省心/放心/舒心
第一線/物事評論/設施設備/工程管理/景觀環境
廈門兆翔物業服務有限公司
01
2023年4月第1期
凝心聚力 砥礪篤行
與航班“同頻”，助力春運保障工作圓滿收官
【兆翔物業在行動】助推文明城市創建系列
淺談物業外包成本控制
第一線
01
05
07
09
物事評論
關于《進一步提高產品、工程和服務質量行動方案（2022-2025年）》中物業方面的解讀
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以國資上市物企為鏡，探尋國資中小物企發展道路
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目錄
CONTENTS
專業高效 精益求精
Professional, efficient and perfect
機電設備管理探討
設施設備
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工程管理
景觀環境
本期聚焦
無人收費停車場建設規劃
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淺談綠化工程施工工作要點
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如何帶領團隊實現部門績效
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公 司“干部上講臺”活動
33
01
02
凝心聚力 砥礪篤行
? ? “深學爭優、敢為爭先、實干爭效”是深入學習貫徹黨的二十大精神、全方位推進高質量發展、順利實現全年發展目標任務的內在要求。兆翔物業公司貫徹落實集團部署，在公司內部深化思想認識，增強爭優、爭先、爭效的意識，結合集團第一季度“開門穩”“開門紅”工作部署推進會要求，推進制定年度安全工作計劃及分解動作，以“開局就決戰、起步就沖刺”的精氣神，鼓足干勁，以實干落實一季度“開門紅”。
? ? ? ?開局關乎全局，起步決定后程。按照集團黨委的工作部署，進一步推動經營決策提速提質提效的要求，聚焦2023年重點工作任務，3月初公司召開年度各部門工作計劃會，分析問題，定出措施，明晰目標任務，壓實責任，確保工作落到實處，務求取得實效。
? ? ? ? 強化值班值守。完善修訂了《公司值班管理規定》，對日常值班、法定節假日或重要工作保障期間及服務部值班要求進行規范，加強對夜間值班的檢查、監督工作，明確違反制度的考核。
? ? ? ? 細化工作措施，強化工作保障。制定《公司服務提升年度行動計劃》與《公司物業服務品質考核細則》，以強化物業品質標準管理，提升物業服務品質。
? ? ? ?加強監督檢查。以目標為導向，突出重點，強化督辦督查，各部門制定了全年工作計劃任務分解表，明確責任部門、責任人、工作計劃以及完成時限；通過建立考核機制，定期檢查，定期通報，將考核結果與各部門、各層級管理人員的績效掛鉤。
壓緊壓實責任，強化履職擔當
守牢安全底線，完善內控體系
? ? ? ?為給新的一年安全工作打下基礎，兆翔物業年初召開了安全工作會議，傳達集團安全工作要求，強調要強化領導干部“一崗雙責”，嚴格執行24小時干部值班帶班制度，持續推進公司不安全事件情景案例構建和演練培訓，提升應急準備能力。
? ? ? ? 真督實查，確保措施落地見效。總結前期安全生產專項整治三年行動成效，形成消防安全、房屋安全、自然災害等三個領域隱患排查制度常態化。年初制定《歲末年初安全生產保障工作方案》，對消控室、機房、電梯等安全重點部位進行“地毯式”排查，現場督促立行立改，完成65項隱患治理工作。
? ? ? 著力提升團隊能力。派出監察專員前往股份公司安質部學習安全監察的優秀做法，了解股份公司的年度安全工作要求，前往集團運營部進一步學習集團安全工作指導思想和要求，通過交流，發現了不足，制定監察專員能力提升行動計劃，帶動公司整體安全治理水平的提升。
? ? ? ?強化福廈兩地機場機電設備運維保障工作，提升應急處置能力。福州地區初步建立《一般突發公共事件應急預案》，并通過開展應急管理演練及培訓，提升應急處置能力；廈門地區梳理完善航站樓老舊設備管控清單，定期開展專項排查及運維管理。
馨服務
? ? ? ? ? ?第一線
現場檢查
現場檢查
03
04
奮力實現開門紅
? ? ? ? 新年伊始，福廈兩地雙雙迎來“開門紅”。廈門地區:總投資約1300萬的廈門國內倉庫擴建改造項目啟動，項目包含運通中心停車場改造、貨站改擴建工程、智能化系統改造等六大項，其中機電安裝工程、新采購成品房、工藝設備采購等由公司代管。福州地區：2月初，中標福州機場貨站擴建工程工藝設備采購項目（項目金額約1180萬），項目設備包括進港及出港查驗分揀設備、監管中心場站管理系統、X光機智能分析儀、無動力輥道輸送機、升降式皮帶輸送機等。由公司提供工藝設備的供貨、運輸、安裝、調試、質保等服務。
? ? ? 兩個項目是統籌管理和交叉協同的深度結合，現場管理是難點更是重點，考驗我們專業化服務能力，我們將全力以赴確保按時保質保量完成，同時深入總結寶貴經驗，為后續開展貨站的工藝設備安裝工程業務奠定堅實基礎。
馨服務
? ? ? ? ? ?第一線
