本期導讀：
? ? 《學以致用：物業品質提升有感》
? ? 《“有的放矢”，前期介入助力物業管理“正中靶心”》
? ? 《記一次隧道“四蟲四害”消殺有感》
? ??《團隊協作? 巧取碎石》
新時代一起讀書
“書猶藥也，善讀可以醫愚”，這個是我最近兩個月的深刻感悟。記得踏入社會之初，那種渴望學習、讀書的勁頭真是無人可比，肯學、肯干、多干構成了當時的我，現在所表現出來的這“兩把刷子”大多都是那個階段積累下來的，想想是有點“吃老本”了。
雖然認識到自己內動力不足、缺乏新知識已有一段時間，但是利用業余時間“讀書學習”仍僅僅停留在意識層面。一次偶然的機會，在一位恩師的帶領下加入了一個讀書營，一起研讀陳偉老師的著作《物業管理的本質》，讀到一本好書就像重新啟動閘門，我就這樣一發不可收拾，又一次“嗜讀”。一本書讀過半，猶如醍醐灌頂，我仿佛又回到那個熱血、激昂、才思敏捷的我。
俗話說“一枝獨秀不是春，百花齊放春滿園”。在堅持每天讀書半個月后，我意識到只是自己成長沒有用，必須帶著團隊中的成員一起前進才行，于是，嘗試性地建了一個讀書群，帶著大家每天一起系統學習專業知識和管理知識，希望采取碎片化的讀書內容分享的方式，經過日積月累，能逐步提高自己及團隊成員的領導力、專業性、綜合能力，做到開闊心境，共同學習，共同成長！
舒適的生活往往相對好過，但蘊藏著危機。在這里，我也號召所有同仁多讀書、讀好書、讀有用的書，不要再以“沒有時間”為借口，趕快行動起來，緊跟時代發展的速度，緊跟公司發展的步伐。
人生如逆水行舟，不進則退！
2018年8月17日
?卷首語
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刊 ? ? ?號：2018年8月刊
總 編 ?輯：王曉曄
責任編輯：余? ?治
文字編輯：何應多? 陳? 洪? ?廖妍妍???
美編設計：余? ?治? 何應多
校 ? ? ?對：劉愷靈? 趙雪淳
主辦單位：貴陽地鐵物業管理有限公司
征稿郵箱：3218742802@qq.com
Contents
目錄
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刊首語? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 1?
公司動態? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?5
黨費應該這么交? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 7
注意，這里正在“大變魔術”? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 9
團隊協作? ? 巧取碎石? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?11
地鐵因你而美麗? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?13
記一次隧道“四蟲四害”消殺有感? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?15
“有的放矢”，前期介入助力物業管理“正中靶心”? ? ? ? ? ? ? ?17
物業服務瑕疵≠可以拒交物業費? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 24
物業裝修管理之成品保護篇 （二）? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?19
學以致用：物業品質提升有感 (一)? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?21
初來乍到 請多關照? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?25
公司動態
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2018年7月13日
貴陽地鐵物業公司召開分工會第一次會員大會暨第一屆第一次職工大會
7月13日上午，貴陽地鐵物業公司召開分工會第一次會員大會暨第一屆第一次職工大會，市軌道公司工會領導、物業公司領導也參加了本次職工代表大會。
本次大會民主選舉產生了地鐵物業公司分工會第一屆委員會委員、經費審查委員會委員、工會主席、經審委主任。
聽取通過了《貴陽地鐵物業管理有限公司2018年上半年生產經營情況報告和2018年下半年生產經營安排》、《貴陽地鐵物業管理有限公司2017年財務決算報告》、審議并一致通過《貴陽地鐵物業管理有限公司一線員工薪酬管理辦法》、《貴陽地鐵物業管理有限公司一線員工獎懲管理辦法》。
