2024年10月刊

經典案例

真實客訴

房屋漏水未告知，誰之過？

夫妻共同財產

伏老師講房產風險

普法專欄

本期《法律專家月刊》電子雜志編委會

版面設計

素材內容

：

皮琬泉

皮琬泉

法務中心

目錄

CONTENTS

真實客訴

· 房屋漏水未告知，誰之過？

05

經典案例

· 筆誤不誤真意

· 改建承重墻，我如何披露？

08

10

普法專欄

· 夫妻共同財產

· 伏老師講房產風險

13

14

法律專家管理規范

·詳細了解管理規范內容，有助于法律專家更好的了解

?自己所享有的權利及應承擔的義務。

16

part1

真實

客訴

CASE——

房屋漏水未告知，誰之過？

法律專家月刊

? ? 由于中介方確實存在服務瑕疵，小王在業務操作過程中知曉交易房屋曾經發生過漏水，但未及時向客戶披露漏水情況及房屋損壞程度。中介公司最終做出了相應賠付。

? ? 一、務必與業主、物業確認房屋漏水情況，并保存溝通記錄。如所在小區內其他房屋普遍存在漏水狀況，或者房屋存在頂樓、老舊房屋等可能易發生漏水情況。

? ? 二、在簽約前經紀人務必帶領業主本人實地看房，確認房屋狀況，尤其要關注窗沿處、衛生間、廚房等易發生漏水的位置是否存在水漬等情況。對于與 VR 顯示房屋狀態不一致之處，務必拍攝照片、告知客戶情況及相關風險，并保存相關記錄。

? ? 三、簽約時經紀人應當提醒客業雙方如實填寫、交易信息留存表 - 其他信息（漏水損壞情況），明確約定交房前、交房時發現房屋漏水情況如何處理，充分告知客業雙方不如實填寫、勾選相關的法律后果。

房屋漏水未告知，誰之過？

法律專家月刊

part2

精選

案例

CASE——

案情簡介

? ? 2021 年 7 月 10 日，被告王女士與案外人楊先生簽署《房地產買賣合同》，約定系爭房屋轉讓價款 8,200,000 元，并與中介機構了簽署《居間服務合同》。但中介機構的小王因為筆誤，在制作合同時，約定王女士應承擔的居間服務費為 16,000 元，實際依據其收費標準王女士應承擔 160,000 元。居間合同簽署第二天，小王就發現了自己的錯誤，并且與王女士溝通修改，被王女士拒絕。隨后不久，買賣雙方按照買賣合同約定簽署了網簽合同并完成過戶。交易過程中，中介機構多次催告王女士支付服務費，但被告認為已按約支付 16,000 元，不存在欠付情況。

筆誤不誤真意

法律專家月刊

案例一

? ? 法院認為《居間服務合同》中王女士應承擔的服務費金額 16,000 元系筆誤。合同中記載的金額有誤，根據雙方的微信溝通內容可知，合同簽署后，中介機構曾告知王女士合同中存在筆誤，需重新簽署合同，并與王女士相約會面，王女士對此表示同意。結合在案證據，法院認為中介機構提出雙方曾就居間服務費達成合意的數額為 160,000 元的主張，具有高度蓋然性。現中介機構已經完成《居間服務合同》項下全部義務，扣除王女士已經支付的 16,000 元，王女士應向中介機構支付剩余居間服務費。

? ? 中介機構在簽訂合同時應謹慎填寫各項費用，避免筆誤情況發生。若發現合同錯誤，應及時與當事人溝通并重新簽訂合同或達成新的合意。同時，中介機構應保留相關溝通記錄作為證據，以維護自身合法權益。

法律專家月刊

案例一

筆誤不誤真意

案情簡介

? ? 2021 年 11 月 1 日，王女士與中介機構和案外人就案涉房屋簽訂了《居間服務合同》，王女士向中介機構支付中介費 114,840 元。2023 年 2 月 23 日，王女士收到政府通知，稱其 “涉嫌在裝修時損壞房屋承重結構”，經查看交房前視頻確定承重墻不是王女士拆除，但王女士需恢復墻體并出具檢測報告。王女士認為中介機構違反報告義務，提供虛假情況致其錯誤購房，要求返還中介費并賠償損失。

法律專家月刊

案例二

法院說理? ??

