內部資料 免費交流
Jan? 2024.01
希爾頓酒店集團中國區業主協會/華希薈酒店精英俱樂部? ?聯合出版
8
華希薈酒店精英俱樂部
華希薈內刊
第 8 期電子季刊
希爾頓酒店集團中國區業主協會
China Hotel Elite
Member Club
希爾頓集團發布2023年第三季度全球業績
一“字”祝福 | 最“短”創意新年祝福
【華希薈優選】
酒店創收新機會-“宮里過大年”故宮觀唐為年貨賦能，傳承中國傳統文化
精彩回顧 | 線上微課堂《預算季的焦點問題探討》
Copyright Page
版權頁
Organizer 主辦單位
希爾頓酒店集團中國區業主協會
華希薈酒店精英俱樂部
內部資料，免費交流
Publisher 總編輯 藏曉安
Deputy Publisher 副總編輯? 唐振中 鄒敏 戴玉?
Editor-in-chief 主編 李欣偉 夏丹琦
8
華希薈內刊
第 8 期電子季刊
總 21 期
2024.01
地址：廣東省深圳市福田區新洲路3099號綠景酒店七樓
郵編：518000
電話：0755-82543930
郵箱：hoac2015@126.com
本刊所載文字和圖片未經許可，不得轉載或編輯
002
COPYRIGHT I 版權頁
微信公眾號：華希薈
003
CONTENT I 目錄
商海拾貝
目錄? Content
專題分享
065《中國酒店的資產重組和變革》
? ? ? ? ?分享者：趙祥龍先生 & 陳金玲女士
071《市場賦能中國文旅酒店資產提質增信 》
? ? ? ? 分享者：曹俊先生
079《澎潤2024酒店業展望與十大趨勢報告 》
? ? ? ? 分享者：韓志廣先生
160? 上海康躍化工科技有限公司-康星
164? 上海科馭健康科技有限公司
166? HBI 進口瓷磚全球嚴選
004
CONTENT I 目錄
168? JOIN US? |? 加入我們
096《酒店資產管理專業的當前概況》
? ? ? ? 分享者：柘輝先生
120 《2023年三季度酒店集團財務分析報告》
? ? ? ? 分享者：邢晶晶女士
132 《2023年11月中國酒店業發展報告》
? ? ? ? 分享者：張菁女士
行業智庫
005
CONTENT I 目錄
目錄? Content
業主協會專欄
008? 一“字”祝福 | 最“短”創意新年祝福
028? “龍騰盛會，輝煌啟航”尾牙宴
035? 希爾頓集團發布2023年第三季度
? ? ? ? 全球業績
042? 希爾頓集團榮登“全球最佳職場”
? ? ? ? 榜首
150? 華希薈優選介紹
153? 北京市榮鑫源食品有限公司
? ? ? ?【華希薈優選】-酒店創收新機會-“宮里
? ? ? ? ?過大年”故宮觀唐為年貨賦能，傳承中
? ? ? ? 國傳統文化
049? 精彩回顧 | 線上微課堂
? ? ? 《預算季的焦點問題探討》
? ? ? ? 分享者：柘輝先生、曹俊先生、
? ? ? ? 吳永驗先生
054《預算審核要領 》
? ? ? ? 分享者：柘輝先生
華希薈微課堂
006
OPENING 卷首語
007
OWNERS ASSOCIATION COLUMN I業主協會專欄
希爾頓大中華區及蒙古? ? 總裁
錢 進
新
一字祝福寓意：
辭舊迎新，共啟新程。面對新市場新機遇，開啟新發展新里程。
作為國際酒店品牌進入上海酒店業最早的參與者、希爾頓集團大中華區及蒙古總裁錢進先生在2024年新年伊始之際，給希爾頓酒店集團中國區業主協會會員、華希薈酒店精英俱樂部祝協會會員、華希薈會員以全體酒店同仁送來了新鮮出爐的新春祝福。
一“字”祝福
最“短”創意新年祝福
OWNERS ASSOCIATION COLUMN
業主協會專欄
008
OWNERS ASSOCIATION COLUMN I 業主協會專欄
009
OWNERS ASSOCIATION COLUMN I 業主協會專欄
? ? ? ?律回春見，新元肇啟。希爾頓酒店集團中國區業主協會（下稱協會）成立8年以來，不斷發展壯大，持續公益屬性，以學習和共同進步為辦會宗旨，多年來獲得了酒店業界同仁的普遍認可，行業影響力彰顯。時光荏苒，初心未變！2024年協會將以“堅持品質，持續精進”為主題，持續為會員單位賦能。
? ? ? ?辭舊迎新之際，協會秘書處策劃了策劃了“2024年希爾頓業主協會史上最“短”創意新年祝福募集活動”，協會榮幸地邀請到協會部分領導層、協會部分顧問以及導師等，用一個“字”為會員們送新年祝福。
? ? ? ?藉此辭舊迎新的機會，感謝兄弟姐妹們一如既往的支持和信任！希爾頓酒店集團中國區業主協會和華希薈酒店精英俱樂部祝協會會員、華希薈會員以全體酒店同仁元旦快樂！2024年龍年開門紅，身體生龍活虎，萬事龍鳳呈祥、遇事龍情盛意，新年龍氣沖天！
一“字”祝福
最“短”創意新年祝福
010
OWNERS ASSOCIATION COLUMN I 業主協會專欄
011
OWNERS ASSOCIATION COLUMN I 業主協會專欄
012
OWNERS ASSOCIATION COLUMN I 業主協會專欄
013
OWNERS ASSOCIATION COLUMN I 業主協會專欄
014
OWNERS ASSOCIATION COLUMN I 業主協會專欄
015
OWNERS ASSOCIATION COLUMN I 業主協會專欄
016
OWNERS ASSOCIATION COLUMN I 業主協會專欄
017
OWNERS ASSOCIATION COLUMN I 業主協會專欄
018
OWNERS ASSOCIATION COLUMN I 業主協會專欄
019
OWNERS ASSOCIATION COLUMN I 業主協會專欄
020
OWNERS ASSOCIATION COLUMN I 業主協會專欄
021
OWNERS ASSOCIATION COLUMN I 業主協會專欄
022
OWNERS ASSOCIATION COLUMN I 業主協會專欄
023
OWNERS ASSOCIATION COLUMN I 業主協會專欄
024
OWNERS ASSOCIATION COLUMN I 業主協會專欄
025
OWNERS ASSOCIATION COLUMN I 業主協會專欄
026
OWNERS ASSOCIATION COLUMN I 業主協會專欄
027
OWNERS ASSOCIATION COLUMN I 業主協會專欄
028
OWNERS ASSOCIATION COLUMN I 業主協會專欄
029
OWNERS ASSOCIATION COLUMN I 業主協會專欄
此次活動邀請到了來自大灣區希爾頓業主協會會員、華希薈酒店精英俱樂部會員、希爾頓業主協會顧問、華希薈酒店精英俱樂部導師、希爾頓業主協會戰略合作伙伴等共計40余位嘉賓出席。別開生面的尾牙聯誼活動已經是希爾頓業主協會、華希薈酒店精英俱樂部每年都會舉辦的傳統節目，活動能得以圓滿舉辦離不開各位的支持和信任，感謝各位撥冗參與活動，也感謝為活動做出貢獻的同仁。
此次尾牙聯誼活動上由希爾頓業主協會會長藏曉安先生、希爾頓業主協會戰略合作伙伴進行了最新的華希薈優選項目的發布和講解。晚宴同時還有激動人心的抽獎活動。無論是舊友，還是新交，氣氛友好熱烈。晚宴活動中大家既聯絡了感情，又加深了友誼，同時還能了解到華希薈優選的諸多賦能項目，收貨滿滿，滿載而歸。晚宴自始至終一直楊溢著歡聲笑語、喜慶祥和的熱烈氣氛。
2024年1月19日晚，希爾頓酒店集團中國區業主協會（下簡稱“協會”）及華希薈酒店精英俱樂部聯合舉辦的"龍騰盛會&輝煌起航"尾牙聯誼暢敘活動在福田區深圳綠景酒店圓滿舉行。
尾牙聯誼
030
OWNERS ASSOCIATION COLUMN I 業主協會專欄
031
OWNERS ASSOCIATION COLUMN I 業主協會專欄
032
OWNERS ASSOCIATION COLUMN I 業主協會專欄
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OWNERS ASSOCIATION COLUMN I 業主協會專欄
034
OWNERS ASSOCIATION COLUMN I 業主協會專欄
035
OWNERS ASSOCIATION COLUMN I 業主協會專欄
希爾頓集團發布2023年第三季度
全球業績
日前，希爾頓集團發布
2023年第三季度全球業績
? ? ? ?第三季度，全系統平均每間可供出租客房收入 (RevPAR)、調整后息稅折舊及攤銷前利潤 (Adjusted EBITDA)和調整后每股收益 (Adjusted EPS) 均高于指導水平。
? ? ? ?得益于各細分領域和區域市場增長的旅行需求，第三季度全系統入住率達到了疫情后的最高水平，全系統可比平均每間可供出租客房收入 (RevPAR) 在團體預訂、休閑及商務旅行中均有增長，較 2022 年同期提高 6.8%，超出 2019 年同期 11.4%。
? ? ? ? 本季度，亞太區域市場 RevPAR 較 2022 年同期提高39%。中國市場 RevPAR 較 2022 年同期提高38%。
036
OWNERS ASSOCIATION COLUMN I 業主協會專欄
037
OWNERS ASSOCIATION COLUMN I 業主協會專欄
? ? ? 本季度，希爾頓集團全球新增簽約 35,500 間客房。截至第三季度，希爾頓集團的簽約項目規模為 3,190 家，簽約客房數量為 457,300 間，達到歷史新高。簽約項目遍布 119 個國家和地區，其中 29 個國家和地區屬于集團旗下酒店品牌首次入駐；全球簽約客房中，近一半已經開工建造，在建客房數量領先國際酒店集團。
? ? ? ?本季度，希爾頓集團全球新開業 107 家酒店，新增 15,700 間客房，實現 14,300 間客房數量凈增長，較 2022 年同期增長 22%，較第二季度增長 12%。
全球發展亮點
038
OWNERS ASSOCIATION COLUMN I 業主協會專欄
039
OWNERS ASSOCIATION COLUMN I 業主協會專欄
積極勢頭一直延續至10月，10月初華爾道夫酒店及度假村品牌的首個獨立住宅項目——位于美國佛羅里達州的Waldorf Astoria Residences Pompano Beach酒店項目宣布簽約。
第三季度，希爾頓榮譽客會繼續成為全球增長最快的客戶忠誠度計劃，會員數量達到 1.73 億，較 2022 年同期增長 19%。
第三季度備受關注的開業酒店包括：
全球發展亮點
第三季度，希爾頓集團旗下生活方式品牌酒店持續拓展，迎來生活方式品牌的第 50,000 間客房和第 300 家酒店。其中包括 Tempo by Hilton 品牌的全球首秀——于美國紐約時代廣場啟幕迎客。
此外，美國佐治亞州薩凡納首家希爾頓格芮精選酒店 The Drayton Hotel Savannah, Curio Collection by Hilton 、位于美國田納西州納什維爾的希爾頓啟繽精選酒店 The Bankers Alley Hotel Nashville, Tapestry Collection by Hilton 和紐約第二家希爾頓摩庭酒店 Motto by Hilton New York City Times Square 均于第三季度開門迎客。法國南部首家希爾頓嘉悅里酒店Canopy by Hilton Cannes 于戛納開業，進一步拓展該品牌在歐洲的布局。
The Drayton Hotel Savannah, Curio Collection by Hilton?
Tempo by Hilton Times Square
Waldorf Astoria Residences Pompano Beach
中國發展亮點
持續深化大灣區布局和拓展品牌矩陣
珠海希爾頓酒店
毗鄰澳門通關口岸，與澳門隔江相望，坐享壯麗的澳門灣景觀。
珠海希爾頓酒店
040
OWNERS ASSOCIATION COLUMN I 業主協會專欄
041
OWNERS ASSOCIATION COLUMN I 業主協會專欄
廣州白云機場希爾頓花園酒店
持續深化大灣區布局和拓展品牌矩陣
廣州白云機場希爾頓花園酒店
布局大灣區核心樞紐機場，商務和休閑游賓客出入境及中轉的理想下榻之選。
如皋曙光希爾頓逸林酒店
首次進駐風景如畫的"長壽之鄉"。
如皋曙光希爾頓逸林酒店
雅安正黃希爾頓逸林酒店
雅安正黃希爾頓逸林酒店
“熊貓之鄉”迎來首家希爾頓逸林酒店。
成都雙流機場希爾頓歡朋酒店
第三季度，希爾頓歡朋品牌迎來新開業酒店 21 家，累積開業酒店覆蓋全國所有省份及直轄市，接待超 3,000萬賓客。
第三季度，希爾頓惠庭品牌喜迎 6 家酒店開業，于不同熱門目的地滿足注重性價比的賓客所需。
貴陽觀山湖希爾頓惠庭酒店
文案源自：
希爾頓集團視野
042
OWNERS ASSOCIATION COLUMN I 業主協會專欄
043
OWNERS ASSOCIATION COLUMN I 業主協會專欄
日前，希爾頓集團
在《財富》雜志和卓越職場?研究機構
共同發布的“全球最佳職場”榜單中榮登榜首
并成為這一權威榜單歷史上
首家奪冠的酒店管理公司
希爾頓集團榮登“全球最佳職場”榜首
? ? ? ?截止2023年，希爾頓集團已連續八年入選“全球最佳職場”榜單。自2016年首次入選以來，希爾頓集團持續不斷打造卓越的職場文化，堅定致力于創造包容并以企業宗旨為導向的職場環境，為全球46萬名團隊成員提供成長機會，并支持其蓬勃發展。
希爾頓集團全球總裁兼首席執行官
克里斯托弗·納塞塔
?Chris Nassetta?
