中信創投養老季刊

目錄

CONTENTS

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1. 國家發改委：鼓勵家政企業參與家庭養老床位建設，上門助餐，承接適老化改造項目?

2. 民政部、公安部、市場監管總局、中國銀保監會：防范養老機構非法集資，加強風險摸排和源頭治理?

3. 工信部、民政部、國家衛健委：組織2022年智慧健康養老產品及服務推廣目錄申報工作?

4. 銀保監會：明確保險公司開展個人養老金業務有關事項?

5. 教育部：國家開放大學加掛國家老年大學牌子?

6. 人社部、財政部、國家稅務總局等：五部門聯合發布《個人養老金實施辦法》?

7. 國務院：三地放寬養老領域外資準入?

1. 中共中央、國務院：發布《擴大內需戰略規劃綱要（2022－2035年）》

2.?民政部：印發《養老機構行政檢查辦法》?

1. 京津冀片區

-? 北京市：《養老志愿服務工作指引》：低齡老人將是養老志愿者主力?

-? 北京市：北京“養老服務圈”眾人拾柴火焰高?

-? 天津市：發布長護險新政，繳費、報銷標準均有調整?

2. 長三角片區?

-? 上海市：提出2025年底至少完成100家智慧養老院建設?

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-? 上海市：將打造千兆光網與老年人健康看護、遠程醫療新業態?

-? ?江蘇省：首批設立17個“高校銀齡學習中心”?

?4. 川渝片區??

? ? ? ? ? 華潤集團? ?中鐵養老? ?北京建投? ?中信集團? ?

? ? ?- 地產系集團?

? ? ? ? ? 萬科集團

? ? ?- 保險系集團?

? ? ? ? ? 大都會人壽? ?工銀安盛人壽? ?中國太保? ?中國平安

? ? ?- 康養原生企業

? ? ? ? ? ?同仁堂? ?天貓健康??

? ? ?- 其他企業?

? ? ? ? ? ?OPPO? ?海康威視?

? ? - 新加坡健康科技初創公司? ?瑪士撒拉? ?糖友飽飽? ?方舟健客? ?啟脈科技?

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12月19日，國家發改委等多個部門印發《關于推動家政進社區的指導意見》（以下簡稱《指導意見》），明確提出融合創新居家養老服務供給、融合創新社區養老助餐服務。鼓勵家政企業與養老服務機構合作，統籌融合發展社區服務網點，發展針對不同類型老年人的居家養老上門服務等。家政進社區是指家政企業以獨營、嵌入、合作、線上等方式進駐社區，開展培訓、招聘、服務等家政相關業務。推動家政進社區，有利于穩定服務關系、提高家政服務品質，有利于擴大居家養老育幼等服務供給、有效應對人口老齡化，有利于增加社區就業、擴大家庭消費，是促進家政服務業提質擴容的關鍵環節，是落實黨的二十大精神、發展現代服務業的一項重要舉措。

1. 國家發改委：鼓勵家政企業參與家庭養老床位建設，上門助餐，承接適老化改造項目

2. 民政部、公安部、市場監管總局、中國銀保監會：防范養老機構非法集資，加強風險摸排和源頭治理

12月2日，民政部、公安部、市場監管總局、中國銀保監會印發了《關于加強養老機構非法集資防范化解工作的意見》，以加大常態化養老機構非法集資防范化解力度，依法保護老年人合法權益。《意見》指出，要加強風險摸排，通過信息抓取及時掌握增量，定期開展存量摸底排查；要加強源頭治理，規范養老機構內部管理，完善養老機構備案信用承諾制度，加大宣傳教育力度；要依法分類處置，加強信用監管力度，做好處突維穩工作，加強部門協同配合。

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11月下旬，工業和信息化部辦公廳、民政部辦公廳、國家衛生健康委辦公廳發布《關于組織開展2022年智慧健康養老產品及服務推廣目錄申報工作的通知》。通知規定了智慧健康養老產品申報范圍包括健康管理類、老年輔助器具類、養老監護類、中醫數字化、實施適老化改造以及家庭服務機器人六類，智慧健康養老服務申報范圍包括：個性化健康管理、互聯網+健康咨詢/科普等兩類智慧健康服務；互聯網+居家養老生活照料、互助養老、老年人能力評估、線上老年教育/購物等四類智慧養老服務。

11月25日，為推進多層次、多支柱養老保險體系建設，推動保險公司開展個人養老金業務，銀保監會日前印發《關于保險公司開展個人養老金業務有關事項的通知》。通知規定了保險公司開展個人養老金業務的基本要求，明確主要選擇資本實力較強、經營較為規范的公司參與。銀保監會有關部門負責人表示，銀保監會將持續完善監管規則，加強個人養老金業務監管，規范公司經營行為，推動個人養老金制度健康發展。

11月4日，人力資源社會保障部、財政部、國家稅務總局、銀保監會、證監會聯合發布《個人養老金實施辦法》，辦法明確，參加人參加個人養老金，應當通過國家社會保險公共服務平臺、全國人力資源和社會保障政務服務平臺、電子社保卡、掌上12333 APP等全國統一線上服務入口或者商業銀行渠道，在信息平臺開立個人養老金賬戶。之后，選擇一家符合規定的商業銀行開立或者指定本人唯一的個人養老金資金賬戶。賬戶里的資金可購買符合規定的理財產品、儲蓄存款、商業養老保險和公募基金等。

11月4日，國務院發布關于同意在天津、上海、海南、重慶暫時調整實施有關行政法規規定的批復，同意自即日起至2024年4月8日，在相關省市暫時調整實施《旅行社條例》、《民辦非企業單位登記管理暫行條例》的有關規定。允許在上海、重慶設立并符合條件的外商投資旅行社從事除臺灣地區以外的出境旅游業務；在天津市、海南省、重慶市，放寬外商捐資舉辦非營利性養老機構的民辦非企業單位準入。

3. 工信部、民政部、國家衛健委：組織2022年智慧健康養老產品及服務推廣目錄申報工作

4. 銀保監會：明確保險公司開展個人養老金業務有關事項

6. 人社部、財政部、國家稅務總局等：五部門聯合發布《個人養老金實施辦法》

7. 國務院：三地放寬養老領域外資準入

5. 教育部：國家開放大學加掛國家老年大學牌子

11月18日，教育部辦公廳發布《關于國家開放大學加掛國家老年大學牌子的通知》。通知顯示，根據黨中央、國務院關于加強新時代老齡工作的部署要求，經中央編委批準，教育部黨組研究決定，國家開放大學加掛國家老年大學牌子。 2021年11月，中共中央、國務院在《關于加強新時代老齡工作的意見》中明確提出“依托國家開放大學籌建國家老年大學，搭建全國老年教育資源共享和公共服務平臺”。如今，國家開放大學加掛國家老年大學牌子，意味著搭建全國層面的老年教育公共服務平臺邁出了實質性的一步。

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2. 民政部：印發《養老機構行政檢查辦法》

11月21日，民政部印發《養老機構行政檢查辦法》（以下簡稱《辦法》）及配套文書，以加強和規范養老機構行政檢查工作。辦法共分5章41條，聚焦行政檢查源頭、過程、結果三個關鍵環節，重點細化檢查類型、明確檢查各環節要求、強化對檢查行為的監督管理等。辦法強調，行政檢查應當遵循依法、公平、公正、高效的原則，不得影響養老機構的正常經營活動。近年來，我國在養老服務領域持續深化“放管服”改革，推動建立健全市場管理體系，引導并激勵養老服務機構誠信守法經營，助力養老服務高質量發展。但部分地區出現多頭重復檢查、一刀切執法等問題，增加企業正常經營負擔。此次《養老機構行政檢查辦法》的發布，明確行政檢查的意義、適用范圍、原則等總括性要求，將進一步優化養老服務營商環境。