地鐵物業公司黨支部書記、總經理王曉曄作總結發言時表示，工會是貫徹落實廣大職工對企業運營的知情權、參與權、表決權、評議權和選舉權的有效途徑。希望所有職工積極主動維護自身民主權利，發揮好公司職工民主管理職能，參與決策企業經營、發展等問題，為了公司良好發展共同努力。
2018年7月
貴陽地鐵物業公司7月專項業務外包招標評選
為了遴選出高性能、高保障、高性價比的社區設施設備，根據公司指導意見及項目需求，貴陽地鐵物業公司合約法規部近期召開多場產品招標比選。
1.確定專業的生活水箱清選服務單位，完成對邁德國際項目供水系統生活水箱的清洗并對水質進行檢測，實現檢測水質達標，保障項目生活用水安全放心。
2.啟動化糞池清掏和下水道疏通業務的外包詢價比選，確保邁德國際項目和湖山郡項目下水道排水通暢，避免暴雨時排水不暢給項目管理服務造成影響。
3.確定邁德國際項目消防設施系統的維保單位，實現內容復雜的消防系統專業化、品質化維護管理。
此外，垃圾清運、標識標牌設計與制作及服裝采購等專項業務的公開比選工作也在同時進行。
2018年7月
貴陽地鐵物業公司組建多個健身活動社團
為豐富職工業余文化生活，增強團隊戰斗力和集體榮譽感，充分展現公司職員工奮勇爭先、頑強拼搏的精神風貌，凝聚起貴陽物業公司職員工“心同向，行同軌，樂同享”的家園認同感，由公司領導層主導，員工自發成立了貴陽地鐵物業公司籃球隊、“歡樂暴走團”等強身健體活動社團。
目前，公司全體職工都已加入歡樂暴走團，團隊成員相互鼓勵，相約一同健步運動，每日以5000步為底線，走出健康，走出良好辦公室氛圍。
籃球隊不僅召集了物業公司籃球愛好者，也吸引了兄弟公司建設分公司、運營分公司籃球愛好者的加入，同時還在物業公司培育籃球拉拉隊。
團建活動是職員工業余生活的一種調節和放松，也是公司管理者用行動和真情去感染身邊每位員工，給員工以示范的引導，激發員工工作積極性和創造力的一種親民化交流方式。通過活動增強團隊的核心力和向心力，幫助團隊以嶄新的精神面貌和昂揚的斗志，投入到公司各項事業建設中來。
2018年8月
貴陽地鐵1號線后通段開荒進入攻堅階段
為了加快貴陽地鐵1號線全線開通進程，保障1號線后通段以完美、整潔的站廳環境迎接市民乘客，2018年7月19日，貴陽地鐵物業公司正式進駐貴陽地鐵1號線后通段各站點，開展開荒清潔工作。
根據作業要求，車站籌備組先對現場施工進度，消防、安防等基礎設施設備安裝情況進行評估，落實現場建筑及裝飾材質、開荒清潔用水、用電等基礎要素， 制定出科學合理的開荒計劃，多個站點同步開展清潔工作。
經過車站籌備組近經過一個多月加班加點地工作，截止8月20日，物業公司已經完成了1號線后通段14個站點中長江路站、珠江路站、望城坡站、沙沖路站、北京路站、八鴿巖站、南埡路站等12個站點的精開荒保潔工作，剩余噴水池站、中山西路站2個站土建裝修已基本完工，設備設施正在加緊調試，各項測試驗收工作也在有條不紊的進行，已進入粗開荒階段。
據悉，1號線后通段開荒工期將會持續到2018年10月初。
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奮進新時代
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黨費應該這么交
（一）按月領工資的黨員黨費計算基數：
每個月以工資總額中相對固定的、經常性的稅后工資收入作為計算基數。
（二）年薪制的黨員黨費計算基數：
每個月以當月實際領取的薪酬收入作為基數。
一、黨費計算基數：
不同職業的黨員，交納黨費有著不同的標準。
（三）不按月取得收入的黨員黨費計算基數：
每個月以上季度月平均純收入為計算基數。
相對固定的、經常性的收入包括：
1.機關工作人員：職務工資、級別工資、津貼補貼
2.事業單位工作人員：崗位工資、薪級工資、績效工資、津貼補貼
3.機關工人：崗位工資、技術等級（職務）工資、津貼補貼
4.企業人員：基本工資、崗位工資、獎金
二、交納黨費的比例：
三、交納黨費是黨員應盡的義務：
對不按照規定交納黨費的黨員，其所在的黨組織應及時對其進行批評教育，限期改正。
對無正當理由連續六個月不交納黨費的黨員按自行脫黨處理。
根據基數，交納黨費的比例被分為四類（每月稅后工資）：
1.收入在3000元以下（含3000元）的，交納月工資收入的0.5%
2.3000到5000元（含5000元）的，交納1%
3.5000到10000元（含10000元）的，交納1.5%
4.10000元以上的，交納2%
不同職業的人交納黨費的比例：
2.學生黨員，下崗失業黨員，依靠撫恤或救濟生活的黨員，領取當地最低生活保障金的黨員，每月只需要交??
