半年總結

智投

2018年08月（下）

杭州分行投資銀行部

關于規范金融機構資產管理業務呼聲強烈。為統一同類資產管理產品監管標淮，有效防控金融風險，更好地服務實體經濟，中國人民銀行、中國銀行保險監督管理委員會、中國證券監督管理委員會、國家外匯管理局于2018年4月27日聯合印發了《關于規范金融機構資產管理業務的指導意見》（銀發〔2018〕106號）。?

《意見》從募集方式和投資性質兩個維度對資產管理產品進行分類，分別統一投資范圍、杠桿約束、信息披露等要求。嚴格非標淮化債權類資產投資要求，禁止資金池，防范影子銀行風險和流動性風險。分類統一負債和分級杠桿要求，消除多層嵌套，抑制通道業務。《意見》堅持防范風險與有序規范相結合，合理設置過渡期，給予金融機構資產管理業務有序整改和轉型時間。

下一步，銀行應按照《意見》的相關規定，在2020年底前進行整改和轉型，依法合規開展資產管理業務。

“非標淮化債權資產”，是指未在銀行間市場及證券交易所市場交易的債權性資產。非標產品是繞過銀行或債券審批管理部門，通過某個非標淮化的載體(如信托計劃等)，從而將投融資雙方銜接起來。在2013年3月份銀監會出臺的“8號文中指出當前非標資產的存在形式“包括但不限于信貸資產、信托貸款、委托債權、承兌匯票、信用證、應收賬款、各類受

目錄

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離不開的非標，逃不掉的通道

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宣傳思想工作如何“舉旗幟”

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REITS簡介

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房地產投行業務營銷手冊

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營銷動態

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資金價格

發、協助監管使用、協助收回的貸款。根據該定義的內容，商業銀行委托貸款業務項下，借款人、借款用途、借款金額、借款期限、借款利率等借款交易核心因素均由委托人決定。具體模式為融資方一般為委托方(銀行A)的授信客戶，銀行A欲向融資方E提供融資，但受制于監管指標或融資方的行業限制，無法通過表內貸款科目實現放款。于是，銀行A以理財資金或自營資金委托證券公司B設立定向資產管理計劃，B完全遵循銀行A的投資指令，在同業銀行D開立貸款資金賬戶，委托D貸款給企業E，B再收取定向資產管理計劃管理費。而托管行C則和管理人、委托方一起簽訂《定向資產管理合同》，托管人依照管理人發送的劃款指令行事，按照合同或協議約定負責安全保管委托資產、辦理資金收付事項。

? ? ? 實踐中，D大部分情況下屬于A銀行的分支機構或另外一個分行，即A銀行作為一個法人主體，既充當資金來源方（實際委托人），確定融資客戶，承擔信用風險，又充當放款的受托方。?

? ? ? 該業務模式往往具備以下特點：一是由客戶E直接向銀行A提出融資需求，由銀行A全權對委托資金的用途、金額、期限、利率確定融資方案；二是銀行A其實是委托貸款實際出資人，且實質承擔委托貸款的風險。?

銀行A通過設計委托貸款交易結構，將貸款科目項下業務轉為同業投資和委托貸款科目，以規避表內貸款關于房地產貸款、政府融資平臺貸款、借貸比等監管規定，實現監管套利

(收)益權、帶回購條款的股權性融資等”。?

銀行非標資產主要可以總括成以下四種形式：?

（一）信托貸款（收益權）?

模式?

? ? ?? 具體模式為銀行通過同業銀行透過信托計劃、保險資管計劃向信托公司等金融中介融出理財資金，信托公司等金融中介拿到資金后將資金貸給需求方，再由另一家通道銀行提供遠期擔保回購承諾，隨后再回購信托受益權，達到了以同業業務形式間接放貸的目的。該業務模式下信托公司、信托計劃皆由銀行指定，融資對象亦為銀行授信客戶。?

? ? ?? 在這個系統當中，銀行獲得的信托受益權屬于同業業務，在銀行資產負債表當中體現為買入返售資產，不屬于貸款，因此不影響銀行貸款額度和存貸比。同時，銀行不直接承擔貸款風險，而是由提供擔保的回購銀行承擔，同時回購銀行亦可以把從事該項擔保業務的收入計入中間業務收入。銀行通過信托通道向客戶授信“放貸”，以規避信貸規模管制、降低資本消耗。

（二）委托貸款、交易所委托債權?