12月15日，中共中央、國務院印發《擴大內需戰略規劃綱要（2022－2035年）》指出，增加養老育幼服務消費。適應人口老齡化進程，推動養老事業和養老產業協同發展，加快健全居家社區機構相協調、醫養康養相結合的養老服務體系。發展銀發經濟，推動公共設施適老化改造，開發適老化技術和產品。推動生育政策與經濟社會政策配套銜接，減輕家庭生育、養育、教育負擔，改善優生優育全程服務，釋放生育政策潛力。增加普惠托育供給，發展集中管理運營的社區托育服務。

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1. 北京市：《養老志愿服務工作指引》：低齡老人將是養老志

愿者主力

一、京津冀片區

11月30日，北京市朝陽門街道建立區域養老服務聯合體，整合了轄區資源，壯大了助老服務隊伍，讓老人、商戶、孩子都能從中獲益。養老是全社會的事，政府搭建平臺，社會各界齊參與，是積極應對人口老齡化，發展養老事業的有力舉措。人人愛老、人人助老，眾人拾柴火焰高。在養老服務聯合體的帶動下，加入助老服務行列的商戶越來越多。朝陽門街道常住人口30473人，其中60歲及以上常住人口占比25%，老齡化程度較高。過去，街道轄區跟老人打交道的只有養老院、養老驛站，如今，加入養老服務聯合體的服務商已達到249家，構成了一個“15分鐘助老服務圈”。在這個服務圈，服務商除了能夠提供歇歇腳、喝口水、解內急、聊聊天等8項暖心服務，聯合體還結合服務商的自身特點，設計了一些特色助老項目，形成了“8+N”的助老服務模式。

12月2日，北京市委社會工委市民政局正式發布《北京市養老志愿服務工作指引》（以下簡稱《工作指引》）。本次發布的《工作指引》將應用于北京市養老志愿服務活動的開展，推進為老志愿服務體系的規范化、專業化建設。據悉，《工作指引》由養老志愿服務指引和典型案例兩部分組成。指引部分注重實操性，全流程梳理養老志愿團隊組建、崗位設置、志愿者招募、服務保障和激勵等環節。案例部分收錄了“防疫助老”、“黨員助老”、“科技助老”等七個典型案例。

2. 北京市：北京“養老服務圈”眾人拾柴火焰高

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3. 天津市：發布長護險新政，繳費、報銷標準均有調整

12月15日，《天津市深入開展長期護理保險制度試點實施方案》出臺，自2022年12月15日起施行，2027年12月14日結束。與2020年出臺的舊版方案相比，新政策主要調整了繳費和部分報銷標準。將單位和個人繳費金額從之前按照職工工資總額、上年度本市職工平均工資的0.16%調整到0.12%，試點期間繳費金額從每人每年120元調整到90元。另外，在居家護理服務的報銷上，新增了對親情照護人員提供基本生活護理服務的給付標準。《天津市深入開展長期護理保險制度試點實施方案》是對《天津市長期護理保險制度試點實施方案》的深化，一方面降低了參保人員的繳費額度，有利于調動更多人參與到長護險繳費中；另一方面通過補貼的方式降低了親情照護家庭的照護負擔。該方案的實行，意味著國內長護險探索又有了新的進展。

二、長三角片區

1. 上海市：提出2025年底至少完成100家智慧養老院建設

12月16日，上海市人民政府發布的《上海市推進智慧養老院建設三年行動方案（2023-2025）》指出，到2025年底，上海市至少完成100家智慧養老院建設任務。《方案》提出，通過智慧養老院建設，在養老機構集成應用智慧健康養老產品及信息化管理系統，提升養老機構運營效率和服務質量。在建設內容上，《方案》明確，智慧養老院應建設智慧入住管理、智慧餐飲管理、智慧健康管理、智慧生活照護、智慧安全防護等全方位的智慧系統。

2. 上海市：將打造千兆光網與老年人健康看護、遠程醫療新業態

11月24日，上海市通信管理局聯合上海市經信委印發了《上海市千兆光網建設應用“光耀申城”行動計劃》，計劃到2023年助力上海打造國際數字經濟標桿城市。計劃指出，在創新應用上，加快應用場景從個人端向企業端、政府端延伸。在家庭領域，打造千兆光網與遠程辦公、遠程醫療、老年人健康看護、在線教育、直播帶貨、XR和超高清視頻等新業務、新模式、新業態。

3. 上海市：長三角首個殘疾人康復輔助器具與技術重點實驗室在滬揭牌

11月22日，上海市殘聯智能康復輔助器具與技術重點實驗室在同濟大學附屬養志康復醫院揭牌。這是長三角區域首家針對殘疾人士開展的傷殘器官功能修復技術和智能康復輔具研發實驗室。實驗室采用生物工程、智能傳感及康復治療等技術，研發適合不同癱瘓者特點的外骨骼機器人、智能輪椅等，協助不同程度的癱瘓者恢復活動能力、改善心臟狀況、鍛煉肌肉強度、加速康復進程。該實驗室期望滿足本市殘疾人、老年人、傷病人多層次、多樣化的需求。

4. 江蘇省：首批設立17個“高校銀齡學習中心”

11月8日，江蘇省認定并公布首批17個“江蘇高校銀齡學習中心”，包括南大銀齡學習中心、南郵銀齡學習中心等，其中各個中心學習課程包括手機攝影、美術鑒賞與實踐、常見老年病及預防、緊急救護常識等內容。“銀齡中心”是江蘇高校服務老年教育倍增行動計劃內容之一，旨在為60周歲及以上或退休老人提供70種以上適合老年人學習的教育特色項目，項目預計將建設50個“銀齡中心”。

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8. 揚州市:做優養老服務 建設“頤養之城”

11月7日，揚州市成功入選2022年全國居家和社區基本養老服務提升行動項目地區。揚州市聚力“三個強化”提升養老設施建設。以滿足老年人實際養老需求為導向，在全國首創“公園+、醫療+、小區+”養老的“3+”理念，著力增強社區養老服務供給能力，讓揚州老人頤養在社區。研究制定《揚州市中心城區養老服務設施布局規劃》、《揚州市新建住宅小區配建社區養老服務用房等設施建設、移交與管理的實施意見》，在全省率先推行土地規劃設計中對適老住宅建筑面積提出要求、大型體育公園周邊用地出讓時配置養老設施政策等。高標準推動“省級宜居示范居住區”建設，在老小區整治原有基礎上，融入無障礙設施建設、電梯加裝等適老化因素，不斷提升老小區整治標準。參考《無障礙設計規范（GB50763-2012）》等標準規范，圍繞防滑處理、加裝扶手、安裝應急保障設備等項目，結合老年人家庭環境實際及老年人身體健康狀況，一戶一方案，為老人“量身定制”改造方案，按照每戶不低于3000元標準，累計為7039戶經濟困難的高齡、失能（失智）老年人家庭實施了適老化改造。

5. 蘇州市：印發《蘇州市智慧社區建設試點工作方案》

12月26日，市民政局、政法委、網信辦、發改委、工信局等十部門共同制定《蘇州市智慧社區建設試點工作方案》，按照智慧城市和現代社區的發展要求，建設便民惠民智慧服務圈，提供線上線下融合的社區治理、公共服務、生活服務及智能小區等服務。到2024年全市將基本構建起網格化管理、精細化服務、信息化支撐，具有蘇州特色并在國內領先的智慧社區建設新模式。

6. 徐州市：全面推進適老化改造 提升居家養老“幸福感”

12月初，試點將適老化改造與家庭養老床位并軌實施，實行“三入戶”，即：適老化改造入戶、智能化應急保障設備入戶和專業護理服務入戶。徐州市就采取政府補貼的方式，先后對近萬戶困難老人家庭開展適老化改造，補助金額由最初的每戶1000元到1500元，再增加到每戶3000元，根據實際情況每年補助都有不同的變化。改造服務對象也由原來的困難老人家庭逐步拓展為：家庭成員有失能失智或重度殘疾老年人家庭；計劃生育特殊困難的老年人家庭；分散供養的特困老年人家庭；年滿60周歲以上烈士配偶、父母、子女家庭；建設家庭養老床位家庭；各縣（市、區）認定有改造需求的其他老年人家庭，改造受益群體逐年擴大。下一步，徐州市將進一步制訂完善家庭適老化建設標準及規范，到2025年，新增完成居家適老化改造家庭1萬戶以上，進一步提升老年人居家生活的安全性、便捷性和舒適性。

