期刊
27
第一版
內部刊物? ? ? ? ? ? ? 責任編輯： 李娜? ? ? ? ? ? ?排版：孟凡蓮? ? ? ? ? 校對：李麗
2024年5月
法拍房競拍成功后遇到長期租賃
? ? 怎么辦？
引 言
? ? ? 房子明明是通過司法拍賣合法合規所得，為何會有租戶突然現身？什么是“買賣不破租賃”？
? ? ? 說到法拍房，不少競買人都知道，帶有租約的房屋不好處理，尤其是惡意的長期租約。前業主（被執行人）把房屋出租長達10、20年，而依據“買賣不破租賃”的原則，就算競買人拍下了房子拿到了房本，也得遵循租賃契約。可是，房子明明是自己合法所得，為什么我們就不能入住呢？！
? ? ? 俗話說：買賣不破租賃，如果標的拍賣成功后卻拿不到房子，像上面這個拍賣公告很清楚寫明是涉及長期租賃的，那這種房子還能拍嗎？拍了能住嗎？“買賣不破租賃”原則是什么？
? ? ? 根據我國民法典合同編，是指“租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力”。
《最高人民法院關于貫徹執行〈民法典〉若干問題的意見》也作出了類似規定：“私有房屋在租賃期內，因買賣、贈與或者繼承發生房屋產權轉移的，原租賃合同對承租人和新房主繼續有效。”
? ? ? 簡單來說，就是標的物雖然已經買賣而轉移了所有權，但它所存在的租賃契約也一并轉移給了新的所有權人。之所以會有這個法律原則的存在，主要因為在法律優先預設了租客在經濟上的弱勢地位，為了保障租客不會因為房子被房東隨便處分而喪失使用房子的權利。
? ? ? 但這一原則并非適用于所有的買賣交易形態，還得依照買賣契約與租賃契約簽訂的時間，判定哪一個更需要保護而確定。無論如何都不能要求租戶搬走？那是不是意味著，無論何種情況，房產買賣過戶后都不能要求租戶搬走？
? ? ? ?當然不是。如果房屋同時存在承租人的承租權與銀行的抵押權，需要關注誰先誰后：
1、當財產所有人將財產先出租后抵押
因為承租人不可能預見到后來抵押權的設立，在此情況下，仍然應當遵循“買賣不破租賃”的原則。
2、當財產所有人將財產先抵押后出租
在此情況下，根據“物權優于債權”的原則，一旦債務人不能償還債務，可以通過變賣抵押物以清償債務，租賃合同不具有對抗效力。
? ? ? 因此，即使有“買賣不破租賃”的原則，但例外還是會有的。
? ? ? ?法拍遇上長期租賃的真實案例
小顏（化名-被執行人）因為沒有依法履行生效判決確定的債務，法院依法將其名下房產交付評估、拍賣。小何（化名-買家）以96.7萬元競拍購得小顏的房屋并辦理了不動產權證書。之后，小何屢次上門告知小張（化名-租戶），他已購買了該房產。然而，租住該房屋的小張（化名）卻聲稱有租約，拒不搬離。小何只好向法院提起訴訟，要求小張騰空交還房屋，并參照市場租賃價格賠償租金損失。租客（小張）聲稱，此前以現金方式一次性支付了20年房租給原業主（小顏），認為法律明確規定“買賣不破租賃”，要求繼續居住，否則要索取巨額賠償。
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第二版
? ? ? 審理過程中，小張辯稱，他與小顏簽訂《租賃合同》，租期為20年，月租金為1000元，并以現金方式一次性支付20年租金，共計24萬元。自簽訂合同至今，他一直居住在該房屋，并按月繳納物業管理、水電、排污等費用。現《租賃合同》依然有效且履行期限尚未屆滿，故根據法律規定，房屋產權的變更不應侵犯變更之前簽訂合同的承租人的合法權益。面對小張出示的
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《租賃合同》，小何認為合同的形成時間存疑，當庭提出申請鑒定。經過法院詢問，小張承認自2002年起一直居住，但《租賃合同》是在2012年倒簽的。
? ? ? 法院：實際租賃合同系倒簽無效。判決：租客限期搬離并支付占用費：
? ? ? 法院經審理認為，根據《中華人民共和民法典》有關規定，房屋已核發不動產權證書，登記權屬人是小何