? ?納0.2元的黨費。
3.對于交納黨費確有困難的黨員，經黨支部研究，報上一級黨委批準后，可以少交或者免交黨費。
4.農民黨員根據當地農民收入的實際情況交納0.2元～1元不等的黨費。
5.預備黨員，從支部大會通過其為預備黨員之日起就開始交納黨費。
1.離退休干部、職工中的黨員，每月以實際領取的離退休費總額或養老金總額作為計算基數。
（1）5000元以下（含5000元）的按0.5%交納黨費；
（2）5000元以上的按1%交納黨費。
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想到就立馬干，兩位師傅當即找到停車場的施工方商量，也許是被師傅們真誠的話語打動了吧，施工方答應借給兩位師傅崗亭接電所需要的材料。兩位師傅抬材料、搬工具，一天下來，除了吃飯喝水，兩人就蹲在那里干活，一直到太陽西沉，天灰灰蒙了，才放下手上的工具，停下手里的活，準備回家。兩位師傅平素話都不多，但干活特別實在，不哼不哈的，整天整天地在現場蹲著干活，沒幾天就過來和領導說“崗亭能用了。”
文/小河停車場? 帥莎
編者按：一雙大手布滿老繭，常常是洗不掉的油污，鉆進現場，拿起手里的工具，一干就是數個小時。能讓“癱瘓”的機器運轉正常，讓“大病”的設施設備“起死回生”……他們就是維修工。
團 ?隊 ?風? 采
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7月的天，有些火爆，不是火辣的太陽就是瓢潑的大雨，對露天作業影響較大。為了給小河停車場的秩序員提供一個安全、良好的作業環境，項目決定著手申購布電用的物質，在現場幾個重點區域增設崗亭。
這天，天公有些不作美，烏云翻滾著，一場大雨說來就來。風雨中，看著秩序員在有些晃動的大傘下站崗，小河停車場的負責人找來了工程部的劉江和胡擁軍兩位師傅，“我們已經申購崗亭布電用的物料了，現在正在走流程，在物料運到之前，兩位師傅看看能不能想想其它辦法，應應急。”
因為是新成立的項目，兩位師傅到庫房轉了一圈，沒找到太多能用的工具；又去現場轉了一圈，也沒有發現可以用的材料（現場偶爾會有施工方丟棄不用的工程物資邊角料）；出去買，之后再報銷，也不太符合公司關于物質管控的流程規定 … … 正在愁眉不展時，兩位師傅突然靈光一動：找施工方借借。
小河停車場工程部的兩位師傅每天都要在現場巡查好幾遍，在現場轉的時候，有時就會發現一些施工方遺棄的物質，像舊洋鏟、用剩電線、釘子、螺絲等東西。兩位師傅一般發現了，在以后的巡查時都會特別留意，如果丟棄在現場連續三四天沒人回收，他們就會將其收集起來，放進倉庫里，再逐一去問施工方是否遺失了東西？如果施工方查看確認不要了，他們就會分門別類地收集到維修柜中留存備用。現在庫房里有很多材料就是他們平時“撿回來的廢品”，可別小瞧了這些小物件，它們在小河停車場物業中心的日常工程維修中可是派上了大用處呢，既能應急，又厲行節約。
“在日常維修管理中，不是每樁事都必須要用大件，像施工方撤場不帶走的工程物料，我們平時維修剩下的邊角料都能派上用場，也不影響干活質量。咱們不能浪費，也要節約些。”每當有人調侃兩位師傅是“破爛王”時，劉師傅總是很認真地給別人“解釋”。
為保證停車場各部門正常入駐，兩位師傅每天除了與施工方對接、檢查停車場內各項設施設備的啟用/運行情況、檢修處理停車場的日常維修維護，還需要對物業管理設備機房衛生進行清潔，有時侯也會協助運營公司各部門搬運進場家具。
從進駐小河停車場到現在，這兩個鐵漢子從來沒有絢爛華麗的語言，只有執著、擔當，默默在這個平凡的崗位上做一顆牢固的“螺絲釘”，盡自己所能為停車場的日常管理工作貢獻著自己的一份力。
其實這是每個自律、自尊、自愛的人的好習慣，咱們每個人都一樣，想方設法做好自己份內的事，這就夠了。
注意，這里正在“大變魔術”
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團 隊 風 采
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文 / 金陽車輛段? 謝玲?
上報和等待的流程是漫長的，每次跟進結果都是“等回復”。然而客戶需求和嚴峻的現實卻不能等待。運轉樓每日客流量上百人，現場4個衛生間堵了兩個，根本不能滿足大樓往來人員的基本使用。在上報、跟進各部門進度的同時，物業中心工程部也沒有閑著，一心鉆研該怎么徹底解決這個問題。
