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2024年9月刊
城融視野
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目錄
?監管之聲
01
（一） 地方金融組織將迎來三年最嚴監管期?
（二） 金融監管總局印發金租正負面清單?
（三） 財政部：省負總責，市縣盡全力化債?
（四） 國家擬出臺《金融機構合規管理辦法》?
（五） 8月CPI增速0.6%，PPI下降1.8%?
（六） 住建部澄清住房養老金制度
（一） 銀行加碼輸血房地產行業
（二） 六大行個人住房按揭規模下降超3000億元
（三） 西安建工中票違約
（四） 8月新增融資租賃初始登記增長16.8%?
（五） 8月融資租賃行業債券融資首破千億
（六） 存量房貸利率有望下調
他山之石
03
（一） 房地產發展新邏輯新賽道：新質生產力?
（二） 西安房產“以舊換新”，堵在二手房出售?
（三） 融資租賃中的“名為回租，實為直租”?
（四） 法拍房對新房市場的影響?
紅領金課堂
04
行業動態
02
目錄
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jian guan
zhi sheng
監管之聲
監管之聲
（一）地方金融組織將迎來三年最嚴監管期
據多家媒體報道，金融監管總局、證監會、市場監管總局等三部門近日聯合下發了《關于進一步加強地方金融組織監管的通知》，監管部門正著手未來三年對地方金融組織進一步清理和強化監管。《通知》涵蓋商業保理、融資租賃、小額貸款公司、典當、擔保等地方金融組織的監管工作，要求地方金融組織總量不得新增、嚴格跨省經營，禁止通道性業務，并以加強監管存量組織、堅決清退不合規機構為主。?
《通知》具體列出了11項重點任務，包括加快清零存量不合規機構、嚴控新批新設機構、嚴格限制跨省展業、嚴管杠桿和融資來源、切實加強消費者保護、嚴肅治理市場亂象、有序處置四類機構、依法規范登記注冊、嚴厲打擊非法金融活動、提高金融服務能力、持續提升監管質效。
業內人士分析，防風險、強監管、促發展將是未來一段時期地方金融組織的主旋律。
（二）金融監管總局印發金租正負面清單
8月23日，金融監管總局官方網站發布《國家金融監督管理總局辦公廳關于印發金融租賃公司業務發展鼓勵清單、負面清單和項目公司業務正面清單的通知》。
鼓勵清單以國家戰略需求為導向，將農林牧漁、新能源、醫藥、船舶和海洋工程等27個產業中的農業機械、風電光伏、光熱發電、醫藥研發、船舶等重要設備和重大技術裝備納入鼓勵范圍。
負面清單重申了已發布實施的《國家金融監督管理總局關于促進金融租賃公司規范經營和合規管理的通知》（金規〔2023〕8號）中的禁止性業務領域要求，并明確新老劃斷原則，妥善處置存量業務。構筑物、古玩玉石、字畫、辦公桌椅、報刊書架、低值易耗品、消費品（不含乘用車）被列入負面清單。
《通知》指出，發布清單的目的主要是引導金租公司以國家戰略需求為導向，有所為、有所不為，優化業務方向和業務結構，更好發揮專業化、特色化金融功能，為企業提供“融物+融資”金融服務，促進經濟社會高質量發展。
監管之聲
（三）財政部：省負總責，市縣盡全力化債
8月30日，財政部發布2024年上半年中國財政政策執行情況報告。報告顯示，2024年上半年，各地發現新增專項債券1.49萬億元。各地落實一攬子化債舉措，穩妥化解存量隱性債務。按照省負總責、市縣盡全力化債的工作原則，指導督促各地立足自身努力，加大工作力度，統籌調度各類資金資產資源，抓實抓細具體化債方案和政策舉措，穩妥化解隱性債務存量。 強化地方國有企事業單位債務融資管控，嚴禁違規為地方政府變相舉債。
（四）國家擬出臺《金融機構合規管理辦法》
8月19日，國家金融監督管理總局起草《金融機構合規管理辦法（征求意見稿）》向社會公開征求意見。辦法要求金融機構在總部設置首席合規官，納入高管序列，在省級（計劃單列市）分支機構或者一級分支機構設置合規官，充分發揮首席合規官、合規官在合規管理體系中上下傳導、左右協調、內外溝通的核心功能，統籌推進合規管理工作。
辦法明確了董事會及高級管理人員的職責，首席合規官及合規官的設置與職責，以及合規管理部門的職責與分工。完善首席合規官及合規官、合規管理部門及人員履職的相應保障措施，要求金融機構為合規管理部門配備充足、專業的合規管理人員，通過合規人員的專業性提升合規管理的有效性。
（五）8月CPI增速0.6%，PPI下降1.8%