7. 常州市：新北區獲評省智慧健康養老創新基地

11月25日，新北區智慧健康養老領域創新基地獲評江蘇省智慧健康養老創新基地，全省僅2家。新北區目前老年人口有13.3萬，約占總人口22%。近年來，該區高度重視健康養老工作，陸續出臺一批政策措施，全面建成以居家為基礎、社區為依托、機構為補充、信息為輔助，功能完善、服務優良、覆蓋城鄉的多層次養老服務體系。結合大健康產業規劃，新北區在三井街道打造國際健康養老產品展示中心，形成養老服務特色街區；依托薛家鎮生命健康產業園，打造智慧健康養老產業集聚區。目前，全區形成涵蓋萬家安、樂匯老、新博、貝慈等為主的養老服務圈，以豐臣國際、道生中心為核心的大健康產業商圈，由恐龍園、新區公園、小黃山景區等組成的綠色康養生態圈。新北區全力打造15分鐘養老服務圈，已建成養老機構16家、日間照料中心10個、標準化居家養老服務中心83個、中央廚房4個、助餐中心（點）66個，持續為2400余戶困難老年人進行家庭適老化改造。同時，該區堅持優化升級智慧養老應用場景，形成老年人基礎數據庫、呼叫中心、機構養老管理系統等“一庫一中心N系統”，形成標準化數據流程，統一標準服務，實現對所有養老機構的智慧化全程監控。

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2. 廣東省：已與10省市區建立旅居養老合作關系

1. 深圳市：深圳市首家老齡智慧科技產業園面向大灣區正式運營

9月，深圳市老齡智慧科技產業園面向大灣區正式運營。該產業園位于深圳八卦嶺，利用原家居市場中心產業空間改造而成，是深圳市首家以養老服務全周期全產業鏈作為核心競爭力的銀發經濟科技產業園，主要由老年大學區、科技創新區、老年人能力評估中心區、老齡智能科技產品直播展銷區等組成。園區總部中心占地1萬平方米，聯動產業空間達5萬平方米，集產品研發、生產、交易、展示等功能于一體。

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三、 珠三角片區

11月15日，第八屆中國國際老齡產業博覽會（廣州）上，廣東、湖南、重慶、四川、貴州、陜西六省市民政廳（局）共同簽署旅居養老合作框架協議。這是繼廣東與遼寧、吉林、黑龍江、江西、廣西五省區旅居養老合作行動后的又一次拓展。未來，11省市區將攜手打造縱貫南北、橫跨西東的“候鳥式”旅居養老新模式。根據合作框架協議，六省市將在建立旅居養老產業合作機制、推動旅居養老產業務實合作、推進旅居養老服務市場健康發展等方面開展緊密合作。各省市區將發揮在生態、氣候、環境、文化、資源等方面的互補優勢，以提高養老服務供給質量為核心，以旅居康養為重點，以市場化運作為手段，鼓勵養老社會組織、養老服務企業等積極參與，共同打造旅居養老新業態，推動養老服務事業與產業高質量協同融合發展。

3. 廣州市：居家養老滿意度超96%，政府獎補與服務質量掛鉤

10月31日，針對居家養老服務的績效考評問題，市民政局答復稱，廣州已建立全市社區居家服務項目年度評估制度。據悉，廣州市將項目評估結果作為政府購買服務、資助補貼、服務機構等級評定的主要依據，并向社會公示。作為深化“放管服”改革的一部分，廣州支持社會力量參與居家養老服務，給予創辦補貼、運營補貼、星級評定補貼、醫養結合補貼、公益創投資助等扶持政策。目前，全市98%居家養老服務綜合體、97.5%長者飯堂、95%家政養老服務由社會力量提供。廣州設立了市居家養老服務專線電話，以及咨詢及投訴管理話務系統，由專人受理跟進市民對社區居家養老服務相關的咨詢、投訴、建議。今年1-7月，累計受理市民11例投訴、28例建議、1.5萬余人次咨詢，處理率100%。隨著廣州“居家寶”APP上線運行，全市社區居家養老服務機構在開展居家養老上門服務時，均須在統一平臺上進行服務記錄，更公開、更高效。醫養結合是居家養老的重要一環。廣州所有街鎮頤康中心均與基層衛生醫療機構建立醫養結合合作關系，通過家庭醫生簽約、定期巡診、護理站服務等形式，為社區居家高齡、失能失智及行動不便的老年人提供基本醫療、護理服務。截至去年年底，全市65歲及以上常住居民家庭醫生簽約人數88.28萬人，占老年人口68.84%。近期，廣州市對1700余名居家養老服務對象進行滿意度回訪，其中居家上門服務滿意度達96.65%，助餐配餐服務滿意度達95.01%。

四、?川渝片區

1. 重慶市：做好“雙試點”，搶占“旅行+養老”萬億市場

10月12日，《國務院關于同意在天津、上海、海南、重慶暫時調整實施有關行政法規規定的批復》發布。批復稱，允許在上海、重慶設立外資投資的旅行社，可從事大多數地區的出境游；允許在天津、海南、重慶放寬外資捐資舉辦非營利性養老機構。這是我國在重慶等地開展服務業擴大開放綜合試點的落地之舉。本次批復中，重慶是全國唯一獲得“雙試點”的省市。中國旅游研究院長江旅游研究基地首席專家、重慶市旅游經濟發展高級顧問羅茲柏認為，這兩個政策利好可以“鏈接”起來看，即：吸引外資做大做優“旅游+養老”消費大市場。

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3. 成都市：錦江區創新“133”智慧養老服務體系?

2. 成都市：探索“物業+養老”融合模式

11月24日，成都市物業公司因地制宜利用小區物業用房設立養老服務站點，社區養老服務綜合體與周邊物業加強整體聯動，物業企業為老年人提供“閑時間”服務。近年來，四川省成都市探索“物業+養老”服務，取得良好成效。就近就便設立小區養老服務站點。物業公司通過引進養老服務企業的專業護理團隊入駐，依托物業公司自有人力資源培訓孵化養老服務人才隊伍，提供生活照料、文化娛樂等居家養老服務。成都市天府新區紅豆家園物業利用350余平方米的閑置空間開展“物業+養老”綜合服務。武侯區部分物業通過入股醫養中心，為小區業主提供保健康復、心理慰藉等服務。推動小區物業與社區養老服務綜合體有效協同。物業公司與社區養老服務綜合體聯動，高效精準對接養老服務供需雙方，向社區養老服務綜合體轉介引流。武侯區花甲社區養老服務綜合體與周邊物業合作打造“社區養老服務聯盟”，讓社區老年人就近享受專業養老服務。

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11月9日，為有效應對轄區人口老齡化、全力推動老齡事業高質量發展，成都市錦江區打破原有養老服務靠財政拉動的投入機制，變“政府主唱”為“多元參演”，創新構建“提升1個智慧養老平臺、優化3種有效供給、滿足3類有效需求”的“133”智慧養老服務體系，暢通數據信息收集渠道。將養老服務綜合平臺接入“智慧錦江”城市運行中心，創新增加居家照護和安全、社區照料、機構監管等功能模塊，整合街道社區養老顧問、專業機構養老從業人員、社工志愿者等多元力量，通過上門服務、關愛巡訪等方式，運用“頤養錦江”APP實時采集老年人需求、更新服務數據等，實現養老服務數據動態管理。積極探索新時代超大城市中心城區智慧養老新路徑，推動養老需求從生存型向發展型轉變，初步實現養老服務領域供給與需求平衡，成功入選國家智能社會治理實驗特色基地（養老），成為四川省唯一入選區縣。