模式?

? ? ?? 2018年1月5日中國銀監會發佈的《商業銀行委托貸款管理辦法》對委托貸款業務進行了明確的定義，委托貸款是指委托人(銀行)提供資金，由其他同業商業銀行（受托人）根據委托人確定的借款人、用途、金額、幣種、期限、利率等代

結構化融資

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三）權益類資產（明股實債）?

? ? ? 權益類資產主要可分為帶回購條款的股權性融資和其他私募債權兩方面。由于2013年后實體經濟收益率開始下降，再加上非標業務受到限制。銀行開始加大理財資金進入債券的配置，權益類資產增加，但由于銀行表內資產不能直接投向權益類，因此權益類資產基本由表外理財對接。

（四）票據類、應收賬款類、信用證等其他非標資產 其模式為

1.票據出表模式 。

? ?? 具體模式為企業存入保證金，申請簽發銀行承兌匯票，收款人往往是關聯企業，關聯企業進行票據貼現，貼現資金返還出票人，由其再存入銀行作為保證金，再簽發銀行承兌匯票，隨之貼現的循環過程。?

但是，因為銀行承兌匯票一旦貼現，就被納入信貸規模，重新歸入銀行表內。所以票據空轉無論如何一定會在一定程度上消耗銀行的信貸額度和占用銀行資本。

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2、信用證模式?

? ? ? 信用證模式是指信用證代付業務，具體模式是指委托銀行A根據客戶B的申請，以自身名義委托同業銀行C提供融資，同業銀行C在規定的付款日根據委托銀行A的指示先行將款項劃轉至B賬戶上。委托行A則在約定還款日先行代B償還他行C代付款項本息，是一家銀行代替另一家銀行來兌現信用承諾，主要基于信用證。待融資到期日，再由客戶B償付信用證項下款項、利息及相關銀行費用。?

在此模式中，委托銀行沒有直接發放貸款，屬于表外業務，滿足了客戶融資需要，又規避了信貸規定及撥避監管，對受托代付銀行來說，該業務屬于表外業務同業拆借業務也不計入貸款項下。

3、應收賬款類模式?

? ? ?? 應收賬款是指公司持有的非上市中國國家憑證式國債及其他債權投資，主要包括以上所述的信托受益權、券商資產管理計劃、承兌匯票、信用証等資產，但除了上述形式以外，應收賬款亦包括其他存放在同業銀行的協議存款、同業定期存款及其他與商業銀行同業的非信貸往來交易。?

? ?? 由于這類的應收賬款絕大多數為與商業銀行同業的往來交易，預計其實際資本計提比例將參照對我國其他商業銀行的債權進行，即20%-25%，資本計提比例較低，同時估值大多仍使用成本法估值，損失減值淮備亦不足，價值被高估。

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在大資管新規下，加上自2010年開始的一系列監管意見，一行三會對委托貸款、信托貸款、明股實債、其他等四種主要非標資產的形式進行了非常嚴格的規范。

?總括而言，在大資管下，2018年下半年開始，銀行近九成非標資產均需回表。由于720央行通知，這種回表的壓力在減輕。 ?

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黨建

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古人說，“參天之木，必有其根；懷山之水，必有其源。”對于宣傳思想工作，“舉旗幟”的使命任務，可謂基礎中的基礎、關鍵處的關鍵。?

舉旗幟，就是要高舉馬克思主義、中國特色社會主義的旗幟，堅持不懈用新時代中國特色社會主義思想武裝全黨、教育人民、推動工作，在學懂弄通做實上下功夫，推動當代中國馬克思主義、21世紀馬克思主義深入人心、落地生根。?

我們可以用三句名言，來解析“舉旗幟”的使命任務。

第一句是，“每個國家，每個時期，都有新的理論家提出新的理論“。年均經濟增長7.2%，年均脫貧人口超過1300萬，高鐵技術“走出去”，雄安新區“長起來”全面深化改革搭起四梁八柱，“一帶一路”倡議贏得世界認同……黨的十八大以來，中國取得了歷史性成就、發生了歷史性變革。引領中國巨大發展變化的，正是思想的力量。以“鞋子論”說明制度要適合國情，以宣示制度反腐路徑，以“根”和“魂”倡導優秀傳統文化……精妙的比喻、生動的話語背后，是習近平總書記立足歷史方位、發展大局的深入思考。