國家統計局9月9日公布的數據顯示，8月CPI同比上漲0.6%，增速較7月加快0.1個百分點，為2024年3月來最高，但這主要由食品價格帶動，不包括食品和能源的核心CPI，同比僅為0.3%，為2021年3月以來
最低，環比則下降0.2%，顯示總需求仍待提振；PPI同比下降1.8%，降幅擴大1.0個百分點，為近四個月來最低。
（六）住建部澄清住房養老金制度
日前，住房養老金制度引發社會廣泛關注，并由此產生許多誤讀與錯誤解讀。8月23日在國新辦舉行的新聞發布會上，住房城鄉建設部副部長董建國稱：“研究建立房屋體檢、房屋養老金、房屋保險制度，構建全生命周期房屋安全管理長效機制。目前，上海等22個城市正在試點。特別說一下房屋養老金，個人賬戶通過繳納住宅專項維修資金已經有了，試點的重點是政府把公共賬戶建立起來。”
對此，住建部進一步解釋道：房屋養老金由個人賬戶和公共賬戶兩部分組成。個人賬戶就是業主交存的住宅專項維修資金，交存按現行規定執行。公共賬戶按照“取之于房、用之于房”“不增加個人負擔、不減損個人權益”的原則，由政府負責建立，從試點城市看，地方政府可以通過財政補一點、土地出讓金歸集一些等方式籌集，目的是建立穩定的房屋安全管理資金渠道，不需要居民額外繳費，不會增加個人負擔。
行業動態
（一）銀行加碼輸血房地產行業
據央行數據，2024年上半年，房地產開發貸款增加6105億元，而2023年全年僅增加約1900億元。截至今年6月末，房地產開發貸款余額13.77萬億元，同比增長2.8%，這個增速比2023年末及2022年末的增速均高出1.3個百分點。表明銀行正在加碼“輸血”房地產業。據中國房地產報統計，19家大型上市銀行中，有15家上半年房地產業貸款正增長，有12家銀行房地產業貸款不良率下降，1家持平。?
業內人士分析，數據變化的背后是政策的大力推動。今年以來，政府部門從供需兩端持續優化房地產政策措施，支持住房市場需求的釋放和房企融資改善。供給端重要支持政策包括進一步發揮城市房地產融資協調機制作用；推動符合“白名單”條件的項目“應進盡進”，合規“白名單”項目“應貸盡貸”；滿足在建項目合理信貸融資需求等。
近期，國家金融監管總局表示，商業銀行已審批房地產“白名單”項目5392個，審批通過融資金額近1.4萬億元。城市房地產融資協調機制以城市為主體，以項目為中心，符合規定的“白名單”項目及時獲得資金支持，為促進項目建成交付、保障購房人合法權益、穩定房地產市場發揮了積極作用，精準支持房地產項目融資取得階段性成效。
（二）六大行個人住房按揭規模下降超3000億元
根據日前發布的上市銀行上半年報告，六大國有商業銀行個人住房貸款余額累計為26.12萬億元，相比2023年末減少3118.97億元，而2023年的數據已經比2022年末減少5569億元，表明提前還貸潮仍在繼續。存量房貸利率居高不下，促使客戶積極提前還貸，是房貸余額減少的主要原因。個人住房貸款業務下滑的同時，各大銀行的個人消費貸款、個人經營貸款業務卻在快速增長。當前個人消費貸、經營貸利率已跌破3%，將房貸置換為消費貸、經營貸，通過貸款產品間利率差達到變相降息目的，已成為行業公開的秘密。
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行業動態
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（三）西安建工中票違約
8月19日，西安建工集團有限公司發布公告，公司未能完成“21西安建工MTN001”本息兌付。未兌付本息合計2.63億元，構成實質性違約。此前，公司就已公告稱兌付本息存在不確定性，公司及子公司多項負面事項未解決，對該票據未注銷面額無法提供明確的償債資金證明，外評短期內接連下調。
（四）8月新增融資租賃初始登記增長16.8%
2024年8月，動產融資統一登記公示系統新增動產融資登記1,060,653筆，環比增長1.1%，與去年同期相比增長37.8%。其中新增融資租賃初始登記36.6萬筆，同比增長16.8。廣東、上海、天津三地融資租賃企業的登記數量占比達80.4%，廣東首次位列全國第一。
（五）8月融資租賃行業債券融資首破千億
2024年8月，融資租賃行業債權融資工具的融資總額首次突破千億，為1037.16億元，同比增長33.57%，環比增長37.42%。8月，融資租賃債券的發行規模大幅上升主要得益于ABS發行規模的激增。本月ABS發行共33筆，融資總額566.57億元。其中，ABS優A級最低利率為
1.95%，其原始權益人為江西江銅融資租賃有限公司，發行金額6億元；ABS發行規模最大的公司為中國康富國際租賃股份有限公司，共發行7筆，融資總額293.86億元。8月ABS優A級加權平均利率為2.24%，與7月持平。?