（化名），故小何的合法權益依法受法律保護。經查，鑒于小張未能提供證據證實已按租賃合同約定支付租金，故不能證實真實的租賃合同關系。小何要求小張搬離房屋，并支付房屋使用費的訴訟請求合理合法，予以支持。
? ? ? ?本案中，租賃合同關系并非真實有效，故不能適用“買賣不破租賃”規則。那，什么情況下才會遵循“買賣
不破租賃”的原則呢？
1、租賃合同成立并真實生效；
2、租賃物已經交付承租人且被承租人實際占有；
3、租賃物的所有權變動發生在租賃期間；
4、出租人或者租賃物的所有人將租賃物所有權給了第三人。
具備上述條件后，才符合“買賣不破租賃”，租賃關系對買受人具有拘束力。
二、購買法拍房需要注意以下幾個方面：
1.戶口問題：法拍房上可能有原戶主的戶口。盡管法院通過法律程序將房屋過戶給了買家，但如果原房主不愿意遷出戶口，法院沒有強制其遷出的權利。這意味著購買法拍房后，戶口可能無法順利遷移。
2.原房主身份：法拍房的原房主很可能是因為無法償還債務而被拍賣房屋。這可能會影響房屋的交易和后續的居住體驗。
3.房屋本身狀況：購買法拍房時還需要關注房屋本身的狀況，包括但不限于房屋結構、裝修情況、是否存在損壞等。
4.費用問題：購買法拍房可能需要支付額外的費用，例如拍賣傭金、稅費等。
5.貸款問題：購買法拍房時，可能會面臨貸款問題。部分銀行可能對法拍房的貸款政策有所不同，需要提前咨詢。
6.租賃情況：如果法拍房在出售前已經出租，則需要考慮租賃協議和承租人權益的問題。
7.法律風險：購買法拍房可能存在一定的法律風險，如產權糾紛、抵押權問題等，需要做好法律盡職調查。
? ? ? ?在購買法拍房之前，建議進行充分的調查和準備，確保交易的公正性和合規性，避免后續出現不必要的法律糾紛。
購買法拍房注意事項
一、法拍房來源
1、購房者在買房的時候，有辦理貸款的，而在后期無法按時繳付貸款，又沒有提交延期交付的申請，那么銀行有權利向法院提起訴訟，并要求通過拍賣購房者的房屋，來獲得錢款，償還所借的貸款。2、民間的借貸，也會形成一種法拍房。如王五向趙六借錢了，并且約定用自己的房產來抵押的，那么到時沒有還錢，趙六是可以通過法院，拍賣王五抵押的房子，從而彌補自己借出去的錢。注意，放款人是不得私自拍賣，必須通過法律途徑。3、通過司法沒收的房子，也可通過拍賣出售。如在某件刑事案件，犯罪嫌疑人被判處沒收個人財產的，那么不動產也是會被沒收的，而該不動產便可通過拍賣，出售給他人，獲取的房款是歸國庫所有的。4、若是有無主財產的，也就是沒有人認領的房子，也會通過競拍的方式進行出售，不過在現實生活中，出現這類房子的的概率，是比較小的。
三、法拍房優勢
1.法拍房都是現房，可實現拎包入住，回報周期更短。一般來說，如果買一套新房，而且是毛坯房，往往都要花上一兩年的時間進行安頓。法拍房跟新房一樣，是正規的70年產權的住宅，期滿后自動續期；
2.法拍房可以貸款按揭，能夠為購房群體減輕不少負擔；目前，支持法拍房按揭貸款的城市越來越多，貸款類型均為商業貸款，暫不支持公積金貸款。征信資質好的客戶也可以根據個人條件和需求，正常享受國家銀行政策和利率，進行審批按揭和貸款。
3.法拍房價格比市場價要低；一般情況，法拍房的起拍價都要比評估價格要低，可以在拍賣的時候達到市場價的7-8折，在市場流動性較好的情況下，加上法拍房的所處的位置地段也好，那成交價也許會高于評估價。從法拍房的交易走勢來看，法拍房的價格還是存在較大的優勢。
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第三版
集
團
資
訊
稿件來源：中拍協
2024年全國拍賣行業協會座談會在北京召開
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? ? ? ?3月28日下午， 2024年全國拍賣行業協會座談會在北京召開。中國拍賣行業協會會長王波，副會長法勇生、陳志坤、王儷潼、陳雷，副會長兼秘書長賀慧，特邀副會長劉建民出席會議。全國29個省（區、市）拍賣協會負責人及部分骨干拍賣企業代表近60人參會。會議由中拍協副秘書長歐樹英主持。