第二句是，“歷史從哪里開始，思想的進程也應當從哪里開始”。中國共產黨為什么能？中國特色社會主

義制度為什么管用？這是全世界高度關注的問題，也是中國故事最精彩的主題。這其中，思想的力量、價值的支撐，是一個關鍵。新加坡《聯合早報》曾寫到，在經濟增長的故事以外，中國還有一個也許較不搶眼、較不具新聞轟動效應的故事——一個文明重建的故事。確實，經歷改革開放40年的飛速發展，中國不僅書寫了經濟發展的“中國震撼”，更呈現著精神層面的“中國故事”。

第三句是，“理論一經掌握群眾，也會變成物質力量”。 舉旗幟，不是凌空蹈虛、空洞表態，而是要讓黨的創新理論“飛入尋常百姓家”。打好我們的“一手好牌”，宣傳思想工作就要找到新形式、新方法、新手段，增強說服力和感召力，提高傳播力、引導力、影響力、公信力，讓抽象的思想找到人心的落點，讓當代中國馬克思主義在更多人心中落地生根。

宣傳思想工作，就是要讓“群眾掌握理論”，從而把科學理論轉化為認識世界、改造世界的強大力量，讓我們在風險挑戰面前站穩腳跟、淡定從容，在迅速變化的時代贏得了主動，凝聚起推動中國號巨輪劈波斬浪的磅礴之力。

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REITS

在境外市場，證券化和REITs是兩個獨立的概念，我這里所說的證券化，指的是狹義的證券化，在境外證券化主要是固定收益產品的一種重要類型。REITs在境外市場主要是權益型的，是針對不動產的IPO，類似于IPO，而廣義的證券化包含REITs這個系列，在境外有一句名言叫“只要有穩定的現金流，就可以做證券化”，所以它沒有說這是固定收益產品還是權益型產品。?

而廣義的證券化包括REITs這個概念。另外一個概念叫CMBS，它翻譯成中文叫商業地產抵押貸款證券化產品，它實質上是貸款證券化，但貸款本身附加了商業地產作為抵押物。境外的CMBS通常分散性比較好，一般是15筆以上商業抵押貸款，另外對借款人沒有追索權，主要看物業的價值，所以CMBS本質上就是貸款的證券化，這是三個名詞的區別。?

? ?

REITS

境外市場

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?? 同時它們也具有聯系，像債權型REITs可以投資于CMBS產品，另外CMBS是REITs的重要工具，REITs發行之后，持有很多成熟的物業，境外的REITs是可以加杠桿的，它可以進行發債、銀行借款，也可以進行股權再融資。如果REITs基金名下有很多成熟的不動產，就可以拿這些不動產發行CMBS，相當于提高可運用資金，拿這些資金可以收購新的物業，或從事一些資本運作，二者還是有關聯的。

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? ? ? 主要從兩個維度，一個是從通用性和稀缺性來講，比如說寫字樓和公寓它的通用性比較強，因為這個公寓的話，大家都能去住，對于寫字樓，企業不管什么類型都可以去辦公，所以它們的通用性比較強，相對來說可處置性高一些。對于像學校、醫院，它的專業性非常強，主要還是看運營能力。?

? ? ?? 第二個維度是回報率，一般是指凈租金回報率，像公寓因為一般評估價值比較高，租金相對比較低，所以它的回報率是比較低的，比較高的是像醫院、學校、倉儲物流，它們的評估價值或者建造成本一般可能沒那么高，但主要它的現金流比較好，所以它們的回報率就比較高。

REITS簡介

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特點

第五個特點是專業管理。REITs是一個主動管理產品，它有基金管理人，也有物業管理人，很多REITs其實特別喜歡去收一個爛尾樓，收完之后，進行翻新改造，再加上品牌的輸出，可能有一年或者兩年時間，就能產生穩定的現金流，它的現金流上來之后，估值就會提升，這樣REITs的估值也會提升，投資人會獲得很好的資本利得，這是專業管理的效果。

從資產類型來講，美國REITs資產類型是非常豐富的，排在第一位的是商業零售，即購物中心、商場。第二類是辦公樓、工業地產、租賃性住宅，這里大家可以看到，像基礎設施、醫療健康中心、林場，包括自用倉儲這些類型，國內還沒發過類REITs。

