獵鷹三組

2019

激情燃燒? 再次出發

Real Estate

Weekly

一周新策

目錄

? ?01、一周新策

? ?02、高管履新

? ?03、公司動態

? ?04、行業透視

05、大數據

Company dynamics

? 為支持住房租賃消費，促進住房租賃市場健康發展，廣州市規劃和自然資源局與廣州市住房和城鄉建設局聯合印發《廣州市商業、商務辦公等存量用房改造租賃住房工作指導意見》（以下簡稱《意見》）。

該《意見》適用于已建成、已辦理土地有償使用手續或已辦理初始登記的商業及商業辦公混合等類型非住宅存量用房，以棟或相對獨立部分為單位按規定改建為租賃住房。這意味著，只要符合相關標準，寫字樓、商場、酒店等商業項目都可以按照規定改建為租賃住房。

? 房屋“無證”，卻促成買賣雙方簽訂合同進行交易；承租、承購自己提供經紀服務的房屋；未核實房屋權屬情況，擅自對外發布房源信息；為不符合交易條件的保障性住房提供經紀服務……針對嚴重侵害購房人權益的行為，7月15日，西安市住房和城鄉建設局發布《關于2019年上半年度經紀機構風險提示》，對2019年上半年存在嚴重違規行為和不規范經營行為的24家房地產經紀機構再次進行通報。

A New Week Policy

一周新策

A New Week Policy

一周新策

Policy Perspectives

珠江投資集團總裁許曉軍離職

珠江投資集團總裁許曉軍離職了。內部員工透露：“公司已經發布相關文件。”根據百度百科的介紹，許曉軍，1971年生，先后畢業于南京工業大學、華南理工大學、清華大學，獲機械工程專業學士學位和碩士學位及工商管理碩士學位。被清華大學藝術與科學研究中心聘任為“清華大學藝術與科技創新基地創業導師”。2007-2009年，許曉軍出任昂展置業集團執行總裁、地產公司董事長。

2009-2015年，許曉軍先是擔任恒大天津公司董事長，之后回到恒大集團擔任集團副總裁一職，再之后又擔任恒大北京公司董事長。

2015年，許曉軍出任啟迪協信集團執行總裁，全面負責啟迪協信集團經營管理工作。

2018年7月，許曉軍加盟珠江投資集團，并擔任總裁一職。

高管履新

Executive resume

Executive resume

藍光發展副總裁楊冉發出告別信 「難以割舍奮戰的1095天」

藍光發展副總裁楊冉已經離職了。

他還給藍光發展的全體小伙伴們寫了一封感人至深的告別信，落款日期為2019年7月15日，地點北京。

信中，楊冉透露了他的去向是開啟“陌生的創業之旅”。字里行間能感受到他做出這個選擇，從念頭滋生之際，到塵埃落定之前，內心經歷了無數場風起云涌的拉鋸戰。

最后，楊冉將博弈的結果稱之為：“這是一次忠于內心、戰勝自我的選擇。”

關于具體的創業內容，楊冉并沒有透露。他只是形容為“那是一個雖不及萬億地產但也有超過三千億市場體量的領域”，那個領域“有貓、有狗有動物”，而他自己將成為一個“新手鏟屎“

復地集團執行總裁陳雪明離職

1997年陳雪明畢業于南京工業大學，全日制本科；2006年陳雪明又獲得了南京大學工商管理碩士學位。

1997年到2002年間，是陳雪明的第一份工作，在南京金鷹國際集團有限公司，他經歷了土建工程師、工程主管、項目經理等崗位。

2002年到2014年，陳雪明服務于南京僑鴻國際集團，他經歷了項目總經理、城市總經理、總裁助理等崗位，直接向集團總裁匯報工作。（南京僑鴻國際集團的前身就是南京金鷹國際集團有限公司）

2014年，陳雪明完成了人生的第一次跳槽。他加盟復地集團，并出任復地集團南京復地房地產有限公司總經理，負責南京公司的全面經營管理和各項目整體開發建設工作。一直干到了2018年年初。這期間，復地集團南京公司每年銷售額超30億+，開工面積超30萬。