? ? ? ? 倒排時間表，多措并舉，推動閑置資產盤活去化。集團黨委委員、副總經理張波對閑置資產去化工作提出具體要求：兆翔置業與兆翔物業要通力協作，密切配合，按照2023年2月18日集團召開的深化國有資產管理使用情況專項巡察再動員再部署會議精神和要求，推動閑置資產項盤活，爭取在2個月內完成閑置資產的去化。
? ? ? ?主要采取了如下措施：第一，結合市場調研數據制定了《翔匯廣場優惠價格方案》，修訂了《關于機場南區置業舊物業長期空置寫字樓及底商部分去化優惠價格及激勵建議方案的請示》，并推動實施。第二，通過公司微信公眾號、58同城、寫字樓商務群、物流協會等平臺推廣推介。第三，整合福州分公司各部門資源，加密加強場內單位的營銷跟進、特別是福州機場二期建設工程施工單位拜訪對接，共同推動去化工作。第四，拜訪湖里區國有投資公司資產管理單位，學習了解資產盤活措施。第五，聯合置業公司銷售部及寫字樓商務部進行協同招商，共同完成去化工作。
? ? ? ?經過近期努力，截至2023年4月10日，福州地區：待盤活面積2508.31㎡，已累計簽約1505.99㎡，盤活率60%。廈門地區：待盤活面積5122.12㎡，其中2124.045㎡已確定并繳交租賃保證金，租賃合同在簽訂中。
加大盤活力度，提高資產收益
風車巷
運通中心
云泰國際
盛通中心
翔匯廣場
翔云樓
新時代、新使命、新征程上，公司上下必將齊心協力，把抓工作落實作為思想自覺和政治操守，以“工作不落實決不放松、問題不解決決不放手”的拼勁和韌勁，努力推動各項工作再上臺階。以只爭朝夕的奮進精神，以拼的姿態、搶的勁頭，抓緊每一天，奮發作為，推動公司加快發展、提質增效，助力集團譜寫高質量發展的新篇章。
05
? ? ? 2023年為期40天的春運正式結束，據統計2023年福州機場春運期間旅客量1169456人次，車流量395066車次，已分別恢復至2019年同期65%和92%。為穩妥有序應對新型冠狀病毒感染調整為“乙類乙管”和福州機場二期擴建車位減少所帶來的出行高峰，兆翔物業福州機場服務部按照“人有職責，事有落實”的原則，從以下幾個方面做好停車場春運保障工作，并取得了良好效果。
06
與航班“同頻”，助力春運保障工作圓滿收官
■? 來源：福州機場服務部
? ? ? ? 組織外包方召開春運宣貫會并擬定了《2023年福州機場停車場春運保障方案》，優化高峰時段人員站位圖，每日安排14-16人在主要干道、堵點引導車流，同時提前印制掃碼卡片10000余張，使用3個手持式夜間掃碼牌在車輛排隊出場時引導旅客提前掃碼離場，大大提高了車輛出場率。
PART.01
PART.02
? ? ? ? 協調各單位聯動應急保障，專門建立“停車場春運保障工作群”,強化春運交通疏導工作。為有效阻斷的士車輛在場內逆行造成擁堵，取消了出租車（車牌為閩A.T）在計時車場入口通行權限，極大緩解了場內交通壓力，同時在16號門規劃網約車專用車位及旅客臨時休息點。今年計時停車場每日網約車、的士車流量高達4000部，場內依然保持通暢，車位利用率較往年提高19.25%。
? ? ? ? ?因市政道路環島未建設以及場內外標識不夠完善等問題，考慮到今年春運出行客流量較多，福州機場于1月6日啟用新計時車場，結合現場實際情況，在候機樓一層到達出自動門沿途立柱粘貼“場內掃碼停車費”15面、新舊計時車場入口指引標識51面、出口標識4面、候機樓方向標識8面等，并利用擴音喇叭、反光錐等引導裝置強化停車場外圍交通至入口處車輛引導。
PART.03
PART.04
? ? ? ? ?從大年初一開始，福州機場新過夜停車場出行旅客激增，故協調快線公司另外增加一臺機動車擺渡，根據數據統計，每日接駁旅客最高峰達到1248人次；為充分保證旅客出行體驗，每日7時由班長帶隊2名應急人員和維序員引導旅客掃乘車二維碼預約擺渡車，進行全流程引導、全方位服務，確保過夜車場旅客安全順利出行。
? ? ? ? 為保證旅客安心返鄉、順利出行，春運保障期間福州機場服務部靠前站位，堅定不移履行自身職責，保障停車場現場平穩、通暢運行，交出了一份圓滿的春運“答卷”！
高峰時段人員站位圖
人員在主要干道、堵點引導車流
網約車上客點旅客有序乘車
引導旅客掃碼乘車
馨服務
? ? ? ? ? ?第一線
07
? ? ? ?文明典范城市是文明城市的新樣板、新標桿。物業管理作為城市管理的重要組成部分,助力城市管理更加文明、和諧，提升城市的形象。
? ? ? ?兆翔物業多年來專注于商業物業、寫字樓、公建類物業等非住宅物業項目的管理和服務，承接了廈門機場、文化藝術中心、工人文化宮、海峽新岸等城市名片項目。在廈門市創建全國文明典范城市決勝攻堅之際，公司上下以沖鋒的姿態、必勝的信念，持續鞏固前一階段的成果，補齊短板，確保各項部署落到實處，取得實效。
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馨服務
【兆翔物業在行動】助推文明城市創建
? ? ? 3月10日下午，兆翔物業召開關于全國文明典范城市創建工作再動員再部署會議，目前創建工作進入關鍵期，考核更細，任務更重。會議對公司下一階段全國文明典范城市創建工作提出具體要求。
? ? ? ? ?進一步提高思想認識，切實扛起責任，對各個層級人員的重點工作再安排再細化。落實主體責任，實行區域網格化責任劃分，各項計劃任務安排到人，各級管理人員要下沉到現場。
提高認識，扛起責任
重點督導，鞏固提升