但是在國內，由于這種資產類型比較特殊，目前還沒有推出來針對這類資產的類REITs產品，但是我覺得這類資產具有很大的發展前景。因為在目前這種去杠桿的環境下，很多央企和國企的訴求是要實現出表，像我們也接觸過新能源發電，包括有些景區的項目公司，還有一些做基礎設施的，比如說提供鐵路運輸服務，它們要出表的話，相當于要把這個項目公司進行真實的轉讓，這樣的話，REITs就是一個很好的產品，在國內基礎設施REITs推出來的話，對于盤活央企和國企的自身優質資產，能夠起到很大的作用，這個是非常值得期待的。

關于REITs的基本定義，我覺得其實它就是通過發行REITs份額，在資本市場募集資金成立一個基金，這個基金是去進行物業收購和運營管理，而且它沒有固定的存續期限，所以它類似于一個上市公司，而且它這個物業組合本身可以變化，比如可以收購三個物業，運營一年之后，或者兩年之后，可以把這些物業轉讓，轉讓之后再去購買新的物業進行運營。所以它跟我們傳統的項目融資有很大區別，項目融資是靜態的，它是針對單一物業本身的，而REITs是動態的，它是主動管理的模式。REITs具有五個方面的特點：?

第一個特點是上市流通，它的流動性非常好，像在境外，它的流動性可能跟股票差不多；?

第二個特點是資產組合，因為它要強調分散性，不能雞蛋放在一個籃子里，像美國很多大的REITs，可能就在全球范圍內持有成熟的物業，包括有些可能既持有寫字樓，也可以持有商場，可以進行資產的組合；?

第三個特點是稅收中性原則，后面會介紹REITs在境外，有些國家和地區是稅收中性，有些是稅收優惠，這樣就能促進產品的發展，我國目前尚未推出標準化REITs，一個很重要的難點就是在稅收問題上，還沒有得到突破.

第四個特點是高派息率，通常要求90%以上要分紅，比一般上市公司分紅率高很多，可能很多上市公司連30%都沒有，這個要高很多。上周也有一些人寫文章，權益型REITs在國內推出來之后，有利于促進上市公司的分紅。

特點

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五、額度及使用 ?

?? 1.項目總投一般不超過備案金額的1.2倍。?

?? 2.貸款發放節奏與項目實際資金需求相匹配。嚴格按照施工進度發放貸款。嚴格實行受托支付。?

六、融資期限?

? ? 原則上期限不超過3 年，還款進度須匹配銷售進度。?

七、銷售資金監管要求?

? ? 簽訂項目資金封閉管理合作協議，全部銷售資金歸集在我行監管賬戶。原則上需要求銷售資金的60%-70%專項用于歸還我行融資。?

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房地產投行

業務

營銷

手冊

?

一、 住宅類項目定義?

? ? 指住宅面積高于60%的項目。普通住宅指容積率高于1.2的住宅項目，包括剛需型住宅和改善性住宅；高端住宅指容積率低于1.2的住宅項目。?

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二、項目選擇?

? ? 選擇杭州市主城區項目，優先支持地鐵沿線項目。臨安、富陽選擇成熟區域中心項目，優先支持輕軌沿線項目。項目成本具備相對優勢，市場定位為普通住宅，周邊配套較完善，具有較好的發展前景。 ?

?

三、客戶要求?

? ? 中國房地產企業500 百強前200 名及上述客戶控股的項目公司。?

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四、項目要求 ?

? ? 1.四證齊全 （三證齊全后可上會）?

? ? 2.項目資本金不低于30%。貸款資金、債券融資等負債性資金不得作為項目資本金，股東借款和信托等資金，原則上不作為項目資本金。資本公積需出具專項審計報告。?

3.融資不涉及土地款 。超過資本金部分的土地款需由股東先行投入。且出具承諾在我行融資到期前不得抽回。?

一、 酒店式公寓項目定義?

? ? 規劃條件明確允許建設的酒店式公寓等類住宅項目。需關注2018年4月新“限酒令”的影響。?

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二、項目選擇?

? ? 選擇杭州市傳統市區核心商圈及辦公區。重點關注城東東站樞紐、城北北部軟件園、城西未來科技城、城南濱江及錢江世紀城等區域。項目周邊要求配套齊全，交通便利。優先支持商業綜合體配套項目及地鐵沿線項目。 ?

