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季度簡訊
NEWSLATTER
QUARTERLY NEWSLATTER
2021年4季度
內刊
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（內部刊物，不得轉發）
目 錄
CONTENTS
01? 經濟與市場?
02? 西安地產視點
03? 在管項目信息
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一、經濟與市場
預計閱讀時長：25分鐘
（一）2021年12月30日，住建部發布《關于加強保障性住房質量常見問題防治的通知（征求意見稿）》，以下簡稱《意見稿》。通知明確，對保障性住房質量常見問題防治工作進行相關規定。
? ? ?《意見稿》提出，各地要在執行相關標準規范基礎上，結合實際和群眾反映的突出問題，制定本地保障性住房質量常見問題防治要點，達到最基本的控制要求；加強對保障性住房質量的監督管理，全面落實工程質量責任制度，推進信用體系建設；實施責任清單管理，強化施工過程留痕，對產生重大質量問題的，嚴格追究相關主體責任。
? ? ? ?改善城市低收入居民的居住條件，是重要的民生問題，加快建設保障性安居工程，對于改善民生、促進社會和諧穩定具有重要意義。目前與商品房相比,保障性住房制度還很不完善,為此,我國不斷加大保障性住房建設力度, 各地也紛紛出臺相關政策，保障性住房建設，或成為房產行業新的轉型突破點。
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（二）2021年12月20日，據中國央行主管《金融時報》，近日，央行、銀保監會出臺《關于做好重點房地產企業風險處置項目并購金融服務的通知》，鼓勵銀行穩妥有序開展并購貸款業務，重點支持優質的房地產企業兼并收購出險和困難的大型房地產企業的優質項目。關鍵詞：鼓勵、支持兼并收購。
? ? ? ?通知核心內容包括六大方面：首先，要求銀行業金融機構按照依法合規、風險可控、商業可持續的原則，穩妥有序開展房地產項目并購貸款業務，重點支持優質的房地產企業兼并收購出險和困難的大型房地產企業的優質項目。兼并收購的主體是優質房地產企業，兼并收購的對象為優質項目，通過兼并收購房地產項目，可以促使一些經營不善，且尚未瀕臨破產的優質房地產企業“瘦身”，防范化解風險。
? ? ? ?加大債券融資的支持力度。支持優質房地產企業在銀行間市場注冊發行債務融資工具，募集資金用于重點房地產企業風險處置項目的兼并收購。鼓勵銀行業金融機構積極為并購企業發行債務融資工具提供服務，提高發行效率。鼓勵銀行業金融機構投資并購債券、并購票據等債務融資工具。債券融資一直以來都是房地產行業“補血”和化解風險的重要途徑，通知一方面鼓勵銀行業金融機構對企業發債提供服務，一方面鼓勵其投資債務融資工具，雙管齊下，保障
了企業債券融資道路的通暢。
? ? ? ?通知還強調要積極提供并購的融資顧問服務；提高并購的服務效率。由此可見，除了在資金方面提供支持外，在并購的具體操作環節，也鼓勵給與幫扶與支持，為并購融資營造良好的環境，提升并購成功率。
? ? ? ?本次出臺的《通知》，打消了并購方、銀行在并購貸款業務上的顧慮，將進一步推動房企風險化解處置的市場化進程。
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（三）中國人民銀行決定于2021年12月15日下調金融機構存款準備金率0.5個百分點；中國人民銀行2021年12月20日授權全國銀行間同業拆借中心公布貸款市場報價利率（LPR）為：1年期LPR為3.8%，5年期以上LPR為4.65%。
關鍵詞：降準、降息
? ? ? ?本次降準（不含已執行5%存款準備金率的金融機構）后，金融機構加權平均存款準備金率為8.4%，且央行同時強調將繼續實施穩健的貨幣政策，加強跨周期調節，統籌做好今明兩年宏觀政策銜接。1年期LPR的下調，可推動實體經濟融資成本下降、穩定市場預期、帶動消費。
? ? ? ?降準、降息的政策通過金融機構傳導，可促進降低社會綜合融資成本，對于緩解樓市下行壓力、解決房地產行業普遍融資難的問題，具有重大意義。
（四）2021年12月6日，“2022年《經濟藍皮書：2022年中國經濟形勢分析與預測書》發布會暨中國經濟形勢報告會”在北京舉行。
?? ? 《經濟藍皮書》指出，2022年，應適度加大宏觀政策逆周期調節力度，注重做好跨周期調節，積極的財政政策要加力提效，繼續保持一定支出強度，對沖經濟增長下行壓力；穩健的貨幣政策要穩量降負，增強信貸總量增長的穩定性，并指出，在執行房地產“三條紅線”“兩集中”政策過程中，積極推動房地產業“軟著陸”，既要防止土地拍賣頻繁流標、熱點城市供地不足導致后期房價暴漲，又要防止四、五線城市房價過快下跌引發連帶風險。
