2020成都地產行業半年度回顧
太行瑞宏 · 項目進度早知道
“同學計劃”課外延展
? ? ?——①【投拓管理】好文推薦
? ? ?——②【成本管理】好文推薦
匠心，員工職業工坊
? ? ? ——《工程標準化建設思考》（李園輝）
新津撤縣設區，以后請叫我新津區
成都2020下半年發展新風向
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地產上半場，賣的是地段，賣得是升值的潛力，
新的黃金10年，供需即將倒轉，C端時代來臨，
精心打磨的樓盤，肯定溢價！
地產紅利都消亡之后，仍然屹立不倒的，是經營的強大，是品牌的紅利，是人才的價值！
任人唯才、目光長遠，走職業化道路。
奮斗吧，我們正當年，也就擁有了無限的可能！
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Contents
目錄
引言：縱觀全國，2020年上半年疫情的到來加速了各城市房地產市場的分化，成都市場韌性較足，行業指標優良，預計下半年仍有較大回升空間。
? ? ? ?上半年供應土地110宗，面積7744畝，同比去年上半年增加22.2%；成交土地111宗，面積7910畝，同比上漲3.8%；平均樓面地價5098元/㎡，同比上漲22.3%。
? ? ? ? 純住宅樓面地價10879元/㎡，平均溢價率近3成，住兼商樓面地價5132元/㎡，平均溢價率22.9%，商業用地整體溢價率低。
? ? ? ? 天府新區土地供銷占大成都供銷近兩成，青白江供銷穩居第二，近郊供銷量大：新都龍泉郫都成交均達到400畝以上。主城區地價均過7000，近郊區龍泉、新都過7000。
成都土地市場：
? ? ? ?成都在疫情防控期間出臺延長土地款繳納時間，保證房地產企業有序穩定拿地，上半年土地供應放量，成交平穩，價格同比去年上漲，有十一宗土地達到最高限價移交，多區域地價被刷新。
行業透視鏡
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圖片可點擊放大查看
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成都住宅市場：
? ? ? ? 供應縮量，銷售平衡，價格持續上漲，天府新區發力，供銷遠超其他區域，改善戶型市場量增大。
? ? ? ? 供應下滑，上半年供應面積933萬㎡，同比去年下跌11.0%；銷量下滑，上半年銷量1077萬㎡，同比下跌0.9%。
? ? ? ? 供小于求，存量2287萬㎡，同比去年末下跌6.7%，去化周期13個月，接個持續上漲，均價達到13116元/㎡，同比上漲15.8%。
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下半年預測：
? ? ? 政策層面：上半年政策從土地、預售條件、落戶及人才政策等寬松調整，針對需求側的限購限貸仍維持偏緊態勢，2020年兩會定調，房地產政策堅持“住房不炒”，預計短期保持平穩。
? ? ? 土地市場：二三圈層已完成近半，一圈層或為供應主力，地市或持續高熱，疊加上半年業績，房企拿地隱形成本激增，后期價格看漲。
? ? ? ?周期落位：疫情后經濟加速回升，住宅供需結構不斷調整，改善產品持續入市，預計下半年成都樓市將處于上行周期，商業市場低位運行，庫存壓力大。
? ? ? ? 郊區是供銷主力區域，天府新區供應放量銷售大漲，整體價格持續上漲，主城區價格上漲近3成。
行業透視鏡
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ESSENCE CHENGDU
5#地塊
1、外墻石材施工完成；
2、外墻鋁板施工完成；
3、外架拆除完成；
4、屋面瓦到場；
5、別墅區大喬栽種完成；
6、洋房區二喬種植完成；
7、吊頂龍骨施工完成，戶內防水施工完成，水電點位施工完成。
1#地塊
1、 戶內改造完成；
2、 大堂裝飾施工完成90%；
3、 門頭銅飾施工完成；
4、 景觀收口完成95%。
4#地塊
1、外立面收尾；
2、戶內門窗大面積安裝施工；
3、總平管網、景觀穿插施工。
項目進度——金沙城
ESSENCE CHENGDU
項目進度——錦瀾閣
1、2號樓5-6層砌體完成，2層二次結構完成；
2、3號樓6-7層砌體完成，3層二次結構完成；
3、4號樓4-5層砌體完成；
4、地下室側壁基坑回填至70%；