2018年年初至今，陳雪明擔任復地集團執行總裁，全面負責復地集團開發業務的經營管理。

Executive resume

Company dynamics

公司動態

正榮的這一次組織架構調整，集中在正榮地產板塊，至少包含了八條新聞：

①將地產板塊工程和成本職能合并為工程成本中心。

②打通了總部-區域-項目的經營數據，實行標準化數據管理。

③將工程、成本、設計、營銷等生產條線權限合理下放至區域平臺。

④去年底剛成立的商開公司面臨拆分，將商業板塊發展從管項目向管資產轉變。

⑤新成立了客戶價值中心。

⑥新成立了綜合管理中心。

⑦根據區域公司成熟度，進行差異化授權。鼓勵甚至鞭策區域公司沖刺百億區域。

⑧“精總部、強區域”、“業務/板塊協同”、“客戶價值導向”這三點，將成為下半年乃至未來正榮組織架構調整的核心理念。

? ?萬科2010年年底進入蕪湖拿地，那個時候就已經存在蕪湖萬科房地產有限公司了。2011年時，蕪湖萬科很快便面世了第一個項目萬科城，它是蕪湖首個全精裝社區，也是蕪湖首個國家級“綠色三星”社區。但因為蕪湖地少，人少，經濟也就那樣，所以蕪湖萬科一直發展的也不咋樣。2015年時，蕪湖萬科就被合肥萬科收并了。現在，只不過是又把蕪湖萬科單獨拎出來做一線公司而已。

? ?常州，萬科則是2012年就進入了。之前，常州萬科是屬于錫常萬科的，現在也單獨拎出來做一線公司了。

為何突然要單拎這兩家公司出來呢？知情人士透露：“萬科集團是因為長三角一體化和一體化會議在蕪湖召開，蕪湖有偉星，常州有新城，都是本土地頭蛇發展特別猛，所以綜合考慮成立一線公司去深耕。”

Company dynamics

公司動態

Company dynamics

公司動態

2019年7月8日至13日，新城控股集團總部、各事業部近千名中高層管理人員，共同參加了此次年中會議。這也是王曉松接任新城控股集團董事長后，首次公開亮相。

自7月3日，“王振華事件”被爆出后，新城系就處于水火之中。而這位地產二代就臨危受命，緊急上位，充當新城系的“救火隊長”，帶領高管團隊采取一連串的自救動作，降低新城系的負面影響。其中，包括“萬達商業地產老將曲德君火線入職、股市找外援、公布2019年上半年經營數據、內幕交易信息自查”等動作。而效果也是立桿見影的，新城系港股開始翻紅。

王曉松正在讓新城的員工擰成一股繩，并在此次會議上，喊出了“新城是所有新城人的新城”的口號。這位新城的領軍人，雖然上位不到半個月，但是他的所做所為，似乎正在讓負面信息沖擊下的新城人，看到了新城重回正軌的希望。

那個熟悉的深圳中海，又回來了

2019年6月24日，被譽為史詩級的土拍盛宴在深圳土地房產交易大廈上演。一口氣掛牌5宗純居住用地，2宗位于光明，3宗分別位于龍華、寶安和坪山，引來超過70家房企競爭，光保證金就繳納了1100億元！

現場，有媒體捕捉到了坐在后排的中海地產集團領導、中海地產深圳公司領導團隊身影。

過去幾年，中海在深圳市場的存在感不強，原因就是土地儲備不夠用。所以，這次面對深圳有史以來規模最大的一次宅地集中供應，5塊地中海都積極舉牌，并多次廝殺到最后關頭。

皇天不負有心人，在擊敗廈門國貿、建發、華潤置地、招商蛇口等對手后，花費54.08億元，中海將光明A510-0151宅地收入囊中。這塊地是本次土拍面積最大的一宗，土地面積4.6萬平方米，總建筑面積18.41萬平方米。

Company dynamics

公司動態

Industry Perspective

行業透視

Policy Perspectives

行業透視

論道三四線，誰在堅守，誰在撤離？

年初業績會上，不少房企表示2019年投資重心將從三四線回歸至一二線城市，半年過后的確初見成效，部分房企開始撤離三四線。那么重回二線戰略進度如何？誰是上半年房企二線拿地之王？又有哪些房企繼續在三四線搶地？這些城市該如何選擇？?