“希爾頓集團的創始愿景：讓世界充滿陽光和溫暖，讓賓客感受到‘熱情好客’將我們遍布全球的46萬名團隊成員團結聚合在一起。這一愿景始于一個多世紀前，康萊德·希爾頓先生相信旅行可以讓世界變得更美好，他以‘熱情好客能夠成為一股向善力量’的崇高理念創立了希爾頓集團，并鼓勵我們大膽思考、行動和夢想（Think big, Act big, Dream big）。今天的榮譽是我們全球團隊成員踐行這一愿景的例證，正是他們的悉心奉獻和熱情好客，讓希爾頓集團成為世界上最卓越的職場。”
? ? ? ?希爾頓集團致力于創造包容的企業文化，在團隊成員個人和職業發展的每個階段給予支持與幫助，并鼓勵他們在工作中實現真實的自我。此外，希爾頓集團為所有團隊成員提供業界具有競爭力的福利，其中包括通過廣受歡迎的“Go Hilton”團隊成員旅行計劃提供的旅行折扣。
? ? ? ?榜單發布當日，希爾頓集團及希爾頓全球基金會也宣布將啟動“Hilton Cares”項目，為有志于在酒店業發展的團隊成員和社區成員提供總額達50萬美元的獎學金和財務援助。該計劃將于2024年初接受申請。
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OWNERS ASSOCIATION COLUMN I 業主協會專欄
045
OWNERS ASSOCIATION COLUMN I 業主協會專欄
? ? ? ?希爾頓集團在旗下酒店和集團辦公室不斷尋求創新舉措為靈活辦公提供便捷和支持，致力于通過多樣化的機制，實現讓團隊成員感受到支持和關懷的價值主張。
希爾頓集團首席人力資源官
勞拉·富恩特斯
?Laura Fuentes
“在希爾頓集團，我們致力于打造以人為本的職場體驗，讓我們的團隊成員感受到被關注、受歡迎，并獲得身處偉大事業的歸屬感。這份榮譽強化了我們幫助團隊成員實現自我潛能的職場文化，這同時也是我們共同的追求和創造。”
四大支柱構筑“最佳職場”
希爾頓集團圍繞四大支柱，營造全面人性化的工作體驗：
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OWNERS ASSOCIATION COLUMN I 業主協會專欄
047
OWNERS ASSOCIATION COLUMN I 業主協會專欄
? ? ? ?這一榮譽是希爾頓集團來自124個國家和地區的團隊成員積極反饋的結果。除了位列“全球最佳職場”榜首，希爾頓集團今年還被評選為“美國最佳女性職場”，并且于多個國家的“最佳職場”評選中位列榜首，其中包括中國、阿根廷、奧地利、多米尼加共和國、法國、印度、意大利、秘魯、葡萄牙、瑞士和烏拉圭。自2016年以來，希爾頓集團已在超過450個卓越職場榜單上獲得認可。
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HUAXIHUI MICRO CLASSROOM? I 華希薈微課堂
049
HUAXIHUI MICRO CLASSROOM? I 華希薈微課堂
華希薈微課堂
HUAXIHUI MICRO CLASSROOM?
? ? ? ?2023年11月2日下午，以《預算季的焦點問題探討》為課題的華希薈線上微課堂培訓圓滿舉辦。
? ? ? ?本次培訓由希爾頓酒店集團中國區業主協會（以下簡稱“協會”）主辦，課程邀請到3位業內資深專家，同時也是希爾頓酒店集團中國區業主協會特聘顧問、華希薈酒店精英俱樂部資深導師。線上微課堂由全球酒店資產經理人協會中國分會常務理事、珠海科技學院旅游學院客座教授柘輝先生為會員主講，全球酒店資產經理人協會中國分會創始理事、財務長曹俊先生和深圳深業酒店管理有限公司總經理吳永驗先生一起進行了精彩分享。
? ? ? ? 每年10月-11月是酒店行業預算季。如何審核管理集團或者管理方提交的預算是科學的，是客觀的，符合新的發展趨勢的，如何看待2024年酒店行業新的市場，新的變化，對做預算的影響是什么？是很多會員關心的問題。秘書處直播前收集了很多會員提出的問題，直播課上，專家們一一為會員們解惑。
1、如何看待明年的酒店市場
2、酒店預算的行業對標
3、預算審核的關鍵內容
4、預算審核的有效工具
公益直播精彩回顧
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HUAXIHUI MICRO CLASSROOM? I 華希薈微課堂
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HUAXIHUI MICRO CLASSROOM? I 華希薈微課堂
柘輝先生
曹俊先生
吳永驗先生
藏曉安先生
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HUAXIHUI MICRO CLASSROOM? I 華希薈微課堂
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HUAXIHUI MICRO CLASSROOM? I 華希薈微課堂
? ? ? ?來自華希薈酒店精英俱樂部、希爾頓酒店集團中國區業主協會內部酒店高層管理人員、投資方、業主代表會員、產業鏈優質供應商合作伙伴等眾多相關企業骨干參加培訓，直播觀看總量超1500人次，點贊數量超4000次。直播期間，學員們全程積極參與，并給予了高度評價。直播結束后，直播回放觀看人次也一直在持續增加。
戰略合作伙伴冠名商
1、康星-專注清潔消毒50年。
2、COUCOQ 科馭-精智健康生活探領者。
3、HBI-進口瓷磚全球嚴選。
4、榮鑫源- 高端定制三季食品（月餅、粽子、年貨）。
? ? ? ?華希薈線上微課堂是希爾頓酒店集團中國區業主協會和華希薈酒店精英俱樂部聯合孵化成熟的線上酒店領域公益培訓直播課程平臺，已得到涉及法律、運營管理、酒店設計建設、品牌、數據化賦能等近六十位各領域專家的公益支持，根據協會排期情況會不定期的線上直播涉及酒店不同領域專業視角知識傳授及分享，協會自2017年推出華希薈線上微課堂培訓活動以來已舉辦超過50場線上公益培訓課程，廣受會員單位好評，華希薈線上微課堂已成為協會會員線上學習和培訓交流的重要平臺。
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HUAXIHUI MICRO CLASSROOM? I 華希薈微課堂
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HUAXIHUI MICRO CLASSROOM? I 華希薈微課堂
056
HUAXIHUI MICRO CLASSROOM? I 華希薈微課堂
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HUAXIHUI MICRO CLASSROOM? I 華希薈微課堂
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HUAXIHUI MICRO CLASSROOM? I 華希薈微課堂
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HUAXIHUI MICRO CLASSROOM? I 華希薈微課堂
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HUAXIHUI MICRO CLASSROOM? I 華希薈微課堂
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HUAXIHUI MICRO CLASSROOM? I 華希薈微課堂
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HUAXIHUI MICRO CLASSROOM? I 華希薈微課堂
063
HUAXIHUI MICRO CLASSROOM? I 華希薈微課堂
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SPECIAL TOPIC SHARING
? ? ? 即將到來的2024年對于中國酒店業將是高度不確定的一年，就像疫情結束并沒有帶來酒店資產重組的高潮那樣，2024年是否會出現中國酒店資產的重組高潮依然難以預料，這關鍵的變量除了宏觀經濟政策之外，還有行業的基本變量：酒店資產的收益(ROA) 水平。
? ? ? ?關于ROA，基本是由市場決定的，而整個的2023年，中國酒店市場有著一個重大的缺席者：海外游客，所以整個2023年的中國酒店資產收益再回復的過程中似乎總顯得動力不足，事實上我們只要看一下旅游市場的基本情況就會發現，入境市場的缺失確實使得中國酒店資產的收益增長動力部分缺失。
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SPECIAL TOPIC SHARING I 專題分享
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SPECIAL TOPIC SHARING I 專題分享
專題分享
SPECIAL TOPIC SHARING
中國酒店資產的價值重塑和挑戰
作者：趙祥龍&陳金玲
消費市場和資本市場的變局
? ? ? 依據文旅部的統計數據：2019年之前中國全國入境游客更是達3000-3200萬，每年由入境游渠道直接貢獻的收入達1270-1313億美元，接近萬億人民幣，占我國旅游總收入的15%。，但是依據不完全統計整個2023年入境游客人數僅僅是正常
066
SPECIAL TOPIC SHARING I 專題分享
年份的10%，這意味著這個市場大致超過15%的酒店市場住宿需求缺失（因為住宿消費是入境游客最主要的消費項目），所以盡管2023年的酒店市場基本上恢復到2019年的全年平均水平的70-80&，部分城市或者旅游目的地甚至超過100%，但是依然不足以填補這萬億市場的空白，這其實就是整個中國酒店市場確實的一個重要的恢復動力。中國酒店市場不能失去這個入境市場的住宿需求。也就是說中國酒店市場的國際化始終是驅動中國酒店是長發發展的關鍵動力之一，間接的，中國酒店市場的資產和品牌必將面臨國際化的考驗。
? ? ? ?最近商務部連續發文，準備再次申請加入CP-TPP (《全面與進步跨太平洋伙伴關系協定》)這是繼2021年6月，2022年8月之后，準備第三次申請加入該項協定，該協定和WTO 貿易規則的最大不同在于， WTO 框架下的世界貿易協定是以貨物貿易為主導，CP-TPP《全面與進步跨太平洋伙伴關系協定》還將涵蓋服務貿易，技術和知識產權貿易，乃至資本管制，勞工政策等多項新的貿易規則，這導致如果中國準備加入《全面與進步跨太平洋伙伴關系協定》，必將在知識產權保護，以及服務貿易便利（旅游屬于服務貿易），勞動力政策等方面有著重大的政策改革，這將全面的改變當下中國旅游酒店市場的競爭規則和格局，競爭的國際化不僅僅不會減弱，相反還會進一步強化，因為中國酒店市場是全球酒店集團的必爭之地，同樣的融入全球酒店市場也是中國酒店市場必然的選擇。
? ? ? ?在資本市場上，全球資本市場按照ESG策略選擇投資標的成為一種風潮，按照聯合國的UN-PRI(負責任投資原則)締約的投資機構超過8000家，管理資產120萬億美元，資本超過40萬億美元（截止2023年6月的數據），中國也是締約國，相應的管理資本超過7000億元人民幣，資產達到20000億元），同時，中國國有資產管理委員會在2023年7月下文，要求央企控股的上市公司在2023年度實現ESG報告全披露。
?
067
SPECIAL TOPIC SHARING I 專題分享
? ? ? 在南太平洋上有一個科隆群島，也叫加拉帕戈斯群島，因為地處偏僻，遠離大陸（距離最近的厄瓜多爾海岸還有1100公里），赤道穿越群島中部，但是受到秘魯寒流的影響，群島干旱而涼爽，但是不小心進入的物種確面臨完全不同的生態環境（陸上動物中本地特有物種占據絕對優勢，科隆群島的特有物種與地球上的任何地方相比都穩居最高水平，大約80%的陸地鳥類，爬行動物和陸地哺乳動物的97%，而植物的30%以上都是當地特有的。），這使得意外來到這個島上的生物需要極端適應這里的環境才可以存活，作為一項副產品，這里的物種在保存自己特點的同時基本上喪失了到其它生態環境中展開競爭的能力（系統輸出能力的喪失，本質就是內卷的負效應之一，簡單來說就是內戰內行，外戰外行）。
? ? ? 日本學者，也是日本前財政部長榊原英資于2008年在其《強勢日元符合日本國家利益》中第一次闡述了這個觀點和概念，說的是日本的很多企業存在僅僅適應日本市場而國際化市場基本無能或者低效的問題。商業上使用了加拉帕戈斯效應（Galapagosization）一詞，特指：指在孤立的 市場環境 下，獨自進行“最適化”，而喪失和區域外的 互換性 ，面對來自外國的適應性和生存能力高的品種，最終陷入被淘汰的危險的現象。
? ? ? ?這一現象的競爭悖論真好是：如果面對外來商業生態物種的降維打擊，本地商業生態失去自認為最了解的市場很可能是一個短暫的時間問題，本土市場在原生商業模式下的競爭優勢可能正好成為自身市場競爭策略的路徑依賴或者說商業模式的系統性弱點。
? ? ? 借助這個加拉帕戈斯效應，我們會發現當下民族酒店品牌的繁榮和高度細分化是否存在這種商業模式上的系統性BUG，因為除了本國資本投資的資產，
中國酒店業的系統性風險
? ? ? ?綜合以上，從市場，政策，資本三個維度看，2024年的中國酒店資產將面臨深刻的改變，這種改變不僅僅是資產價格的調整，也將是行業生態的深刻變化，盡管這種變化短期難以決定中國酒店資產的價值，但是一旦形成趨勢，中國酒店資產必將面臨這些外部市場和政策因素的考驗，某種意義上，跟隨和適應這些改變還將使得中國酒店資產的收益水平繼續承壓。這也是中國酒店資產掛牌很多，成交不足5%的深層次原因。
068
SPECIAL TOPIC SHARING I 專題分享
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SPECIAL TOPIC SHARING I 專題分享
中國酒店品牌的海外輸出是微不足道的，如果國際品牌在中國市場投放新的品牌，并采用新的商業模式進行擴張，那么中國酒店品牌這一軟資產的核心競爭力為何？這是一個必須回答的關鍵問題。
? ? ? ? 間接的從2008年之后，外資（包括港資和瞧資）在中國酒店資產上的投資就不打在市場上被聽說，但是借助房地產業的繁榮，中國酒店資產的狂飆突進的十年大致奠定了中國酒店資產存量的60-70%，為什么外資不再投資中國酒店資產？是中國市場的特色還是中國酒店市場存在結構性的風險，這其實就是過去3-5年一直被討論但是一直沒有確定答案的問題，我想中國酒店市場和酒店投資人的加拉帕戈斯效應應該是原因之一。
中國酒店資產價格和重組成本的挑戰
? ? ? ? 一個現金流可能為負值的過程，持有酒店資產不僅僅不足以支付財務成本，還需要補貼現金才可以繼續持有這項資產，這種不斷的失血過程，使得酒店資產陸續被業主掛上貨架。
? ? ? ?我們知道，在過去市場經濟發展的五百多年里，伴隨著地理大發現的進程，全球化進程使得這個世界逐漸的在經濟和生活上融為一體，這就使得同一類型的資產其資產收益水平必將趨于一致，這就是市場這個看不見的手所發揮的資源配置作用，因此酒店資產的ROA水平不足以支付利息的情況只有兩個原因：資產價格過高（估值水平的分母過大），市場高度萎縮（分子太小），除了提高資產市場收益之外，資產價格回調是必然的市場過程，因為資本投資有另外一個特定就是：機會成本，出于逐利的需要，在一個資產組合所面臨的風險水平趨于一致的情況下，ROA的平均水平一直是資本投資的首要參考條件。
? ? ? ? 就操作技術路徑來說，酒店資產是重資產投資，資產重組面臨較高的門檻，因此杠桿收購是酒店資產重組的重要前置條件，在沒有金融資本系統支持的背景下，酒店資產交易難于完成是不爭的事實，同時ROA 水平低于利率平均水平的情況下，杠桿收購基本上不具備啟動條件。在這個角度看，中國酒店資產的平均ROA 水平超過市場平均利率水平是中國酒店資產開啟杠桿并購的關鍵觸發點。在宏觀經濟金融政策進入降準，降息的預期之下，2024年可能會有一個酒店資產重組的風潮，這個風潮對應的風險就是，之前中國酒店資產證券化過程中指向酒店資產估值水平可能會帶來債務違約風險，這個風險部分的抑制了以商業銀行為代表的金融機構發放并購貸款的信心。
? ? ? ?