? ? ? ?在前期創建工作的基礎上，持續鞏固工作成果。聚焦關鍵點位，突出問題導向，及時查漏補缺。一是強化值守，增加重點區域、問題頻發區域的巡視頻次。二是加強樓棟單元的裝修管理與公共區域的施工管理。三是要對轄區主次干道、背街小巷商戶逐一進行入戶宣傳，協調社區、城管對不配合“門前三包”的商戶進行專項整治。四是要加強對交通場站、五一廣場等區域旅客文明行為的引導，加強對車輛有序停放的引導，營造文明有序的公共環境。
? ? ? ? 建立長效創建機制，強化監督檢查，堅持問題導向。按照《國家衛生城市和國家衛生縣標準（2021 版）的要求，對管理區域全覆蓋再排查，自查自糾，嚴格落實各項整改措施，對發現的問題明確整改目標、整改時限，確保問題不落下，責任不落空。
對標對本，全面排查
開足馬力，聚力攻堅
? ? ? ?各部門、外包單位要積極響應，凝聚攻堅共識，開足馬力，增員聚力。文明典范城市創建，人人都是文明形象大使，員工要做好個人文明行為，用自己的行動踐行文明，用行為影響身邊人。黨組織力量下沉到片區，充分發揮黨員先鋒模范作用，參與公司、社區的志愿服務，助力創建工作走深走實。
? ? ? ? ? ?第一線
09
? ? ? ? 機場作為航空運輸和城市建設的重要基礎設施，是綜合交通運輸體系的重要組成部分。同時，作為企業，也促使機場需考量企業屬性下的公司收益，注重成本與收入的關系。伴隨著近年來疫情的持續沖擊，機場的“收入管理”承受著巨大的壓力，“成本控制”的重要性愈發凸顯。
? ? ? ? 物業外包作為機場管理模式的重要組成部分，能有效降低運營成本，提升管理和運行效率。福州機場物業外包服務分為候機樓物業服務、候機樓綠化租擺服務、非航區物業服務和機場綠化養護及環衛清潔四個項目，其中候機樓物業服務的合同金額占物業外包合同總額的70%左右，主要涉及保潔、手推車、停車場管理、零星維修等服務。
? ? ? ? 在候機樓物業外包成本控制中，人工成本在總成本中占比最高，具有很大的優化空間。據統計，2019年-2023年，設備成本占總成本的平均比例為1%，物料成本占總成本的平均比例為11%，而人工成本占總成本的平均比例達到了88%。
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淺談物業外包成本控制
■? 來源：福州機場服務部? ? ??
? ? ? ? 一是精確測算降低招標控制價。招標控制價按照優化為“人工成本+物耗+折舊+稅收+管理費”的原則進行測算。二是優化外包服務人員編制。按照重點區域定人定崗、非重點區域兼崗的原則，優化外包人員編制。三是引進新設備提升服務效率。根據現場保障需要，增加高壓清洗車、電動曲臂車等設備，提高保潔效率，降低人工成本。四是精確測算人員上班時間。合理排班，降低加班費用，細化工時統計，精準測算用工時長。
? ? ? ? 一是新技術、新設備的應用。新增無人駕駛ikoo580自動洗地機器人和“EZ1Pro+”（誼創）高空清潔設備。“iKoo580”的投入，可全天候替代4名人員作業，一年可減少人編成本支出約13萬元。“EZ1Pro+”高空清潔設備，相較于原有的腳手架作業，一年可減少工時3930小時，減少人工2名，可為業主方減少人編成本支出約16萬元。
? ? ? ? 二是深挖外包技術人員價值。結合現有技術力量，最大限度發揮零星維修人員技術力量優勢，將原先需要委托集約單位處理的項目，安排候機樓保障分部技術人員帶領維修人員自主施工和維修，節約人工費用。2022年累計完成57項增值服務，節約送外集約維修人工費4.41萬元。
? ? ? ? ? ? ? ?
? ? ? ?三是外包人員編制動態管理。根據客流量變化，統籌成本控制與復工復產，動態調整外包人員編制。三年疫情，福州機場經歷了兩次大規模的人員編制的核減及復工復崗，兆翔物業福州分公司根據候機樓旅客流量，在確保服務質量的前提下，動態管理人員編制，降低運營成本費用，切實做到讓業主省心、放心、舒心。2020年-2022年疫情期間，共節約人工成本1131.17萬元。
? ? ? ? 四是新舊停車場切換。結合停車場導改轉場、車場堵點及服務需求等因素，按照人員逐步分批進行復崗，擬定兩輪復工計劃及保障人員點位圖。
? ? ? ??
如何做好外包人工成本控制？
02
其次，在合同履行階段控制成本
馨服務
? ? ? ? ? ?第一線
01
首先，在招標階段控制成本
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? ? ? ? 五是國際區域重新開放。民航局發布《關于恢復國際客運航班工作方案的通知》，多家航空公司陸續新開、恢復、加密國際航線航班。結合國際航班量及客流量的增長，按照復工復崗“整合區域，先兼崗、后定崗；先加班，后增編”的主要原則，逐步分批復崗。
馨服務
? ? ? ? ? ?第一線
綜上所述，通過聚焦物業外包人工成本，并結合實際采取一系列人工成本管理辦法，有效管控物業外包成本，尤其在疫情期間，對降低運營成本起到舉足輕重的作用。希望公司內部每一個部門和每位員工都是成本的管理者，集思廣益，通過大家努力做好成本控制。
?? 降成本
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馨服務
? ? ? ? ? ?第一線
■? 來源：機場片區服務部 ? ??