經過反復的檢查和分析，5月25日經過運分公司同意后，工程部利用消防栓的備用水，消防水管配合疏通彈簧進行疏通清理，經過3個多小時的徹底檢查和疏導，終于在第三組清掃口找到了原因：管道內有很多石塊堆積，造成堵塞，影響了一層和二層女衛生間的使用。癥結找到了，管道里的石塊怎么清運呢？又一個難題出現，工程部全體人員又在現場反復思索琢磨，最后決定采用一個大膽的想法：把石塊夾起來！
6月8日，工程部4人準備好鋼筋、鐵絲、電筒、包裝線，現場開始DIY一套清運工具。4人分工協作：1人用兩根8#鋼筋在1米深、管徑DN65的管孔里把石塊夾起來； 1人用鐵絲編成漏勺從旁協助；1人用線做成活扣，把石塊趕進線扣套住石頭，慢慢提出石頭；1人隨時做好配合和替補。
猶如醫生開刀做手術，既要講究專業、細致，又要講究團隊協作。一次、兩次、三次、四次……將近40分鐘的反復嘗試，終于從孔洞里取出了第一塊石頭，大家高興極了。在夾出第三塊石頭后，才發現腿麻了、手也酸了、頭也低疼了，看了看時間，已經是下午6點半了。看見此辦法行之有效，工程部的4位師傅們信心滿滿，到食堂就餐之后又接著干。4人輪流上陣，每取完一次，又用鋼筋擋著，用消防水管沖刷，盡量讓石塊停留在清掃口可見范圍內，不被水沖走。經過這樣反反復復地操作，直到晚上9點，終于將30余塊石頭清理完畢。最后用消防水沖刷，打開排污井確定流水暢通后，4位師傅收兵回營，那滿滿的成就感流露在臉上，掩也掩不住… …
團隊協作，屢出奇招破解難題的故事在工程部并不少見，這些“心靈手巧”的技工們從不因此覺得自己做了多了不起的事，他們總說“工作需要創造力，我們只有對工作保持著熱忱，才能在崗位上盡其則、出其力，為公司的發展墊塊基石。”
“運轉樓東面一樓女衛生間堵了，請趕緊派師傅來處理。”2018年5月15日下午3點，金陽車輛段物業服務中心客服前臺接到保潔員的報修。客服中心接到信息后，立即對接工程部，請維修師傅攜帶疏通工具趕往現場處理。
事件回顧：根據客服中心派單記錄顯示，運轉樓東面一樓女衛生間下水主管堵塞曾于2018年1月27日、2月7日分別報修疏通，在兩次疏通作業中，工程部已發現問題端倪，但始終沒有找到具體原因和解決辦法，只能先解決局部問題繼續使用，然后再慢慢尋查原因。直至5月15日，客服中心又再次接到同一位置報修，這次堵塞比較嚴重，不僅僅是一樓，連二樓也堵了。
物業中心意識到：此事必須予以徹底解決，否則將永遠存有隱患。
作為解決問題的“主力軍”——工程部到現場反復進行檢查，確認是主排水管堵塞導致排水從地漏反冒。該衛生間排水主管道為PVCU（管徑DN110）管道，經運轉樓接到室外公共排水井共有三組清掃口，清掃管管徑為DN65，地下隱蔽管長達35米。復雜的管道、過長的管路讓堵塞點的確定變得有點困難。
怎么才能知道造成堵塞的原因呢？堵塞點在那里呢？是不是只有挖開地下隱蔽的管道才能解決呢？維修現場，一堆問題需要確定。工程部先后報備DCC、修務部、技安部、施工方，最后判定為工程施工遺留問題，需要等待施工方進行維修處理。
團隊協作? 巧取碎石
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向一線員工致敬
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平凡，如同宇宙間緲小的星
不注意，很難看出你的微光
重要，如同每天必須呼吸的空氣
缺了你，地鐵站將不再干凈、整潔
感謝有你
地鐵因你而美麗
哪里有塵埃、有污染、有廢屑、有落葉
哪里就有你的身影
你是高級美容師
用勤勞的雙手為地鐵除垢布新
描繪一道道亮麗風景線
為四方賓客創造干凈舒適的乘車環境
春天
你踏著晨露上崗
星星向你致意問好
為了地鐵的美麗
你用布滿蠶繭的雙手畫鬢描眉
把地鐵裝扮成妙曼的少女，清麗可人
夏天
烈日當空，酷暑難熬
人們紛紛躲進空調房里
為了地鐵的美麗
你堅守崗位，不離不棄
豆大的汗珠打濕了你的衣裳
毒辣的太陽曬黑了你的肌膚
年年歲歲，你的臉終于變得黝黑發亮
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秋天
一陣狂風呼嘯而過
大地披上金黃的盛裝
為了地鐵的美麗
你揮動雙手，在風中搖曳
把秋風帶來的塵土、樹葉清除干凈
冬天
凜冽的寒風呼呼地刮著
當別人還躺在溫暖的被窩里
你卻在頂風前進
下雪了
你小心翼翼清掃站口的積雪
手上長滿了一個個凍瘡
裂開了一道道口子
為了地鐵的美麗
你依舊沒有放棄
深夜、破曉
踩霜踏露而出，披星戴月而歸
為了地鐵的美麗，與家人擦肩而過
你一路走來，風吹雨打，無怨無悔
日月更替，光陰輪轉
你用自己一身的臟
交換地鐵的潔美
地鐵因你而美麗
地鐵因你而美麗