? ? ? ?伴隨著中國房地產行業的結構性調整，加上酒店資產自身相對較弱的現金流創造能力，以及在資產端作為抵押物所對應的高估值，這種剪刀差使得持有酒店資產已經成為一個高成本的持有物業，亦即酒店資產所產生的現金流不足以覆蓋對應的抵押貸款的利息，在房地產企業自身流動性緊張的背景下，持有酒店就是
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中國酒店業的發展是中國參與經濟全球化的產物，也是中國最早開放的資本投資領域，某種意義上來說是全球化塑造了中國酒店業，也使得中國酒店業因此開啟本土化的進程，這種本土化在適應中國市場的同時，使得中國酒店業及其資產在過去四十年的進程中具備了某種產業競爭力，遺憾的是在人口紅利逐漸消散的當下，中國酒店業一直沒有完成的產業集中度低，抵押化代替資產證券化的產業弱點將面臨新的競爭壓力，產業重組勢在必行，如何完成突破將是一個長期的資產管理問題，也是行業必須直面的增長動力問題。筆者寄希望于2024年能在產業政策和市場開放性領域有新的制度突破和創新，否則整個行業多面臨的市場風險和全球化沖擊將使得整個產業付出更高的重組成本。?
? ? ? ?隨著中國經濟由高速增長轉入高質量發展階段，以存量投資改造為主要特征的中國文旅酒店面臨新的機遇與挑戰，而資產估值作為投資決策的基礎成為熱議話題引發業界關注，文旅酒店作為傳統服務業的服務品牌價值對文旅酒店的資產估值影響不容忽視。下面就分享筆者對中國文旅酒店資產通過非財務價值提升投資者估值的思考。
? ? ? ?中國經濟已進入高質量發展的轉型期，文旅酒店行業呈現由投資新建為主向存量資產交易轉變的鮮明特征，因此追求穩定收益型投資回報將成為未來文旅酒店投資市場的共識。本文將從中國文旅酒店行業發展階段和構建文旅資產的市場估值體系的兩個視角，對提升文旅資產投資價值提供建議。
市場賦能中國文旅酒店資產提質增信
作者：曹俊先生
——對文旅酒店資產投資估值現狀再思考
一、必須突破傳統認知的天花板，打開價值投資的新天地
回顧中國文旅酒店行業的實踐，我國的文旅酒店行業發展可以分為三個階段，運營管理階段、資產管理階段、資本經營階段，以三個相關的事件為標志，體現出中國文旅酒店行業發展的時代特征：
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? ? ? ? 資產估值的邏輯是基于持續經營假設前提下，在特定時點（基準日）對資產價值的評定估算。
資產估值現行的方法主要有哪些——
現行傳統的資產估值方法：成本法、市場法、收益法、清算法等四種。
成本法基于構建成本的復原重置成本和更新重置成本法，要注意區別于財務記賬反映在賬面的歷史成本，未考慮技術進步與資金時間價值因素；成本法是以構建成本為基礎，重置價格為依據的估值模型。也是新興市場用得最多的方法。
市場法基于對標市場交易、修正現行市價的估值方法；又稱相對估值法，是對標競爭組表現的比較模型，關鍵是對可比因素的修正，交易條件差異性調整，如：區域位置、交易時點、對價方式等等。
收益法基于對未來運營及退出收益折現的估值方法；又稱絕對估值法，是對未來權益分配及變現的貼現模型，關鍵是貼現率（資本化率）的確定，適合于經營進入成熟期收入穩定可預測的資產估值。
清算法基于被迫終止經營資產可變現價格的估值方法。適用于破產資產拍賣和債務清償的出讓底價。通常是對于非貨幣性債務重組、破產重整等行為的資產交易基礎。
? ? ? ?之前文旅酒店行業對資產估值方法的理解過于簡單粗暴，對資本化法的理解也過于教條。現金流量法的收入準確預測困難，歷史數據難以反映客觀現實，尤其是在經濟轉型期給估值提出了新的挑戰，同時要注意的是科學的估值還應該是多種估值方法并用、相互驗證的結果，才能與市場公允價值趨于一致。
? 以對外開放后北京建國飯店委托香港半島品牌管理（1982年）為標志——國際連鎖酒店品牌開始委托運營管理階段，至今已超過四十年；
? 以全球酒店資產經理人協會中國分會（HAMA CHINA）成立（2014年）將酒店資產管理的理論與實踐帶給酒店行業為標志——酒店投資進入資產價值管理階段，也已進入第十個年頭；
? 以商業不動產投資信托公募REITs試點發行（2022年）為標志——文旅酒店投資將跨入資產資本經營階段，即將開啟文旅酒店資產證券化的元年。
二、不同的發展階段關注的定量指標有所不同
? 運營管理關注的是經營能力指標——運營指標：ADR平均房價、OCC客房率、Revpar每間可售房收入、GOP營業毛利、管理費、業主回報及STR的對標指標：MPI市場滲透指數、ARI平均房價指數、RGI每間可售房收入指數等等
? 資產管理關注的是獲利能力指標——人均創收和人均創利的人效、能源消耗占營業收入的比例的能效、每平米創造的收入和毛利的坪效、EBITDA息稅折舊攤銷前利潤、經營現金流周轉率、折舊攤銷比率、稅費比率、資本性投入回報率等等
? 資本經營關注的是投資價值指標——升值潛力：市盈率PE、市凈率PB、市銷率PS、市盈率相對盈利增長比率PEG、每股凈資產、每股凈利潤、凈資產收益率等等
? ? ? ?資產管理的核心是關注公允價值的變化趨勢，從資本市場投資的角度就是作為投資品進行以可變現凈值為基礎的市值管理。
三、中國文旅酒店的投資需要市場化的資產估值?
科學的投資決策通常需要估值作為基礎，何為資產估值？
四、充分認識資產估值存在的問題是破解難題的關鍵
文旅酒店行業資產估值存在的外部環境缺陷：——客觀因素
相關交易案例少交易不公開；交易過程信息披露不充分；行業對標數據不完整；
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作者：趙祥龍
運營管理水平差異性大；資產管理意識缺位能力不夠；對資本訴求 認識不足；從業人員知識結構單一；估值機構缺乏專業能力等等。
資產估值存在的認知誤區：——主觀因素
1、資產的價值反映內在價值與經濟行為無關；
2、需要進行資產或股權交易才需要估值作為出讓或受讓定價基礎；
3、資產估值的規范難以防止方法及取值的隨意性而影響估值的結果；
4、估值的結果可以作為資產價值的長期參考依據，與基準日和時效性關系不大；
5、資產估值的委托方可以隨意影響獨立第三方估值機構的估值結果。
? ? ? ?近期的文旅酒店項目尋求退出的報價及成交披露的信息同樣存在誤導市場的 問題，如華僑城上海置地掛牌出售上海寶格麗酒店項目的報價和金茂集團轉讓金茂北京置業股權北京威斯汀大酒店，這兩家同屬央企背景，出讓底價必須經獨立第三方評估機構估值，滿足資產不低于歷史成本的保值增值要求。——思考：如何實現交易底線要求與市場公允價值的統一，促進公開市場交易的進行。
資本市場賦能文旅酒店行業將如何顛覆對估值的認知？
如何理解？ 企業價值=財務價值+非財務價值 等式
要正確認識不同的管理視角對資產價值形成的貢獻：運營管理是獲得財務價值的基礎；資產管理能夠有效提升資產的財務價值；資本經營使非財務價值獲得估值。
——非財務價值（表外因子量化）有哪些？ （例舉）
對文旅酒店業而言，品牌及其管理賦能所體現為商譽的貢獻可能被嚴重低估！
ESG（環境、社會、治理）作為衡量企業可持續經營能力的指標，關注企業非財務績效的投資理念和評價標準，資本市場認可投資ESG可以帶來超額收益。包括資源利用和環境保護，重視員工、社區和社會影響，社會責任和信息透明度的管理及執行
企業征信評級等構成的商譽，通過股權交易溢價體現。
數字化轉型及數據資產量化，作為技術進步因素進入估值因子。
人工智能及大模型技術應用，對運營效率提升的預期貢獻率。
公司治理體制機制對持續經營的風險管理，通過依法合規確保回報持續性及穩定性。從一票否決到比例量化。
? ? ? ?重要的是資本市場將有效激活文旅酒店的非財務價值，從而提升投資者對行業預期的信心。
五、提升非財務價值是市場估值對接資本市場的有效途徑
六、品牌價值塑造與估值方法
? ? ? ?市場對品牌的認知通常通過知名度、美譽度、滿意度和忠誠度來考量，所以會與其推廣宣傳的時長、力度、產品的質量、服務的信譽，還是品牌的文化內涵、國際品牌本土化策略的體現。
? ? ? ?品牌作為無形資產的價值，在文旅酒店以委托管理和特許經營方式存在，對項目實體運營所帶了的增值客觀存在。
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作者：王卉陽
品牌作為無形資產，不能獨立于實體資產存在，其估值方法通常采用割差法，就是將品牌管理所帶來的增量收益作為估值定量的依據。
品牌?估值存在的認知誤區：
1、將構建品牌的成本為基礎進行估值——嚴重低估了品牌帶來的增值功能；2、將品牌與管理理念及模式割裂開進行估值——難以體現后者與品牌協同的作用； 3、管理期間的獎勵管理費和品牌特許使用費作為品牌估價基礎——僅能反映單個項目的品牌價值存在片面性；
4、品牌的價值一定可以帶來增值收益——不恰當的使用品牌可能成為負資產。
六、品牌價值塑造與估值方法
品牌作為無形資產，不能獨立于實體資產存在，其估值方法通常采用割差法，就是將品牌管理所帶來的增量收益作為估值定量的依據。
品牌?估值存在的認知誤區：
1、將構建品牌的成本為基礎進行估值——嚴重低估了品牌帶來的增值功能；2、將品牌與管理理念及模式割裂開進行估值——難以體現后者與品牌協同的作用；?
3、管理期間的獎勵管理費和品牌特許使用費作為品牌估價基礎——僅能反映單個項目的品牌價值存在片面性；
4、品牌的價值一定可以帶來增值收益——不恰當的使用品牌可能成為負資產。
七、品牌價值在文旅項目傳統估值方法中容易被低估
成本法估值是以目標資產的構建成本為基礎的估值方法，基本上忽略了品牌賬面構建成本之外的的品牌價值的影響。
市場法估值是以同類資產市場成交價格為基礎的估值方法，很少考慮不同品牌間的價值差異性對目標資產的價值影響。?
收益法估值是以目標資產未來收益預測的現值為基礎的估值方法，不能完全避免由于未來品牌價值變動對目標資產價值的影響。
? ? ? 品牌價值賦能文旅酒店最有效的方式是作為非財務價值量化并入目標資產的估值，也能體現品牌提供者獲取對價的合理性。
? ? ? ?所以，無論是債務融資還是權益融資，資產估值都是金融機構和投資人關注的重點。隨著中國文旅酒店資產證券化的進程，以債務融資為主的背景下估值體系及估值方式已不能滿足公開市場頻繁交易的要求，需要更專業化的估值機構和市場化的估值理論與實踐。
八、當前文旅酒店資產管理如何服務于行業高質量
? ? ? ?發展要求？
? ? ? ?首先是觀念上（實現三個）突破：一是從關注傳統的運營管理為主向運營管理與資產管理并重的轉變；二是從以財務報表數據為基礎的傳統估值方法向建立中國特色估值體系的轉變；三是從注重投資端（業主）角度的發展模式轉向關注資產的可變現機會（流動性）的轉變。
? ? ? ?中國文旅酒店行業作為典型的傳統服務行業，具有收益穩定但成長性有限的特點（不為資本市場所看好），受經濟周期和行業周期影響明顯（投資者和投機者都喜歡），基于古典經濟學的資本價值理論，財務價值不能完整體現其資產價值；建立在中國特色基礎上的非財務價值納入估值體系，將有利于提升資本市場對文旅酒店行業的市場估值。
九、資本市場賦能文旅酒店的方式
中國文旅酒店行業資產價值提升的途徑：
基于消費者需求更精細化的運營管理——資產持有期間保持穩定現金流?