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1.3. 北京城投：北京城投健康悅之府國際退休村開園

11月初， 北京城投健康舉辦品牌升級發布會，會上宣布其旗艦養老品牌悅之府國際退休村開園。關于品牌升級,北京城投健康將通過產業數字化,以數據推動發展,提升中國養??業的管理?平和服務能力，為每一位長者定制并調整方案。關于悅之府，這是北京城投集團耗時三年打造的智慧化、國際化健康養老項目，通過引入國際先進的退休村社區模式Retirement Village，打造了以養老社區、康復中心、健康產品為核心的三大板塊康養生態鏈。

一、 企業動態

1.1. 華潤集團：華潤置地與深圳健康養老學院達成戰略性合作

1. 綜合性集團

12月3日，華潤置地全年齡段、全產業鏈康養品牌悅年華通過官方微信發布，當日，在由深圳人社局舉辦的“南粵家政”工程促進就業深圳啟動儀式現場，華潤置地旗下的華潤（深圳）有限公司與深圳健康養老學院簽訂戰略合作協議。消息指出，雙方將共同致力于推進粵港澳大灣區人才教育、產學研基地建設，并通過建立互利共贏的戰略合作伙伴關系，共同推動粵港澳大灣區乃至中國康養事業的發展。據了解，華潤置地與深圳健康養老學院將展開全面合作：參考南京鐘山學院模式，進行人才培養，推進職業技能等級鑒定資質，共建“粵港澳大灣區養老服務標準化研究院”，合作共建雙元制學歷教育，工作流程植入課程。

1.2. 中鐵集團：中鐵?春臺正式開園，打造一站式退休生活解決方案

11月1日，中國中鐵旗下千畝田園CCRC康養社區中鐵?春臺開園慶典在成都隆重舉行。中鐵文旅健康產業公司及相關公司的部門領導、專家蒞臨現場。中鐵?春臺是中國中鐵在西南地區投建的首個城市田園CCRC康養旗艦社區，占地面積約1100畝，總投資13億元，總建面約16萬平方米，總共700余套房間及340個床位，周邊緊鄰清水河生態公園、摸底河、望叢祠，自然環境與配套設施建設規劃適宜康養生活。結合分級養老實行醫養結合模式，打造涵蓋田園養老、智慧安居、醫療健康、生活保障、文化娛樂、居民自治等方面的六大服務體系，滿足老人“康、養、食、娛、居”等不同需求，實現一站式退休生活解決方案。

1.4. 中信集團：中信銀行打造銀行業首個養老金融規劃人才隊伍

中信銀行啟動養老金融規劃人才隊伍培養項目，這是銀行業首個專注于客戶養老金融需求的專業服務隊伍。據悉，養老金融規劃人才隊伍是中信銀行“幸福+”養老金融服務體系的重要組成部分，該服務體系包括“六個一”：一個賬戶、一套產品、一個賬本、一套服務、一支隊伍、一份報告，旨在深度認知居民養老金融行為，洞察居民養老金融心理賬戶，提升養老金融服務品質，解決居民養老痛點和難點。中老年人作為整個社會經濟水平最高的人群，對于養老金融產品的需求正在不斷攀升，但受限于金融知識的匱乏，他們很難選到契合自己需求的金融理財產品。中信銀行打造養老金融規劃人才隊伍，既能夠從專業角度為中老年人做出規劃和建議，也能帶動整個銀行業養老金融服務能力的提升。

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2.1. 萬科物業：發布《空巢老人物業服務指南》，關注老人安全陪伴服務

2. 地產系集團

10月13日，深圳市物業管理行業協會聯合萬科物業發布《空巢老人物業服務指南》。報告顯示，老年人的物業服務需求隨年齡段的改變而不同，基礎生活、健康、安全保障類需求隨年齡增加有所提升，外出社交活動需求則有所下降。其中，空巢老人的居家安全最受關注，“有緊急事項可以一鍵呼叫管家”服務的需求高達64.4%，最為迫切；對于基礎設施維修和管家陪伴服務的需求也較為強烈。解決空巢老人的陪護難題，是住宅物業亟需關注的服務缺口。“一鍵呼叫”服務能夠在老人摔倒時為后續就醫提供及時幫助的功能，為后續維修、陪伴等服務搭建較好的溝通渠道，是未來提升物業服務的發力點。如何做好呼叫和配套服務的高效銜接，是居家場景下養老護理工作的重點和難點，需要進一步打通物業和介護的聯動關系。

3.1. 大都會人壽：推出360 Future家庭養老解決方案

12月13日，圍繞居家養老的核心場景，大都會人壽結合對當前家庭養老痛點的洞察，針對不同客戶的多元化需求推出360Future家庭養老解決方案，從健康護理、財務保障、養老關懷、適老設計等方面入手全方位、多維度解決居家養老困境。 360Future家庭養老解決方案提供兩代人可共享的醫療、康養、安居等一站式家庭養老關懷服務，緩解客戶沉重的家庭照料壓力，幫助老人享受安逸、舒適、自由的理想式晚年生活。 居家養老作為國內老人的主流養老選擇，正在成為保險企業布局的重點。今年以來，中國平安、中國太保、工銀安盛人壽等險企紛紛在居家養老賽道開始布局發力。此次大都會人壽推出一站式家庭養老關懷服務，滿足不同老年用戶的多元需求，能夠豐富居家養老解決方案的供給，為這一賽道注入新活力。

3.3. 中國太保：推出兩款家醫新品，助力構建“一老一小”健康保障體系

10月21日，中國太平洋保險公司旗下的醫療健康服務品牌“太醫管家”，推出兩款家醫產品——“百歲蘭守護卡” 和“寶貝好成長卡”。其中，“百歲蘭守護卡”可以為老人提供綜合健康風險評估、分析及建議，健康輔導課程，在線問診開藥、視頻問診等定制權益，幫助老人做好主動健康管理，避免謠言誤導，管好小毛小病。目前，以中國太保、平安保險、眾安保險為代表的保險公司憑借天然優勢，圍繞“綜合金融+醫療健康”的核心發展戰略，深挖平臺價值，已相繼推出創新家醫類產品，在滿足老年客群健康保障需求的同時，也為企業開辟新的增長曲線。

3.? 保險系集團

3.2. 工銀安盛人壽：發布專業養老服務品牌“盛華年”

11月10日，工銀安盛人壽保險有限公司（下稱“工銀安盛人壽”）正式推出以“照護、家庭、嚴選”為特色的專業養老服務品牌“盛華年”。盛華年”以家庭醫生、照護服務為核心，具體包括健康咨詢、健康管理、居家照護三大板塊共27項服務內容，其中大部分服務內容支持被保險人與其家人共享，可幫助長者安享銀發人生、減輕家庭養老負擔。全部服務內容可通過線上便捷發起，并由工銀安盛康養管家團隊對接，提供個性化專屬服務。

3.4. 中國平安：發布居家養老品牌“平安管家”

9月底，中國平安發布居家養老服務品牌“平安管家”。平安理想養老之家將通過“三位一體的養老管家”、“10大服務場景”和“1套監督體系”，提供養老解決方案，將覆蓋智能化、生活助手和醫生管理三方面。目前，平安管家已經完成8大場景、300余項服務的構建，覆蓋全國30余個主要城市。已有超過1萬名客戶獲得居家養老增值服務資格，超過3000名客戶開啟服務體驗。“保險+居家養老”，拓展了保險業的養老服務場景，面向的養老人群更為廣泛。一站式管家系統覆蓋居家養老各場景和功能需求，平安的金融實力和線上、線下的醫療健康網絡與專業化的市場力量相結合，有利于為家庭照護難題的解決提供服務保障，助力健康養老服務高品質發展。

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4.2. 天貓健康：發起“助聽行動”，首小時助聽器訂單金額