（六）存量房貸利率有望下調
近期，市場傳聞有關方面正在考慮進一步下調存量房貸利率，并放開跨行“轉按揭”。今年以來，LPR共已經歷了兩次調整，2月5年期以上LPR單邊下調25BP至3.95%，7月再下調10BP至3.85%，兩次累計已下調35個基點。各大城市首套房、二套房貸款利率持續走低，廣州、蘇州等城市房貸利率已進入“2時代”，與之相對應的是存量房貸利率仍在4%以上。
在新舊房貸利差逐漸拉大的情況下，存量房貸利率仍有一定的下調空間，如果存量房貸利率迎來二次下調，預計將減少利息1600億元-2200億元，能夠有效減輕居民按揭壓力，進而刺激消費回升，提振經濟。同時減少提前還貸的現象，有利于穩定樓市信心。
2023年12月第12期
他山之石
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他山之石
（一）房地產發展新邏輯新賽道：新質生產力
據中國房地產報，今年4月30日，中央政治局會議指出：“要結合房地產市場供求關系的新變化、人民群眾對優質住房的新期待，統籌研究消化存量房產和優化增量住房的政策措施，抓緊構建房地產發展新模式”。這為未來一個時期房地產的高質量發展明確重點、指明方向。?
全國住房城鄉建設工作會議指出，要下力氣建設好房子，在住房領域創造一個新賽道；完善工程建設標準，圍繞建造好房子，發布住宅項目規范，從建筑層高、電梯、隔音、綠色、智能、無障礙等方面入手，提高住宅建設標準。
住房城鄉建設部原總工程師、中國建筑業協會原會長王鐵宏認為，建筑和房地產產業的新質生產力要圍繞三“新”來思考。
一是新型建造方式。先是裝配化，要結構—機電—裝飾裝修全裝配化，進而實現建筑產業工業化、標準化、部品化、模塊化、智能化。這不但是新質產業鏈，而且是新質供應鏈。
二是新型服務業。建筑產業以高附加值生產性服務業為代表的新服務重點十分突出，如市場模式創新的設計施工總承包模式EPC，以及PPP模式，通過優化設計、節省投資、縮短工期，實現項目更好更省更快建設，為國家、為業主創造價值，也為供給側自身創造價值并且形成新的更高核心能力。
三是新型業態。建筑產業供給側新型業態要突出關注投—建—營，關注城市更新，關注裝配化+，關注數字化轉型升級，關注建筑產業“雙碳”。
2024.09
他山之石
（二）西安房產“以舊換新”，堵在二手房出售
不同于其他城市的國企下場收購模式，西安的“以舊換新”主要由項目、購房者、經紀公司三者自行商量達成交易。由經紀公司牽頭，三方簽訂一個以舊換新協議，由購房者先向房企繳納一定比例的誠意金鎖定房源，舊房賣出后可直接簽約；若未在規定時間內賣出，則無條件退還誠意金給購房者。西安某項目負責人表示，活動落地效果有限，只有去化困難的項目才會參與。難點就在于二手房難賣，許多購房者無法在規定期限內賣出二手房，導致誠意金又退還給了購房者。?
（三）融資租賃中的“名為回租，實為直租”?
融資租賃的常見模式一般有直租和回租兩種。“直租”和“回租”各自具有獨特的特點和運作方式，然而有時候可能會出現一種情況導致租賃模式名義上為“回租”的交易模式，但是實際上卻更接近“直租”業務。
“直租”：也稱為直接租賃，是融資租賃中最基本、最普遍的一種形式。在這種模式下，出租人（融資租賃公司）根據承租人的需求，從供應商處購買租賃物，并出租給承租人使用。承租人按期支付租金給出租人，并在租賃期滿時可以選擇續租、退回租賃物或按約定價格購買租賃物。
他山之石
“回租”：也稱為售后回租，是一種特殊的融資租賃方式。在這種模式下，承租人先將自有資產出售給出租人（融資租賃公司），然后再從出租人處租回該資產使用。通過這種方式，承租人可以獲得即時的資金回籠，同時保留對資產的使用權。
但在實務的某些交易中，雖然承租方先將資產出售給出租方，然后租回，但實質上，出租方在購買資產時通常直接受承租人委托向賣方支付價款，或出租方先將款項支付給承租人，再由承租人支付給賣方。從合同性質上看，這種交易模式保留了售后回租的形式，但實質上更接近直接租賃。
這一類交易結構的設計，往往是由于某些限制條款或者是融資成本的考慮，當然也和企業的交易偏好有一定關系。比如某些承租人可能更傾向于通過直租方式獲得新設備，但由于某些原因（如資金壓力、稅務籌劃等），他們可能選擇通過回租的形式來實現類似的效果。在某些情況下，由于信息不對稱或市場宣傳的誤導，交易雙方可能未能充分理解交易結構的真實性質和潛在風險，從而導致了“名為回租，實為直租”的現象。
四時俱可喜，
最好新秋時。
他山之石
（四）法拍房對新房市場的影響
據克而瑞數據，2024年上半年全國法拍房掛拍規模達20.2萬套，同比2023年同期增加了12%。法拍房平均成交率17%，較上年同期下降7個百分點。?