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三、客戶要求?

? ? 中國房地產企業500 百強前200名及上述客戶控股的項目公司。?

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三、客戶要求?

? ? ?? 中國房地產企業500 百強前200 名及上述客戶控股的項目公司。?

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四、項目要求 ?

? ? ?? 1.四證齊全 （三證齊全后可上會）?

? ? ?? 2.項目資本金不低于35%。貸款資金、債券融資等負債性資金不得作為項目資本金，股東借款和信托等資金，原則上不作為項目資本金。資本公積需出具專項審計報告。?

? ? ?? 3.融資不涉及土地款 。超過資本金部分的土地款需由股東先行投入。且出具承諾在我行融資到期前不得抽回。?

?

五、額度及使用 ?

? ? ? 1.項目總投一般不超過備案金額的1.2倍。?

? ? ? 2.貸款發放節奏與項目實際資金需求相匹配。嚴格按照施工進度發放貸款。嚴格實行受托支付。?

?

六、融資期限?

? ? ? 原則上期限不超過3 年。 ?

?

七、銷售資金監管要求?

? ? ? ? 簽訂項目資金封閉管理合作協議，全部銷售資金歸集在我行監管賬戶。原則上需要求銷售資金的60%-70%專項用于歸還我行融資。如寫字樓用于出租，要求租金、物業費等歸集在我行。?

四、項目要求 ?

? ? ?? 1.四證齊全 （三證齊全后可上會）?

? ? ?? 2.項目資本金不低于35%。貸款資金、債券融資等負債性資金不得作為項目資本金，股東借款和信托等資金，原則上不作為項目資本金。資本公積需出具專項審計報告。?

? ? ?? 3.融資不涉及土地款 。超過資本金部分的土地款需由股東先行投入。且出具承諾在我行融資到期前不得抽回。?

?

五、額度及使用 ?

? ? ? 1.項目總投一般不超過備案金額的1.2倍。?

? ? ? 2.貸款發放節奏與項目實際資金需求相匹配。嚴格按照施工進度發放貸款。嚴格實行受托支付。?

?

六、融資期限?

? ? ?? 原則上期限不超過3 年，還款進度須匹配銷售進度。?

?

七、銷售資金監管要求?

? ? ? 簽訂項目資金封閉管理合作協議，全部銷售資金歸集在我行監管賬戶。原則上需要求銷售資金的60%-70%專項用于歸還我行融資。?

寫字樓項目開發建設

一、項目定義?

? ? ? ?? 辦公類商業地產項目的開發建設?

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二、項目選擇?

? ? ? ? 杭州主要的寫字樓板塊都位于主城區范圍內，共有7個，即黃龍區塊、吳山湖濱區塊、慶春鳳起區塊、武林區塊、文教區塊、城站區塊以及錢江新城區塊。 重點圍繞上述區域選擇項目。優先支持大型綜合體配套寫字樓和地鐵沿線項目。?

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營銷

動態

?1.目前儲備結構化融資項目12筆，其中恒大悅龍臺房產項目擬下周總行上會；環太湖保障房項目投行審查，擬下周分行上會；祥生地產、溫州時代、贊成余杭項目材料收集，上報報告；杭州速航科技、杭州東投集團、華立集團收益權項目、東南網架項目擬下周走訪客戶；國興投資、余杭經開貿易公司、佳源房產湘湖項目待溝通方案；

?2.債權融資計劃1筆，柯橋城建擬23日放款3億元；

3.債券投資5筆，濱海新城、良渚文化城企業債、東港投資已批復，待簿記；巨石股份、建德城建待上報；

4.債券承銷業務4筆，其中蕭山城投PPN已向客戶提交方案建議書；華立集團scp承銷擬下周分行上會；國興投資scp承銷、杭州市交投項目前期營銷中；

5.ABS投資5筆，其中人才公寓租賃ABN待進場盡調；吉利智慧租賃abs項目資料收集中；東南網架應收款債權融資計劃、菲達環保應收款出表前期對接中；塘棲古鎮租賃abs項目總行預溝通；

o陪同總行走訪環太湖保障房項目、北大資源海港城項目、恒大悅龍臺項目；

o實地走訪贊成余杭項目；

o赴富陽支行、拱墅支行、濱江支行進行業務宣導，陪同機構營銷走訪客戶；

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資金

價格

聯系人：賀冰 88359528

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