? ? 法院認為中介機構在 “線上 APP” 中如實反映了房屋內部情況，未故意隱瞞重要事實，但仍存在一定服務瑕疵。中介機構存在服務瑕疵的原因在于：雖然公示了房屋的部分改建改造情況，但對于拆除墻體是否屬于承重墻等非工程專業人員無法判斷且需以破壞性檢查方能檢測的情況未進行準確說明，也未能在房型圖上如實標注以及在《交易信息留存表》中給予充分提示。法院酌定中介機構向王女士返還中介費 20,000 元，駁回王女士其他訴訟請求。

? ? 中介機構從業人員在工作過程中，應當對房屋的各項情況進行全面、深入的了解，尤其是房屋結構及改建改造等關鍵信息，并以清晰、準確且易于客戶理解的方式如實披露所有相關信息，包括可能影響房屋安全及客戶決策的內容。同時，對于不確定的信息要及時告知客戶并協助其獲取準確信息，還要以適當方式記錄相關信息及與客戶的溝通情況，以保障自身及客戶的合法權益，避免因信息披露不充分或不準確而引發糾紛。

法律專家月刊

案例二

part3

普法

專欄

BOOK——

夫妻共同財產

法律專家月刊

《民法典》第一千零六十二條規定，夫妻在婚姻關系存續期間所得的下列財產，為夫妻的共同財產，歸夫妻共同所有：

（一）工資、獎金、勞務報酬；

（二）生產、經營、投資的收益；

（三）知識產權的收益；

（四）繼承或者受贈的財產，但是本法第一千零六十三條第三項規定的除外；

（五）其他應當歸共同所有的財產。

夫妻對共同財產，有平等的處理權。

第二十七條規定，由一方婚前承租、婚后用共同財產購買的房屋，登記在一方名下的，應當認定為夫妻共同財產。

關于 “繼承或受贈的財產” 的認定，一方通過法定繼承所取得的財產應當為夫妻共同財產；基于遺囑繼承或受遺贈的財產，只有在遺囑或遺贈中未明確歸夫妻一方所有的，才屬于夫妻共同財產。

法律專家月刊

鏈識界累計學習量已破29萬+

好評量爆棚的課程，你還沒學嗎？

part4

法律專家

管理規范

CODE——

第一條 編制目的

為提高經紀人房產交易法律方面的專業能力，提升職業化形象，促進法律專家不斷學習和成長，實現法律專家的價值，特制定本規范。

第二條 適用范圍

鏈家上海城市公司經紀人、法務中心。

第三條 參考依據

本規定依據國家有關法律、法規、規范及公司規章制定。

第四條 法務中心

法務中心負責制定法律專家的認證標準、流程，運營及管理方案等。

第五條 經紀人

負責按照此規范申請認證法律專家，踐行法律專家的職責，并配合完成考核等。?

第六條 認證條件

滿足以下條件的，可自愿報名認證法律專家：

（1）已通過所屬崗位的簽約資質認證（租賃崗已認證租賃簽約資質、買賣崗已認證買賣簽約資質，綜合崗已認證租賃和買賣簽約資質）。

第七條 報名方式

滿足第六條認證條件的，可于“上海鏈家加油站商城”（//www.jiayou321.com/）中購買 “法律專家班培訓課程”產品，按實際需要選擇“線上課程”或“線下課程”，確認收貨后即視為報名成功。?