關于《進一步提高產品、工程和服務質量行動
方案（2022—2025年）》中物業方面的解讀
? ? ? ? 2022年11月1日，經國務院同意，市場監管總局等18部門聯合印發《進一步提高產品、工程和服務質量行動方案（2022—2025年）》，從推動民生消費質量升級、增強產業基礎質量競爭力、引導新技術新產品新業態優質發展、促進服務品質大幅提升4個方面部署了質量提升的重點任務。其中在“促進服務品質大幅提升”方面，提出要提升物業服務質量，健全物業服務標準體系，推廣電梯“全包維保”、“物聯網+維保”。
? ? ? ?隨著城鎮化進程的推進和城鎮居民可支配收入的提升，物業服務向高品質、多元化方向升級。服務品質高、專業性強、品牌影響力大的物企在激烈的競爭中更為可期。
? ? ? ? 物業管理行業在基層治理尤其是疫情防控中發揮的巨大作用得到社會認可，各地紛紛出臺相關政策，推動業主自治組織的發展，追求物業管理全覆蓋。物業管理行業過去三年在一二線城市基本完成了全覆蓋，且服務品質化趨勢非常明顯。
? ? ? ? 品質服務直接影響物企經營的多方面：最直接的影響是客戶滿意度，進而影響物業費收繳率，從而影響企業整體經濟效益；同時，影響企業品牌建設，品牌建設是物企發展的重要方向；此外，影響物企的增值服務的開展和市場的開拓。
標準化建設：標準化是企業規模化、模塊化、平臺化發展的基礎，是實現企業高質量發展的重要引領和支撐。
建立服務分級體系：針對不同服務領域，不同人群，開展個性化定制服務。
開展多元便民服務：由于疫情的影響，使得企業開展更多元便民服務，結合業主多元生活、工作需求，多維度提升客戶的服務體驗。
營造“幸福社區氛圍”：社區“氛圍營造”是物業服務企業重要軟實力，通過特色服務及理念滲透，提高業主精神生活，讓業主切身感受到企業服務帶來的幸福。
加碼高端服務：高端服務品牌大多以“管家”為核心，“細節制勝”、“私屬服務”成為高端管家服務的代名詞。
智慧科技賦能：智能場景應用，有助于企業內部精細化管理和對業主提供精準化服務，提升物業服務的運營效率，實現降本增效， 助力服務品質提升。
如何提升物業服務質量，有什么舉措？
結語：物業服務品質的發展趨勢亦是中小型物企面臨的調整，應以標準化建設為基礎，把控服務品質；以品牌的輸出為核心，得到市場認可；以智慧化運用為助力，提升運營效率。
一、關于“提升物業服務質量，健全物業服務標準體系”的解讀。
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結語：當前，電梯全包維保的推廣在行業中是可以實現的，電梯物聯網+維保的推廣則對于維保單位和物業而言，還任重而道遠。
馨服務
? ? ? ?物事評論
二、關于“推廣電梯‘全包維保’、‘物聯網+維保’”的解讀。
? ? ? ? 目前電梯維保市場基本采用半包維保，即一個月固定的維保費（500元左右）,在合同規定的范圍內或固定的費用范圍內電梯的配件發生的損壞由電梯維保單位負責免費更換,超出的范圍另行報價收費,如最經常見到的合同就是100元以下的配件損壞由電梯維保單位負責更換。
? ? ? ? 全包維保，即一個月固定的維保費（800元以上）,電梯所有東西壞了,所需的任何耗品,如燈油,電梯維保單位都要負責,不包含后期要求增加的功能和設備。
? ? ? ? 電梯“全包維保”的推廣，將減少因配件價格相互扯皮的情況，責任主體更加明確。
? ? ? ? 鼓勵推廣電梯裝設基于物聯網的遠程監測系統，由維保單位依據實時線上檢查和監測維護情況，采取針對性的線下現場維護保養，提高維護保養的科學性和有效性，最大程度地保障電梯安全運行。
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推廣電梯“全包維保”
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推廣電梯“物聯網+維保”
■? 來源：克而瑞物管 ，作者大物管研究平臺? ??
以國資上市物企為鏡
探尋國資中小物企發展道路
對于廣大還未上市的國資中小物企而言，近期的國資物企上市潮既是機遇，也是挑戰。“機遇”在于部分物企可以借此機會沖擊資本市場，通過上市融資增加企業發展的可能，實現企業的轉型升級。“挑戰”則是隨著越來越多的國資物企成功上市，業務同質化問題開始凸顯，想要在眾多國資物企中找到適合自身的個性化發展道路愈發困難。
本文以國資上市物企為鏡，通過對國企改革的歷史研判與未來展望，以及對已上市及已遞表國資物企發展歷程的總結與梳理，嘗試為廣大國資中小物企的未來發展指明方向。
導讀
借鑒上市物企
國資物企改革聚焦“五步法”
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馨服務
? ? ? ? 國資物企通常脫胎于集團母公司的后勤或物業版塊，但不應因此忽視了集團母公司乃至國資委平臺可能提供的其他資源。因此，國資物企業務發展的首要問題，是盤點清楚可能涉足的所有資源。具體而言，可大致分為三個層面：?