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作者：王卉陽
基于會計假設下財務報表數據分析的理論分析——科學有效的財稅規劃
基于非財務因子的價值提升——可持續增長預期及風險管控
基于資本市場價值投資邏輯的市值管理——股權的可變現凈值變動
基于資本市場的金融工具及衍生品的估值方法——流動性溢價帶來的預期價值
? ? ? 中國文旅酒店行業正處于由運營管理和資產管理向資本經營轉型發展的關鍵時期，迫切需要具有中國特色、文旅酒店行業特質、反映項目自身特點的估值體系及評價標準作為新一輪發展的基礎，準確評價長期被低估的文旅酒店資產價值；主要方式是借助于不動產資產證券化工具（ABS、CMBA、類REITs及值得期待的公募REITs等不動產信托，也包括IPO上市），打通債務融資與權益融資的壁壘，實現實體資產資本化，提前實現預期收益。對于文旅酒店行業而言，關注價值投資，通過全生命周期的資產管理不斷提升運營績效，重塑具有中國特色的文旅資產估值體系，對接多層次資本市場，是化解歷史形成的過度投資風險、提升核心競爭能力的重要途徑。
? ? ? ?隨著文旅行業資產證券化時代的到來，需要資本市場潛在機構投資者對文旅行業運營及盈利模式有深刻的理解，同時文旅酒店行業的從業者也需要對資產管理及對接資本市場的投資邏輯要有更清醒的認識，這就需要專業第三方估值機構幫助投融資各方提供更精準的價值估算，有效推動文旅酒店資產的市場化流動，縮小不切實際的可變現價值期望，攜手共進，迎接文旅酒店行業資本市場賦能時代的到來！
以上是筆者對文旅酒店行業估值與高質量發展問題的思考，歡迎業界同行交流指正。
曹俊先生
全球酒店資產經理人協會中國分會創始理事、財務長
文章作者
澎潤2024酒店業展望與十大趨勢報告
?中國今年仍處在經濟恢復的關鍵一年，前三季度的GDP呈現倒“U”型，表現出疫情后經濟快速恢復后進入穩定期，據IMF數據顯示，中國上半年增速在世界各國中表現突出；
?各大機構對中國2024年GDP增速預測結果普遍表示，相對于2023年，2024年中國經濟運行更為平穩，預測結果雖可觀但與疫情前相比仍存在差異，明年經濟整體或將以溫和復蘇為主態勢。
趨勢一：中國經濟格局向好，但酒店行業仍需謹慎樂觀
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作者：王卉陽
2024年，酒店人為什么仍需謹慎樂觀？
?疫情后的“報復性”出游需求基本上已釋放，需冷靜看待復蘇；
?澎潤調研得到反饋，多數企業明年大概率將繼續壓縮預算；
?出境游雖逐漸復蘇，但仍有部分消費者處于觀望狀態，明年出境游有望持續增長；
?經濟下行，中產消費需要一定時間恢復元氣；
?從今年的市場調研來看，澎潤發現大多數酒店的營收情況存在“入住率”與“平均房價”難以兼顧的局面，由此可見酒店業整體尚未恢復至2019年水平。
澎潤洞見
?澎潤對酒店業整體營收預測保持謹慎樂觀，2024年企業在延續這一商旅消費選擇的同時，也會繼續壓縮預算的大趨勢來實現降本增效的目標，市場整體呈現需求仍有不足，但恢復趨勢良好的態勢。
?“報復性”消費后的余熱還能持續多久？如何最終實現“入住率”與“平均房價”的雙恢復，還需看后續市場表現。
“報復性”出游的背后隱藏著什么？
* 消費者單程支出減少，消費能力呈下降趨勢：據文化和旅游部數據統計，與2019年同口徑相比，雖然2023年中秋節與國慶節期間出游人次上漲4.1%，但旅游收入同期僅增長1.5%；端午期間出行人數增長13%，但總消費下降了5%，考慮到物價因素，實際出游人均消費下跌約20%；
* 以較少的錢追求個性化體驗：“特種兵”出游、周邊游、City Walk等對交通、住宿成本更友好、價比高又具有個性化的出游體驗收到消費者青睞。
高端酒店消費依然存在
* 雖然以短途游、CityWalk、“特種兵”游等 “窮游”的方式在繼續發揚，但高端消費依然存在。
趨勢二：消費回歸理性，兩極化趨勢明顯
2023年迎來“史上最火五一”，旅游熱搜頻現“售空”、“約滿”等火爆詞匯，“特種兵”出游、CityWalk等個性化出游方式的涌現，似乎營造出旅游市場全面復蘇的盛
況。但澎潤認為這一系列“報復性”出游的背后，實則反映出消費更為謹慎的趨勢。
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作者：王卉陽
* 五一期間，高端酒店平均入住率94%，各項經營指標與2022年同期相比實現正增長，近70%酒店的總營收、平均房價、平均出租率、每間可供出租客房收入等指標同比增長超40%；
* 出境游訂單上漲8倍，國際航線旅客運輸量較2019年上漲23%。
數據來源：《2023年五一假期酒店經營數據分析報告》、中國民航局、攜程數據
澎潤洞見
消費者逐漸分化為兩極，酒店的產品與服務設計也需進行相應的調整，品牌需要比以往更加聚焦與專注在自己的核心客群上，不斷經營與維護好自己的“私域”；同時，面對新的經濟下變得愈加謹慎的消費者，酒店需要在保持客房價格波動正常的前提下，優化自身的服務，突出酒店的差異點，為客人心中增添“不得不來”的理由。
* 企業的酒店消費普遍呈現出快捷、低配特征：數據顯示，2023 年 1-7 月，三星級及以下酒店類型的消費金額占比高達 97.76%，同環比增速明顯高于高端酒店，企業預算收緊為大趨勢。以預算為驅動的商務市場，其平均房價在2024年可能依然存在瓶頸；
* 澎潤調研發現，雖然市場對境外開放，但外籍客人尚未完全恢復；據公布數據，截止2023年上半年，外國人來華數量跌至疫情前的17.3%，下半年整體入境市場景氣預期有所下降，此類客群對北、上、廣、深的高端酒店影響較大，由此看來，2024年酒店營收的回升可能較為緩慢；
* 生活方式商務、休閑商務概念開始崛起：酒店的功能主要在于住宿，而隨著時代與客群需求變化，酒店空間變得更多元、包容，客人也期待在商務出行中完成工作的同時，酒店產品能兼顧生活與休閑放松的需求。
趨勢三：網絡平臺 “旅游消費生態閉環化”
抖音、小紅書等新媒體平臺開始”從前向后“ 發展：
* 據《深網》報道，抖音后臺已接入“訂單來了”等多個訂單SaaS系統，2023年全量開發，意味著抖音打通實時訂單系統，解決選房難題；
* 2022年抖音酒旅類關鍵詞搜索量高達8億+每年，酒旅訂單月同比增長346%。與2021年相比，2022年酒旅行業支付GMV增長12倍、合作酒旅商家增長5.5倍、酒旅訂單用戶增長9倍、酒旅相關視頻播放更是達1.4萬億次；
* 小紅書也在建立 “種草”向“拔草”的閉環，著手供應鏈篩選、優質商家引入等工作。
數據來源：抖音生活服務官方數據
攜程等傳統OTA平臺開始”從后向前“ 延伸 ：
* 從單純的OTA平臺開始打造場景化營銷內容，開設“直播團購”作為酒旅業務的補充；攜程通過加入直播賽道來擴張服務范圍，拉近與商家及消費者的距離，實現“種草”到“決策”的快速一體化。
澎潤洞見
酒店業面對新媒體興起的機遇與挑戰，主要體現在人才短缺和銷售渠道優化方面。這導致酒店更多地成為“合作者”而非“創作者”，依賴網紅/KOL資源吸引流量，而非自主開展場景化營銷。同時，新媒體平臺銷售渠道存在核銷率低的問題。
未來酒店業需要思考如何克服人才短缺，以及如何更有效利用各大平臺資源創新營銷思路，以順應數字化趨勢。這是酒店從業人員明年需要共同探討的重要議題。
趨勢四：對商務市場的增長持保守態度，“商務+休閑”更受商 務人士青睞
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作者：王卉陽
澎潤洞見
國際品牌在進入中國市場時，難免遇到對在地文化理解度不夠、招人成本高以及政策等影響，因此相較于國際酒店品牌，本土酒店品牌在中國度假市場上有天然優勢。
近年“中國式度假”開啟新紀元，但從目前本土度假酒店品牌來看，仍存在特色不鮮明、個性度不夠等問題，這也是本地度假酒店未來需努力的方向。
趨勢五：度假市場成為國內酒店集團的集中發力點
澎潤洞見
傳統商務市場的冷淡，反向推動了生活方式、個性化、中式文化等酒店品牌的擴張，“休閑+商務”屬性的產品能夠覆蓋更多出行目的及預算的客群，未來有望領跑細分市場。
很多國內度假酒店品牌發展態勢良好；如自2019-2023年期間，君瀾度假共擴張物業約33家，開元集團下涉及度假系列的酒店品牌，如芳草地、森泊、觀堂等在近兩年內共擴張約18家酒店；未來度假酒店市場或將成為國內品牌彎道超車的機會。
趨勢六：商務與休閑的界限正在被打破，“獎勵性會議”成為新
趨勢
傳統會議預算限制，未來存在下行趨勢：
* 受線上會議流行與預算縮減的影響，傳統行業會議量下降；
* 新興行業，如醫美、時尚業等，本身規模有限；
培訓/考察為主，團建等MICE需求穩步增長
* 與往年相比，以參加培訓/考察學習、團隊建設和獎勵旅游為目的的差旅比例大幅提升，企業團隊出行需求正在回暖；
層出不窮的會獎產品新玩法，有望推動酒店MICE市場
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作者：王卉陽
澎潤一直聚焦于中國新時代下的人口趨勢研究，十年后：
?家長年齡逐漸增大，成長為休閑度假市場的鬢微霜群體
?傳統親子市場出現明顯下滑，迎來中大童家庭和低齡親子的分化
?后疫情階段，國人將進入從幼時到暮年的全年齡段康養時代
?環境污染加劇的大背景下，關注可持續發展的環保健康倡導者逐漸涌現
趨勢七：新興客群細分市場逐漸擴大
* 從飛盤、露營、瑜伽到圍爐煮茶，從環球影城旅拍到中醫養生趴，年輕客群為MICE產品帶來多樣的靈感來源。
目的地度假酒店利用現有資源拓展會獎市場，如Club Med，太陽季度假村都有針對團隊活動推出相應服務，以此類市場彌補度假淡季；
澎潤洞見
“會議+度假”的新型產品不僅可以提升周末出租率及平均房價，也能兼顧多種需求，未來也將成為度假市場中的有力的競爭類型。
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作者：王卉陽
01新興客群之中大童親子消費紅利已經到來
客群定義：中大童親子家庭群體是指家庭中的子輩處于6至18歲之間、父輩處于30至50歲之間的親子家庭群體；
持續壯大的中大童人群有望為休閑度假市場帶來潛在增量需求：二孩政策刺激下不斷新生兒群體規模減少，2016年至2021年出生的新生兒正在逐年進入中大童年齡階段；
中大童親子家庭群體是休閑度假消費的“質”的保障：伴隨著我國居民人均可支配收入的逐年上升，國內中大童親子家庭的消費力也呈現增長趨勢；即使面對不足夠樂觀的經濟大環境，親子家庭中圍繞子輩的花費在數量上仍呈現出強勢上漲趨勢。
02新興客群之鬢微霜有望為休閑度假市場帶來“量”的支持，平抑市場季節性
客群定義：鬢微霜群體是指處于從子女初入大學到自己初步退休2-3年的父輩群體；
鬢微霜群體規模龐大，數量呈現逐年穩步上升態勢，有望為休閑度假市場提供強勁動力；
鬢微霜群體是社會財富的主要掌握者，有望帶動休閑度假市場消費新升級；
03新興客群之康養市場有望繼續迎來顯著增長
康養類酒店是康養經濟的有力推動因素：根據全球健康研究院（GWI）統計，康養旅游位于康養經濟11項中的首位，到2027年有望成為健康產業增量領域的領頭羊市場之一，繼而酒店業作為康養旅游中的首要落地因素，發展空間較大；
康養游客的支出遠高于普通游客：據麥肯錫數據顯示，中國奢侈品消費人群逐漸把花費預算向SPA及其他養生服務轉移，國內康養旅客每次旅行花費比國內普通游客多178%。由此可見康養市場未來的增長趨勢明顯，未來將會有更多的旅游及酒店企業入局以分一杯羹。
04新興客群之環保健康倡導者賦予“綠色”酒店更多主動權
二十大報告中涵蓋了多個ESG概念的詞句，例如“推動綠色發展”，“積極推進碳達峰碳中和”，“完善公司治理”等，一時間讓ESG概念在社會上的關注度再一次到達了新的高潮，越來越多國內外酒店資產對外宣布通過了LEED認證，酒店行業積極響應國家號召，開始有意識地向“綠色”、“低碳”的方向努力；
未來酒店為什么需要LEED認證？
環保健康倡導者通常愿意為支持這種信念的產品支付溢價；
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作者：王卉陽
除了潛在的高溢價外，通過LEED認證的建筑通常節省：30% - 50%的能源使用；35%的碳排放；40%的水排放；70%的固體廢物；
且轉售價值通常高于非綠色建筑；
未來是否符合ESG標準可能成為外企、與環保健康等相關企業選擇酒店的標準。為匹配或展示企業自身形象，沒有“綠色標簽”的酒店可能面臨直接被篩選掉的風險，最終ESG或將發展成為“是”與“否”的問題。
澎潤洞見
澎潤認為中大童、鬢微霜、康養、綠色話題并非短期熱點，而是酒店業持續性的趨勢。客群細分與需求的顆粒度愈發鮮明，也為酒店市場多元化發展指明了方向。
趨勢八：存量盤活和交易仍是市場的一大熱點
中國酒店業與房地產共同進入了存量時代，營業年限超過20年的酒店將面臨更新改造的挑戰。
新開發入市的高端精選及以上酒店持續減少：
??增量市場向存量市場轉移：2019年行業在營酒店34.4萬家，而到了2022年底變成27.9萬家，受疫情影響及其他原因停業6.5萬家；縱觀酒店業需要更加精細化、多元化以及跨界視角與思維看待投資，開啟資產管理的新紀元。
? 2023年4月國際發改委明確將REITs作為退出機制，澎潤認為此次發改委304號文的發布打響了REITs揚帆的信號槍，讓投資人的目光再次聚焦REITs市場，愈發多元化的退出機制在拓展資產市場可操作空間的同時，也帶給投資人更多信心。
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趨勢九：酒店業主角色朝多元化方向發展
2023年酒店資產交易多流拍，資產交易市場低迷，來自內蒙古與陜西其他實業企業業主在海南接連拿下多家酒店，成為大宗資產交易中一道獨特的風景線；
實業型企業不過度追求投資回報率，更看重現金流動性，因此高星級酒店產生的穩定現金流對其有較大的吸引力。
澎潤洞見
資產的傳承與收益價值更被市場看重，優質資產仍具發展潛力。
資產價格正在觸底，資產交易慢慢會回升，逐漸回歸市場的價值中線水平，市場浮現較多買入機會。
趨勢十：文旅項目開發由傳統地產開發思維向運營開發導向
從“明星嫁衣”到爛尾樓：
在“主題樂園+房地產”、“旅游+房地產”的開發模式中，文旅項目實則作為地產項目的配套，由于兩者的立項出發點不同，因此在選址建設過程中并未站在文旅項目本身去科學考察、匹配市場需求。盲目入局后，市場不夠成熟或與需求匹配度較低等問題逐漸顯露；
且文旅項目本身投資規模大，運營周期長，財務危機等問題導致資金鏈斷裂，難以維持項目運營，最終導致陸續爛尾。
澎潤洞見
交易與存量盤活相輔相成，現金流的壓力以及做高投資回報的壓力，使得投資者都存在對資產盤活的需求。
澎潤認為資產盤活可大可小，存量改造可以是大刀闊斧的推倒重建，也可以是點對點的局部升級。酒店舊改可嘗試打開跨界思維，從重資產與輕資產的雙重角度重新思考酒店的盤活與定位，帶動酒店的第二增長曲線。
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SPECIAL TOPIC SHARING I 專題分享
人工智能和數字化技術
行業智庫
W I S D O M