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（五）11月，黨的十九屆六中全會審議通過《中共中央關于黨的百年奮斗重大成就和歷史經驗的決議》，習近平總書記指出，“我們正在向第二個百年奮斗目標邁進”，“必須把促進全體人民共同富裕作為為人民謀幸福的著力點，不斷夯實黨長期執政基礎”。共同富裕是社會主義的本質要求，是人民群眾的共同期盼，共同富裕背景下的房地產行業，將更加平穩健康發展。
關鍵詞：共同富裕
? ? ? ?房地產行業體量大、產業鏈長，在我國經濟發展中的作用舉足輕重。住房問題是重要的民生問題和發展問題。扎實推進共同富裕，需要提高行業間發展的平衡性、協調性、包容性。下一步經濟政策將加快壟斷行業改革，推動金
融、房地產同實體經濟協調發展，使得房地產行業逐步回歸理性，進入相對平穩的發展狀態。長期以來，房地產和金融聯系緊密，當前進行的房地產金融調控，正是推動金融、房地產同實體經濟協調發展的突出體現。
? ? ? ?黨報《經濟日報》指出，持有住房是增加財產性收入的重要渠道，增加城鄉居民住房類財產性收入，將有利于擴大中等收入群體規模，應充分滿足城鄉居民的剛需和改善性等基本購房需求，實現住有所居的同時，也能有力增加其財產性收入。
? ? ? ?在共同富裕的背景下，房地產行業將告別“過快”增速，仍將在推動經濟發展方面發揮重要作用。
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（六）12月6日中共中央政治局召開會議，分析研究了2022年經濟工作；12月8日至10日中央經濟工作會議在北京舉行。兩次會議均對地產行業的發展提出了新的要求。
? ? ? ? 中共中央政治局會議對明年宏觀經濟進行了基本定調，即穩字當頭、穩中求進。
? ? ? ?財政政策方面，要求提升效能，更加注重精準、可持續，基建依舊是財政的發力重點，可持續則顯示出對長期發展的重視，而非只看重短期的效應；貨幣政策方面，強調靈活適度，保持流動性合理充裕。房地產方面，“要推進保障性住房建設，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，促進房地產業健康發展和良性循環”。
? ? ? ?可以預見，針對“支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求”，一方面，購房者按揭貸款的審批及發放會更加及時和高效；另一方面，各地之前限制房地產消費的措施，大概率會進行調整和優化。
? ? ? ?中央經濟工作會議主要總結當前并部署2022年經濟工作，指出要積極推出有利于經濟穩定的政策，政策發力適當靠前，積極的財政政策和穩健的貨幣政策仍舊作為宏觀政策的主要構成。
? ? ? ?會議強調，要堅持“房子是用來住的”的定位，加強預期引導，探索新的發展模式，堅持租購并舉，加快發展長租房市場，推進保障性住房建設，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，因城施策促進房地產業良性循環和健康發展。
? ? ? ? 兩次會議都強調房地產行業的健康、平穩、良性發展。房地產行業在國民經濟中具有系統重要性，房地產市場一但過度放緩可能觸發更為復雜的風險傳導鏈條。各城各地必須因地制宜，因城施策，政策發力適當靠前，才能積極推動房地產業“軟著陸”。
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（七）2021年1至11月全國房地產行業數據
? ? ? ?1至11月，全國房地產開發投資總額13.73萬億，同比增長6.0%；較2019年1至11月增長13.2%，兩年平均增長率6.4%。其中，住宅投資10.36萬億，增長8.1%。
? ? ? ?1至11月，全國商品房銷售面積158131萬平方米，同比增長4.8%；其中，住宅銷售面積同比增長4.4%，辦公銷售面積同比增長2.0%，商業營業用房銷售面積同比下降2.6%。商品房銷售額16.17萬億，同比增長8.5%；其中，住宅銷售額同比增長9.3%，辦公銷售額同比下降3.0%，商業營業用房銷售額同比下降2.2%。
? ? ? 開發投資持續增長，住宅銷售額增速高于面積增速，表明住宅均價仍在提高，辦公銷售面積增長，銷售額下降，呈“降價保去化”狀態，辦公市場或出現一輪投資機會。
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二、西安地產視點
（一）政策資訊
? ? ? 12月3日，經太原、呼和浩特、濟南、鄭州、西安、蘭州、西寧、銀川等八城市住房公積金中心協商，黃河流域城市住房公積金高質量發展戰略合作協議正式簽署。八市住房公積金將互認互貸。
? ? ? 12月8日，西安市住房保障工作領導小組辦公室對外發布了關于調整限價商品房上市交易有關條款的通知，即限價房網簽備案滿5年且取證就可以上市交易。?