? ? ? ? 首先，是物業后勤資源。受制于體制內的業務傳統，以及此前物管業務的從屬地位，國有企業的不同子公司甚至不同建筑項目都會成立獨立的物業公司或者后勤部門，這種分散的公司和部門設置，不但會降低集團整體物業板塊的工作效率，而且在國企進行市場化轉型時，還會面臨同業競爭的風險，因此對這些資源的統一整合是國資物企發展的首要任務。
? ? ? ?其次，是與物業存在協同效應的關聯業務。復盤9家樣本物企的母公司業務資源情況可以發現，除了可以直接輸送項目的地產業務外，國企母公司普遍擁有的旅游業務、教育業務、醫療健康業務、商務會展業務、信息化業務，都可以在一定程度上與物管業務相互促進。其中，早在2019年，金融街物業就為金融街集團旗下教育公司運營的9家學校及幼兒園提供物業管理及相關服務，并簽署了戰略合作協議，在增加企業營收的同時，也極大地增加市場想象空間。
? ? ? 最后，可以嘗試借助集團母公司背后的國資委平臺，整合可能與業務相關的其他國企資源。最為典型的案例當屬越秀服務，其在上市前就整合了廣州國資委管轄的廣州地鐵集團部分業務，收購了其旗下的地鐵環境工程和地鐵物業管理公司，進一步鞏固了自身在“地鐵TOD”領域的專業優勢。
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“盤家底”
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“做整合”
? ? ? ?在充分掌握了自身“家底”后，更重要的是要積極爭取，對“家底”進行整合。從克而瑞物管深入調研所掌握的信息來看，地方國資物企爭取資源整合的常規做法主要分為三步：首先，要通過物企自身的服務能力提升與市場拓展，擴大自身的服務規模，爭取相對同一集團母公司旗下的其他兄弟物企而言，在服務規模上領先一個量級；其次，在此基礎上，憑借規模優勢，向集團母公司主動申請，進行集團內部物業及后勤版塊的資源整合，形成集團統一的物業服務平臺公司；最后，在取得集團物業話語權的基礎上，嘗試向上爭取，撬動集團及國資委尚未整合的“家底”資源。
? ? ? 復盤9家樣本國資物企的上市歷程，幾乎每一家都在上市前通過上述方式，有效的整合了集團內部的物業/后勤資源、集團內的協同業務資源、其他國企資源。其中，中湘美好在此基礎上積極探索、勇于創新，在上市前進一步引入兩家優質民營企業入股，為自身發展注入了民企活力，成為目前已遞表及已上市物企中的“國企混改第一股”。
? ? ? ?物事評論
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馨服務
? ? ? ?面對競爭愈發激烈的市場環境，選擇一條適合自身的發展戰略對起步期的地方國資物企而言至關重要，應盡量避開高度競爭和專業門檻極高的熱門賽道和業態，要在當前的市場競爭格局中，選擇與自身資源稟賦及服務經驗最為契合的細分市場，才最有可能在市場化拓展的起步初期贏得先機。
? ? ? ?盡管已上市的地方國資物企擁有更多的資金支持，可以布局更多賽道，但通過對樣本物企賽道選擇的梳理發現，目前酒店/公寓、醫院、學校及城市服務等賽道的競爭壓力相對較低，且存在口岸、特色小鎮、老舊小區等特殊業態，“三供一業”、酒店顧問、會展服務、政務服務等冷門業務。對于起步稍晚的地方國資物企而言，在發展過程中關注上述業務領域，通過彌補行業空白，打造行業標簽，更有利于搶占市場先機。
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“搭業務”
? ? “搭業務”是國資物企發展過程中的最后一環，也是決定國資物企改革成敗的關鍵一環。無論選擇重點布局哪一業態，物企都很難逃脫物業管理服務、非業主增值服務、社區增值服務的業務構成，但如何均衡三大業務的比重也會對企業發展造成一定的影響。
? ? ? 在2022年已披露的中報業績里，共有4家樣本國資物企公布了自身的業務營收結構。其中，除京城佳業外的物業管理服務營收占比相對較高外，其他三家物企的業務構成基本保持了物業管理服務、非業主增值服務和社區增值服務“50%：30%：20%”的比例結構。在企業發展過程中，盡量增加對增值業務的投入，逐步降低低利潤的物業管理服務貢獻度，對物企長期的均衡發展更為利。
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“定戰略”
? ? ? ? 此前，樣本國資物企——中湘美好的高管接受了克而瑞物管的深度訪談，在談及此話題時給出了他們的解決方案：中湘美好旗下擁有三家物業子公司，在市場拓展時存在一定的同業競爭，不利于集團的整體發展，為此，中湘美好計劃在三家子公司之上，設立物業集團，全面整合三家子公司業務，并根據業態差異，重新調整為專注住宅物業、商寫公建物業及城市服務的三大業務板塊，彼此根據業態定位進行拓展，形成業務差異化。而為了解決合并導致的人事問題，中湘美好計劃將三家原子公司的總經理升崗至物業集團副總經理，在業務調整后，每位副總分管一塊細分業務，以此實現人盡其才，物盡其用。
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“調組織”
? ? ? ?國企的整合在某種程度上來說，類似于民企的收并購，其企業整合的關鍵不在整合本身，而在于整合后的“投后管理”。受制于體制內的人事調動模式，國企整合后的人事調整和組織安排尤為關鍵。
? ??