文/車站管理處籌備組? ?向明吉
送給地鐵保潔的一首贊美詩
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聚沙成塔
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文 / 車站管理處籌備組 王有誼
2018年6月24日，我調到車站管理處籌備組的第一個夜班，按照站點6月四害消殺計劃，要對貴陽北站至觀山湖公園站的隧道進行消殺。作為站點管理處籌備組的一員，我不僅要對工作人員的消殺情況進行監督，更要關注他們的安全。
第一次參與隧道“四蟲四害”消殺工作對我來說很新奇，什么是“四蟲四害”呢？經過學習《貴陽市軌道交通一號線“四害”治理服務合同》才明白，“四蟲四害”就是蚊子、蒼蠅、蟑螂、老鼠。根據隧道管理要求每月都要按照計劃對隧道進行一次消殺工作，確保地鐵的營運環境安全，讓廣大群眾有一個舒適的乘坐環境。
6月24日22點30分，我、修務部2名工作人員、消殺公司2名員工，一行5人在貴陽北站集合。向北站車控室請點后，我們穿好反光背心、防刺鞋，帶上安全帽，維修部的王忠林對我們進行了安全交底教育，如：行走時注意腳下，防止摔倒滑倒；操作時注意不要觸碰接觸網，與接觸網的保持一米以外的距離；對帶入隧道的工具必須進行清點，作業完成后必須全部帶回；最后是時間控制，必須在請點時長的80%以內完成計劃工作。安全交底結束，在站務部工作人員的帶領下，我們來到站廳，一行5人分成2組，對貴陽北站至觀山湖公園站隧道進行消殺。
站務部工作人員開啟了上下行端門，我們進入隧道。地下10米深的甬道里，光影昏暗、冷風陣陣，既潮濕又粘滑，加大了作業的難度。
消殺工作開始了，小陳拿出手電筒，率先對設備機房進出線的穿線管、站廳下的所有死角進行查看，偵查老鼠、蟑螂出沒的情況，同時取出滅鼠、滅蟑螂的餌劑，投放在老鼠、蟑螂容易出現的地方，完成后再貼上四害消殺專用標簽，這樣一個站點隧道的防鼠、防蟑螂工作就算完成了。
接著，我們又開始對蚊、蠅進行消殺。消殺公司小陳先是仔細查看了站臺下隧道里陰暗、潮濕、有流水的地方是否有蚊蟲、蒼蠅的足跡，接著用加了滅蚊、滅蒼蠅藥劑的噴霧器，對潮濕、流水的地方進行噴灑，過程大概二十分鐘，這樣貴陽北站站臺下隧道的四蟲四害消殺工作就完美收工了。
記一次隧道“四蟲四害”消殺有感
接下來的時間里，我們沿著隧道向白鷺湖站方向前進。一路上，小陳走走停停，時而看看隧道的消防管，時而停下腳步觀察排水溝里的積水，對流水噴放消殺藥劑。我和維修部的同事都是第一次參與消殺工作，看著他忙碌的動作，卻不知道他這是在干什么，忍不住詢問后才知道：看消防水管是觀察是否有老鼠出沒，如果有，管道上會留下老鼠行走的腳印；看排水溝積水是觀察是否有蚊子、蒼蠅，如果有，蚊子和蒼蠅死了會飄在積水上。往水里噴放藥劑是為了破壞蚊蟲、蒼蠅的生存環境，藥劑濃度較高，噴放在水里，水流過的地方都不會再有蚊蟲、蒼蠅生存。
經過三個半小時的奮戰，我們一路“查殺”，完成了貴陽北站、白鷺湖站、新寨站、陽關站、生態國際會議中心站、觀山湖公園站等6個站點隧道的消殺，總路程近八公里。到達觀山湖公園站時，已經是凌晨兩點半了，這時的我們早已大汗淋漓，氣喘吁吁，站在觀山湖公園站的站廳，清點完工具，等待消點。
有人會問，三個半小時走了八公里，會累嗎？其實，隧道和地面行走是兩種完全不同的環境和感受。在地面空氣新鮮，路面好走，注意力可以不集中。在隧道里，空氣不好，路面不平，一不留神就會被線路、軌道、螺栓絆倒，行走的同時還要注意觀察是否有蚊蟲、蒼蠅、蟑螂、老鼠，注意力需要高度集中。我問修務部的同事及消殺公司的小陳、小李：“你們累嗎？”他們搖搖頭說“既然選擇了這份工作，就是再累，也要把它做好！”
是啊，“既然選擇了這份工作，再累，也要把它做好.”多么樸實、多么偉大的一句話。有多少人為了偉大的軌道事業、為了讓人民群眾能乘坐上干凈、整潔、安全的城市軌道交通，默默無聞地工作在一線，付出了辛勤的汗水。在此，為奮斗在軌道事業中的所有施工人員、工作人員點贊，大家辛苦了！
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針對出現的20多條問題，公司前期介入小組進行了收集、匯總，逐一分析、提出整改建議，并呈報總公司總工辦備案。對于物業提出的合理化建議，總公司亦高度重視，認真研究并采納，如車站鋼架棚內側無安全帶掛鉤的問題，通過在一號線后通段各車站出入口鋼架柱體上焊接鋼圈已予以了整改；對于須從設計階段改進的問題，則會在貴陽地鐵二號線的設計及施工中予以實施、體現。?
