓業主吃得滿意，還得看物企的“廚藝”如何，以及業主們的“口味”怎么樣。
2015年以前，物業服務費就像是超市里的特價商品，價格由政府來定，服務標準和價格掛上鉤，簡單明了。根據《上海市住宅物業服務分等收費管理暫行辦法》，物業服務收費分五檔，最高不超過2.3元/平方米·月，這價格，對于業主來說，心里有底，感覺挺踏實。
2015年，上海物業服務費的定價方式開始“與時俱進”。隨著市場化的腳步越來越近，政府的“手”慢慢松開了物業服務費的定價權。2015年1月，上海市取消了物業服務費政府指導價，開始由市場來調節，就像超市里的菜價，隨著季節和供需變化而波動。到了2021年6月，上海市房管局再次強調，物業服務收費要實行市場調節價，這就像是給物業服務費的市場化之路助推了一把火。
現在，選聘物業服務企業的方式也變得靈活了。根據上海市房屋管理局示范文本，有兩種方式：一是以價格來選服務標準，二是以服務標準來定價格。大多數建設單位和業主大會更傾向于“以價格選標準”，畢竟，價格這東西，一目了然，誰不喜歡直接點呢？
漲價背后，包辦制和酬金制的雙簧戲
再來看售后房，這些小區的物業收費模式多采用包辦制。包辦制，聽起來就像是物業服務企業給業主的“一條龍服務”，費用雖然整體基數不高，但同比增速也是挺快的。不過，因為收費基數低，平均物業費價格還在1元/平方米·月以下。在這種模式下，小區的服務品質和收費價格并沒有形成緊密的關聯，服務的好壞更多看項目經理和團隊的服務意識。這就導致了業主的認可度參差不齊，物業服務企業提升服務品質的動力也變得不那么確定了。
漲價背后，是兩種截然不同的收費模式在共同作用。在這個舞臺上，包辦制和酬金制就像是一對雙簧，各自演繹著不同的角色，至于這漲價是否合理，是否能得到業主的滿意，那就要看物業服務企業如何在這舞臺上，唱好這場雙簧戲了。
先來看商品房和別墅，這些高檔住宅區的物業服務收費模式，大多采用的是酬金制。這酬金制，就像是業主和物業服務企業之間的一場“分成游戲”。物業服務企業先從預收的物業服務資金里，按照約定的比例或者數額拿走自己的酬金，剩下的錢，全都用在物業服務上。如果錢有結余，或者不夠用，都是業主自己的事情。
這種模式下，物業服務的品質和收費價格是正相關的，也就是說，你給的錢多，享受的服務也更好，這樣的小區往往能得到業主的高認可度，物業企業也有動力持續提升服務品質。
新盤物業費：天價與地板價的“過山車”
上海新樓盤的物業費，是個讓人心跳加速的話題，忽上忽下，讓人又愛又恨。根據克而瑞的監測，2023年上海新入市的項目里，物業費的價格簡直是一場“貧富差距”的現場教學。均值7.46元/平方米·月，中位數6.73元/平方米·月，聽起來是不是還挺親民？但別急，咱們來細細品味一下。其中黃浦、靜安、楊浦三區的平均物業費價格最高，分別達到17.56元/平方米·月、12.06元/平方米·月和9.92元/平方米·月。
再來看看浦西的黃浦、徐匯、靜安等六區，我們共監測新入市項目38個，其中物業服務收費價格最高的項目位于黃浦區，平均單價約18.95元/平方米·月；最低的項目位于徐匯區，平均單價約5.95元/平方米·月。這差距，簡直比上海的南京路還要長。
浦東的情況也差不多，60個新入市項目，非臨港區域的物業費價格最高能達到18.00元/平方米·月，最低的只有2.85元/平方米·月。臨港區域稍微“溫和”一點，最高5.40元，最低2.50元/平方米·月。這價格波動，比股市還刺激。
至于寶山、嘉定等其他區域的124個項目，物業費最高的在閔行區，15.00元/平方米·月，而最低的在奉賢區，只要2.10元/平方米·月。
總之，上海新盤物業費的這場“過山車”，有的讓人心花怒放，有的讓人心驚膽戰。這漲價背后，是市場的選擇，還是成本的無奈？是業主的期待，還是物業的挑戰？
上海自2015年逐漸放開政府指導價以來，市場化定價機制逐步建立，住宅項目的物業服務收費價格穩步提升，目前基本形成剛需項目平均物業費價格3-4元/平方米·月、改善項目平均物業費價格5-6元/平方米·月、高端項目平均物業費價格10元/平方米·月左右的價格梯度。
那這跟物業費上漲有什么關系？關系大了。新樓盤為了吸引咱們這些追求品質的業主，綠化景觀、小區水系、中央空調這些高端配置都得跟上。這些高端配置一上，樓盤的整體品質自然就上去了，但這后期的物業服務成本，也就水漲船高了。
說白了，就是物業費跟著樓盤品質一起“升級”了。你享受了更好的居住環境，自然就要付出更多的物業費。這就像是你去餐廳點了個豪華套餐，那價格自然要比普通套餐高一些，但吃得也更滿足，不是嗎？所以，業主們當你們看到物業費上漲的時候，不妨想想，這背后可是有更好的居住體驗在等著你。當然，也希望物業企業能夠提供物有所值的服務，讓業主的物業費交得明明白白，住得舒舒服服。