法律專家月刊

第八條 認證流程

（一）線上課程的認證流程

1、法務中心于經紀人確認收貨后 7 日內通過“鏈識界”為經紀人開放“線上課程”的學習權限；

2、學員需于報名后三個月內完成學習；

3、法務中心將于每月20日左右（可視報名情況調整）安排考試，考試采用線下考試的方式，學習進度100%的可參加線下考試。考試設單選8題（4分/題），多選4題（5分/題），一道問答（18分）；一道案例分析（30分）；總分 100分，答題時間限 60 分鐘，成績≥60 分視為合格。

5、線下考試不合格的，視為認證未通過；經紀人可結合自身情況決定是否重新下單認證。

（二）線下課程的認證流程

1、法務中心將每月視報名情況安排線下培訓，滿 30 人即可開班。因故無法參加線下培訓的，提前報備后可享一次延期培訓的機會；

2、線下課程的授課時長為 180 分鐘，培訓結束后當場開展考試，題型設置等與前述規則一致，答題時間限60分鐘。

3、參加線下培訓的經紀人，考試不合格的，享有一次重新認證的機會，認證流程參照“線 上課程的認證流程”。?

法律專家月刊

第九條 法律專家的權益

認證成為法律專家的經紀人，可獲得以下權益：

（1）免費定制的法律專家徽章 1 枚；

（2）免費定制的法律專家頭像 1 張；

（3）免費定制的法律專家名片 1 套；

（4）法律沙龍、律師座談會等專屬席位；

（5）社區法律講座、普法教育等助教機會。

以上權益僅限法律專家享有，任何人不得借用、冒用、冒領，否則按照《鏈家上海城市公司信用管理規則》處理； 法律專家徽章遺失的，一年內僅可補購一次，如經調查 發現存在借用的，則立即取消法律專家資格，并按照《鏈家上海城市公司信用管理規則》處理。

第十條 法律專家的職責

經法務中心認證，成為法律專家后應當履行以下職責：

（1）遵守公司各項規章制度；

（2）團結合作，為其他人提供法律咨詢；

（3）積極參加全國經紀人/協理考試，持證上崗；

（4）積極配合完成法律專家年度專業能力考核；

（5）積極參與法律活動。

第十一條 考核對象

法務中心將于每年 7 月對認證時間超過一年的法律專家開展專業能力考核，考核形式為線上考核。?

法律專家月刊

第十二條 考核內容

專業能力考核涉及以下三個方面的內容，分別為：

（1）歷史客訴數據考核，即考核法律專家的行為；

（2）基礎簽約能力考核，即考核法律專家的簽約能力；

（3）專業法律知識考核，即考核法律專家的法律功底；

第十三條 考核流程

1、法務中心向考核對象發布考核任務，被考核人需在規定的時間內完成線上考試（包括簽約能力和法律知識兩部分）；

2、若在規定時間內完成線上考試且成績合格的，考核結果即為“通過”，可繼續享有法律專家稱號及各項權益；

3、若未在規定時間內完成考試，或者考試成績不合格，或者上一年度存在有責賠付記錄，或者未持協理/經紀人證的，考核結果即為“不通過”，由法務中心取消法律專家稱號及各項權益。

法律專家積極履行崗位職責，可獲得一定的崗位積分， 并享受相應的積分激勵。?

第十四條 積分規則

法律專家的崗位積分由專業素質類、活動參與類、組織貢獻類、合作共贏類、積極創新類共 5 類積分構成，具體規則如下：

法律專家月刊

第十五條 積分排名激勵

法務中心將于每半年開展一次法律專家積分排名，設置上海鏈家 TOP10、事業部 TOP10 獎項，并給予一定的貝殼幣或實物激勵。

第八章 附則

第十六條 本管理規范由法務中心負責解釋和修訂。

第十七條 本管理規范自 2021 年 11 月 1 日起施行。

法律專家月刊

法律專家月刊

學法、懂法，才能更好地享受權利、履行義務。