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韓志廣博士 Dr. Zhiguang HAN
澎潤聯合創始人&首席技術官 CTO
澎潤研究院 院長
文章作者
百億“明星文旅項目”爛尾、“古鎮”爛尾成空城、形式主義面子工程帶來負面新聞等均證明在文旅項目中的傳統地產開發思維已經難以適應當下投資需求，需要轉變升級。
澎潤洞見
資產易主之后，新買家入場注重投資回報，無論翻新或是改造，或多或少將對酒店進行盤活，以運營結果為導向的投資與以“退”定“投”的資產管理是持續的重要課題。
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Robert D. Kline是Chartres Lodging集團公司的CEO和聯合創始人，這是一家專注于住宿業的私募股權投資公司，他也是Kokua酒店有限責公司的聯合董事長，這是一家專注于交易的房地產管理公司。Kline先生是公認的積極投資人和酒店領域領先的資產管理經理人。他一直是會議酒店、城市轉型酒店和目的地度假村早期的周期性投資人。Kline先生是第一批開發機構認可的資產管理系統和程序項目的投資人之一，他也是酒店資產經理人協會的創始董事。1984年，他從Cornell大學酒店管理學院畢業，開始了自己的職業生涯，此后他主導了超過110億美元的交易活動。他率先在Yarmouth集團/貸款租賃公司下建立了卓越的住宿業投資和資產管理咨詢業務，并在美國、亞洲、墨西哥和歐洲開展了廣泛的業務。Kline先生之前曾擔任Strategic酒店資本最早的收購主管，他負責公司在三個國家收購價值20億美元的豪華酒店。1998年，他開始作為委托人直接投資，并成功地為自己和一群精選的私人投資者和機構基金投資了超過60億美元的資金。Kline先生是Cornell大學房地產財務咨詢委員會的成員，也是該機構酒店管理學院院長顧問委員會成員，以及ULFs酒店開發委員會，在那里他創建了住宿業信心指數。
自2002年與Maki Nakamura Bara成立Chartres住宿以來，Chartres住宿已發展成為私人基金、養老基金和主權財富基金的首選住宿業投資經理人。該公司總部設在舊金山，在洛杉磯、紐約、芝加哥、丹佛、斯科茨代爾、圣路易斯和東京都設有辦事處。
A J. Singh博士是Michigan州立大學酒店商學院的教授，專注于國際住宿業、融資和房地產行業。他是酒店商業房地產投資管理課程的總監。Singh博士在印度德里大學獲得了理學學士學位。在普渡大學的酒店、餐飲和機構管理專業獲得碩士，他的公園、娛樂和旅游博士學位從密歇根州立大學獲得。他是酒店資產經理人協會、酒店、餐飲和機構教育委員會、酒店財務管理教育者協會、國際酒店顧問協會和城市土地研究所的積極成員。
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【柘輝】- 希爾頓酒店集團中國區業主協會特聘顧問、華希薈酒店精英俱樂部資深導師、酒店資產經理人協會中國分會常務理事。
? ? ? ?酒店行業從業25年，長期代表業主與各大國際酒店管理集團合作，包括希爾頓集團、凱悅集團、洲際集團、萬豪集團和悅榕集團等，主持和參與了多個國際品牌酒店的規劃建設、開業籌備、營運管理以及資本運作工作。并曾經擔任國內連鎖酒店集團美豪酒店集團和有戲酒店集團高級顧問，幫助規劃其集團投資及財務戰略。
? ? ? ?擅長酒店投資建設規劃、酒店資產收購、酒店資產運營和管理、酒店資產證券化安排和酒店投資財務規劃，有豐富的管理合同談判經驗和與國際品牌酒店的合作經驗。
酒店資產管理專業的當前概況
譯文作者：柘? ?輝
本文為《酒店資產管理專業的當前概況》譯文，該書作者為Robert D. Kline 和 A. J. Singh，本文由柘輝先生翻譯。
譯文作者簡介
作者簡介
作者簡介
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? ? ? ? 在這本書的第二版中，Greg·Denton描述了酒店業的歷史背景和酒店所有權的演變，這幫助我們認識到酒店資產的復雜性以及酒店業主對投資的需求和期望。為了彌合業主和管理人之間的差距，酒店資產管理作為一門學科出現在20世紀80年代，最初是聘請外部的專家擔任。后來，發展到包括對運營的詳細審查以及對實物資產的提升，最近，戰略的重點是以價值創造去強調投資管理，和最終實現價值的變現為著眼點。
? ? ? ? 通過確立定義來抓住一門學科或實踐的本質是很重要的。然而，在快速發展的時期，定義也會快速演變。本章沒有將資產管理定義為一門學科，而是將其描述為一種職業，并試圖解釋為什么人們會投身于這個職業。雖然一個職業的特征也是動態的，但如果我們研究組成這一職業的專業人士，就會更容易地跟蹤到這些的變化。
酒店資產管理協會：一個職業的出現
? ? ? ?當任何行業或職業通過“正式資格的發展是以教育和考試為基礎，并有監督機構有權接納和約束成員，以及某種程度的壟斷權”發生改變時，就產生了一種職業。1職業從行業或工作中產生的過程通常被稱為專業化，并被描述為從建立全職職業的活動開始，通過建立培訓學校和大學聯系、成立專業化組織、爭取法律支持以及排除歧視，以及形成正式的道德規范。
? ? ? ?酒店資產經理人協會(HAMA)創立于1991年，其主要的目的是對于管理公司和明顯有利于管理人的合同感到沮喪的酒店業主創建一個統一的聲音。該組織最初由6名創始成員組成，現在有204名美國國內成員。HAMA成員的業主擁有約有3200家酒店和76萬間酒店客房。這些數字顯示在5年內規模分別增長了60%和52%，在最近這段時間里，HAMA在國際上也擴大了規模，代表日本、亞太地區、歐洲和中國的分會增加了200個成員。目前的使命表明，HAMA已經從一個松散的業主代表團體演變為代表著新興且重要的職業化全球專業組織：
酒店資產經理人協會是代表全球酒店業主的杰出專業人士組織。我們的使命是提高酒店資產的價值，通過教育促進專業的發展，并為業主的權益集體發聲。
今日酒店資產經理簡介
為了了解酒店資產經理的組成和酒店資產管理的職業，我們在2009年和2015年對HAMA成員進行了一項全面的調查，2015年的調查格式有所調整。我們主要目的是詳細闡述酒店資產管理職業的當前概況，并關注它的演進。具體來說，調查的目的是闡述酒店資產經理人的學術和職業概況，確定資產經理人的具體職能與活動，并總結他們對于當前職業相關問題的觀點。調查問卷是在本文聯合作者的協助下設計的，并在HAMA會議上進行了反饋。他們給美國所有的HAMA成員發出郵件進行網絡調查2。受訪者有機會在三周內給予回復，并發送了三封提醒郵件。2009年的數據是基于86個回復進行的統計，回復率為57%；而2015年的數據是基于187個邀請中的112個回復統計，代表了60%。在2009年的調查中，68%的受訪者是副總裁或高級副總裁，約23%是總裁、校長或合伙人，其余的（小于10%）為董事或資產經理。與2015年的調查受訪者情況相似，近96%的人擁有本科和/或研究生學位。在本章我們將其分為四個部分介紹調查的結果。
1.酒店資產管理實踐概況
2.酒店資產經理的學術和職業概況
3.酒店資產經理的職能及績效指標
4.酒店資產管理職業的狀況
本章的最后，我們試圖確定為什么專業人士會選擇成為酒店資產經理。
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? ? ? ?資產管理公司按照實踐類型大致可分為三種(見附件1)。大約28%的資產經理服務于私人業主集團。機構業主占資產管理類型的47%，有22%的資產經理是獨立顧問。私人業主集團包括私人股權投資人、機會基金、主權基金、富人、房地產開發公司和擁有酒店的公司，這些公司都是其主要業務之外的附帶業務。機構業主的主要類型是養老基金、養老基金投資人、壽險公司、銀行和上市公司。獨立顧問是私人投資人或機構業主聘請的第三方資產經理。少部分資產經理（3%）為貸款機構服務。有趣的是，如下所述，為機構業主工作的獨立顧問和資產經理有大幅的增加。
附件1 資產管理時間概況
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? ? ? ?職業發展。在2009年的調查中，我們要求受訪者羅列出他們成為酒店資產經理的職業生涯路徑。由于問題是開放式的，我們將他們的職業生涯分為酒店綜合管理(Pl)、咨詢（P2）、酒店開發（P3）、資產管理（P4）、會計（P5）和其他（P6）。附件3以雙向表格展示統計的結果，并揭示了酒店資產經理有趣的職業概況。當你在最上面一行向右閱讀時，會注意到大多數資產經理的第一份工作是酒店綜合管理（56%），而18%和16%的人從事的分別是咨詢和會計職業；
附件3 酒店資產經理的職業進程（2009年調查）
酒店資產管理實踐
博士，比2009年的調查結果有33%的顯著增加。雖然資產經理接所接受的教育比之前高，但有趣的是，接受調查的經理人都沒有獲得研究博士學位。這說明了HAMA有機會與教育機構合作，專門開發針對這一專業的課程。
附件2 學術教育概況
學術與職業概況
? ? ? ?學歷。如附件2所述，資產經理顯然是一個受過高等教育的專業團體，96%的成員至少擁有學士學位。2015年的受訪者中，44%獲得了碩士學位或職業法律
學術與職業概況
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? ? ? 您也可以垂直閱讀表格。只有4%的受訪者表示他們的第一份工作是資產管理，50%的人說這是他們的第三份工作，54%的人說這是他們的第四份工作。
? ? ? ?最后一行是所有受訪者的加權平均值，顯示在此次調查之前受訪者在不同職位工作的比例。從254份回復調查中，我們知道28%的受訪者在其職業生涯中擔任過酒店管理職位，15%從事過咨詢工作，13%從事過酒店開發工作，25%從事過資產管理工作，18%的人從事過會計工作。
? ? ? ?對于開放式回復的進一步分析揭示了酒店資產經理在成為資產管理人員之前所擁有經驗的深度、廣度和組合。下面列出的開放式回復，說明受訪者在成為資產經理的過程中所從事的工作類型。
1.酒店運營-酒店管理-酒店公司-資產管理
2.餐廳管理-會計-運營會計-酒店咨詢-資產管理
3.餐飲運營-酒店管理-咨詢-REIT的資產管理
4.酒店管理-公司級管理-開發專員-資產管理
5.酒店可行性研究-收購/開發-資產管理
6.資產評估/咨詢-分析師-收購總監-資產管理
7.咨詢-開發-咨詢-資產管理
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8.咨詢-發展規劃-股權研究-資產管理
9.會計-酒店運營-區域酒店運營-資產管理
10.助理財務總監-財務總監-資產管理
? ? ? ?開啟資產管理職業的公司。我們在試圖對酒店資產經理進行描述時，我們想知道推動資產管理職業發展的公司類型。在我們2015年的調查中，我們要求受訪者寫下他們最初受雇為資產經理的公司名稱，并指明公司的類型。附件4中匯總的回復清楚地表明，在開啟資產管理職業生涯方面最具影響力的公司是私募股權公司、私人投資集團、房地產投資信托、咨詢公司、酒店業主和開發公司。這些公司一共占了92%的開啟資產管理職業的公司。該行業中代表性的私人公司包括Kindom控股、Chartres住宿集團、Thayer住宿、HEI酒店及度假村、Rockbridge、Hyatt發展、?Colony資本、Maritz、Wolff & Co.和CTF酒店及度假村。這些受訪者在2015年的調查中占比為64%，高于2009年調查的49%。這是一個有意義的增長，表明私人公司更直接地采用資產管理實踐監督他們的住宿業投資。
? ? ? ?房地產投資信托基金REITs（如HOST酒店和度假村、APPLE酒店、MeriStar酒店和Highland酒店）和咨詢和資產管理公司(如Laventhol & Horwath事務所、Geller & Co.、Hotel AVE、CHM、Warnick+公司[后兩家最近合并為CHM Wamick]、SCS顧問公司和Yarmouth集團)負責推動了28%的資產管理職業落地。八位資產經理人從Prudential保險、Mass Mutual保險和Jogn Hancock保險等機構投資者那里開始了他們的資產管理生涯。值得注意的是，REITs和咨詢公司的資產管理職位從2009年調查的37%下降到2015年的28%。這可能反映了這些公司資產管理項目的日益復雜，以及他們對具有更高經驗專業人員的依賴。
附件4 開始資產管理職業的公司類型
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? ? ? ?資產管理職業實踐的進程。為了進一步了解資產管理職業的演變，我們深入研究了2009年的樣本調查數據，以確定在過去近40年里，公司從何時開始聘請資產經理人。附件5提供了該分析的結論。在20世紀70年代末到80年代中期，有很少的幾位資產經理人。這種情況在1986-1992年左右開始改變。由于上世紀80年代早期大量寬松的信貸，稅收驅動的投資，以及隨著品牌細分聚焦特定客戶群體，當時的酒店業被過度建設，無利可圖。結果，許多辛迪加倒閉，酒店進入了破產接管，這大大增加了對資產經理人的需求。在此期間，私募股權公司和機構投資人聘請了資產經理人。該職業巨大的推動力來自于1993-1997年行業的復蘇。這一時期大多數的員工都在私募股權資產管理公司或咨詢公司工作，并受到新所有者的推動，他們尋求通過翻新、品牌重塑和重新定位戰略來實現投資回報的最大化。也正是在這段時間里，業主成功地挑戰了管理人在過去幾十年中對酒店享有的控制權。通過廣受關注的法律判例，管理人被判定對酒店業主負有受托責任。隨著所有權和經營權的分離已經在酒店業根深蒂固，資產管理職業也成為商業模式的組成部分之一。
? ? ? ?從1993年到2007年，隨著行業的持續恢復和盈利增長（不包括2001年9月11日襲擊造成的短期突發事件），房地產投資信托等新所有權實體進一步增加了資產經理人的數量。在此期間，債務和股權資本的可獲得性導致了酒店開
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? ? ? ?培訓和教育。我們詢問了資產經理人，他們從哪里學到了資產管理技能。2009年和2015年的調查結果見附件6。“其他”類別包括在酒店集團總部辦公室的經驗、閱讀職業和研究出版物、投資課程，以及在多個公司和職位的任職經驗，如品牌、貸款機構、收購、開發、中介和會計事務所。
附件6 資產管理培訓和教育來源
發公司、私募股權和私人投資公司的增長。他們反過來又增加了資產經理人的數量，以照看他們不斷增長的資產組合，并管理與日益增長的品牌和酒店運營商的復雜關系。2007-2009年的大衰退導致人們更加重視資產管理監督的相關工作。接下來幾年，酒店層面運營基本面的復蘇吸引了新的和傳統的投資人，他們希望將資產管理納入其投資策略中。
附件5 公司類型和聘用趨勢的歷史分析（2009年調查）
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? ? ? ?雖然調查并沒有特別詢問所接受的培訓和教育的性質，但我們可以推測，它遵循了堆積木式的的模式。隨著他們職業生涯的發展，他們在通識學習（大學和酒店運營）的基礎上，他們在資產管理公司帶入了更加專注和成熟的領域。