? ? ? 11月16日，西安市住建局發布《西安市關于加快發展保障性租賃住房的實施意見》及《西安市“十四五”保障性租賃住房發展規劃》兩則新規征求意見
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稿，為西安未來保障性租賃住房建設提出規劃。《規劃》分別從發展基礎、存在問題、規劃范圍、保障需求、規劃目標、保障措施等方面進行分析，結合房屋資源、存量土地資源，滿足新市民、青年人的住房需求，“十四五”期間將建設籌集保障性租賃住房30萬套（間）。??
? ? ? ?11月17日上午，高新區舉行絲路軟件城暨四季度重點項目集中開工儀式，四季度西安高新區集中開工37個項目，總投資約316億元，其中高新技術及先進制造類產業項目16個。項目主要集中在西安高新區今年以來重磅規劃的絲路軟件城、絲路科學城兩大片區，對于兩大片區高質量發展將起到極大助推作用。
? ? ? ?11月21日，西安市自然資源和規劃局發布了關于《推行購房人自行申請辦理商品房所有權轉移登記的公告》，賦予購房人自行申請辦理商品房所有權轉移登記的權利。
? ? ? ?11月23日，西安市政府正式發布《西安市城市更新辦法》，自2022年1月1日起施行。該辦法旨在改善西安市人居環境，完善城市功能，加快城市高質量發展。
（二）西安地產市場供需概況
? ? ? ?自西安市政辦發〔2021〕35號文《西安市人民政府辦公廳關于進一步促進房地產市場平穩健康發展的通知》出臺，進一步擴大了限售、限購的范圍后，西安住宅市場多個項目先后出現“千人搖”、“萬人搖”的場面。
? ? ? ?整個2021年，西安有315個項目、79087套房源結束意向登記，相比去年，下降6.53%。315個項目當中，有175個樓盤需要搖號購買，搖號樓盤占比55.56%；搖號樓盤中，誕生了98個千人搖、1個3萬人搖、12個萬人搖。
? ? ? ?港務區、高新、浐灞三大區域作為2021年限新房供應的“主力軍”，在2021年的供應量均超過了10000套，三大區域供應量占到全市的51.02%。港務區在全運會籌辦的大背景下，過去幾年迎來爆發期，住宅用地大量供應，隨著今年9月份-10月份全運會的落幕，開發重點將向政經板塊轉移。高新區絲路軟件城、中央創新區板塊在前幾年出讓的住宅用地，在2021年集中入市，使得高新區迎來大爆發。而隨著絲路軟件城暨四季度重點項目集中開工，高新區未來的發展不可估量。
? ? ? ?根據市場反應不難看出，西安地產市場居民對于房屋的剛性需求依然旺盛，市場需求與市場供給明顯不匹配。限購區域政策逐步趨緊，加之供應商縮減，大量需求受到積壓，投資機會將持續存在。
2019公司周年慶典
文章：陸某? ? ? 攝影：王某某
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? ? ? ?一批次315套房源已售罄，總貨值約6.7億元，回款約6.2億元，在途資金約0.49億元；
? ? ? ?二批次合計可銷售房源400套，意向登記申請書（含撤銷）2878個，總貨值約8.3億元。二批次開盤銷售樓幢9#、13#、14#、15#，位于西安市長安區航天南路南側，望月路西側，全部準售住房房源共400套,總面積約54497.97㎡。 具體戶型如下：
2、項目銷售情況
三、在管項目信息
（一）綠城·航天紫薇公館項目?
1、開發證照辦理進度
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? 銷售進度：項目已完成公證搖號。
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3、項目近期施工進度
一批次：3、4、7、10#樓結構封頂；11#樓20層墻柱鋼筋綁扎；12#樓20層墻柱鋼筋綁扎。
二批次：13#樓 9 層頂板模板安裝完成；14#樓10層頂板模板安裝完成。
三批次：9#樓 4 層東頂板鋼筋綁扎；15#樓4層頂板鋼筋綁扎階段；1、2、6、8 樓樁基施工階段。
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（二）綠城·高新公寓項目??
1、開發證照辦理進度
2、項目現狀
? ? ? ?目前規劃條件前期報批中，已完成板房搭建及正式進場施工；四棟公寓計劃同步施工、銷售；項目團隊人員已基本到位。
3、項目近期施工進度
? ? ? ?目前臨建、集裝箱（門衛）已進場；項目周邊道路已通，項目施工用電已通，施工用水手續已辦結。
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項目地款全景
臨建集裝箱到位
項目東側化龍一路市政施工圍擋
項目北側科技三路市政施工物料
地址：陜西省西安市高新區高新五路4號匯誠國際大廈702室
電話：029-89197915
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