增長1400%

11月11日，天貓健康聯合摯聽、復聰等專業助聽器品牌，以及中國社會福利基金會、阿里巴巴公益和阿里健康公益發起“助聽行動”。“助聽行動”旨在通過線上線下聽力檢測咨詢和科普傳播，呼吁關注老人聽力問題，幫助老人找到專業靠譜的聽力解決方案。目前，天貓健康在淘寶APP開通了“助聽行動”頁面，由國家認證的聽力師在線為全國老人提供專業聽力檢測咨詢服務。今年以來，助聽器行業多個創新企業獲得融資，阿里、騰訊等互聯網巨頭也相繼發力。越來越多企業入局或發力，在加速助聽器產業革新的同時，也明顯推動了助聽器市場教育的普及和在聽障老人中的滲透。

4.康養原生企業

4.1. 同仁堂：擬投資1.9億元入局保健酒

12月中旬，同仁堂公告稱，公司董事會同意與楚園春酒業、棲鳳生態、京宜生物簽署協議，預計向京宜生物投資不超過1.9億元取得其51%股權。董事會將此次投資視為補充公司藥酒業務產能的重要舉動，認為此舉有助于公司向食品酒業務延伸，符合公司戰略定位和發展目標。據天眼查顯示，京宜生物現為湖北楚園春酒業有限公司的全資子公司，楚園春酒業是一個以白酒、黃酒生產銷售為主的食品加工企業。保健酒是酒藥結合的全新酒品，屬于普通白酒的延伸，以具有飲酒習慣的中老年男性為主要消費人群。在人口老齡化趨勢加深的背景下，保健酒行業仍有著極大的發展空間。同仁堂入局保健酒領域，既是基于自身中醫藥業務領域的優勢延伸，也表明對這一賽道的看好。

5.其他企業

5.1. OPPO：發布首個家庭智能健康監測儀概念產品OHeath H1

12月19日，在OPPO INNO DAY 2022上，健康業務品牌OHealth發布首個家庭智能健康概念產品OHealth H1。基于OPPO自研技術，OHealth H1實現了醫療級精度的體溫、心電、心率、血氧、心肺音、睡眠六大健康體征數據監測。在安第斯智能云的賦能下，用戶通過OHealth APP能夠實現家庭健康數據綜合管理、遠程聽診與視頻問診等遠程醫療。OPPO稱，第一代產品預計在2023年末正式量產上市。隨著老齡化趨勢加深，加之疫情影響下大眾健康意識提升，越來越多的消費者開始關注居家健康管理與疾病主動預防的相關產品應用，許多科技企業也開始入局健康管理與遠程醫療賽道。此次OPPO推出的概念產品，其功能與運動手環等智能穿戴設備有類似之處，主打醫療級精度，延伸遠程醫療應用。未來，智能設備將成為健康數據管理的首要入口，但也需要協調更多專業力量，提供預警、診斷、調理等一系列服務。

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二、 金融動態

1. 養老目標基金規模近950億元，養老FOF產品持續上新加速搶灘

12月1日，中國證券報消息，Wind數據顯示，截至11月30日，全市場共有206只養老目標基金，其中11只基金仍處于募集期。目前，已成立的養老目標基金整體規模約為947.51億元。54家公募機構參與養老目標基金布局。交銀施羅德基金、興證全球基金、匯添富基金、南方基金的管理規模位居前列，旗下養老目標基金規模分別為164.04億元、96.44億元、76.28億元、65.05億元；另外，華夏基金、嘉實基金、工銀瑞信基金、南方基金旗下的養老目標基金數量較多，均超過8只。

2. 首款特定養老儲蓄產品開售：整存整取50元起存，利率可達4%

11月24日，我國首批特定養老儲蓄試點正式啟動，工農中建四大行在廣州、青島、合肥、西安、成都5個城市正式開售特定養老儲蓄產品。試點產品包括整存整取、零存整取、整存零取三種類型，涵蓋5年、10年、15年、20年四個期限。特定養老儲蓄產品利率可達4%，利息不可轉存。起存金額方面，整存整取、零存整取、整存零取的起存金額分別為50元、5元、1000元。儲戶可以直接使用養老金賬戶購買試點產品，在單家試點銀行試點產品存款本金上限為50萬元。我國中老年人偏好儲蓄養老，對養老金融產品的需求不斷釋放。特定養老儲蓄產品可以直接使用養老金賬戶購買，享受稅收優惠，收益優勢明顯。收入是消費的基礎，第三支柱養老金融產品供給日益豐富，滿足中老年人群多樣化養老需求，豐富老年人的養老收入，有益于提升老年人支付能力，從而助推銀發經濟發展。

5.2 螢石網絡：布局養老市場，推出居家跌倒檢測看護套裝

12月初，海康威視子公司螢石網絡推出居家跌倒檢測看護套裝，套裝內搭配有1臺螢石云臺攝像機C6Wi-4MP和2臺跌倒檢測雷達探測器，可以聯合檢測跌倒，提高識別精準度。針對較為隱私的浴室或廁所等場景，套裝內的跌倒檢測雷達探測器則能做到跌倒檢測的同時保護老人隱私。當服務檢測到老人姿態異常，會通過智能語音電話或者短信形式快速通知用戶，做到7*24小時守護。此外，該服務還聯合眾安保險，向購買服務的用戶贈送保險，以更好的保障老人和用戶的權益。 作為家用安防領域的細分龍頭，螢石網絡主打智能家居攝像頭，從智慧安防逐步構建起智能家居生態體系。此次推出老人居家跌倒檢測看護服務，既表明面向老人的智能照護市場正被越來越多科技類公司關注，也意味著智能家居與智慧養老及居家適老化改造緊密結合將成為一大趨勢。

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三、 融資動態

1. 新加坡健康科技初創公司Aktivo獲1000萬美元A輪融資

12月21日，新加坡健康科技初創公司Aktivolabs日前宣布，獲得一筆1000萬美元的A輪融資。Aktivo通過量化健康來延緩慢性病發作，主要借助智能手機和可穿戴式設備幫助用戶預測和預防慢性疾病，同時協助保險公司與企業合作開發健康追蹤衡量產品。除東南亞地區外（新加坡、菲律賓、馬來西亞、印尼、越南、泰國），Aktivolabs的服務也覆蓋到我國的港澳臺以及日本、澳大利亞、印度、阿聯酋。

2. 醫學營養品牌瑪士撒拉獲得數千萬元A輪融資

12月16日，瑪士撒拉（上海）醫療科技有限公司（以下簡稱“瑪士撒拉”）完成由峰瑞資本獨家投資的數千萬元A輪融資，主要用于產品研發、市場拓展以及人才引進。瑪士撒拉是于2012年創立的醫學營養食品研發企業，自我定位為中國醫學營養的開拓者。在《圣經》中，“瑪士撒拉”是最長壽的人，創始人唐黎明希望通過提供專業的營養產品，幫助國民健康長壽。目前，公司已發展出特醫食品、營養強化食品、面向糖尿病人群的DGI食品以及控能食品四條業務線。

3. “糖友飽飽”完成數千萬元A+輪融資

12月14日，“糖友飽飽”于近期完成數千萬元A+輪融資，由星陀資本投資，棕櫚資本擔任獨家財務顧問。糖友飽飽創始人朱水旺表示，本輪融資將用于業務拓展、產品研發和數據系統建設。糖友飽飽是國內首家專注糖尿病細分領域的低碳水食品品牌，產品線覆蓋全系列低碳水主食和烘焙類零食。隨著年齡的增長，糖尿病患者的發病率會逐漸增高。許多中老年患者對于低碳水食品有需求，但同時，并不是所有無糖食品都適合病人食用，針對糖尿病的營養配方食品并不多。糖友飽飽獲得幾輪融資，說明了投資人對功能性控糖食品賽道的看好，也將助推功能性控糖食品進一步發展。

11月22日，穿戴醫療健康算法和解決方案提供商深圳啟脈科技有限公司完成千萬元天使輪融資，本輪融資由智深創投、灣興創投等投資。本輪融資資金將主要用于產品研發、市場拓展以及團隊擴充。“啟脈科技”于2018年4月在深圳成立，是一家專注醫療健康算法的高科技企業，面向全球老年人群、慢性病患者及健康人士對院外醫療健康服務的需求，為可穿戴設備商、行業客戶和醫院等提供專業的醫療健康算法和數據服務。