? ? ? ?物事評論
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機電設備管理探討
■? 來源：安全技術質控部
?物業公司管理的大樓設備眾多，包括電氣、中央空調、電梯、消防系統、生活水設備、監控系統、污水泵等。設備的正常運行，關系著大樓是否正常運行的主要因素。因此，設備的管理是大樓管理的一項重要工作。如何做好設備管理，根據長期的現場實踐，結合公司的實際情況，列出以下幾點供參考執行。
一、 建立完善設備臺賬
? ? ?設備臺賬包括：1、設備系統的圖紙（各專業技術人員要熟悉系統圖紙）；2、設備技術參數、說明書；3、生產廠家；4、設備生產、安裝時間、安裝位置。
二、落實設備日常運行檢查
? ? ? ?設備在運行使用過程中，按作業指導書的要求做好巡檢，做好記錄。在巡檢過程中要能及時發現問題，不能為巡檢而巡檢，流于形式。把設備在運行過程中出現的問題，及時發現及時解決，避免設備進一步惡化，把故障解決在開始狀態。
三、 及時進行設備的維修
? ? ? ?設備維修包括應急性維修和一般性維修。應急性維修是指沒有備用設備，已影響大樓的使用，比如停水、停電等。出現這種情況，工程維修人員要及時處理維修，以最快的速度恢復使用功能，并對用戶做好解釋工作。
? ? ? ? 一般性維修是指設備故障，可以及時起動備用設備，不會影響用戶使用，按正常流程進行辦理維修。一般性維修也要及時處理，否則，一般性維修一旦拖延，也可能拖成應急性維修，影響用戶使用。
四、 及時開展設備維護保養工作
? ? ? ?設備運行一段時間以后，按照設備使用說明書的要求進行換油、加油、防銹等維護保養工作。及時維護保養，能維持設備性能，延長設備使用壽命。
五、 開展設備應急演練工作
? ? ? ?做好系統漏水、高壓停電、電梯關人、火災報警等應急演練，一旦有突發事件發生，工程值班技術人員能第一時間熟練處置，把影響和損失降到最低。
六、 做好設備更新改造計劃
? ? ? ?對于設備使用壽命到期，設備管理部門應根據設備使用效率、故障率等因素，及時提出更新改造計劃，否則，不僅維修費用高，使用效率低，而且不經濟節能。
設備管理是一件長期工作，不僅需要比較高的技術能力，而且需要高度的責任心。堅持做好以上六點工作，不斷總結經驗，提高運行、維修能力，就能保證設備常用常新，讓業主省心、放心、舒心，保證我司的機電運維水平不斷提高，提升我司核心競爭力。
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? ? ? ?設施管理
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無人收費停車場建設規劃
■? 來源：安全技術質控部
? ? ? ? 要實現無人收費需要在車場運營管理、車道設備品牌及配置、網絡組網建設規劃及其他配套設施、系統、功能上進行全方位考慮。為后續新的無人收費車場建設提供參考，總結前期無人收費車場建設經驗，就無人收費停車場規劃建設需考慮的方面做出以下總結：
? ? ? ?首先，車場運營管理模式的選擇。目前，市面上運營管理模式有兩種，一種是自建自管，即業主將云停管理平臺部署在自有數據中心，并建云控中心，通過自有人員對車場進行管理服務，另一種是業主將車場建設服務委托給選定的品牌商，通過車道服務費的支付實現無人化管理。以上兩種運營管理模式各有優缺點，主要還是根據實際需求情況進行選擇。
? ? ? ?其次，車道設備品牌的選型，如已有無人收費管理系統，車道設備選擇建議沿用已有系統品牌，避免設備兼容問題及減少二次開發或中繼設備的使用。如為新建系統，則應在系統功能完整性、設備質量、品牌知名度、保有量、大型應用實例及成本等多方面綜合選擇。而對于車道設備配置選型，主要針對車場路口車流方向、車道寬度等因素，考慮車道基礎配置需求，如車道布置形式、欄桿機桿長、車牌抓拍設備設置、車道屏顯設置、應急處置終端設置及車道全景監控設置等；通過車道數量確定車道管理電腦及服務器的配置；針對車場重要性考慮服務器是否需要進行熱備配置等。
? ? ? 通過對以上各方面思考，結合實際需要對車場設施、系統、功能進行選擇，那么車場無人化建設就可在建設及運營上立于不敗之地，后期運維壓力也將得到一定的緩解。未來在保證信息安全下，車場無人系統對于新技術的引入應秉持積極、開放的態度。
? ? ? ? ?同時，除常用的支付外，是否需要其他支付渠道設備，如ETC支付需要的感應設備；車道相關設備因長期不間斷運行，會導致設備死機等故障的出現，因此可考慮配置遠程開關操作中繼控制設備，將相應設備供電接入該設備管理，便于后期遠程維護，保障設備運行等。
? ? ? ?工程管理
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隨著信息技術進步，車場信息化、智能化水平提升、電子發票以及電子支付的普及，實現車場現場無人值守、無現金交易通行等已不存在難點。同時，現場無人化，僅留個別應急人員，利于控制人工成本、提升車場經營效益，車場運營由有人向無人收費轉變已是必然。
無人收費停車場是通過網絡將支付、視頻、對講、發票系統、車場收費管理系統、資金清算系統等系統串聯起來滿足車場運營需要，通過網絡控制中心的遠程呼叫功能、遠程操作及放行、實時車道監控等實現車場運行保障。
導讀
進出口車道設備基本配置圖示
? ? ? ? 再次，網絡組網建設的規劃，對于無人收費車場而言，沒有通暢的網絡將無法實現支付、對講、監控等，因此為保證網絡穩定，建議：一、重要站點采用光纖或專線聯網，規避普通網絡延時大、穩定性差、運營商維護不力等問題；二、減少網絡中間設備的部署，如接入交換機與匯聚交換間的組網，可以直接通過光端口對接，避免光端機的使用，這樣可以減少至少四個可能故障點的出現；三、主干網絡設備考慮熱備配置，如匯聚交換機這類主干設備；四、備用支付網絡的配置，通過設置備用支付網絡或外置網絡模塊等方式提升網絡支付保障能力。