物業費跟著樓盤品質一起“升級”
有沒有發現，隨著咱們上海新業主越來越追求品質生活，買房的口味也在慢慢變化。從以前的“有個地方住就行”，到現在的“我要住得好”，這變化不小。從2009年到2013年，再到2019年到2023年，這十五年間，上海的住宅成交套數里，90-110平方米和110-130平方米的戶型越來越受歡迎，尤其是90-110平方米的戶型，成交量占比都快到半數了。說明咱們上海人現在買房，不僅要面積大，更要住得舒服。
業主的“挑剔”讓服務升級，錢包也得“升級”
不知道是否有感覺到，隨著業主對生活品質的追求越來越高，對物業服務的要求也越來越“挑剔”了？購房需求從剛需轉向改善、中高端項目，業主眼界寬了，要求也高了。同樣地段的樓盤，為什么有的物業費高，有的物業費低呢？這里面的門道可不少。
高物業費的項目，在服務上那可是細致到家了。比如說，保安大叔得年輕力壯，執勤動作要標準，可不是隨隨便便就能達標的。再比如，公區保潔，不是簡單掃掃地就完事了，清潔的頻次、質量那都是有明確要求的。
這些高標準的服務，可不是空穴來風，都是需要成本支撐的。物業服務企業為了滿足咱們業主的高標準、嚴要求，那可是下了血本。所以物業費上漲，有時候也是情理之中的事。在享受高品質服務同時，也得掂量錢包。畢竟，服務升級了，錢包也得跟著“升級”。當然也希望物業企業能夠做到透明公開，讓業主的每一分物業費都花得值，享受到的服務也能讓咱們心滿意足。
隨著對居住品質的要求越來越高，新入市的那些改善型、中高端項目，物業費也開始“水漲船高”。這背后，其實是物企在打一場“品質保衛戰”。要想滿足這些高品質要求的業主，就得提供更優質的服務。綠化得更美，設施得更新，安全得更有保障。同時，物業企業也面臨著成本上升的壓力。人工成本、維護成本、管理成本，這些都不是小數目。在物業費難調大背景下，物業企業就像專業的“財務規劃師”，開始把未來的收益提前“變現”。
物業企業的“未來錢包”與“額外成本”的博弈
所以，新入市項目的物業費上漲，就成了物業企業的一種策略。他們希望通過這種方式，來確保服務質量，來實現可持續經營。當然，這漲價也得謹慎，得考慮到合理性和公平性，不能讓業主們感到“被宰”。
這背后其實有物業企業的“苦衷”。那些看似收得高高的物業費，實際上都投入到了秩序維護、綠化養護、設施維護，還有應對突發事件的各個方面。有時候，這些投入甚至只能導致物業企業微利，甚至虧本。
更別提，物業服務企業現在越來越多地參與到各類社區工作中，這就意味著他們要面對更多的額外人工成本。就像疫情來襲，77%的受訪企業表示防疫讓他們的人工成本預算“蹭蹭”往上漲。而這些額外的成本，并沒有完全體現在日常收取的物業費里。
再比如垃圾分類，除了要投入一定的人力之外，還需要對垃圾回收區域的設施進行不同程度的改造。部分小區在垃圾桶附近增設了洗手池，方便業主傾倒濕垃圾后洗手。為了防止業主在非投放時間亂扔垃圾，新增了視頻監控。為了保持垃圾桶環境整潔，增加了集中消毒、滅蠅的頻次。盡管根據各區、各街鎮生活垃圾分類實效綜合考評辦法和生活垃圾分類專項補貼政策，各街鎮可以獲得一定比例的專項補貼，但這些補貼往往不足以覆蓋物業服務企業的額外成本。
住宅物業費的未來，是挑戰也是機遇。在這場物業費的漲價風潮中，看到了物業企業的努力與挑戰，也感受到了業主們的期待與困惑。物業費上漲，不僅僅是一串數字的增長，它背后反映的是物業服務品質的提升，是物業企業成本壓力的現實，更是我們對美好生活環境的向往。
資訊來源于“中指研究院”、“克而瑞物管”，經整理后發布
物業管理行業從歷經標準化到精細化管理，從資源整合到資本收購后估值回調，行業逐步進入一個新的發展階段，呈現價值回歸態勢。物業管理的本源是為客戶創造價值，回歸本源做好服務，把握“盈利”的平衡點是未來物企的戰略選擇。頭部企業已通過優質的服務與持續積累的品牌優勢穩據市場前列，市場競爭格局逐步趨于穩定。
未來，隨著智慧化物業服務進一步助力物業企業提高效率和質量，降低成本和風險，服務質量持續提升，用戶與企業之間的情感鏈接將進一步加強，信任基礎更加穩固，用戶對品牌的贊賞、喜愛和忠誠程度進一步提高，物企將呈現高勢能發展。
2024年，物業管理行業發展將迎來新的挑戰與機遇，這一年也將成為物業管理行業持續積蓄回升動能的一年。前行路上，風雨是常態，也是風景。物業人帶著不改的初心與不屈的信心，在跌宕中堅持奔跑。初心不改，行則將至。
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