5. 深圳醫療健康算法企業“啟脈科技”獲千萬元天使輪融資

4. 方舟健客擬沖刺港交所，三年半累虧超7億

12月8日，方舟健客以方舟云康控股有限公司為主體，向港交所提交上市申請。成立于2015年的方舟健客，是目前國內最大的在線慢病管理平臺。招股書顯示，方舟健客2021年收入17.59億元，同期增長51.6%；截至2022年6月30日止六個月的收入為9.93億元，同期增長30.6%。收入主要來源于三大業務，即綜合醫療服務、線上零售藥店服務和定制化內容及營銷解決方案。雖然近年來方舟健客的營收和毛利逐年增長，通過“醫帶患”方式實現較高付費轉化率，但營銷成本也不斷走高，2019年至2022年上半年累計虧損約7.35億元。根據衛健委數據，我國有超過1.9億老年人患有慢性病。而慢病往往難以痊愈，需要長程的治療和健康管理。雖然健康管理行業的商業模式還未成熟，長期虧損也讓市場預期較低，但后續隨著人口老齡化趨勢的發展和行業進步，健康管理理念將在消費者中得到認可，助推健康管理平臺持續發展。

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美國養老地產的主流投資商是REITs。養老/醫療地產類的REITs公司大多成立于上世紀70-80年代，大型REITs公司擁有的物業數量可達600多處，其中，80-90%的物業都是自有的，其余物業通過與運營商或其他投資人合作發起的私募基金平臺持有。總資產規模可達百億美元以上，但員工卻只有一兩百人，屬于典型的資本密集型企業。REITs公司主要通過兩種方式來運營旗下物業，一是凈出租模式，二是委托經營模式。在凈出租模式下，REITs公司把養老/醫療物業租賃給運營商，每年收取固定租金費用（養老社區的毛租金收益率通常是物業價值的8-12%，根據CPI指數向上調整），而所有直接運營費用、社區維護費用、稅費、保險費等均由租賃方承擔。在委托經營模式下，REITs公司將旗下物業托管給運營商，運營商每年收取相當于經營收入5-6%的管理費，但不承擔經營虧損的風險，也不獲取剩余收益；所有的經營收入都歸REITs公司所有（美國養老社區每單元的經營收入約為3000-4000美元，是租金收入的3-4倍），所有的經營成本也由REITs公司負擔，相應的，REITs公司獲取租金及經營剩余收益，承擔大部分經營風險。

由于凈出租模式下，REITs公司的風險最低、收益最穩定，所以，為降低資金成本，傳統上REITs公司的大部分物業采用凈出租方式運營，少部分物業采用委托經營模式運營。結果，即使是在金融海嘯背景下，多數養老地產REITs公司仍能提供穩定的分紅收益，從而打通了周期低谷中的融資通道。

“切”走了租金收益和一部分經營收益的REITs公司，憑借收益的穩定性，為養老地產市場提供了低成本的長期資金。有鑒于此，我們認為國內養老地產的發展要想獲得長期資金的支持，也必須切割出穩定收益的部分，以滿足保守型長期投資人的需求。

“多元化的投資+低成本融資”，推動了HCP規模的快速膨脹，并獲得了低谷中的擴張能力。HCP（HCP.N）作為全美最大的養老地產REITs公司，HCP強調投資渠道與投資類型的多元化，提出了5×5的投資模式，即，采用5種投資渠道（出租型物業、投資管理平臺、開發和再開發、債權投資、DownREITs）投資于5類資產（養老社區、生命科學物業、醫療辦公樓MOB、專業護理機構的物業、醫院物業）。

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HCP有5種投資渠道，分別是直接持有出租型物業、通過投資管理平臺的地產基金持有物業、通過參與開發和再開發環節獲取物業、通過債權投資方式獲取物業、以及通過傘型REITs的份額換取物業（DownREITs）。

HCP直接持有的573處出租型物業，主要采用出租模式運營。其中，199處自有養老社區總值35.75億美元，2010年末平均入住率86%，每個單元的月租金收入為1140美元，全年合計貢獻租金收入3.34億美元，三大運營商Emeritus、Sunrise和Brookdale分別貢獻了總收入的10%、8%和5%；其他醫療專用物業合計貢獻租金及經營收入7億美元。截至2010年底，HCP共發起了四個合伙型私募基金，約占有20-35%的權益，并以其為投資管理平臺合計持有99處物業。HCP作為基金發起人，負責日常管理及投融資工作，并獲取基金管理費和超額收益的業績提成。2010年基金平臺的分配收益和管理費收入合計5400萬美元。

HCP較少直接參與養老社區的開發和再開發工作，但在其他醫療地產領域，如生命科學實驗樓或醫療辦公樓，如果預租率能夠達到50%以上，HCP就會適度參與開發。總體來說，其土地儲備及在建物業的總值不超過資產總額的5%。在債權投資上，HCP在金融海嘯中投資持有了一些養老/醫療地產公司的債券。作為主要的債權人，HCP在后來的債務重組過程中獲得了低谷收購的好機會，如2010年收購HCR MonorCare時，就利用了自身的債主地位（此前，HCP持有HCR MonorCare價值17.2億美元的債務）。截至2010年底，其持有的20億美元債權投資，為公司貢獻了1.6億美元的利息收益。

在美國，大型REITs公司通常都會構建傘型結構，即通過REITs子公司的非管理份額來換取其他公司的物業資產。以份額換資產的好處在于這是一個雙贏的過程，對于資產出售方來說，在份額變現前他可以延遲納稅，并分享在此期間資產升值的收益；而對于REITs公司來說，它可以降低收購成本，并避免母公司股權被過分稀釋。過去幾年中，HCP通過DownREITs方式換購了約10億美元的物業資產。

多元投資推動了公司規模的快速擴張，但資產擴張的背后更是得益于便利的資本市場融資通道。僅2010年一年，HCP就在6月、11月和12月進行了3次股票市場增發，總融資額達25億美元。2011年1月，HCP又發行了總額24億美元的無抵押票據融資，其中：2014年到期、利率2.70%的優先票據融資4億美元，2015年到期、利率3.75%的優先票據融資5億美元。

2021年到期、利率5.375%的優先票據融資12億美元，2041年到期、利率6.75%的優先票據融資3億美元。四種票據的加權平均期限達到10.3年，而融資成本僅為4.83%，低于2010年末公司加權平均的利率成本6.19%，從而使總利率成本下降約0.5個百分點。在資本市場的融資支持下，2010年底公司133億美元的總資產中，凈資產達到81.46億美元，總負債率僅占39%，有息負債46.46億美元，其中僅12億美元為抵押貸款，其余33億美元均為無抵押票據，債券融資占有息借款總額的70%（2011年1月成功發行四種票據后，債券占比進一步提高，利率成本也進一步降低）。暢通的融資渠道支持了公司的低谷擴張。

2010年，HCP以61億美元總價收購了私募股權投資基金凱雷（Carlyle Group）旗下養老地產投資兼運營商HCR MonorCare的全部物業，成為當年養老/醫療地產領域的最大收購案。61億美元的收購總價中，現金支付35.3億美元，承債17.2億美元（承接此前HCP對HCR MonorCare的債務投資額），股票支付8.52億美元。2010年，HCP還以8.6億美元總價收購了投資管理平臺上25處物業中由機構投資人持有的65%權益，成為金融海嘯中的大贏家。