綜上所述，物業的前期介入管理是后期物業管理的一項基礎性工作，亦是物業管理公司熟悉物業實際情況的過程。有了前期介入，物業公司也能全面參與到物業的設計規劃階段，對物業的總體規劃布局、結構、管線安排等做到心中有數，對于物業日后可能出現的種種隱患做到了如指掌，使得物業公司的工作能夠有的放矢，并有充裕的時間進行物業管理方案的設計、人員安排，為項目接管時打下良好的基礎。
聚 ? 沙 ? 成 ? 塔
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“有的放矢”，前期介入助力物業管理
“正中靶心”
文 / 前期部? 鄒峰
物業管理前期介入是什么？前期介入對于物業管理有何意義？從本期起，小編將帶你一起了解什么是物業管理的前期介入？前期介入對于物業管理究竟有何意義？
到底什么叫做物業管理的前期介入呢？
?“物業管理前期介入”的思想是1998年由上海萬科物業率先提出的。所謂物業管理前期介入就是指物業管理企業在接管物業之前，在物業開發的某些階段，如：規劃設計、施工建設、竣工竣收等就介入參與，從業主（使用人）和物業管理的角度，就物業的環境布局、功能規劃、樓宇設計、材料選用、設備造型、配套設施、管線布置、房屋租售、施工質量、竣工驗收等提出一些專業的、有益的合理化建議，使得開發出的物業最大限度地滿足業主的需求和物業管理的需要。
中國的物業管理發展雖然歷經30多年的風風雨雨，但仍在實踐、完善、創新、提高，物業管理因其涉及的面非常廣泛、時效性長，從前期介入、接管后的管理乃至一個物業建筑生命周期終結的善后處理，往往需要幾十年甚至上百年。許多人現在對于物業管理的作用已普遍認識和接受，但對物業管理的重要環節“前期介入”還沒能正確認識。
對于前期介入的重要性，作為貴陽地鐵一號線的物業供方，貴陽地鐵物業感觸良多。
由于地鐵一號線施工工期緊，物業介入時間較晚，介入時，一號線的設計及施工已基本成型，加之設計和施工單位術業有專攻、缺乏物業管理經驗，接管伊始，物業公司就發現了許多設計和施工考慮不周的地方。
如：站點設計時未考慮到垃圾中轉用房，以至于開通后每天產生的垃圾在中轉前的存放成了運營及物業管理中的大問題；
如：車站出入口沒有給水管設計，沒有水，保潔就無法完成保潔作業；
如：各車站未考慮工具房、物資庫房及休息間，保潔作業完成后，工具放置何處？保潔員呆在哪里？庫存保潔物資存放在哪里？都成了棘手的問題；
再如：各車站出入口鋼架棚內側無安全帶掛鉤，保潔在對內側玻璃進行擦拭、除塵等臨空保潔作業時，存在高空墜落的風險。
… …
整改后：
各車站出入口鋼架棚內側的鋼架柱體上焊接安全帶拴掛鋼圈
整改前：
各車站出入口鋼架棚內側無安全帶拴鉤
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聚沙成塔
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在寫字樓裝修成品保護中，裝修樓層地面保護、公共衛生以及中央空調風口保護也是較為重要的一部分。
標準：公共地面在裝修前先用簡易地毯或軟質材料鋪墊后，再用竹、木質模板鋪墊；
問題一：地面保護不平整，邊角翹起，極易造成人員絆倒
問題二：中央空調風口不保護包扎，粉塵從風口進入風道，影響樓宇中央空調效果及空調空?
? ? ? ? ? ? ? 氣質量；
標準：新風風口、空調進出風口、防排煙風口等各類風口，在裝修范圍
? ? ? ? ? 3米內的，均需做風口的防塵處理；
裝修樓層保潔服務分為：整層裝修樓層保潔與已入住裝修樓層保潔，整層裝修樓層保潔主要負責衛生間及地面衛生清潔；已入住裝修樓層保潔按正常樓層保潔頻次進行清潔，同時裝修垃圾統一按《裝修許可證》上指定地點堆放，當發現客戶搬運、施工造成環境、地面污染或將裝修垃圾堆放樓道的情況，立即報告班長/主管，聯系客服部片管處理。
標準：1. 不允許在公共區域（電梯前室、公共通道）實施裝修作業或堆放物品；
? ? ? ? ? 2. 公共樓道、消防通道內不得堆放裝修材料及裝修垃圾，材料運送應走裝修專用通道；
? ? ? ? ? 3. 裝修過程對公共環境造成污染，應請其立即停工并報客服中心進行處理。
問題三：裝修樓層地面不清掃，裝修垃圾隨意堆放，讓已入住客戶叫苦不堪。
物業裝修管理之成品保護篇（二）
文 / 品質督導部? 胡芳
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聚 ? 沙 ? 成 ? 塔
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學以致用：物業品質提升有感(一)
來源 / 物業管理資訊
（一）提升客戶對安全管理工作的直觀感受方面
安全管理是物業管理中的重要環節，每個企業或者企業內不同的項目皆有不同的做法，很多專業人士對此進行了總結，我們可以通過學習，從中得到一些借鑒，同時結合企業自身的實際情況做一些調整。
文中提到的5點，我們前4點都在做，第5點根據寫字樓夜里人少的特性，會考慮考慮。