? ? ? ?最后，就是與無人車場運營相關的必須或是可選的配套設施、系統、功能。必須配套：一、進出口碼、場內碼的生成及現場物料布置，這需要通過資金清算系統的對接配置生成；二、銀行結算分賬功能的開通，該功能是業主是否能收到停車費用的前置條件。可選的功能有以下，如開通電子開票功能，便于車主便捷獲取發票；商家優惠券功能開通，實現車場經營多樣化；錯時停車功能開通，提升車位使用率，提高車場經營收益；尋車及誘導停車系統的配套建設；微信、支付寶服務端口配置開通，提供多途徑繳費及開票渠道；車庫智慧照明建設，降低車庫能耗等其他可選功能。
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淺談綠化工程施工工作要點
■? 來源：福州機場服務部
福州機場是福建省會城市重要窗口之一，機場的綠化景觀是機場的門面，綠化景觀品質好不好，將影響省會形象，因此做好綠化景觀工作對于福州機場來說非常重要。如何做好福州機場綠化工作，結合福州機場環境特點及多年來的工作經歷，簡要談下如何做好福州機場綠化工程施工工作。
圍擋作用：一是安全所需，防止在施工過程中無關人員進入工地，發生安全事件；二是文明施工，維護省會城市形象。
1、做好施工場地圍擋
2、做好管線探挖工作
福州機場地下管線非常復雜，確保管線免遭破壞，在正式施工前，必須組織人員進行管線探挖，清楚施工場地管線走向及地埋深度。
三分種，七分養。種是基礎，只要基礎打牢，苗木就會茁壯成長，景觀就會有良好的觀賞效果。
? ? ? ?景觀環境
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一是將施工區域現場垃圾（如石頭、水泥塊等）清理干凈；二是回填土，土壤盡量選擇黃壤或菜園土，土壤厚度在30CM以上；三是填土完成后，在土壤表面撒上肥料（有機肥、鴨糞等），然后再進行翻土，使土壤與肥料柔和一起，提高土壤肥力和透氣性。
福州機場夏季降水量少，大多是干旱天氣，夏季苗木澆水基本采用噴灌，噴灌噴頭布局要合理，避免邊角無法噴到水。
保護好苗木土球，同時對苗木枝條進行適當修剪，減少苗木水分流失；在裝苗及運輸過程中，應做好苗木樹皮保護，使用帶狀吊繩，在吊繩與樹干接觸位置，用土工布做墊層，避開吊繩與樹干直接接觸，損傷樹皮。
6、苗木起挖及運輸
4、安裝噴灌
3、現場整地
5、現場放樣
根據圖紙設計的方案，用石灰粉對現場進行放樣，確保種植苗木不走樣。
8、保護苗木
苗木種好后，應做好保護架，防止樹木被風吹倒。用土工布將樹干包好，保持樹干濕度，確保樹木成活。
在整個工程施工過程中，工程量（土方量、臺班量、苗木數量及規格量等）要及時據實做好簽證，確保工程量準確無誤。
9、現場簽證
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種植草坪時，草坪鋪好后要壓實；種植樹木時，樹木放入樹坑后，樹兜要夯實并進行圍堰；草坪或樹木種好后，要及時澆水，第一遍水又叫“定根水”，必須澆透。
7、種植苗木
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如何帶領團隊實現部門績效
■? 來源：人力行政部
隨著現在企業管理制度的不斷變革，績效管理發揮著越來越重要的作用，公司內每一個團隊的績效成績，都與公司最后能否達成經營目標息息相關，在馬上下達公司的各項績效考核指標前夕，我就“如何帶領團隊實現部門績效”淺談自己的想法。
? ? ? ? 提煉績效目標考驗的是團隊領導者的統籌思維和業務能力，常見的問題是，我們在接到KPI的時候，只看到了KPI上面 的數字，或者最終達到目標，比如要多少的利潤、收入，要提高我們的品質標準，要激發員工的學習潛力，而沒有去開拓思維去深挖這個目標背后的事項，所以寫出來的工作計劃就變成帶有一堆無法落地字眼的空口號，員工的工作也變得無的放矢，沒有針對性。舉一個比較常見的例子，如公司下達指標為“提高客戶滿意度分數從91分到95分”，對于團隊領導者來說，需要從這個指標至少提煉出多個具體跟本身團隊實際情況相關的具體指標：如“分析上年度滿意度分數主要失分項”、“分析上年度滿意度分數待改進項”、“失分的維度中自身團隊的因素有多少”、“失分的維度中外包單位的因素有多少”、“失分的維度中屬于硬件方面的有多少”、“失分的維度中屬于機制建設、制度建設的有多少”等等，在提煉出這些關鍵事項以后，才算把公司下達的這個指標提煉出了到部門層級的績效指標。
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如何提煉績效目標？
如何分解績效目標？
? ? ? ? 績效目標分解考驗的是團隊領導者對團隊成員的熟悉程度和溝通協調能力，將部門要實現的指標都提煉出來了，部門領導畢竟不是八爪魚，不可能事事親歷親為，而如何將這些績效指標都分解成對應的事項，并且都分到合適的人身上，還在合理的時間內完成，這個其實是大部分團隊領導者目前最大的痛點，也是大部分團隊績效未能達成的主要原因。
? ? ? ? 首先來說事的分解，接著上一個維度的話題，滿意度提升當中提煉出來的“修訂部門機制制度”的指標，具體哪些制度是我們管理過程當中的缺失的，哪些是有的，但是在執行過程中沒有起到充分的作用，需要修訂和完善的，這就需要團隊領導者帶領各業務專業部門對管理進行復盤，對部門的管理制度進行重新的檢視，在這個過程中，團隊領導者可以觀察核心骨干員工對于流程和機制的敏感性，以及對問題的分析能力，進而為后續關鍵事項的人的分解作為相應的參考。