5、地上消防風管進場60%，安裝20%。
ESSENCE CHENGDU
項目進度——錦悅府
ESSENCE CHENGDU
項目進度——云津觀棠
1、4、5、6號樓住宅戶內實測完成，質量通病整改完成30%；
2、5號樓1單元窗框開始安裝；5號樓商業鋁合金框安裝完成50%；
3、6號樓商業石材干掛完成；戶內燃氣立管安裝完成40%；
4、地下室燈具安裝完成10%，消防主機接線完成80%，火災報警設備收尾完成，廢水提排閥件安裝完成；
5、地下室照明燈具進場；地下室防火卷簾進場；電力公司低壓電纜進場；
6、總平消防道路路沿石安裝完成60%；場內整形完成后局部補土完成；栽種完成大喬8株，二喬20株；總平及主樓雨污水管道通球完成；總平燈桿、監控桿基礎制作30%；
一期：
1、7#樓：11~14層外墻保溫膨脹釘施工完成80% 。
2、8#樓：11~14層外墻保溫粘貼完成80% 。
3、9#樓：15層抗裂砂漿完成100%，屋面鋁板幕墻龍骨焊接部位防銹漆涂刷完成100% 。
4、1#樓：A區2層砌磚完成100%，B區1層砌體完成100%。
5、10#樓：14層外墻抹灰完成100% 。
6、14#樓：14層外墻抹灰完成100% 。
7、15#樓：外墻抹灰完成100%，內墻抹灰完成100% 。
? ? ? ?二季度5-6月開展兩期太行瑞宏“同學計劃”培訓活動，分別為投拓、成本專場。
“加強專業互學，促進條線聯動，提高管理意識” 。
ESSENCE CHENGDU
項目進度——云津觀棠
二期：
8、2#樓：2層頂砼澆筑完成100% 。
9、3#樓： 一層頂砼澆筑完成100%，主樓及副樓負二層擋土墻防水完成100%，防水保護層完成60% 。
10、11#樓：七層墻柱鋼筋綁扎及支模架搭設完成100%。
《全成本管理經驗分享》
講師：李占輝
《投資管理實操與案例》
講師：楊毅
夯基礎·練內功
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夯基礎·練內功
夯基礎·練內功
課外延展學習——【投拓】好文推薦
文章主題——投拓基本工作之項目拿地測算表
推薦人：楊毅
內容概述：
? ? ? ? 同行交流聊政策，政府洽談論方案；外出看地說風水，調研踩盤侃市場。要做好地產投拓需要兼具三頭六臂，本文就土地拓展最基本的工作進行分享：項目拿地測算表全面技能，涉及投資環節與各個專業的鏈條關系，了解投資專業的同時提升本專業全面性。
課外延展學習——【成本】好文推薦
文章主題①——精裝修工程成本控制要點
內容概述：
? ? ? ? 本文立足于全過程工程造價管理，闡述了項目前期策劃、設計、招投標、施工4個關鍵階段的精裝修成本控制的要點，并通過案例加以說明。
從項目決策、設計、招投標、施工分階段分析精裝修成本控制的關鍵要點。
文章主題②——精裝成本控制過度？標桿企業如何規避風險
內容概述：
? ? ? ?近年來，為了應對限價，很多地產項目都更加強調精裝環節利潤，導致項目開發過程中在精裝成本控制上容易陷入了誤區，一味減配降檔，最終造成一定風險，不僅給交付制造困難，品牌口碑也受到影響，本文從實際經驗出發，分析如何規避相應風險。
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如有學習需要可與成本部同事交流！
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如有學習需要可與投資部同事交流！
夯基礎·練內功
夯基礎·練內功
本期季刊迎來了新的板塊“員工職業工坊”，由太行瑞宏員工自己執筆，總結專業學習工作成果，分享本專業知識，人人為師，人人為學，提升專業綜合性，打造企業標準化。
? ? ? ?標準化建設是地產開發企業管理沉淀和規模發展的必要過程。從工程管理部成立開始，我們們對公司標準化體系建設做了深入的思考和調查，希望能建立一套簡潔、有效的標準化體系，助力公司項目管理提升和規模化發展。
? ? ? ?本文從標桿企業標準化情況、我公司標準化建設規劃、已完成工作以及后續工作4個方面以點帶面做具體敘述。
1.? 標桿企業標準化情況簡介
? ? ? ?主要收集了新希望地產和藍光地產的標準化資料，部分保密資料收集還不是很完整，但通過這些有限的資料基本可以了解這兩家公司的標準化建設情況。
1.1 新希望地產
? ? ? ?新希望地產工程管理中心編制有7個制度8個指引29個標準，具體內容如圖示。
《工程標準化建設思考》