研究部署 提出百項工作任務
? ? ? ? 會議首先由賀慧副會長對《2024年中國拍賣行業協會秘書處工作計劃》進行介紹。此次工作計劃以推進拍賣行業實現轉型升級和跨越式發展、更好服務國家社會發展為核心任務，綜合考慮行業現實要求和長遠需要、重要工作和日常工作、傳統項目和創新工作，統籌安排了涉及行業黨建、政策法規、課題研究、行業管理、人才培養、國際交流、合作對接等十三個方面，共100項工作。進一步明確各工作項目的責任部門和配合部門，形成了以中拍協秘書處各部室牽頭、各省（區、市）協會參與，有明確工作完成時間要求的工作推進機制。
? ? ? ?此外賀慧副會長對協會年度重要活動、政策協調與課題研究、拍賣師管理、行業統計、標準化建設等工作進行了詳細介紹。他指出，協會全年的工作將圍繞創建和諧型、學術型、融合型、創新型、服務型、文化型、科技型、開放型、廉潔型、法治型的行業組織發力，創新工作模式，集中力量助推行業發展。交流經驗 發揮行業智慧力量
? ? ? ? 隨后各省（區、市）拍協圍繞行業年度工作計劃，結合本省（區、市）工作情況先后發言。上海拍協會長劉建民提出要以黨建引領和品牌建設為抓手，凝心聚力、守正創新；四川拍協會長陳志坤表示要通過政策協調改善營商環境，務實推動行業標準化、規范化建設；江蘇拍協副會長李正昉表示要努力開拓拍賣市場，創新行業發展思路；廣東拍協會長鄭曉星指出要為拍賣企業提供增量服務，賦能行業；重慶拍協會長蒲音、遼寧拍協秘書長吳學東表示應充分發揮分支機構的專業職能，助力企業形成比較優勢；安徽拍協會長謝靜如、貴州拍協會長袁齊華表示要暢通國有資產交易領域政策渠道；河北拍協會長蔣旭表示要深入開展調研，為企業紓困解難；江西拍協監事長肖紅表示要持續做好公益拍賣，提升行業美譽度和影響力；海南拍協會長梁鵬結合區域情況提出要用好用足政策法規，拓展資源渠道；吉林拍協會長王儷潼表示要充分發揮兩會代表、委員作用，積極反映行業訴求，走出公共資源交易領域的困境；湖北拍協會長石品才表示要依托問題導向、需求導向、政策導向，緊抓行業宣傳工作；青海拍協會長肖西萍表示要優化課題設計，完善從業人員培訓；云南拍協會長李冬煥提出要發揮特色優勢，進一步拓展農產品拍賣市場；黑龍江拍協會長劉彬表示要加強與高校合作，提升行業隊伍素質。此外，河南拍協會長楊大為、北京拍協副會長姚光鋒、寧夏拍協會長李衛玲等省（區、市）協會負責人介紹了本地區的拍賣業發展情況，各地的好經驗、好提議相互激蕩，極大啟發了今年行業協會的工作思路。
凝聚共識 推動行業持續發展
? ? ? ? 會議結束時，王波會長作總結講話。王會長在認真聽取各省（區、市）協會負責人發言后就各地拍賣業亮點及發言中提出的意見建議做了點評和互動探討。他表示，本次座談會主要圍繞研究行業大勢、反映行業訴求、凝聚行業共識、促進行業發展四個目標展開交流。他指出，協會工作要以服務行業需要、維護行業利益為落腳點，在營商環境改善、服務能力提升、專業人才培養、業務領域拓展、行業標準化建設等方面下足功夫。要不斷凝聚行業發展力量，提升拍賣產業地位，讓拍賣薪火永傳承。
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第四版
黨
政
宣
傳
李強在安徽調研時強調：把握科技革命和產業變革趨勢 著力提高
創新驅動
發展能力