1.我們的秩序員、大堂助理、客服人員、保潔員都有禮儀禮貌方面的培訓，并要求他們熟悉項目上的客戶，遇到客戶時報以禮貌的問候，讓客戶獲得尊重感，遇到生面孔時也需要保持物業服務的良好素質，對其進行相關信息核實，通過這種方式消除安全隱患。
2.根據寫字樓客戶流動量，我們會在上下班時段進行安全軍事訓練，客戶在上下班時段能親眼看到我們秩序隊員在做體能素質、軍體動作、安防等訓練，既可以展示我們物業管理團隊的專業性，也可以增加客戶在社區工作的安全感，提高客戶對物業公司的信任度。
3.客服中心會定期上門拜訪客戶，為其室內的水電氣設施設備進行安全性排查，并介紹使用方法以養護技巧，消除安全隱患。
（一）提升客戶對安全管理工作的直觀感受
1. 客戶出入較集中的時段，將巡邏崗臨時固定在明顯位置，隨時為客戶提供便捷服務；
2. 增強崗位的主動性，對認識的客戶主動打招呼，面生的禮貌詢問、身份核實；
3. 每周末下午客戶集中時段，進行安全軍事訓練，提高客戶對安全的直觀感受；
4. 定期上門統計出租戶信息，消除安全隱患；
5. 夜間崗位配警戒等，以減少業主見不到安全員現象；
（二）提高客戶的參與度，并聯合政府資源，做到群防群治
1. 組織社區義工、老年協會或熱心業主組成社區安全巡查隊，分時段在小區內巡邏；
2. 定期開展突發事件演習，爭取更多的客戶參與進來；
（四）安全管理與客戶服務并行，讓客戶居住安心
1. 安全巡查時，發現客戶忘記關門窗的或雨棚破損的，及時提醒客戶，并重點關注；
2. 發現晚上較晚單獨在外面玩耍的小孩，打對講提醒業主，并重點關注；
（三）加強對客戶的宣傳與引導
1. 主動上門，住戶水電設施檢測、對講報警設備使用介紹及檢測；
2. 定期印制安全類宣傳單，各出入口崗位發放，客服人員上門訪談時發放；
3. 定期開展“安全進院落”等活動，通過安全宣傳展板或DV播放進行宣傳引導；
（五）加強內部管理及員工培訓
1. 編制崗位傻瓜式操作指引，強化新職員對崗位快速適應；
2. 每月組織不當班安全員到窗口崗位進行崗位實操演練培訓，讓班員能直觀感受到自已的不足和他人
? ?的優點，并快速成長；
3. 開展各類評比活動，不僅樹立崗位標桿，而且還要在班組中營造競爭氛圍，拉大差距；
4. 客服人員定期到安全班組開座談會，與一線安全員分析案例，提升一線人員的服務意識；
安全管理篇
學以致用篇
分享人：邁德國際項目總監--袁興明
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4.夜間巡邏崗會向高層客戶門窗打燈，一是為了查看是否要小偷或者其他安全隱患。二來可以讓深夜沒有休息的客戶知道有秩序員在巡邏，他們能安心一些。
（二）提高客戶的參與度，并聯合政府資源，做到群防群治方面
商業物業和住宅物業的工作方式有些區別，寫字樓特別注重消防、安保、電梯事故等突發事件的演習，會盡可能的邀請客戶參與，因為客戶參與對其本人是一種技能的掌握，也能讓客戶參與物業公司的管理工作，多些交流互動。這一過程最能過體現出物業管理的專業性，在客戶心中逐步形成物業公司能用充分運用專業方法解決專業難題的正面形象。
（三）加強對客戶的宣傳引導方面
通過安全宣傳展板或者LED屏滾動播放消防安全類公益視頻，以及社區文化活動、員工團隊風采等相關內容。
（五）加強內部管理及員工培訓
本次安全管理學習的內容是在物業行業磨礪多年的資深人士的總結歸納，雖然很多點是從住宅小區的角度出發，但是也有值得我們借鑒或者在原來的基礎上繼續開展的觀點。總之要直接向客戶展示我們的專業性、服務性，便于客戶直觀評判我們物業服務的品質，進而提出意見和建議。
注重專業培訓工作，強化員工的內生動力，是前面四大點的前提。
根據員工的接受能力，我們繪制了簡易版的崗位工作指引，同時會采用碎片化的培訓方式，一段時間單抓一個點，直到做得透徹了，再開展其他項目。根據文中提到的建議，后期我們會積極創造員工內部良性競爭環境，同時注重客服人員與一線員工之間關于物業管理案例分析座談會工作的開展。
（四）安全管理與客戶服務并行，讓客戶居住安心方面
文中多從以住宅小區為例進行闡述，不過寫字樓也有類似的做法。發現客戶門窗未關或者雨棚破損、玻璃窗有損，若是片管發現會直接聯系客戶，進行提醒，如果是巡邏崗發現會通知片管，由片管與客戶溝通。
律師解析
物業公司與業主之間是物業服務合同關系，物業公司按照合同約定提供了物業服務，業主就應該按照合同約定履行其及繳納物業費的義務。業主繳納的物業費是物業公司生存的基礎，業主長期不繳納物業費，不僅損害物業公司的利益，也侵犯了其他按時繳納物業費業主的權益，甚至會影響物業公司的收入，降低服務質量，最后影響自己的生活環境，因此，物業公司在做好服務的同時，業主也應該按時繳納物業費。
法院判決