工程管理中心? ?李園輝
1.2 藍光地產
? ? ? ?藍光地產標準化是按專業分類建設，包含建筑、結構、安裝、裝飾、營銷等標準化文件，其標準化文件非常細致。
夯基礎·練內功
夯基礎·練內功
2.? 我們公司標準化架構規劃
? ? 參照標桿企業標準化體系，結合我們公司實際情況，將標準化架構規劃為：管理制度、技術標準、通用技術文件模板三大塊。后期將根據公司需要不斷補充、完善。
2.1 管理制度
? ? 包含四新技術應用、標準化文件管理、工程檢查督導、項目管理人員調配、通用技術文件管理、項目案例庫管理、在建項目督導考核、樣板間展示區維保管理等制度。
2.3 通用技術文件模板
? ? ? ?通用技術文件模板暫時只包含工程管理指導書模板、工程施工類招標技術要求模板（土建、安裝、裝飾）。
3.? 已經完成的工作
3.1 管理制度建設方面
? ? ? ?已完成8個制度文件的編制。其中四新技術應用管理等6個管理制度已通過公司審批，于2020年4月26日發布。
3.2 技術標準編制方面
? ? ? ?已完成防滲漏技術措施等8個技術標準編制，包含安全文明標準、質量控制、穿插提效等方面。其中防滲漏技術措施、安全文明施工標準已通過審批，樣板先行等4個標準正在審批。
2.2 技術標準
? ? ? ?技術標準包含防滲漏、安全文明、樣板先行、質量（工程做法、工藝標準、實施指引）、穿插提效等標準、指引。
3.3 通用技術文件編制方面
? ? ? ?已完成工程管理指導書模板、工程施工類招標技術要求模板（土建、安裝）的編制，正在征求意見。
3.4 工程檢查督導方面
? ? ? ?按工程檢查督導制度和年度檢查計劃對各項目進行日常巡檢、專項檢查、綜合檢查評比。日常巡檢平均每2周一次，專項檢查平均2個月一次，綜合檢查評比每季度一次。
夯基礎·練內功
夯基礎·練內功
3.5 考察學習方面
? ? ? ?組織各項目管理人員對標桿企業進行項目考察，2019年11月對龍湖梵城、萬科天府錦繡項目進行了考察，2020年7月對蔚藍卡地亞花園城、新希望D10項目進行了考察學習。
? 龍湖梵城? ? ? ?萬科天府錦繡? ? 新希望D10項目? ? 蔚藍卡地亞
4.4 項目案例庫建設方面
? ? ? ?項目案例收集、評比、歸檔，將經驗總結書面化，供公司員工學習分享。
4.5 考察學習方面
? ? ? ?加大對標桿企業考察學習力度，包括安全文明管理、質量控制、工藝工法、穿插施工、計劃控制等，做好考察總結和分享。
? ? ? ?標準化建設是我司規模化發展和管理提升的重要手段。工程管理部將通過不斷的補充、修訂、完善，逐步建立一套適合我們公司的有效、完整的標準化體系。
? ? ? ?希望大家多提出更多寶貴的建議，共同為公司標準化建設助力，感謝支持！
太行瑞宏·工程管理部
4.? 還需要發力的主要工作
4.1 管理制度方面
? ? ? ?根據公司需要，繼續編制符合公司實際、解決突出矛盾、便于執行增效的具體的管理制度。
4.2 技術標準方面
? ? ? ?如交付標準、工藝標準、門窗標準、欄桿標準、地下室地坪標準以及其他工程做法等技術標準需要編制、完善。
4.3 標準化工作執行督導方面
? ? ? ?按制度加強檢查督導落實情況、提升執行力。
? ? ? ? 6月19日，四川省政府官網公布了關于同意撤銷新津縣設立成都市新津區的批復。至此，新津成為三圈層中，繼青白江之后，第二個撤縣設區的行政區域。
城市空間格局
規劃“一心三城五鎮”
? ? ? ? 新津版圖就像一片“綠葉”，對外也自稱“超級綠葉”城市，規劃了“一心三城五鎮”的城市空間格局，借著公園城市概念，新津在33平方公里的津津城市綠心內規劃了“公園城市示范區”，面積16平方公里，著力打造新津新中心。
? ? ? ? 當前，新津匯集了成渝地區雙城經濟圈建設、成都“南拓”、建設成都高質量發展示范區、邁入地鐵時代、公園城市建設等多重機遇，以“創新”為關鍵詞，新津正快步向都市型經濟轉型。
? ? ? ?撤縣設區后，新津必將以更加積極的姿態搶抓成渝地區雙城經濟圈建設機遇。
產業地理格局
產業規劃“兩園一區”
? ? ? ? “兩園”即天府智能制造產業園、中國天府農業博覽園，“一區”即成都梨花溪文化旅游區。
? ? ? ? 天府智能制造產業園以“智能制造+”產業為主，天府農業博覽園以“農博+”產業為主，梨花溪文化旅游區以“文旅+”產業為主。
城市配套
最不缺的是公園最大優勢是地鐵+TOD