? ? ?新華社合肥5月10日電（記者鄒偉）中共中央政治局常委、國務院總理李強5月10日在安徽調研。他強調，要深入貫徹習近平總書記關于科技創新和產業創新的重要指示精神，把握新一輪科技革命和產業變革趨勢，著眼實現高水平科技自立自強，以科技創新引領產業創新，加快發展新質生產力，著力提高創新驅動發展能力。李強首先來到中國科學院量子信息與量子科技創新研究院，聽取研究院建設發展情況匯報，詳細了解重點領域科研進展，與科研人員交流。在中國科學技術大學先進技術研究院，李強聽取科技創新及成果轉化情況匯報，參觀科研設備和技術產品展示，與孵化企業負責人座談，對企業培育和人才引育成效給予肯定。李強強調，當今世界科技創新日新月異，要準確把握科技前沿動向和發展態勢，進一步加強前瞻性布局，快人一拍、搶占先機，掌握更多發展主動權。要充分發揮國家戰略科技力量的引領帶動作用，完善運行管理機制，持續加大對基礎研究的投入力度，為創新發展提供基礎支撐和源頭供給。李強指出，科技的生命力在于應用、在于造福人類。要在深化科技體制改革上大膽探索突破，搭建產學研用深度融合的平臺，促進科技成果更好轉化為現實生產力。要聚焦人才這個第一資源，千方百計育才引才，為他們心無旁騖潛心科研創造更好條件。在安徽叉車集團有限責任公司、長鑫科技集團股份有限公司，李強聽取企業發展歷程、項目布局等介紹，察看生產線和產品展示，詳細詢問產品性能、研發投入、市場銷售等情況，為企業持續取得創新突破感到高興，勉勵他們圍繞國家戰略需要，專注主業、持續深耕，不斷開拓發展新天地。李強指出，提高創新驅動發展能力，關鍵要打通創新鏈和產業鏈。要充分發揮企業創新主體作用，進一步營造有利于企業創新發展的生態，集聚各類資源，支持企業增強核心競爭力。要夯實傳統制造業這個現代化產業體系的基底，加快數字化轉型，推動技術迭代升級，提升高端化智能化綠色化水平。要積極培育新興產業和未來產業，加大關鍵核心技術攻堅力度，積極拓展應用場景，增強產業鏈供應鏈自主可控能力，用更多新技術新產品新服務滿足需求、創造需求，為經濟持續增長打造新引擎。
李強充分肯定安徽經濟社會發展成就，希望安徽深入貫徹習近平總書記關于安徽工作的重要指示精神，深入推進科技創新和產業創新，培育壯大新動能，在推動高質量發展上取得更大成績。
習近平同匈牙利總理歐爾班共同會見記者
稿件來源：國家發改委
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? ? ? ?習近平強調，我和歐爾班總理一致認為，長期以來，中匈兩國始終是互信互助的好朋友、合作共贏的好伙伴，理所應當進一步提升雙邊關系水平，豐富兩國合作內涵，愿以宣布建立中匈新時代全天候全面戰略伙伴關系為新起點，推動兩國關系和務實合作朝著更高水平邁進。
??我們都認為，高水平政治互信為中匈關系發展奠定了堅實基礎。雙方愿保持高層密切交往勢頭，加強政府、立法機構、政黨對話交流，分享治國理政經驗。中方高度贊賞匈方堅定奉行一個中國原則，將繼續堅定支持匈牙利走符合本國國情的發展道路。
??我們都認為，共建“一帶一路”倡議同匈牙利“向東開放”戰略高度契合。雙方將加強發展戰略對接，深化經貿、投資、金融等領域合作，推進匈塞鐵路等重點項目建設，拓展新興產業合作，培育新質生產力，為兩國各自經濟社會發展賦能助力。
??我們都認為，中匈傳統友誼有深厚基礎。雙方將繼續支持兩國語言教學，用好互設的文化中心平臺，加強體育、媒體、地方等領域交流合作，促進文明互鑒、民心相通。雙方將進一步優化各自出入境政策，加強兩國直航聯系，為擴大雙向人員往來創造更多有利條件。
??我們都認為，中國－中東歐國家合作堅持共商共建共享，樹立了跨區域合作的范例。中匈雙方將引領中國－中東歐國家合作向更大范圍、更寬領域、更高層次發展，更好造福各國人民。中方重視中歐全面戰略伙伴關系，認為歐洲是多極世界中的重要一極，是推進中國式現代化的重要伙伴。中方支持匈方在歐盟內發揮更大作用，推動中歐關系實現新的更大發展。
??我們一致認為，中匈兩國對國際和地區形勢的看法相似、立場相近，愿在多邊領域加強溝通和協作，積極倡導平等有序的世界多極化和普惠包容的經濟全球化，堅定捍衛國際公平正義，推動構建人類命運共同體。
??習近平強調，當前，中國正以中國式現代化全面推進強國建設、民族復興偉業。中國式現代化將給世界帶來巨大機遇。中方愿同匈方實現共同發展、共同繁榮。我相信，在雙方共同努力下，中匈兩國的明天一定會更加美好！
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