? ? ? ? 我們進一步分析了將第一份工作和資產管理技能的來源交叉列入表格的數據。附件7總結了這一結論。如果酒店資產經理的職業生涯開始于酒店，那么這里很可能成為其資產管理技能的培訓基地。對于那些以從事咨詢或酒店開發的人來說，最有可能的培訓場所是房地產咨詢公司。這一分析的邏輯結論可能是，與從事咨詢和開發的資產經理相比，酒店運營出身的資產經理將為其資產經理的工作帶來一套強大的運營分析技能。而前者可能在房地產和投資分析技能方面更強。
附件7 第一份工作和培訓教育的來源
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? ? ? ? 職業經驗。根據調查結果，附件8和附件9總結了酒店資產經理的經驗水平。43%的樣本擁有超過10年的資產管理經驗，高于2009年的35%。有83%的人擁有超過5年的工作經驗，在2009年的樣本中為71%。毫不奇怪，隨著行業的成熟和對專業知識需求的增長，越來越多的資產經理在行業中停留的時間更長。(注意，附件9呈現了2009年的調查數據，HAMA近年來沒有收集這方面的信息，因此無法獲取最新的數據。)
附件8:酒店資產經理人經驗水平
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附件9酒店資產經理人：職位的經驗年限
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店所有權和運營各方面的先進知識，是在擔任“首席”資產經理的多年經驗中積累起來的。除了滿足其他認證要求外，還通過了CHAM綜合考試，進一步驗證了他們的知識基礎。
? ? ? ?獲得CHAM要求有直接經驗、行業實踐知識和同業團體認可的嚴格組合認證。申請人必須簽署CHAM道德政策，并按照要求每五年重新認證一次。現在已經開發了一個在線幫助工具，并得到了大學學術課程的進一步支持。這些要求詳見附件10。截至本書撰寫之時，已有十八名專業人士通過了這些要求，并獲得了CHAM認證。雖然我們鼓勵所有符合最低標準的成員申請夢寐以求的稱號，但由于其嚴格的測試和經驗要求，我們預計CHAM授予的增長緩慢。
? ? ? ? 認證。各種職業都有專業職稱認證，如房地產評估專業的MAI（評估協會成員)、審計師的CPA(注冊會計師）、酒店財務總監的CHAE（注冊飯店財務總監）和金融分析師的CFA（注冊財務分析師）。人們普遍認為，擁有這些職稱的專業人士已經掌握了一套共同的專業知識，并通過測試與工作經驗的結合證明了他們的能力。評定這些職稱的專業組織將這些專業系統化，并總結專業的知識，提供獲得職稱認證的途徑，確保專業人員具備必要的能力。
? ? ? 2012年，在認證委員會主席的協助下，HAMA率先創立了資產管理認證計劃，該委員會包括了資產經理、協會會員和AH&LA教育機構。HAMA將這一新設立的職稱描述為：
? ? ? ?認證酒店資產經理（CHAM）是世界上唯一一個適于專業酒店資產管理人士的高級認證。CHAM的認證代表了一批高級酒店專業人士的精英群體，他們在酒
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? ? ? ? 時間分配。為了確定資產經理花在日常資產管理活動上的時間，我們確定了10項活動，并要求受訪者根據過去一年在每項活動上花費的時間對這些活動排序。排名1表示花費的時間最多，排名10花費的時間最少。我們將結果分為三類：大部分時間、平均時間和最少時間。如附件11所示，資產經理人分配了最多的時間來監控資產的財務表現，81%的受訪者選擇將這一項排名第1。約58%的受訪者表示，他們在資本支出上花費了大量的時間，而55%的受訪者表示，他們在收入管理上花費了大量的時間，52%的人花在了運營的審查上。約38%和35%的人分別花了大量時間向業主提供投資策略和管理問題建議。在過去一年中，資產經理沒有花太多的時間在貸款合規、管理合同或特許經營上。花在貸款合規問題上時間的減少可能被解釋為2014年普遍強勁的資產表現環境。一般來說，當資產業績表現強勁時，對管理合同和特許經營績效問題的關注會減少。
? ? ? ?自2009年調查以來，附件11中最多時間欄項下的百分比發生了明顯的變化。如附件12所示，資產經理正將大量的重點轉移到收益管理、資本支出和對業主投資策略的建議上。這可能被解釋為收益管理職能重要性的日益上升，對整體資產價值的影響，以及希望通過資本再投資，在一個不斷上升的市場中提高資產競爭力的愿望。私人業主的上升也可能在發揮作用，與REITs和機構投資者這樣的長期投資者相反，一旦產生的資產價值實現，往往會推動更頻率的資產交易。
附件11 資產管理活動的時間分配 (2015 年調查）
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附件12 時間分配在2009年到2015年調查中發生的變化
酒店資產經理的職能及績效評價
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? ? ? ? 對外部專家的需要。基于前面的討論，對酒店資產經理的描述應是具備高素質、經驗豐富的高級管理人員，具有廣泛的運營、財務和投資管理技能。然而，酒店業務的日益復雜和規模要求他們定期引入外部專家來助力他們的資產監督和管理活動。在我們的調查中，我們要求資產經理人確定他們在過去一年中特別聘請外部專家的情況。附件13收集了他們的回復。法律和物業稅收顧問占據了主要領域。其他重要的領域還包括風險管理、采購和人力管理。
最有趣的是，自2009年以來，在服務標準、收益管理和信息技術領域專家的使用量大幅增加。這一有意義的轉變反映了酒店資產經理中的幾個關鍵趨勢。首先，很明顯，這些專業人員正在更多地參與日常的酒店管理職能、程序、收益管理策略、互聯網訪問和社交媒體。其次，隨著這些專業人士繼續獲得行業經驗，我們希望他們的知識能夠有助于酒店經理的管理活動更加深入。最后，隨著私人業主推動交易速度（即貨幣化回收）的增加，對資產經理推動酒店收入和價值提升的需求也越來越高。
附件13 外部專家和顧問（2015年調查）
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? ? ? ? 資產經理人列出的一些其他外部顧問主要是與翻新相關的顧問，如項目經理、設計師和建筑師，但他們也包括公用事業顧問、評估師、電話、停車、設計、銷售和營銷的顧問，以及經紀人等。
? ? ? ?績效衡量和基準。任何業績管理體系的質量都與衡量的客觀性直接相關。對定量和定性績效指標的通常理解對于資產經理績效的客觀衡量至關重要。在我們的研究中，了解用評價資產經理效率的衡量標準和基準很重要。調查問道，“用來評價你作為資產經理的績效衡量標準是什么？”由于問題是開放式的，我們將結果整理為五個定量維度和兩個定性維度，以及與績效定量衡量和基準相關的指標（見附件14）。
? ? ? ? 第一個定性衡量是發展或維系與利益相關者的關系，如運營商、品牌方、貸款人和業主。第二個衡量指標與質量相關，通過對各種品質的滿意度和物業狀況評分來衡量。我們無法從回復的結果中確定任何一種定性衡量的基準。
一名受訪者表示使用了平衡記分卡績效測評系統，該系統將定性和定量測評組合到一個綜合的因果測評系統中。值得注意的是，沒有任何回復確定將可持續發展措施或綠色指標作為評
估績效的基準。
附件14 用于評估資產經理業績的衡量和基準
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? ? ? ? 基本的知識、技能和經驗。為確定高績效資產經理所具備的知識、技能和經驗，我們在調查中問道：“幫助您實現和超過這些績效基準的關鍵知識、技能和經驗是什么？”由于這個問題是開放的，我們將結果整理分類（見附件15）。高效的酒店資產經理需要廣泛的知識、技能和能力，大多數回復都指向了強大的運營經驗，對收入、成本和服務管理和客人滿意度等無形資產驅動因素的特別理解。一些資產經理人表示，在特許經營和管理公司的經驗是有價值的。最后，關于經驗，一些人指出，運營與投資分析之間廣泛的經驗是成功的最佳秘訣。
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們在2009年提出的問題。我們在2009年并在2015年再次要求受訪者陳述他們對這八個方面問題的意見，同意或不同意。2015年的回復匯總在附件16中。附件17顯示了受訪者的觀點在2009年與2015年間的變化。對調查作出回應的人士中，65%的受訪者認為，平衡酒店管理人的權力有利于業主，這一比例明顯高于2009年的調查，50%的受訪者有類似的觀點。
附件15 知識和技能對資產經理績效的重要性
酒店資產管理專業的狀況
? ? ? ? 最后，我們以行業面臨的兩組問題調查了HAMA會員。第一組問題反映了我
附件16 酒店資產經理人對專業相關問題的觀點（2015年調查）
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? ? ? ? 值得注意的是，超過三分之一的受訪者認為，管理公司的掌控力仍然高于業主。
? ? ? ? 根據調查結果，業主和管理方之間目標不協調的傳統似乎仍在繼續，只有17%的人完全同意管理方和業主目標一致的表述。資產經理堅信，業主對資產經理表現的要求越來越高，超過82%的人完全同意這一表述，另外14%的人是部分同意。然而，只有45%的人完全認可資產經理的薪酬與資產價值的提升已經聯系起來，而29%的人只是部分同意，22%的人不同意將薪酬與價值提升相關聯。
附件17 從2009年到2015年對專業相關問題觀點的轉變
? ? ? ?近四分之三的受訪者認為，酒店資產經理的角色已經轉向投資咨詢，39%的受訪者表示同意，35%的受訪者對于該表述表示部分同意。然而，從開放式的回復中可以清楚地看出，定期監控資產仍然是資產經理工作的重要組成部分。他們對于接下來兩個問題的答案進一步支持了這一點，這兩個問題要求他們在最初的基礎教育和培訓中選擇房地產投資還是酒店運營。他們的回應表明，他們認為房
地產投資和運營的基礎教育同樣重要。在對這個問題的開放式回復中進一步闡述了這一點。46%的酒店資產經理認為，目前大學和學院的課程并沒有為人們進入該行業做好充分的準備。然而，2015年有越來越多的受訪者同意，他們認為目前大學的課程為資產經理人的培訓做好了準備（從21%增加到29%）。
? ? ? ?我們在2015年進行的第二組“行業狀況”的調查中詢問了受訪者六個更“棘手”的問題及事項。這些話題和受訪者的回復詳細見附件18。從上下文來看，研究結果揭示了一個最有趣的關于資產經理人群體當前心態的描述。73%的受訪者認為獲取多個級別的基準績效數據非常重要，幾乎同樣多的受訪者認為品牌透明度和擁有酒店經營決策影響力非常重要。96%的受訪者表示希望控制定價決策和市場/分銷選擇權。有趣的是，雖然略多于三分之一的受訪者同意酒店管理協議應該是可以終止的，但49%的人認為這一點只是部分重要，8%的人認為它不重要。迄今為止，酒店資產經理人還沒有被稱為政治活動家，盡管這項調查顯示，85%的人認為有增大游說活動以影響政府的政策、開銷和規則，對有意義地提高其有效性是必須的。
附件18 與資產經理人取得更高效率相關的關鍵問題
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? ? ? ?如今的資產經理人受過更好的教育，有更高水平的經驗，在酒店運營和不動產金融方面的背景都有良好的平衡。今天的資產經理熱衷于細節和分析，對酒店管理方的業績如何對物業價值產生顯著影響有著深刻的理解，并且可能我們還有一些焦慮，管理方沒有完全遵守其受托義務。我們具有高度的戰略意識，以價值創造和貨幣化回收為導向。資產經理人需要更多的數據和更多的行動，并越來越多地參與通常賦予給酒店管理方的酒店運營關鍵決策。雖然這種行動可能會導致業主和管理方之間的界限模糊，但它體現了當今資產經理人將風險降到最低并最大限度地控制影響價值變化的因素。
報告；我們反思與酒店管理人、收入經理、業主、貸款人、律師、會計師、稅務專家、說客、保險公司、經紀人、買家、賣家、建筑師、設計師、需求創造者、客戶、合作伙伴、供應商、經濟學家和研究人員數小時的討論；我們仔細評估未來幾年可能發生或可能不會發生的已知和未知因素的風險。我們從智囊團中脫穎而出，制定了一個深思熟慮的戰略計劃，詳細說明了實現收入最大化、控制支出和實現不動產最大化價值所需的步驟。當我們離開掩體時，我們面對著我們的“珠穆朗瑪峰”——說服他人支持實施這個看似不可能的任務計劃。為了完成這項艱巨的任務，我們必須依重于我們作為溝通者、激勵者、培養者、談判者、外交官、教練和領導者的能力。我們必須保持耐心，保持心甘情愿，保持激光般的專注。我們跨過炭火，在火中舞蹈，宣揚資產管理的愿景。我們尖叫，我們哄騙，我們迷戀，有時我們甚至乞討。
? ? ? ? ?而且，就像忠誠的父母，我們看著我們的行動結果在幾年內演變。我們明白，價值的出現是需要時間的，但我們準備好我們自己在資本市場可以利用時作出行動，即使時機是那么的短暫；讓我們將所創造的價值變現。資產經理人對房地產和投資酒店的運營基礎都有獨特的見解，我們陶醉于我們作為實體經濟“主街”（酒店運營商、客人)和華爾街(投資人）之間橋梁的特色角色。雖然報告業績是這一角色磨練的要求，但資產經理人很高興知道他們作為變革催化劑更有意義的目的。他們挑戰現狀，努力保持領先于市場和競爭對手。雖然資產經理人的遠見卓識往往并無人所知，但他們卻津津樂道于多年前奠定基礎的成功收獲。
? ? ? ? 為什么酒店資產經理人要做我們所做的事情？因為創造價值是有趣的，貨幣化是目標，而旅程就是回報。
為什么人們會選擇成為酒店資產經理？
? ? ? ?現在，在全面定義了當今資產經理人的形象之后，需要探討的問題是， “我們為什么要這樣做？”“為什么我們要受到酒店管理人的抵制，以及質疑者的呼聲，他們質疑在已經很高的酒店管理費基礎之上增加資產管理費的經濟利益所在？面對資本流動性和全球經濟健康不可避免的周期性轉折帶來的巨大障礙，為什么我們還要繼續打好這場戰？就在行業開發商交付創紀錄數量的新酒店客房之際，資本流動和全球經濟健康卻以一種不可思議的方式出現了下滑？我們為什么要與看似經常發生的超級巨浪作斗爭，比如戰爭和恐怖襲擊的負面影響、資金匱乏的政府實施的大幅增稅（房地產、銷售、占用）、工會罷工、能源飆升、保險和醫療保健成本、無所不在的為提升品牌標準讓業主投入寶貴的資金、航空公司破產，以及洪水、火災和風暴等厄運造成的災難性后果？許多資產經理人，像大多數其他物業經理人一樣，最初被酒店業的魅力和永遠“感覺良好”的承諾所吸引。資產經理人是否是行業不滿的棄兒產物，總是在單方面去尋求扮演總經理角色？我們是沮喪的開發者/設計師，或者可能只是受虐狂？
? ? ? ?恰恰相反！作為專業人士，我們發現了一個完美的舞臺，在這個舞臺上，我們譜寫了天賦、經驗與技巧的活力組合，以實現保護和最大化投資價值的核心目標。我們坐在地下室，埋頭于財務和經濟數據、市場調查、客戶調查和物業狀況
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《邁點研究院》 作者：邢晶晶