①融創、萬科上半年一二線拿地總量最多，規模房企二線拿地比例提升

Industry Perspective

行業透視

②百強聚集中西部核心二線，融創、萬科、綠地拿地多、分布廣

? 從一二線城市的百強拿地建面來看，拿地熱點城市近半數來自中西部地區，如武漢、重慶均是2019年上半年最受百強房企青睞的城市。一方面這些城市房地產處于快速發展狀態，供地較東部核心城市更加充足，另一方面中西部核心城市土地成交均價相對東部而言仍處于洼地，房企拿地的資金壓力較小。

結合企業在各城市的拿地情況來看，融創、萬科、綠地上半年在熱點二線城市拿地體量較大、且拿地布局城市范圍較廣。融創上半年在武漢、重慶、天津、昆明等9個熱點的二線城市均有拿地，尤其在武漢、重慶和濟南新增土儲較多。?

③建業等企業三四線區域深耕，碧桂園仍是三四線的王

? ?在部分房企已經紛紛“調轉槍頭”回歸高能級城市的同時，還有另一部分仍然堅守在三四線城市拿地的企業：百強企業中建業等企業2019年三四線新增土儲建面還在80%以上，跟2018年相比三四線占比不降反升。?

④三四線仍聚焦長三角，已通高鐵城市備受青睞

? ?在城市選擇上，企業對二線城市和三四線城市的側重區域有所不同：由于東部二線城市地價較高且供給量低，房企只能將聚焦中西部的二線城市拿地。但當拿地能級下降至三四線城市，長三角、珠三角的仍然是房企聚焦的重點區域。?

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行業透視

Policy Perspectives

大數據

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2019榜首花落誰家？碧萬恒綜合實力一覽

? ? 2019年8月，中國房地產業戰略峰會（CRS·第3屆）即將盛大開幕，屆時，億翰智庫將發布《2019中國房企綜合實力TOP200》，碧桂園能否蟬聯榜首？萬科能否王者歸來？恒大能否后來居上？本篇文章將從《2019中國房企綜合實力TOP200》研究模型出發，根據房企規模性、償債能力、成長性、盈利能力、社會責任、創新能力六個方面進行量化測算，最終得出測評結果。

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大數據

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一、規模性：銷售規模和開發規模保持行業高位

1、銷售規模：碧萬恒組成行業第一梯隊

? ? ?2017年后，碧桂園銷售額穩居行業首位，其次是萬科和中國恒大。2018年，碧桂園銷售額7296.9億元，同比增長32.5%；萬科銷售額6069.5億元，同比增長14.5%；中國恒大銷售額5513.4億元，同比增長10.1%。但在房地產行業規模增長空間有限的背景下，2019年上半年，碧萬恒銷售增速有所放緩。根據億翰智庫《2019年1-6月中國典型房企銷售業績TOP200》，碧桂園保持行業首位，銷售額為3920億元；萬科銷售增速保持增長，為9.6%，銷售額3340億元；中國恒大同樣有所降低，銷售額為2818億元，同比減少7.4%。但總的來說，碧萬恒根據銷售規模分列行業前三。目前，房地產行業政策不斷調整，市場供給端和需求端受到制約，龍頭房企成長空間受限，但長期來看，未來龍頭房企體量有望持續增加。

2、開發規模：碧桂園與恒大開發規模高于萬科

? ? 房企對城市的布局、在售項目數量和新開工面積表明企業的推盤速度和投資策略。從布局城市方向來看，萬科傾向于一二線城市，布局城市超過90個；碧桂園布局城市傾向三四線，并向一二線擴展，布局城市數量達到269個；恒大在全國布局城市228個。