法院審理認為：物業公司與尚先生簽訂的《前期物業管理服務合同》屬有效合同，雙方均應嚴格依約履行。按照合同約定，物業公司為尚先生提供了物業管理服務，尚先生應向物業公司支付物業費。同時，物業服務企業不履行或者不完全履行物業服務合同約定的或者法律、法規規定以及相關行業規范確定的維修、養護、管理和維護義務，業主可以請求物業服務企業承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。根據本案查明的案件事實，可以證明物業公司在履行服務合同過程中確有不完全履行物業服務合同約定義務的行為，但不足以構成尚先生不交納物業費的理由。物業公司與小區業主之間存在著相互依存的關系，物業公司提供良好服務的前提是有充足的經費。故尚先生應按照合同約定向物業公司繳納物業費。關于違約金，本院認為物業公司在物業管理中，亦應盡職盡責，不斷提高其服務質量，完善細節，鑒于其服務中確有瑕疵，其要求違約金本院不予支持。
案情簡介
物業公司（甲方）與尚先生（乙方）于2007年11月28日簽訂《前期物業管理服務合同》，合同約定：物業管理服務內容包括：…… 2.房屋建筑共同部位的日常維修、養護和管理，共同部位包括：樓蓋、屋頂、外墻面、承重墻體、樓梯間、走廊通道、管道井、大堂、公共門廳、公共電表箱、避雷裝置、雨落管等。3.共用設施設備的日常維修養護、運行和管理，共用設施設備包括：共用的上下水管道、共同照明、保安監控系統等。4.共用設施和附屬建筑物、構筑物的維修、養護和管理，包括道路、化糞池、泵房、自行車棚（停車場、庫），市政排水設施、物業管理區域內的外圍護欄及圍墻等。5.公共綠地的養護與管理。6.公共環境衛生，包括房屋共同部位的清潔衛生，公共場所的清潔衛生、垃圾的收集、清運。7.保持公共秩序，包括門崗服務、物業區域內巡查。……物業服務期限至小區業主大會成立后選出新的物業管理公司進駐本小區開始工作止。上述合同簽訂后，物業公司按照合同約定提供了物業服務，但是尚先生自2011年1月1日起停止繳納物業費，為此，物業公司將尚先生訴至法院，要求尚先生繳納欠繳的物業費。庭審中，尚先生提供照片以證明物業公司沒有及時維修小區的公共設施設備，業主私搭亂建，沒有及時清理垃圾，物業服務不達標的情況。
來源 / 法眼集團
本期焦點：
? ? ?物業服務瑕疵≠可以拒交物業費
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初 ? 來 ?乍 ?到
DTWYR
角色：綜合部新丁
秉承原則：做人踏實。做事埋頭干，遇事迎頭干。
從學校懵懂畢業的學生，開始學習如何與人相處，做事學會仔細，是進入公司的必修課程。而進入軌道物業公司，前輩與同事的教導與幫助使我更快融入集體。希望可以在這個小小的崗位里努力，做出一點成績。
古箏、書法和國畫是我的特長，希望可以在公司需要的時候有所表現。在工作中會認真、細致、盡全力完成每一份工作。有前輩們的照顧，有十足的信心，在生活中樂觀向上，在工作中端正心態，就一定會取得成功！
劉愷靈
角色：邁德國際秩序部副經理
來自貴州大方縣的一名退伍老兵、為人正直、容易與人相處；平時愛好爬山、總會在山水秀麗處多停留一會，感受大自然的奇特美妙！
加入貴陽地鐵物業短短的時間里，我深刻感受到公司領導對工作精益求精、不斷創新，對員工關懷備至，能成為公司的一員，我感到無比自豪，相信這種自豪感將使我更有激情的投入到工作中。進入全新的工作環境，難免有一些壓力，但我喜歡秩序副經理這個工作崗位，因為這個崗位具有很高的挑戰性，能讓我把十多年的知識學以致用，并能很好的發揮我制定計劃、處理問題等方面的能力。我相信只要能端正心態、有十足的信心勇敢地走下去，就一定會取得成功。
丁代竹
初來乍到 ? 請多關照
角色：人力資源部新丁
向往詩和遠方的射手座，深受堅韌、上進的家教觀影響，時常告訴自己不要輕言放棄，一步一步向前走，總能到達想要去的地方。對每一個遇到的人尊重、真誠；對每一件該做的事盡職、負責。
小時候看電視，有一個懵懂的概念“文化宣傳”，長大后修學新聞學，進入工作崗位后，從文案到策劃再到編輯，今天加入貴陽地鐵物業從事企劃工作，一直沿著初心的方向行走。入職兩個月，同事是姊妹更是導師，幫助我融入物業公司這個集體，深入了解物業這個行業。在這個崗位上未來會有很多山坡需要攀爬，但是我堅信在公司精益求精、開拓包容的發展理念下，只要我努力上進就一定能成為優秀的自己。面對未來，有挑戰有期待。
何應多
角色：合約法規部主管
合約法規部楊黎萍，70后，水瓶座，對人真誠友善，工作認真負責。不知不覺走出校門已經18年，09年開始從事著自己熱愛的法律方面工作。主要參與公司經營決策，為公司經營決策意向進行法律調研和法律審核，提供選擇方案和相應法律依據，保障公司經營決策的安全性和合法性。建立公司合同管理制度，規范合同的簽定、審核、管理和履行等環節。
現有幸成為貴陽地鐵物業公司合約法規部一員，在各位領導幫助下很快的融入到這個大家庭。本部門的主要工作職責是招投標制作和合同擬寫、管理，這和以往的法務工作有很大的區別。這也為自己帶來新的挑戰，俗話說有壓力才有動力，努力、努力、再努力。天道酬勤，我相信，合約法規部的工作會在大家的共同努力下越干越好。?
楊黎萍
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期待明天更好的自己
每天進步一點點
不妄自菲薄
不盲目尊大
心同向 行同軌 樂同享
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