? ? ? ?2023年第三季度，受益于國際旅游的復蘇，全球酒店行業經營業績回暖：6家國際酒店集團中，萬豪國際營收59.28億美元、凈利潤7.52億美元，位列各集團之首，穩坐“頭把交椅”。
? ? ? ?營收同比層面，除溫德姆酒店及度假村外，其余5家營收均呈現同比正增長態勢，且同比增幅分異明顯，希爾頓、萬豪國際、雅高增速均在12%左右，位列第一梯隊，而凱悅和精選國際增幅在2%-6%之間，為第二梯隊。
? ? ? ?凈利潤同比層面，除精選國際酒店為負增長外，其余4家均為正增長，其中凱悅集團增幅顯著，同比增長高達142.86%，其次是萬豪國際，同比增長19.37%。希爾頓和溫德姆同比增速低于10%，分別為8.65%、1.98%。
2023Q3國際酒店集團財報表現
2023年三季度酒店集團財務分析報告
1.2023Q3國際酒店集團營收和利潤情況：萬豪國際營收最高；希爾頓酒店營收增速領跑；凱悅酒店凈利潤躍升顯著，同比增長超100%。
? ? ? ? 2023年第三季度，迎來暑期旺季，受研學、親子、避暑、康養、度假等多重因素的影響，居民旅游需求高漲，國內商務出行及休閑旅游市場強勁復蘇。在此背景下，各國際酒店集團三季度在大中華區表現優異，成為其增長引擎力量。同樣，各大國內酒店集團搶抓旺季機遇，通過積極推進品牌煥新升級、強化會員營銷、智慧酒店和場景建設、酒店數字化建設和信息賦能管理等多舉措，經營業績的提升顯著，其中華住、亞朵、格林、首旅、君亭、華天這6家酒店集團前三季度營收已超越2022全年。
此外，對比分析各國際酒店集團2023年前三季度營收情況，從高到低依次為：萬豪國際176.2億美元、希爾頓76.26億美元、凱悅50.07億美元、精選國際11.86億美元、溫德姆10.78億美元。除溫德姆外，其余四家營收均超2021全年；與2022全年營收對比，均未超越，整體完成率位于71%-87%的區間水平，初步預測各國際酒店集團2023年全年營收將超2022年。
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2.2023Q3國際酒店集團經營與拓展數據表現:各經營指標整體呈現增長態勢，持續在全球“跑馬圈地”，客房數量持續攀升
? ? ? ?2023年三季度，得益于休閑、商務旅行的復蘇及團體預訂量的增長，各主要國際酒店集團的經營指標數據整體呈現同比正增長態勢：以酒店RevPAR指標為例，雅高三季度整體的RevPAR同比增長約15%，高于預期；洲際酒店集團三季度整體RevPAR同比增長10.5%，相比2019年增長12.8%；萬豪國際、凱悅酒店整體RevPAR同比增速約9%。
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? ? ? ?三季度，各大國際酒店集團持續在全球“跑馬圈地”，新開業、新簽約、籌建酒店不斷，拓展其發展版圖，客房數量持續攀升，如截至三季度末，萬豪國際集團客房數超150萬間、希爾頓酒店集團客房數超115萬間。萬豪、希爾頓和溫德姆三家酒店集團，三季度新增客房數均超1萬間。
3.2023Q3國際酒店集團大中華區表現：“遙遙領先”全球其他地區，增長引擎作用突出
? ? ? ?從三季度各國際酒店集團全球各區域經營情況看，大中華區遙遙領先，成為拉動各集團整體經營業績提升的重要市場。
? ? ? ?洲際：第三季度集團每間可售房收入（RevPAR）相較于2022年增長10.5%，其中美洲市場增長4.1%，歐洲、中東、亞洲及非洲（EMEAA）市場增長15.9%，大中華區市場增長43.2%。
? ? ? ?希爾頓：全系統可比平均每間可供出租客房收入 (RevPAR) 在團體預訂、休閑及商務旅行中均有增長，較2022年同期提高6.8%，超出 2019年同期11.4%；本季度，亞太區域市場RevPAR較2022年同期提高39%。中國市場RevPAR較2022年同期提高38%。
? ? ? ?雅高：亞太地區的中國增長最為強勁，第三季度的RevPAR同比增長44%，超過了2019年的水平。
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? ? ? ?溫德姆：三季度整體RevPAR為49.71美元，同比增長3%；大中華區RevPAR為18.13美元，同比增長28%。
? ? ? ?凱悅：第三季度，凱悅全系統可比酒店的RevPAR（平均每間可出租客房收入）錄得145.4美元，同比增長了8.9%；大中華區的RevPAR同比增長了56%，亞運會等重大活動均對業績作出了貢獻。
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? ? ? ?2023年三季度，得益于暑期旅游旺季消費及主要商務城市出行需求的增長，國內酒店集團經營業績提升顯著：從已公布三季度營收數據的8家企業看，營收合計約153億元，其中超20億元的包括華住、錦江和首旅三家，具體依次為62.88億元、41.56億元、23.03億元。8家集團營收同比均呈現正增長，其中增幅超50%的共有4家，具體為亞朵93.12%、華住53.63%、首旅52.76%、君亭50.23%。此外，與國際酒店集團相比，國內酒店集團的營收增幅更為顯著。
凈利潤方面，從已公布凈利潤數據的8家企業分析，除華天酒店外，其余7家企業均實現盈利，其中同比增幅最高的為首旅酒店，同比增長高達609.49%，主要系公司搶抓銷售旺季契機，以持續的產品煥新升級、科技賦能提升運營效率等多舉措提升酒店業績。其余凈利潤同比增長超100%的集團還包括格林酒店（同比增長294.69%）、華住集團-S（2022年同期虧損7.17億元，同比增長286.47%）、錦江酒店（同比增加2.84億元，同比增長169.28%）、亞朵ATAT（同比增加1.51億元，同比增長134.45%）4家。針對業績變動，錦江酒店方面表示，主要系旗下境內酒店運營情況較上年同期大幅回升，特許經營權期限延長導致公允價值上升，以及取得租賃補償金等。
? ? ? ? 綜合營收和凈利潤兩方面，華住集團-S在三季度以絕對優勢領銜國內酒店集團，交出強勁的經營業績。其外因在于中國暑假旅游旺季以及商務旅游持續復蘇的支持，內因則表現為華住對“精益增長”戰略的長期堅持。
2023Q3國內酒店集團財報表現
1.2023Q3國內酒店集團營收和利潤情況：8家集團營收同比均呈正增長，凈利潤方面梯度差異較大
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2.2023前三季度國內酒店集團營收情況：華住、首旅、亞朵等6家酒店集團前三季度營收超2022全年，趕超增長趨勢明顯
? ? ? ?對比國內酒店集團自2021年至2023前三季度營收數據，可知：華住、首旅、亞朵、君亭、格林、華天這6家酒店集團前三季度營收已超越2022全年，金陵飯店和錦江酒店亦分別完成2022全年的99.56%、95.62%，整體趕超增長明顯。原因體現在兩個方面：一是自2023開年以來，國內旅游的強勁復蘇，商務旅行恢復及居民報復性、補償性休閑度假旅游需求旺盛，帶動酒店行業的整體經營大幅回暖；二是2022年經營業績基數較低。
? ? ? 與疫情前的2019年同期營收數據相比仍存在一定差距，如以錦江酒店為例，2023年前三季度總營收109.62億元，2019年同期為112.8億元，相差3.18億元；首旅酒店2023年前三季度總營收59.11億元，2019年同期為62.31億元，相差3.2億元。
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? ? ? ?2023三季度，在暑期旅游旺季的帶動下，國內各酒店集團的核心經營指標明顯提升，如以酒店RevPAR這一核心指標為例，三季度錦江、首旅、華住、君亭、亞朵、格林這6家酒店集團的RevPAR同比增幅均在30%以上。
? ? ? ?錦江酒店：依據財報數據披露顯示，2023 年三季度中國境內全部酒店的平均房價為265.6元、出租率71.67%、RevPAR為190.36元/間。中端酒店RevPAR為215.47元/間，同比增長33.30%；經濟型酒店RevPAR為129.46元/間，同比增長53.03%。
? ? ? ?首旅酒店：2023 年第三季度首旅如家全部酒店RevPAR 185元，比去年同期上升58.6%；平均房價258元，比去年同期上升34.3%；出租率71.5%，比去年同期上升10.9個百分點。
? ? ? ?華住集團-S:三季度，華住中國境內酒店混合平均RevPAR為278元，同比增加44%，較2019年同期增長29.30%；ADR為324元，同比增加27.56%，較2019年同期增長32.24%；入住率為85.9%，同比提升9.9個百分點，較2019年同期低1.8個百分點。
? ? ? ?君亭酒店：各項經營指標均呈現增長趨勢，創歷史同期新高。本報告期，公司直營酒店平均出租率為69.79%，較上年同期增長8.83%，超過了2019年同期水平；平均房價每間530元，較上年同期增長26.43%，較2019年增長24.61%；RevPAR 為369.89元/間，較上年同期增長 44.75%，較2019年增長25.24%。
? ? ? ?亞朵集團：集團的RevPAR(平均可出租客房收入)為424元，創下季度歷史新高，達到2019年同期的118%。同時，亞朵的ADR(日均房價)與OCC(入住率)在第三季度也實現了快速增長，分別為495元和82.4%，均超過2019年同期水平，實現強勢復蘇。
? ? ? ?格林酒店：財報透露，Q3酒店入住率為81.2%，高于上年同期的71.1%;每間可用客房收入(RevPAR)為156元，同比增長30.5%。
3.2023Q3國內酒店集團市場經營表現：RevPAR同比增幅超30%，亞朵集團各經營指標均超2019年同期
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? ? ? ?亞朵集團：在酒店規模方面，第三季度亞朵集團收獲了更多加盟商的青睞，酒店開業進度提速，新開業門店達81家，為“中國體驗，兩千好店”戰略的加速落地助力。截至今年9月底，亞朵集團在營酒店網絡已達1112家；管道內待開發的酒店達到577家，同比增長超過60%。
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4.2023Q3國內酒店集團市場拓展表現：加快新店開業步伐，規模躍升和結構優化同步進行
? ? ? ?三季度，國內各大酒店集團持續擴大酒店規模，管理加盟和特許經營依然為其擴張發展的主導模式。截至到9月30日，華住、錦江、亞朵的管理加盟店占比均超90%，依次為92.46%、93.67%、97.12%。首旅酒店的管理加盟店占比相比上述三個集團略低，為89.59%，逼近90%，這與其推行“投資小、賦能高、回報快”特點的輕管理酒店擴張模式密切相關。
? ? ? ?錦江酒店：2023年7至9月份，新開業酒店313家，開業退出酒店116家，凈增開業酒店197家，其中直營酒店減少26家，加盟酒店增加223家。截至2023年9月30日，已經開業的酒店合計達到12138家，已經開業的酒店客房總數達到1152332間。
? ? ?華住集團-S:2023年第三季度，集團加快開設酒店，新開業酒店數量達545家，同比增加28%。截至2023年9月30日，共有9157家在營酒店，客房數885756間。
? ? ? ?首旅酒店：2023 年第三季度，公司新開店數量為337 家，其中直營店4家，特許加盟店333家。分品牌類型：經濟型47家，中高端94家，輕管理196 家。
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? ? ? ?依據《WTM2023全球休閑旅游業報告》：2023年全球的國際旅行人次預計超12.6億人次，恢復到2019年的86%。且休閑旅游板塊的復蘇比商務旅行更為強勁。報告預測2024年全球休閑旅游業市場前景樂觀，將迎來全面復蘇，按照旅游消費計算，2024預計中國將成為全球最大的入境休閑旅游目的地。而對于未來十年展望，報告指出十年后的2033年，預計中國為全球出境休閑旅游第一大客源國，中國出境旅游消費可達美國的兩倍左右。可見，從全球范圍和中長周期看，中國市場將是引領世界旅游經濟發展的重要引擎。
? ? ? ?綜上，展望四季度與2024年，疫情帶來的低基數效應將逐漸減弱、報復性旅游消費亦將回歸理性，各大酒店集團將面臨巨大的經營挑戰與壓力。然而，從長遠來看，人們對美好生活的追求不變、旅行階層的人口數量規模逐步擴大、全球及國內商務旅行交流更加頻繁，行業發展的長期形勢整體向好，將為酒店集團企業的未來發展帶來新機遇。
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? ? ? ?在擴大規模的同時，三季度，以首旅、錦江、華住為代表的國內酒店集團亦著力優化結構、聚焦品牌升級，中端及中高端酒店數量占比提升。
? ? ? ?首旅酒店持續推進中高端品牌迭代升級，與凱悅合作創立逸扉，并推出主打英倫風尚特色的如家精選4.0迭代產品，以契合年輕化消費客群，截至三季度末，其中高端酒店數量占比達26.50%，環比二季度增加0.6個百分點。
? ? ? ?錦江酒店以聚焦中高端品牌布局為競爭戰略，截至三季度末，中端酒店及以上開業酒店數占總開業酒店數的比例提升至57.54%，2019年同期占比僅39.43%。
華住在中高檔酒店賽道也不斷提升品牌力，三季度中高檔在營酒店數量同比增長了18%，達到605家，待開業的中高檔酒店達357家，同比增速達35%，環比達13%。
趨勢展望
? ? ? ?依據浩華發布的《2023年四季度中國酒店市場景氣報告》：第四季度，受不明朗的國際政治環境、當地和全球經濟下行壓力的制約等多重因素影響，市場對于酒店市場的預期更加理性和謹慎，景氣指數為64，在三季度基礎上下滑9個指數點。
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《邁點研究院》 作者： 張菁
1.月度動態：浙江省文化和旅游廳印發《浙江省民宿高質量發展三年計劃》
浙江省文化和旅游廳印發《浙江省民宿高質量發展三年計劃》：《計劃》實施期為3年，從發布之日起實施。據了解，《計劃》由指導思想、基本原則、發展目標、重點任務、保障措施等部分組成。
中國規劃與在建酒店數創新高，高端和中高端連鎖規模達到峰值：截至本季度末，中國規劃與在建酒店項目總數達到3720個、客房數686017間。
2.品牌開業簽約：國際高端酒店品牌均迎來數位高管
品牌酒店開業：據邁點研究院不完全統計，2023年11月新開業54家中高端及以上酒店。酒店類型占比上，中高端酒店最多，40家；其次是國際高端酒店7家；國內高端酒店5家、奢華酒店2家。
酒店品牌簽約：據邁點研究院不完全統計，2023年11月中國酒店市場新簽約項目117家。品牌類型上，國際高端酒店簽約3家、國內高端酒店簽約5家、中高端酒店簽約45家、中端酒店簽約18家、輕中端酒店簽約10家、經濟型酒店簽約20家、精品民宿簽約16家。
市場動態總結
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3.品牌拓展更新：君亭酒店與中旅酒店會員互通正式達成合作