? ? ? ? 交通資源方面，作為遠郊里首通地鐵的區域之一，新津的公共交通有大優勢，已形成地鐵、高速路、快速路、國道以及鐵路、高鐵等多元化交通體系，承擔著“成都南部門戶樞紐城市”的重要功能。
? ? ? ? 此外，新津站作為片區級TOD站點，為全市首批啟動的14個TOD示范站點之一。一期項目預計2022年完工，對短期樓市影響而言，這可能是比撤縣設區更大的利好。
? ? ? ? 教育資源方面，有新津中學和新津中學外國語實驗學校，在建的有成都龍江路小學新津校區、成都外國語學校天府校區和墨爾文國際學校，擬建的有石筍街小學新津校區、市機關第三幼兒園新津分園和博實樂國際學校。
? ? ? ? 生態資源方面，有白鶴灘國家濕地公園、楊柳湖濕地公園、天府明珠公園、騎龍湖公園、百溪堰濕地公園等，可以說新津最不缺的就是公園。
? ? ? ? 整體來看，新津以生態宜居為主，正好借著公園城市的概念順勢打造了公園城市示范區；配套方面，區域生態底子好，優質學校和醫院在積極引進，地鐵和TOD是新津的最大優勢。
? ? ? ? 新津的資源本底嫁接外部機遇，內外共同賦能。我們相信，新津的發展有了更多“底氣”的同時，區域的房地產市場也會站上更大的風口，迎來更多的機會。
? ? ? ? 新交通、新地標、新教育……下半年，成都一大大大撥“上新”來了，讓我們一起看看預告，也許有些改變與你的生活息息相關。
新交通
● 據權威報告，成都地鐵在建線路排名全國第一！
● 2020年下半年，又將有5條線路通車：6號線、8號線、9號線、17號線、18號線。
● 成都部分TOD項目將亮相
? ?梓潼宮項目預計7月首推樓棟結構過半9月獨立商業及下沉廣場將亮相；陸肖站預計9月底主體施工將完成50%以上；雙鳳橋站項目預計在6月進入地上部分主體施工階段！
● 天府國際機場即將起飛
? ?目前天府國際機場首條跑道已線貫通，今年11月將完成校飛。
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● 全面打造“公交城市”
? ?預計到今年年底，成都將新增48個公交場站19個區縣公交數量也將大量提升每500米就會有一個公交站點。
● 成都形成各大交通圈
? ?預計到2020年年底成都將新增出川通道至15條形成周邊城市1小時的快鐵交通圈至昆明、貴陽、蘭州、武漢的4小時快鐵交通圈至環渤海灣、長三角、珠三角地區的8小時快鐵交通圈。
新地標
● 新建三座體育館
? ?城東體育公園：位于城南高速北側、理工大學南側。面積大約相當于兩個成都體育中心，整體規劃呈扇形，一期工程預計2020年完工，將呈現足球賽場、湖濱休閑、濱水綠道等特色景觀。
? ? 高新區體育中心：位于中和片區、中和1線北側 ，成仁快速路西側 ，與陸肖TOD項目相鄰 ，作為成都大運會比賽場館之一 ，總建筑面積20.16萬平方米 ，相當于近10個四川省體育館大小 ，今年底完工。
? ? 除此之外，位于空港新城的天府奧體公園，規劃總面積為86平方公里，作為四川首個集水上、山地、綜合體育項目為一體的大型體育綜合體，預計年底前將完成配套基礎設施。
城東體育公園
高新區體育中心
● 全國首個寶馬官方授權摩托騎行公園
? ?BMW摩托國際越野體驗中心來了！坐標邛崍平樂古鎮，平樂農商文旅融合發展片區的重點項目，總投資約160億元全國首個寶馬官方授權摩托騎行公園
，即將讓邛崍徹底洋氣一把！?
室外效果圖
室內效果圖
● 東部新區最大文創項目——東來印象
? ?作為成都東進的標志性工程，總投資31.8億元的東來印象將規劃建設為“八館五中心兩園一家一大劇院”，將于8月完工驗收。
● 天府國際會議中心
? ?坐標：成都市天府新區
? ?坐擁超大面積會議廳、總面積約8000m2！與天府公園、金融中心綠軸、天府CBD……共同組建未來成都天府新區標志性公共建筑群，其設計旨在致敬成都平原廣闊的地平線，這里擔得起“天府之檐”的美稱！預計2020年建成投入使用。
新商業
S K P
中國奢侈品百貨樣板間
臺灣新光三越×北京華聯聯手打造北京SKP曾創造全國銷售額第一的紀錄西安SKP曾創造半年銷售20億的紀錄如今，全國第三座SKP來成都了。
環貿ICD
全球第五座ICC
超甲級辦公樓、大型體驗式購物中心，1.7萬方精致商業街還，高度280m塔樓。
天府環宇坊
社區精致生活體驗中心
全國首個泛光照明二維碼互動大屏太吸睛！以后逛Gai也能掃碼進行。
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