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? ? ? ? 其次來說人的分解，對于團隊領導者來說，如何將團隊成員的個人目標與部門的績效目標相結合是部門整體績效能否實現的關鍵要素，部門給團隊下指標，不同于公司給部門下指標，公司給部門下指標是硬性分解，是不追求個性化的，而如果部門給員工下指標也這樣去做，會導致團隊的粘合力、成長性都受到重挫，這個環節團隊領導者需要做的是充分的溝通，充分的了解，充分的授權，充分的指導和充分的監督。要溝通了解員工的職業規劃、個人追求，要將重要的事項授權給有能力有擔當的員工，要給有潛力有想法的員工鍛煉和擔當的機會，要讓想“躺平”的員工動起來，監督和督促他們去改變。有部分員工專業能力不是最強的，但是能力比較均衡和全面，且有很強的統籌能力和計劃執行能力，且有著追求目標達成的韌勁，可以將一些重點專項推進工作授權給這樣的員工作為該項目的負責人，去牽頭統籌，在這個的過程中，這個員工逐步成長為部門領導者的B角，而對于團隊中那些想“躺平”不愿意改變的員工，需要在這個專項工作中給他明確的任務和考核機制，進而督促他往前走。
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? ? ? 本期聚焦
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? ? ? ?首先是目標動員。在完成績效指標的分解后，建立完整的執行計劃和考核機制是實現績效目標最最重要的環節，俗話說“丑化說在前頭”，分解到每個人身上的績效指標，完成的情況如何與個人績效、個人收入及個人發展有什么樣的關系，這關系到團隊成員能否為了達到這個目標而拼盡自己的全力，因為團隊的指標與他個人息息相關。
? ? ? ?其次是過程跟蹤。團隊領導者最忌諱的就是做“二傳手”，一旦做了“二傳手”，團隊可能會出現很多的“二傳手”，而沒有“主攻手”。任務傳遞鏈條很長，要求無法傳達到位，最后很有可能出現不了了之的情況，團隊領導者需要按照節點去了解推進進度，把控事項推進的方向是否正確，推進進度是否達到預期，是否有事項需要調整和協調。
? ? ? ?再次是多方協調。團隊領導者最重要的核心作用在于替團隊成員解決執行過程中的問題，獲取和整合資源，在橫向或縱向的管理維度中做溝通，例如，服務部與職能部門之間的溝通、服務部之間的溝通以及服務部跟公司領導的請示溝通，在解決問題的過程中，可以極大的提升團隊領導者在團隊的核心作用，增強團隊成員的信任感以及面對問題的信心。
? ? ? ?最后是調整復盤。為什么說在時間的分解中一定要留有余地，就是我們一定要階段性的總結績效指標的完成情況以及出現的問題，及時糾偏，及時調整計劃執行措施，才能確保最終完整實現績效目標。
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? ? ? ? 再次來說時間的分解，對于每個績效指標完成時間的設定是團隊執行力的體現，也是團隊領導者對于團隊工作自信與否的體現。對于公司來說，一定是希望每個部門把指標的完成時間節點盡量提前，留有一定的空間去調整，而最最麻煩的就是“拖延癥”，對于部門在分解指標的過程中，也同樣要留有空間，才不會因為各個環節之間的拖沓導致最后任務無法在規定節點內完成。
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夢想在這
毋庸置疑，能夠實現團隊的績效目標對于團隊每個人來說都是非常重要的工作肯定，因為只有抱著“行必果、事必達”的工作態度，去實現人生中的每個目標，才有可能達到自己想要的結果。希望我們都能夠守得初心，達到目標！！！
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如何實現績效目標？
? ? ? ? 績效目標實現過程考驗的是團隊領導者的資源整合能力、橫向溝通能力和應變能力。很多團隊出現績效指標達不到預期，或者無法及時完成，往往就是這么幾個原因，如“權責不清”、“推諉拖延”、“沒有驅動”、“回避溝通”等等，而作為團隊的領導者，則可以從這幾個方面去把控。
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公 司“干部上講臺”活動
■? 來源：人力行政部
為積極推進公司人才隊伍建設，切實增強干部職工學習的自覺性和主動性，同時使干部職工寶貴的知識經驗在公司得以傳承，促進公司生產經營工作健康、持續發展，公司于2023年全面開展“干部上講臺”活動。
? ?截止2023年3月31日，兆翔物業“干部上講臺”活動共計開展6個課題的培訓，培訓時數7.5h，培訓人次為331人次，課程滿意度得分平均值為94.41分（滿分100分）。公司計劃“干部上講臺”活動實現公司高層領導及中層干部（各部門經理副經理）全部登臺授課，預計每月開展兩場以上的授課活動，“干部上講臺”的課程講授從實際工作、需求出發，理論聯系實際，努力實現培訓成效的最大化，為公司全體職工創造了更多學習機會，使公司自上而下增強補課充電的緊迫感，緊跟時代前進步伐，勤學苦練、增長才干，努力爭當各自領域工作的行家里手。
兆翔物業人力行政部于2023年開展兆翔物業“干部上講臺”活動，實現公司管理干部在公司范圍內授課。“干部上講臺”活動一方面將培訓與管理層“教練”職能銜接，把“內訓師職責”作為公司管理干部的必修課，使公司管理干部在履行管理者的“教練”職能、實現上級培訓下級常態化的同時，也促使公司管理干部在教中學，不僅能夠整合自身知識經驗，還能與員工交換心得經驗，使自身專業、管理水平得到不斷精進；另一方面，“干部上講臺”活動的開展使干部職工寶貴的知識經驗在公司得以傳承，促進公司生產經營工作健康、持續發展。“干部上講臺”活動立足點在于公司自上而下的“深學”，注重以“學”來提高能力。重學勤學善學，是黨員干部及公司全體員工增長才干、提高素質的重要途徑，也是干好工作、成就事業的重要基礎。
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