酒店戰略合作：錦江酒店與SGS進博會上簽署戰略合作協議，雙方將聚焦酒店可持續發展基準（HSB）驗證、推動本土酒店可持續發展轉型、綠色高質量發展等方面開展合作；君亭酒店與中旅酒店會員互通正式達成，雙方的會員體系打通后，新會員注冊時，在得到其授權同意的情況下，可通過雙方直銷渠道注冊，同時成為對方會員，并享有雙方提供的會員價格和會員權益。
4.酒店資產交易：拍賣價格在億元以上酒店共10家
據邁點研究院不完全統計，2023年11月，共有37家酒店拍賣，其中拍賣價格在億元以上酒店10家，拍賣價格在5000萬元-1億元酒店3家，拍賣價格5000萬元以下24家，截至發稿，共有37家酒店流拍。
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酒店人事任命：據邁點研究院不完全統計，2023年11月共有21位酒店高管履新，溫德姆酒店、希爾頓酒店、JW萬豪酒店等國際高端酒店品牌均迎來數位高管。
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以下是邁點研究院獨家發布的“2023年11月酒店品牌影響力100強榜單”。本月，麗楓酒店、維也納酒店、亞朵酒店、希爾頓歡朋酒店、錦江酒店、宜尚酒店、希爾頓酒店、洲際酒店、錦江之星、萬豪酒店進入榜單前十，本月100強榜單中，共有44個品牌排名環比上升，數額環比下滑29.03%，50個品牌排名環比下降，數額環比增長47.06%，6個品牌排名保持不變，該數據表明11月各大酒店可能因基于季節、客群、效果等因素影響，在宣推工作上具有明顯的弱化現象。
百強榜單
5. 企業營收情況：66.67%的酒店集團三季度凈利潤同比增長高達100%及以上
本季度，在營收方面均呈現正態走向，其中亞朵的營收同比增長最高，達93.12%。在凈利潤方面，除精選國際酒店外，其余酒店集團同比均呈現不同程度的增長，其中有66.67%的酒店凈利潤同比增長高達100%及以上，呈現明顯的效益增長現象，尤其是本季度的首旅酒店，同比高達609.49%。
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1. 酒店品牌類型分布
品牌數量維度分析：11月類型酒店總計共增加16家，分別為中高端酒店（+5）、國內高端酒店（+3）、輕中端酒店（+3）、奢華酒店（+2）、中端酒店（+1）、經濟型酒店（+1）、精品民宿（+1），其中中高端酒店增長數值最大。從數據中看出，本月各類型酒店均有不同程度的市場拓展。
品牌指數均值維度分析：11月奢華酒店（4.96%）、國際高端酒店（3.49%）環比增長最為明顯，位列前二，其余類型酒店環比均呈現0.7%~-0.5%的小浮動。該數據表明，本月高端酒店加大了在品牌樹立上的工作力度。
1）酒店類型分布與品牌指數
品牌細分榜單
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2）酒店類型細分榜單
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2）酒店區域細分榜單
2. 酒店品牌區域分布
品牌數量維度分析：11月全國（+7）、全球（+3）、華中（+2）、西南（+2）、華東（+1）數值呈現增長現象，華南、華北、西北、東北四區均未發生變化。這表明，本月從區域維度看，品宣力度上呈現明顯的不均衡性。
品牌指數均值維度分析：11月全球以環比增長4.59%的數值，遙遙領先于其他區域酒店。據數據顯示，目前其他區域酒店的環比浮動率均在0.4%~-0.2%之間，符合當下市場的動態變化趨勢，但從酒店發展維度分析，各區域后期仍有較大的提升空間。
1）酒店區域分布與品牌指數
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3. 酒店品牌主題分布
品牌數量維度分析：11月主題酒店的發展優勢并不突出，本月僅有三個品類出現了小幅度的增長，分別為生活方式酒店（+3）、電競酒店（+1）、潮牌酒店（+1）。這表明， 目前主題酒店在市場上的發展力有所放緩，消費者整體需求傾向性上較為明顯。
品牌指數均值維度分析：11月各主題酒店的品牌指數增長呈現梯度式排列，具體如下——第一梯隊潮牌酒店（3.15%）；第二梯隊藝術酒店（1.65%）、度假酒店（1.41%）、社交酒店（1.37%）、商務酒店（1.18%）；第三梯隊為輕奢酒店（0.87%）、文化酒店（0.81%）、個性化酒店（0.81%）、電影酒店（0.59%）、設計師酒店（0.50%）、養生酒店（0.19%）。由此可見，大部分主題酒店在后期的品牌形象維護上均有一定的提升空間。
1）酒店主題分布與品牌指數
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2）酒店主題細分榜單
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1.品牌指數分析
從11月百強榜單和整體酒店品牌指數數據上看，TOP100品牌指數均值為383.76，環比增長3.46%；整體酒店品牌指數均值為167.73，環比增長0.74%。但從同比數值上看，本月不論從百強還是整體，數值上均呈現了一定幅度的下滑，尤其是百強數值同比下滑6.70%。由此可見，今年11月的品推力度遠不如去年11月，基于此，各大酒店應開展相應的比對工作，探尋數值差距的根本原因。
品牌指數細分
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2.品牌指數維度分析
通過下圖數據可知，TOP100酒店維度均值分別為點評指數（213.23）、媒體指數（84.91）、運營指數（43.08）、搜索指數（42.54），所有酒店維度均值分別為點評指數（152.60）、媒體指數（7.50）、運營指數（4.95）、搜索指數（2.68）。
基于各維度TOP10品牌酒店的環比數值來看，有3大品牌酒店呈現較為明顯的增長現象，具體為：搜索維度——康鉑酒店（石家莊舉行品牌推介會，發布酒店行業的新動態和發展趨勢）和錦江之星，環比增長325.63%和274.28%；媒體維度——凱悅酒店（第三季度大中華區酒店平均單間客房收入同比增長56%），環比增長高達118.19%；點評指數和運營指數本月均未出現較大,環比波動值的酒店品牌。
榜單數據說明
“2023年11月酒店品牌影響力(MBI)100強榜單”數據來源于邁點品牌指數MBI，根據11月邁點MBI八大旅游住宿業品牌類目中的1934個品牌數據匯總統計而成。具體說明如下：
1.邁點品牌指數MBI（旅游住宿業品牌部分）說明
邁點酒店品牌指數（MBI）主要從搜索指數、點評指數、運營指數、媒體指數4個維度分析品牌在互聯網和移動互聯網的影響力。邁點研究院自主開發的“邁點品牌指數監測系統” Meadin Brand Index Monitoring System（MBIMS）提供的一項免費數據分析服務。
計算公式：MBI=a*SI+b*CI+c*OI+d*MI
（1）搜索指數（SI）：一段時期內，品牌關鍵詞在主流搜索引擎中正面搜索頻次的加權和。
（2）點評指數（CI）：一段時期內，用戶對于該品牌下酒店/客棧/民宿在OTA網站的點評累計情況。
（3）運營指數（OI）：一段時期內，品牌在互聯網和移動互聯網運營情況，如微博、微信等。
（4）媒體指數（MI）：一段時期內，大眾媒體和行業媒體報道中與品牌關鍵詞相關的正面新聞數量。
2.統計時間：2023年11月1日-2023年11月30日
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3.監測范圍：奢華酒店、國際高端酒店、國內高端酒店、中高端酒店、中端酒店、輕中端酒店、經濟型酒店、精品民宿等八大類目的1934個市場主流旅游住宿業品牌。
基于百人團隊的全時監測、超千種維度的數據抓取、5輪層層精校與自我審核，邁點品牌指數MBI最終得以化繁為簡，將繁雜的數據表象精煉為客觀指數并加以呈現。歷經11年有余的數據積淀與深耕，邁點品牌指數MBI也日益成為洞察行業品牌發展變化的風向標。
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? ? ? ?2023年月餅大戰已經塵埃落定，根據希爾頓業主協會近期對品牌酒店集團月餅供應鏈企業和部分會員企業的調研，2023年月餅銷售收入并不盡人意，出現一定程度的銷售下滑，存貨增加等現象，究其原因是品種單一，設計難以出彩、公務商務饋贈市場萎縮等原因造成。如何能有效突圍，需要酒店業同仁深思。
2023年戰略合作伙伴
酒店創收新機會-“宮里過大年”故宮觀唐為年貨賦能，傳承中國傳統文化
------北京市榮鑫源食品有限公司
故宮觀唐為消費賦能
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? ? ? 根據協會秘書處調查，長年以來，大多數星級酒店均把月餅銷售作為全年店外收入的重要構成，耗費大量時間精力，但是均忽視了中國傳統的春節“年貨”的組織設計和銷售，而恰恰是這個被酒店人忽略掉的黃金機會，已經發生了重大的市場需求變化，根據第一財經記者從中國商務部獲得的權威數據，2021年、2022年年貨銷售出現了迅猛增長，其中品質年貨成為采購熱點，半成品菜肴受追捧，預制菜銷售額同比增長45.9%。盒裝食品、營養滋補品銷售明顯增長，增長比率高達60%以上，而相對傳統月餅銷售，春節年貨銷售從品類、中國民俗文化元素提煉等有更大的選擇余地和延展空間。
鑒于對該產品特性、可靠性、廠商資質的審核，和對過往案例的使用端感受調查，該產品正式通過協會“華希薈優選”項目資源庫申報和審核流程，成功入選，后續協會顧問和華希薈導師將按慣例，對該項目落地酒店，賦能創新給與公益支持和幫助。
? ? ? 此次年貨銷售已經首次獲得“故宮觀唐“IP授權，得以提煉豐富的故宮文化元素、文創產品、傳統故宮古法點心等組合，無論是外包裝、年貨產品組合，及搭配的故宮文創產品，均承載著傳統的新春味道，有脈絡的國潮創意策劃與創新設計的國風IP，耀眼的新年紅禮盒，多種故宮建筑文化元素的呈現，故宮聯名禮盒，作為文化IP，既是中國傳統文化的傳承，又讓消費者感受到“皇家般”的尊享，預計這批產品面市，將快速成為年貨市場的”網紅“產品。
? ? ? 希爾頓業主協會/華希薈酒店精英俱樂部，協同華希薈優選酒店創新賦能入圍企業-北京市榮鑫源食品有限公司（該公司成立二十余年，為洲際集團、萬豪集團、希爾頓集團、萬達酒店集團等多個集團常年指定合作單位，該公司于2023年由于產品創新，IP賦能等因素被華希薈導師推薦，并最終通過評審，成為華希薈優選創新賦能項目入圍合作伙伴），及數十位華希薈導師/行業專家的共同參與產品規劃，首次向中國酒店業推出華希薈創新項目：“故宮觀唐IP賦能酒店年貨創新銷售“，旨在傳承中國國粹精髓，挖掘傳統文化IP價值，賦能酒店創新銷售。
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作為協會/華希薈酒店精英俱樂部深度參與產品規劃的華希薈優選項目，希爾頓業主協會會員單位和華希薈會員將繼續獲得“專享供貨價“及華希薈創新獎勵積分。
項目咨詢：
協會秘書處聯系人：
邵 歡
希爾頓業主協會/華希薈酒店精英俱樂部
副秘書長
聯系電話：15986810049（微信同號）
鑒于對該產品特性、可靠性、廠商資質的審核，和對過往案例的使用端感受調查，該產品正式通過協會“華希薈優選”項目資源庫申報和審核流程，成功入選，后續協會顧問和華希薈導師將按慣例，對該項目落地酒店，賦能創新給與公益支持和幫助。
本期華希薈優選推薦重磅項目故宮觀唐為年貨賦能深度合作贏取積分
項目提供方
北京市榮鑫源食品有限公司
一、公司簡介：
? ? ? 成立二十余年，是傳統酒店三季產品供應商，希爾頓、洲際、萬豪、萬達等多家國際及國內品牌推薦或指定供應商，年產值超過8億元，唯一獲得故宮觀唐、故宮（御茶膳房）及東來順等知名餐飲品牌IP授權生產企業。
二、合作形式及政策支持：
? ? ? 榮鑫源合作關系已覆蓋全國超3000+家國際、國內知名管理公司旗下品牌酒店。
? ? ? 著名故宮老字號“故宮觀唐”（北京故宮觀唐文化發展有限公司）授權北京市榮鑫源食品有限公司作為“故宮觀唐”品牌在酒店產品及營銷方面的唯一運營商， 運營產品包含酒店聯名禮盒(如中秋月餅禮盒、端午粽子禮盒、新年禮
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盒等）、主題下午茶、宴會定制酒、酒店伴手禮、故宮聯名文創產品等，產品豐富。運營內容包含但不限于酒店聯名的生產加工、銷售、客服。故宮觀唐秉承著將東方美學與現代生活相融合的運營理念，通過對傳統文化提煉開發與現代消費結合，凸顯文化底蘊， 助力量企業實現產品賦能與產品溢價。
三、“故宮觀唐”（北京故宮觀唐文化發展有限公司）已與萬豪酒店集團旗下 酒店、洲際酒店集團旗下酒店等企業強強聯合。
故宮觀唐為年貨賦能
宮里過年-福佑春節禮盒系列-5款
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酒店高端建材解決方案提供商
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? ? ? ? HBI, 作為全球供應鏈為核心的高端瓷磚全品類零售模式品牌 , 堅持以 “嚴謹的態度 ,嚴控的品質” 全球臻選更適合中國用戶的瓷磚產品。
? ? ? ? H B I 全 球 進 口 嚴 選 平 臺 目 前 已 擁 有 多 個 歐 洲 一 線 瓷 磚 品 牌 , 包 括 ： 意 大 利 LEA Ceramiche 、 KERLITE by COTTOD’ESTE 、 Panaria Ceramica 、 MARGRES CERAMIC TILE 、 西 班 牙 WOW 、 DURSTONE 等 , 以 及 自 有 品 牌 HBI Ceramiche 。
? ? ? ? 作為美學材料研究細分領域的創新先鋒品牌 , HBI 致力為用戶創造差異化的美學價值體驗 , 憑借其強大的市場運營能力和系統打造能力 , 現已布局全國超過兩百城高端銷售網點 , 始終堅持以用戶為中心的經營及服務理念 , 以用戶思維 , 用設計驅動產品研創 , 與用戶共創健康、無界、個性、品質的美好生活。
? ? ? ? 多年來深耕酒店工程渠道，專注建筑美學材料研究，攜手多國設計研發團隊進行深度合作，采用國際領先的表面工藝技術，打造出不僅效果比擬石材，穩定性更優于石材的高性價比現代美學產品，從根本上解決酒店項目在使用天然石材所帶來的應用痛點，真正實現歷久旎新效果，且宜于維護打理。
HBI 全球嚴選巖板 / 瓷磚產品
更多的版面設計，更少的色差 ; 表面硬度高，耐磨，防污，日常打理容易：更高的性價比和滿足更為復雜的酒店工程要求。
商務合作咨詢： 安方萱 177 0640 5097
傳統天然石材 HBI?
天然生成 , 故有色差 ; 易斷裂且很難修復 ; 有天然孔隙，易被污染，易滋生細菌，易滲油，易被染色 , 因此對使用環境有較高的要求。
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