HCP的大部分物業采用凈出租模式運營，經營業績十分穩定。2010年底，HCP直接擁有的養老社區及其他醫療物業資產總投資成本105億美元，直接貢獻了10.4億美元的收入和8.8億美元的毛利潤（毛租金收益率10%，凈租金收益率8.4%）；再加上投資管理費、融資租賃收入和貸款利息收入，2010年總收入12.25億美元。成本方面，在凈租賃模式下，公司僅有148名員工，直接經營成本僅占總租金收入的20%，另有相當于總收入8%的一般管理費（不含折舊攤銷）和相當于總收入23%的利息費用，剔除上述必需支出后，2010年的凈經營現金（FFO）為6.2億美元，相當于總收入的50%，過去5年平均的凈經營現金回報率（凈經營現金/凈資產）為9.7%。在豐厚現金流的支撐下，公司連續第26年提高每股紅利額，使股息收益率維持在5%左右。2010年，HCP股東的總回報率（分紅收益＋資本利得）達到27.5%，過去5年（2006-2010年）的年均回報率為12.6%，過去10年（2001-2010年）年均總回報率為16.5%（圖1）。

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適度的委托經營比例能夠提高回報率，但若這一比例過高則將導致資金成本優勢的喪失，Ventas力求在凈租賃與委托經營模式間求得平衡結果，其風險和收益都略高于HCP，相應地，其在債權市場的融資成本略高，但在股票市場的表現卻更好。Ventas（VTR.N）于1983年成立，截至2010年末在美國43個州和加拿大2個省擁有602處物業，是全美第二大養老/醫療類REITs公司，運營物業包括240處養老社區、135處醫療辦公樓（MOB）、40家醫院物業、187處專業護理院物業。其中，全資擁有的物業資產538處，通過與運營方成立的合資公司控股6處醫療辦公樓，通過與第三方投資人合資組建的私募基金平臺控制著58處醫療辦公樓（Ventas在這些基金中的份額在5-20%之間）。

與HCP以出租為主的運營方式不同，Ventas旗下1/3的養老社區采用委托經營方式，如全美第二大養老社區運營商Sunrise就托管了其中79處養老社區（托管期30年，平均托管費為年收入的6%）。在這一模式下，作為物業持有人的Ventas除了能夠獲取租金收益外，還從客戶處收取全部經營收入（包括生活服務和醫療服務的收入，平均每單元的月收入可達3000-4000美元，是租金的數倍）。結果，盡管Ventas的資產規模不到HCP的一半，但收入規模卻與之相當：57億美元的總資產，不僅貢獻了5.4億美元的租金收入，還貢獻了4.5億美元的經營收入，收入與總資產之比達到0.15倍，是HCP的兩倍。顯然，委托經營模式提高了Ventas整體的收入規模，但也由于對成本費用的承擔而降低了利潤率、提高了經營風險：凈出租模式下，所有的直接經營成本、虧損風險都

由運營方承擔，物業所有方只收取固定租金收益，毛利潤率可達80%以上；但委托經營模式下，運營方只收取固定比例的管理費，物業所有方承擔所有直接經營成本、虧損風險，因此毛利潤率降到30-40%水平，并承擔金融危機中的業績波動。就Ventas而言，由于其物業組合中2/3的養老社區采用租賃模式，1/3采用委托經營模式（其他醫療辦公物業均采用租賃模式），所以，員工人數略多，達到263人，是HCP員工數量的1.8倍，毛利潤率則降至69%水平，低于凈租賃模式下80%以上的毛利潤率。剔除一般管理費和利息費用后，2010年Ventas的凈經營現金（FFO）總額達到4.54億美元，凈經營現金約相當于公司總收入的45%，略低于HCP；但由于委托經營模式下的收入與總資產之比較高，所以，5年平均的凈經營現金回報率達到22%，是HCP的兩倍。不過，高收益總是與高風險相伴，由于承擔了更多的經營風險，所以Ventas的信用評級為BBB-，較HCP的BBB評級低一級，處于投資級的邊緣。較低的評級限制了公司的發債融資能力，在其29億美元的有息借款中，債券融資的比例約為50%，低于HCP 70%的債券融資比例，且加權平均的利率成本則達到6.4%，高于HCP。未來，如果風險進一步上升，公司將失去投資級評級和債券市場的低成本融資能力。所以，適度的委托經營比例能夠提高回報率，但過高的委托經營比例將導致資金成本優勢的喪失，Ventas需要在凈租賃與委托經營模式間求得平衡。

租賃與委托經營模式平衡的結果，就是Ventas的風險和收益都略高于HCP，相應的，其在債權市場的融資成本略高，但在股票市場的表現卻更好。2010年，Ventas的股東總回報率為25%，過去5年（2006-2010年）年均回報率18.4%，過去10年（2001-2010）年均回報率30.2%，2010年被評為10年來表現最好的上市公司。高估值下，與債券融資相比，Ventas更傾向于換股收購的擴張路徑。過去一年中，Ventas公布的收購總額達到110億美元，其中，60%以股票支付。2010年10月，Ventas宣布以31億美元收購私人股權投資基金Lazard Real Estate Partners旗下養老地產運營商Atria的118處物業，其中以普通股支付13.5億美元，現金支付1.5億美元，承債16億美元。2011年2月，Ventas又宣布收購全美第四大養老/醫療地產REITs公司Nationwide Health Properties（NHP）及其旗下的600處養老/醫療物業（Atria是第四大運營商，而NHP則是第四大REITs投資商）。74億美元的總收購價中，54億美元將以換股形式完成，其余部分以承債方式完成。目前，Ventas持有的物業總數已達1300處，物業總市值達到230億美元，由100家全

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國性或地區性養老/醫療地產運營商管理，從而成為全美最大的養老/醫療地主。

“租賃+委托經營”的平衡、以及收益分享模式下對運營商的吸引成為HCN趕超HCP和Ventas的主要工具。

HealthCareREITs（HCN.N）于1970年成立，最初投資于專業護理院，后拓展至養老地產領域，是全美第三大養老/醫療類REITs公司。截至2010年末，公司物業總投資額90億美元，在684處物業中擁有權益，包括303處養老社區、180家專業護理院的物業資產、31家醫院的物業資產、163處醫療辦公樓（MOB）和7處生命科學實驗樓，物業總值140億美元。

與Ventas相似，HCN也在努力拓展委托經營的空間。區別在于HCN更樂于通過共同構建物業組合的方式來激發運營商的管理積極性。2010年9月，HCN與家族企業Merill Garden成立合資公司，其中，HCN貢獻13處物業和2.55億美元現金，而Merill Garden貢獻25處物業及其負債，構成一個總值8.17億美元的物業組合，HCN在其中占有80%權益，Merill Garden占20%權益，在此基礎上，HCN再與Merill Garden簽定委托管理協議。在新的框架下，Merill Garden獲取了管理費收益和20%的經營收益，而HCN則獲取了80%的經營收益。HCN不斷復制這一合作模式，分別與運營商SilveradoSenior Living、Senior Star Living合資，構建了一個擁有18處物業、總值2.98億美元的資產組合（Silverado在照顧有記憶功能障礙的老人方面有豐富經驗，組合中HCN占95%權益，Silverado占5%權益并托管該物業組合），以及擁有9處物業、總值3.6億美元的資產組合（HCN貢獻2處物業和1.52億美元現金，占90%權益，Senior Star貢獻7處物業和相關負債，占10%權益并托管該物業組合）。2011年，HCN又與Benchmark Senior Living共同構建一個擁有34處物業、總值8.9億美元的資產組合（HCN占95%權益，Benchmark占5%權益并托管該物業組合）；近期，HCN還考慮將2006年從高端養老社區運營商Brandywine Senior Living手中收購來的19處物業也改組為合資運營模式，給予Brandywine一定的權益份額。新框架下，HCN計劃在2011年使委托經營物業的比重提升到22%，貢獻的收益比例從當前的5%提高到13%，未來是否會繼續提高經營物業的比重，取決于經營風險的平衡。