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二、償債能力：碧桂園和萬科償債壓力更小

? ? ? 2015年后，房地產企業通過加杠桿的方式換來了規模的大幅增長。但從2018年房地產行業調控政策收緊后，房企逐漸進入到降杠桿的過程中，在這期間，企業降杠桿不斷取得成效。碧萬恒三家房企中，萬科凈負債率處于穩健的狀態，保持在40%左右。碧桂園與恒大都經歷過高杠桿的階段，而2018年碧桂園凈負債率降低在行業較低位置，為49.6%；同時恒大也不斷降低凈負債率，2018年為151.9%，相較2017年下降31.8個百分點。總的來說，碧桂園和萬科凈負債率在行業中表現更為優異。

從短期償債能力看，碧桂園和萬科現金短債比均超過1.5倍，短期內完全無償債壓力。相反，恒大現金短債比相對較低，貨幣資金難以完全覆蓋短期有息負債，財務結構仍有較大提升空間。

三、成長性：碧萬恒成長性較足，新增貨值力度保持高位

? ? ? ?2018年房地產市場由熱轉溫，市場規模再創新高，房企銷售業績持續增長。隨著預售項目的結轉，2019年房企營業收入和凈利潤仍有提升空間。根據碧萬恒2018年銷售增速、營業收入增速和凈利潤增速來看，碧桂園在銷售和營業收入方面增速較快，恒大凈利潤增長較快，而萬科增速慢于碧桂園和恒大。從長期來看，房企銷售增長空間有限，在碧萬恒已經有意識的放緩銷售增速的情況下，預計未來碧萬恒銷售增速、營業收入增速和凈利潤增速都有放緩的可能。

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四、盈利能力：碧桂園ROE高于萬科和恒大

? ? ? 從三家房企盈利能力來看，碧萬恒之間的差距較小。其中，恒大凈利潤最高，為665.5億元；碧桂園、萬科凈利潤分別為485.4、492.7億元，并未有明顯差距。萬科凈利潤率較高，為16.6%；碧桂園和恒大凈利潤率分別為12.8%和14.3%。未來隨著公司對成本的管控，凈利潤率仍存上升空間。另外，比較碧萬恒ROE發現，碧桂園的ROE最高，為32.2%；萬科和恒大的ROE分別為23.4%、30.2%。整體來看，萬科展現了其穩健、成本管控能力強的特性；碧桂園和恒大隨著新建造體系的全面應用，預計兩家公司的盈利能力仍會持續提升。

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五、社會責任：踐行社會責任，積極參與公益事業

? ? ? 房企在專注規模增長、利潤增加、企業成長的過程中，會積極履行社會責任。2018年，碧萬恒三家房企對外捐贈支出分別為13.7、3.4、37.9億元。在履行社會責任上，碧桂園分別致身于精準扶貧和教育慈善。在精準扶貧方面，碧桂園分別采用產業扶貧、就業扶貧和健康教育扶貧方式，已覆蓋9個省份、14個縣城，受益人數接近34萬人。在教育慈善方面，碧桂園采用方式包括建立慈善學校、教育專項基金、鄉村教師培訓和改善鄉村辦學條件，為貧困學生提供教育資源。

六、創新能力：堅持主業，積極探索多元化

? ? ? 關于房企的創新能力，我們主要從多元化布局角度來講。當企業達到一定規模之后，多元化成為其選擇道路，碧萬恒均是如此。2018年碧桂園在主業增長勢頭強勁的情況下，主動進軍機器人和農業板塊，尤其是機器人板塊，開創了龍頭房企在建筑行業智能制造的技術革命先河。恒大進軍新能源汽車領域，通過收購專業公司為新能源汽車業務服務；萬科多元化布局主要是長租公寓，但是在2019年7月份，萬科長租公寓事業部總經理離職；深圳 “萬村計劃”停止，都從側面說明多元化業務并不是一帆風順的。但是碧萬恒積極探索新的萬億行業，不僅符合強國策略，同時也是為企業尋找新的增長極。

? ? ? ?綜上，從2019年中國房企綜合實力模型來看，碧萬恒在各項指標中互有勝負。此外，本篇文章中，僅展示了部分重要模型指標。《2019中國房企綜合實力TOP200》榜首花落誰家，敬請關注2019中國房地產業戰略峰會（CRS·第3屆）。

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