法拍房快速增加的原因有三點：首先，宏觀經濟的下行壓力導致部分購房者償還貸款的能力下降，從而增加了貸款違約的風險。其次，房地產市場的調整也使得部分投資者面臨資產貶值的壓力，進一步加劇了法拍房的供給。此外，政策層面的調整也在一定程度上推動了法拍房供給的增加。
雖然法拍房在成交數量上基本只占新房的2%左右，但從結構來看，法拍房各面積段、總價段的交易量和新房市場存在較大的差異，整體對中高端產品影響較小，三四線城市豪宅類法拍房成交占比已高于新房市場，未來將對此類城市產生一定的擠壓。
具體到城市層級，一線城市法拍房對新房市場的沖擊相對較小，主要是為70平米以下的小戶型市場產生擠壓。三四線城市法拍房對新房市場沖擊最高，大戶型的法拍房已經對當地新房市場的銷售產生明顯擠壓。
紅領金課堂
《中國共產黨不合格黨員組織處置辦法》
2024年6月，中共中央辦公廳印發《中國共產黨不合格黨員組織處置辦法》。
什么是組織處置：黨組織根據黨章和有關黨內法規規定，依據黨員組織關系隸屬或者干部管理權限，對缺乏革命意志、不履行黨員義務、不符合黨員條件甚至喪失黨員條件的黨員，按照規定程序給予相應的處置措施。組織處置方式分為限期改正、勸其退黨、除名。
《辦法》對應當給予組織處置的3類、15種情形進行明確。
具有下列情形之一的，應當給予限期改正處置：
（1）理想信念不堅定，缺乏革命意志，黨性意識淡薄，過分計較個人得失，講功利不講理想、講私欲不講信仰，但本人能夠正確認識錯誤、愿意接受教育管理并且決心改正的；
hong ling jin
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紅領金課堂
（2）信仰宗教的；
（3）工作消極懈怠，不發揮先鋒模范作用，與群眾關系緊張，但本人能夠正確認識錯誤、愿意接受教育管理并且決心改正的；
（4）組織觀念、紀律意識不強，不按照規定參加黨的組織生活、不按時足額交納黨費，流動到外地工作生活不主動與正式組織關系所在黨組織保持聯系、不及時向流入地（單位）基層黨組織報到，經批評教育仍未改正的；
（5）既有主觀原因又有客觀原因，但主要由于主觀原因與黨組織失去聯系6個月以上、2年以內，經查找已取得聯系，失去聯系期間無違紀違法行為的；
（6）黨內法規規定的其他應當給予限期改正處置的情形。
限期改正時間一般為6個月，最長不超過1年。限期改正期間，黨員權利不受影響。
紅領金課堂
具有下列情形之一的，應當給予勸其退黨處置：
（1）為了達到個人目的以退黨相要挾，經教育不改的；
（2）限期改正期滿后仍無轉變的；
（3）黨內法規規定的其他應當給予勸其退黨處置的情形。
具有下列情形之一的，應當給予除名處置：
（1）理想信念缺失，政治立場動搖，對黨不忠誠不老實，背棄黨的初心使命，已經喪失黨員條件的；
（2）因思想蛻化提出退黨，經教育后仍然堅持退黨的；
（3）沒有正當理由，連續6個月不參加黨的組織生活，或者不交納黨費，或者不做黨所分配的工作，按照自行脫黨予以除名；
（4）因與黨組織失去聯系被停止黨籍，2年后確實無法取得聯系的，按照自行脫黨予以除名；
（5）受到勸其退黨處置、本人堅持不退的；
（6）黨內法規規定的其他應當給予除名處置的情形。
黨員受到勸其退黨或者除名處置的，5年內不得重新入黨。
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