但可以確定的是，凈租賃方式仍是其主要的運營方式，如2011年2月，HCN收購的Genesis Healthcare物業組合就將繼續采用凈出租模式運營。

目前，HCN大部分物業仍采用凈出租方式運營，入住率88.9%，每單元的月均租金收入1353美元；合資經營物業部分，由于HCN能夠分享大部分經營收益，從而使每單元的月均收入提升到2538美元，入住率達到91.9%。2010年，其全年總收入6.81億美元，其中租金收入5.81億美元，直接經營收入5100萬美元，利息收入4100萬美元；由于經營收入的比重仍較小，所以，收入與總資產之比平均在0.08倍水平，過去5年平均的凈經營現金回報率為10.4%。穩定的收益結構使HCN過去40年間的股東回報始終保持在12%以上：2010年，HCN股東的總回報率為14%，過去5年（2006-2010年）年均股東總回報率12.1%，過去10年（2001-2010年）為18.1%，過去20年（1991-2010年）為15.7%，過去40年為15.9%。HCN承諾將謹慎平衡風險收益組合。

持續的穩定收益也為HCN提供了資本市場融資支持。2010年，HCN兩次增發融資近10億美元，并發行債券融資14億美元（包括2020年到期的、年利率6.125%的無抵押票據融資4.5億美元，2017年到期、年利率4.7%的無抵押票據融資4.5億美元，2021年到期、年利率4.95%的無抵押票據融資4.5億美元），加權平均利率5.26%；年內還發行了2029年到期的可轉債（票面利率3%）融資5億美元。在資本市場融資支持下，2010年公司完成了31.5億美元的投資，2011年2月又宣布將以24億美元收購運營商Genesis Healthcare，進一步擴大物業持有規模。

美國養老地產生態系統的核心，是通過開發商、投資商與運營商的角色分離實現開發利潤、租金收益、資產升值收益與經營管理收益的分離。中國養老地產要得以持續發展，也必須構建這樣一個養老地產金融生態鏈。在美國，不同的REITs型投資商有著各自的投資經營戰略，有些采用純出租模式，如SNH，有些采用“出租+委托經營”模式，如Ventas，有些通過與運營商組建合資公司來管理旗下物業，如HCN，還有些采用多元投資模式的平衡，如HCP（附表）。

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不同投資模式下，REITs公司的業績表現也不盡相同，一般來說，出租比例高的公司，經營風險低，相應的，債務融資成本也低，但由于放棄了經營收益而使凈經營現金的投資回報率維持在10%左右；與之相對，委托經營比例高的公司，經營風險略高，債務融資成本上升，但對經營剩余收益的分享提高了回報率，優秀公司的凈經營現金回報率可以達到20%水平。

綜上，REITs型投資商的核心是在凈租賃、委托經營和合資經營幾種模式之間求得風險、收益平衡，但無論采用哪種模式，穩定收益下的低成本長期資金都是REITs存在的根本。美國養老地產生態系統的核心是風險收益的分拆與匹配。開發商、投資商與運營商的角色分離實現了開發利潤、租金收益、資產升值收益與經營管理收益的分離。其中，開發商通過快速銷售模式獲取開發利潤，利潤率不高但資金回籠速度快；REITs投資人通過長期持有資產獲取穩定的租金收益，利潤率高但資金回籠期長，風險低但投資回報率也略低；而基金投資人通過資產的買賣獲取資產升值收益，承擔財務風險的同時獲得較高投資回報率；與之相對，運營商借助輕資產模式放大經營現金回報，承擔經營風險的同時也能獲得較高投資回報率。美國系統下養老地產領域的角色分工與風險收益匹配顯示，在各方角色分離的過程中，保守的投資人、激進的投資人、具有更強風險承受力的長期投資人都找到了為各自量身定制的投資渠道（圖3）。

與之相對，剛剛起步的中國養老地產領域，雖然匯聚了地產商、保險公司及其他民營企業，但各自的角色定位很模糊，更談不上彼此的分工合作，結果，在養老地產的開發運營過程中，既缺乏專業的運營商，更缺乏長期的投資人。

美國養老地產的生態系統啟示我們，當養老地產作為一個單一機構，難以獲取低成本金融資源的支持時，風險收益的分解就成為最有效的方式：分解后，REITs類公司憑借穩定收益能夠獲得最低成本的長期資金；而私募基金則憑借高杠桿獲得高收益和低谷套利的能力；至于運營商，憑借輕資產模式獲得了規模擴張的動力。分解后重新聚合的幾類企業，共同構建了一個最具競爭力的養老地產金融生態，它具有資金成本最低、規模化速度最快、抗沖擊能力最強的優勢。

綜上，養老地產的發展需要角色的分離與金融生態系統的發育這種發育可以是現有機構間的合作（比如地產公司與保險公司的合作，或地產公司與專業運營公司的合作），也可以是從一個機構里分化出來的多個主體（如地產公司自身分化出的私募基金或專業運營公司）。至于金融工具，盡管內地市場還沒有推出REITs，但卻并不缺乏多元投資人：在高通脹下，銀行的理財客戶希望獲取高于通脹率的穩定收益；保險公司希望找到高于保險成本的長期收益；而各類私募基金則希望擴大組合邊界，進一步提升收益率水平。因此，融資本身不是問題，問題的核心是如何對養老地產的風險收益進行合理分配，實現整個系統的低成本平穩運行。

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福壽體操，睡好才能身體好！

? 四成以上的老人睡不好，昏昏沉沉。睡好覺也能長壽，來試試全世界最長壽的沖繩秘方吧！

42％的老人有睡眠障礙

? ? ?“人老了，累的時候多，睡的時候少。”老人家常這樣說。科學研究證明，42％的老人有睡眠障礙，而且多數的老人并未就醫，長期處于欠睡、昏沉的狀態。日本是長壽之國，沖繩縣是全世界最長壽的島嶼，更要面對老年人的睡眠問題。日本琉球大學和國立精神神經中心實施睡眠健康教室，發明了福壽體操，這是日本首度以睡眠觀點研究長壽。研究人員先調查日本老人的睡眠品質，結果發現沖繩人比東京人睡得好。沖繩老人僅有10％對睡眠「非常困擾」及「有點困擾」，東京則高達90％。從生活習慣找出原因，則發現沖繩人有午睡和輕度運動的習慣。在沖繩，45％的老人習慣中午1～3點午睡30分鐘，但東京只有28％；76％的沖繩老人有傍晚散步的習慣，但東京只有30％。

為什么短暫的午睡和傍晚運動有助睡眠？

? ? ? ?琉球大學教育學部教授平良一彥解釋，因為熟睡的關鍵是體溫變化。早晨起床后，體溫開始上升。到了夜晚體溫又徐徐下降，開始會有睡意，這是人體的自然節律。但老年人因為褪黑激素下降，在傍晚體溫就已降低，如果在這時睡著，會妨礙夜晚的睡眠。傍晚去運動可使體溫上升，趕走睡意，夜晚自然較易入眠。而且午睡不超過一小時，可以消除疲勞、增強腦力，讓午后活動力增強。

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傍晚5-6點做福壽體操

有助改善睡眠

基于此調查結果，日本琉球大學和日本國立精神神經中心發明出結合腹式呼吸和伸展的福壽體操，以改善老年人睡眠問題。他們指導沖繩的老年人練習，并結合沖繩老人的午睡習慣，后來發現沖繩老人更容易入睡，且減少半夜起床等。為驅趕傍晚因體溫降低而來襲的睡意，研究人員建議，做體操的最佳時間是傍晚5～6點，做15～30分鐘。想睡得好嗎？下午5～6點就來試試。

5.舒展背脊

雙手抓椅子的同一邊，慢慢地扭轉上半身，數10下，反方向再做一次。

6.彎曲腳趾、刺激腦部

雙腳往前伸直，向上抬，腳趾向腳心方向彎曲，然后突然放松，重復10次。

1.柔軟脖頸

頭向前傾，直到感到肌肉有些抽緊，然后數10下。前、后、左、右各做一遍。

2.刺激、柔軟肩膀肌肉

3.擴胸伸展

雙手在背后相握，往后伸展擴胸，數10下。

4.壓手掌

雙手平舉在胸前。吸氣、吐氣時向中間施力，重復10次。

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